龙泉驿区楼盘调研报告.doc

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1、龙泉驿区楼盘调研报告1、 龙泉驿区的基本情况1.1、 龙泉驿区区域情况龙泉驿区属于成都的七区之一，国家级成都经济技术开发区所在地。龙泉驿的地理位置：位于成都市东郊，距成都市中心 19 公里。以“五纵三横”的城市干道和交通道路网络覆盖全境，“五纵”指：成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路。“三横”指：三环路、外环高速路、成环路。即将建设的成都东西向城市地铁直达城市中心。龙泉驿的生态、文化氛围：龙泉驿拥有“中国的桃花、水蜜桃之乡”“客家文化之乡”的称谓，有龙泉湖、客家文化之乡洛带镇、石经寺等134处自然和人文景观。具有水体、地形、人文、阳光、空气和谐统一的生态、文化氛围。龙泉驿的经济龙泉

2、驿是成都向东发展的重要区域，现阶段已经累计投入20亿元用于城市的基础设施及配套服务设施硬件建设，据悉成都将在10年内对龙泉驿总共投入37.75亿元，引入27个生态项目，准备实现龙泉驿10年发展成面积有30平方公里、人口达到30万、人均GDP达5000美元的具制造业、进出口集散港口、现代生态的中等发达城市。1.2、 龙泉驿区楼盘的基本情况1.2.1、龙泉驿区现有楼盘大致有23个，其中12个项目是2004年开盘的，占整个龙泉驿区现有项目的52%；有9个项目是2005年上半年开盘的，占整个龙泉驿区现有项目的39%；接受咨询但还未开盘的有2个项目，占整个龙泉驿区现有项目的8%。上述数据显示整个龙泉驿区

3、在销售的项目多数是2004年开盘销售的，新开盘的项目较少。1.2.2、龙泉驿区现有23个楼盘项目分别分布在洪河片区、龙泉镇中心区域、阳光体育城区域。其中在的有5个，占整个龙泉驿区现有项目的22%；在龙泉镇中心区域有11个，占整个龙泉驿区现有项目的47%；在阳光体育城区域（含洛带镇）有7个，占整个龙泉驿区现有项目的30%。上述数据显示整个龙泉驿现在在发售的项目多是在龙泉驿的中心区域，其次在洪河片区，这主要是因为龙泉驿的商业中心仍然没有转移，龙泉镇中心的市政配套比较完善。1.2.3、龙泉驿区现有的23个楼盘项目按开发的类型可划分为电梯公寓、多层、别墅、综合及纯商业。在现有的23个楼盘项目中，以电梯

4、公寓有2个，占整个龙泉驿区现有项目的9%；以多层结构的有12个项目，占整个龙泉驿区现有项目的52%；以别墅类型的有3个项目，占整个龙泉驿区现有项目的13%；综合类型的有4个项目。占整个龙泉驿区现有项目的17%；纯商业类型的有2个项目，占整个龙泉驿区现有项目的9%。上述数据显示龙泉驿区现售项目以多层为主，电梯公寓数量开始增加。1.2.4、龙泉驿区现有的23个项目，按销售进度划分可分为住宅销售和商业销售。其中住宅销售进度在80%以上的有15个项目，占整个龙泉驿区现有项目的65%，销售进度在60%80%的项目有4个，占整个龙泉驿区现有项目的17%，余下的4个项目是销售在60%以下或者未销售的项目。占

5、整个龙泉驿区现有项目的17%；商业销售进度在80%以上的有4个项目，占整个龙泉驿区现有项目的17%；销售进度在60%80%的有5个项目，占整个龙泉驿区现有项目的22%；余下的项目均销售在60%以下或者未开盘的。上述数据显示龙泉驿区住宅供不应求，销售速度比较快；而商业部分销售相对迟缓，商业部分的供应量超过了需求量。1.2.5、从销售价格划分，住宅价格在2500元/平方米以上的有3个项目。占整个龙泉驿区现有项目的13%；价格在17002500元/平方米的有13个项目，占整个龙泉驿区现有项目的56%；余下的7个项目的价格在1700以下或者未开盘的，占整个龙泉驿区现有项目的30%；商业部分（一楼）价格

6、在6000元/平方米以上的项目有4个,占整个龙泉驿区现有项目的18%;价格在40006000元/平方米的有5个项目，占整个龙泉驿区现有项目的22%，余下的价格在4000元/平方米以下或者商业部分还未开盘；上述数据显示可看出龙泉驿住宅均价在1900元/平方米左右，商业部分均价在4500元/平方米左右。总体来讲龙泉驿区房源有1860套,将有700套房源在4月份房交会期间推出。目前龙泉镇房源最多，共计1349套；阳光城片区房源比较少，只有不到300套；洪河片区在售房源280套，总建筑面积达到30余平方米。龙泉推出的项目有花园洋房、电梯公寓、小户型、多层等多种类型，其中，小户型电梯公寓在龙泉市场还算是

7、新兴产品，购买该类型的客户一般是来龙泉工作的年轻人。龙泉镇的房价均价在2000元/，比2004年时整体上升大约150元/左右。普通多层的价格一般为1800元/，小户电梯公寓的价格在2300元/左右；阳光城片区普通公寓的房价均价1850元/，与龙泉镇的价格基本持平，良好的生态环境和比较适中的房价，吸引很多人选择这里买房作为休闲度假和养老。洪河片区房价均价在2500元/，其房价放在成都各郊区来看不算低，但还是有多数购房者将眼光放到这里，这主要因为是看中洪河片区以后的发展前景，丽阳嘉园、恋日家园和上东阳光这 三个项目基本代表了洪河片区的房产开发情况,比较有品质的大盘。2、 龙泉驿区具有特点的项目情况

8、2.1 阳光商业世界项目基本数据：地址：成都龙泉阳光城幸福大道电话：8483088 84830999开发商：成都澳南实业有限公司全程策划：健鹰公司开盘日期：2004.1 占地80余亩面积 商业部分:一层从36180平方米左右 二层从50200平方米左右 住宅部分：30、40、60、80平方米价格 商业部分：一层50007000元/平方米（不带租约但可以委托开发商招商部招租，费用为一个月的租金） 二层30004000元/平方米（带时限为2年的租约，投资回报率分别为4.25%、5%） 住宅部分：均价2200元/平方米 阳光商业世界是以商业为主、住宅为辅的大型商业地产。项目的一期“玻利维亚城”已经呈

9、现，一期商业已经开始运作，主要是以校园经济模式为主，一层主要集中是饮食、服装、超市等商业；二层及以上的集中于网吧、酒吧、水吧等休闲商业；二层有少量商铺空闲，主要集中于次通道处。二期“中央商业街”土建正在进行，销售进入热销中期，在一期良好的商业氛围支持下，二期的商业业态构想：生态洗浴中心、空中死海漂漂浴、江湖美食城、阳光e天堂、动感吧街、青春丽人街等业态。2.2东方虹项目基本数据：地址:成都龙泉驿阳光城电话：84835972 848358973开发商：成都阳冉实业有限公司全程代理:世家机构开盘日期：2004.12.12 交房日期:2005.10.31占地:约98亩 总建筑面积:82911.02平

10、方米 容积率:1.62绿化面积21864平方米 绿化率为41.98% 总户数：806面积 商业部分:未定 住宅部分：60150平方米（主力户型为100平方米左右户型）价格 商业部分：未定 住宅部分：均价在1800元/平方米东方虹项目是砖混的多层建筑，小区采用围合式结构。项目以“后城市生活方式”为宣传点，重点宣传“多层次风景、亚繁华生活、准别墅环境”，“多层次风景”是指自然山水风景、生态园林风景、城市建筑风景三位一体的多元素景观体系，“亚繁华生活”指“离尘不离城，近山不进山”的生活，“准别墅环境”指追求别墅生活的优雅环境，但反对豪华。现阶段临街的商业部分尚未推出。社区有自己的巴士每天往还市区，目

11、前暂不收费。小区部分楼栋现已出现房，同时机在做景观绿化。2.3 蔚蓝花城项目基本数据：地址:成都龙泉驿龙工南路电话：88432222开发商：劲力房地产开发有限公司营销代理:中成房业开盘日期：2004.11.28 交房时间：2005.6.30占地:199.56亩 总建筑面积:185116平方米 容积率:1.39绿化率为48.2%总户数：1442户 停车位700余个商业面积：近万平方米住宅价格：均价在1904元/平方米 蔚蓝花城项目已经完成销售1200户，销售率80%以上。该项目以颜色为主题营造各种小区的景观如：蔚蓝水景广场、蔚蓝水径等，小区建造了完善的运动配套和公共配套。目前购房者以川威职工居多

12、。2.4明星花苑项目基本数据：地址:成都龙泉驿阳光城同安路开发商:成都中国西部阳光城开发电话:84836719 84449068均价1800/明星花苑位于距成都15公里处的花园城市阳光城，配套完善，交通便捷。规划近50亩中心绿化园林，各种娱乐、休闲、体育设施应有尽有，精心营造适合养生的生态空间。20多亩样板示范区全部落成，小桥流水，流泉尺瀑，鸟语花香，绿荫如盖，赢得业主交口称赞。;连绵龙泉山脉养眼，四季花果常鲜养胃，和谐的邻里关系，无污染的天然场景养心。物业管理、社区医疗、健康培训、运动休闲、生活配套五大中心体贴优雅生活，让您全无后顾之忧。2.5大观城市花园项目基本数据：地址:龙泉驿三环外新锦

13、江区政府旁边电话：88888866开盘日期：2005.3占地:约34499.39 总建筑面积:77915 容积率:2.10绿化率为30%总户数：544户 车位：352个价格：多层27002800/ 电梯2950/大观城市花园位于即将在今年下半年进入实施阶段的按照高标准规划建设的东部新区，随着锦江区区政府的迁入， 四川大学城的落户和十陵公园的建成，将形成新城东都市副中心，成为未来成都最适宜居住的地区。广阔的发展前景将带来巨大的升值潜力。2.6利通天鹅堡项目基本数据：地址:龙泉驿阳光大道旁边开发商：利通房地产开发公司电话：84836888开盘日期：2005.1.15价格：均2100/ 最高价510

14、0/总户数:400车位数:400总占地面积:100余亩建筑形态:叠拼、叠加别墅 建筑风格：欧式建筑风格配套：会所、游戏池、儿童乐园等项目介绍：项目位于阳光大道，是目前成都唯一的一个纯叠拼别墅社区。该社区出发有四条主要交通路线与市区相连，自驾车1020分钟可到，走成渝高速8分钟可到，单程车费5元。距离所依托的同安镇商业区步行需10分钟左右，周边配套在完善中。周边新兴别墅项目分布集中，形成居住人群的纯粹，该项目属于别墅居住圈中的经济型别墅。排列式布局，照顾到了每户通风、采光、精、景观的均好性；户型大部分为南北向，满足居者对朝向的喜好。一般为四层高，临外围部分为六层设计。12F和34F各为一户，框架

15、结构。2.7东景康庭建筑类别：多层物业地址龙泉驿十陵江华路开 发 商：成都市鑫源鑫实业有限公司售楼处地址：成都市十陵江华路售楼电话： 84607788 84602668均价：1868元/平方米开盘时间： 2004-10-16占地面积： 61700平方米容 积 率：1.46总 户 数：934建筑面积：90000平方米绿化率：30.60%项目介绍该项目位于东部新区得十陵镇，与新成都大学仅一墙之隔，是十陵第一个原生态住宅小区，并首创都市田园风情社区。小区以6层住宅小区为建筑主形态。建筑顺应地势起伏规划成西区、东区两个组团，自然形成平原城市难得一见得“缓坡住宅”。2.8阳光金山花园建筑类别：多层物业地

16、址：龙泉驿阳光城幸福大道开 发 商：成都金山房地产开发有限公司售楼电话：84831133 84831068占地面积：53762平方米容 积 率：1.60总 户 数：750建筑面积：86020平方米绿化率：36%2.9 国一澳乡建筑类别：别墅物业地址：龙泉驿阳光城忠诚路开发商：四川朝晖实业有限公司售楼电话：84831333 84831888 84831889开盘时间：2005.5.18均价：2700/占地面积：1期100亩 绿化率：0.57建筑形态：联排 建筑风格：欧式风格配套：设多功能会所、超市等生活配套。项目介绍：其户型功能分区较好，设礼仪区、交际区、私密区、功能区、室外区五大区，内部空间自

17、由跃层、中空、大厅、连廊构成。户型有三层，一层设计为客厅、餐厅、厨房；二层设计为大部分带飘窗的次卧室，休闲室；主卧室、书房都设计在三楼，且卧室外连接空中花园，增加空间利用延伸性。其中交通线短而不乱，浪费面积小，空间利用率高。2.10上东阳光建筑类别：多层物业地址：龙泉驿洪河镇十洪大道中段开发商：成都豪达房地产开发有限公司售楼电话：84636969 84547888开盘时间：20051.17价格：均价3800/占地面积： 421354.40平方米容 积 率：1.27建筑面积：4000480平方米绿化率： 46.2%项目介绍上东阳光，居宏观规划中定位为“无烟城”、“山城”、“花城”的生态居住新区，

18、毗邻5000亩四川大学城“川师东小校区”，坐享10平方公里的十陵城市公园集生活、购物、休闲、体育等多种居家配套于一体，又多层、花园洋房等多种建筑形态的浪漫都市家园2.11丽阳嘉园建筑类别：多层物业地址：龙泉驿洪河镇洪河大道开发商：四川重锦实业有限公司售楼电话：84631933 84637900开盘时间：2004.8.28 交房时间：2005.4.30价格：均价2600/占地面积：76亩容 积 率：1.61建筑面积：67098平方米2.12亚热带商业城建筑类别：商业物业地址：龙泉驿龙平路和永安路交汇处开发商：成都兴龙建筑开发公司售楼电话：84861188 84852698开盘时间：2004.4.

19、16价格：最高价9000/ 最低价4000/2.13鹰冠庄园建筑类别：别墅物业地址：龙泉驿同安镇锦宏大道1#开发商：四川大行宏业房地产开发有限公司售楼电话：84835522 84835928建筑类别：联排别墅、独栋别墅、跃式别墅销 售 证：成房预售第128号2.14园丁花园建筑类别：小高层普通住宅物业地址：龙泉驿东三环四段大观立交桥外侧开发商：成都乐厮房产售楼电话：84630020 84472688价格：最低价格1688/ 最高价格1788/开盘时间2004.4.282.15足球假日公寓建筑类别：普通多层地址：龙泉阳光城锦宏大道1# 开发商：四川大行宏业开发有限公司售楼电话：84835577

20、84835533 8544781 85447782价格：最低价格1688/ 最高价格1788/开盘时间2004.4.282.16陶然精舍建筑类别：多层地址：龙泉驿永安路293号开发商：成都兴龙建筑开发公司售楼电话：84867088 84872880占地面积：24073.7平方米容积率：1.70总户数：342车库数:400建筑面积：43000平方米绿地率：36%项目介绍:小区以水境为主线,一条主水景贯穿整个园区,景观设计体现出江南园林风格,亭、廊、台、阁比较有特色。2.17丽阳晶舍建筑类别：电梯公寓、多层地址：龙泉驿北干道与龙平路交汇处开发商：成都龙泉龙跃开发有限责任公司售楼电话：8487331

21、1 84873322占地面积：18727平方米容积率：2.69总户数：460车库数:190建筑面积：35000平方米绿化率：32%开盘时间：2005年3月19日交房时间：2006年上半年项目介绍： 经过年前的蓄水积累，开盘当天销售良好。建筑外立面设计和颜色比较新颖，户型总体比较紧凑合理。30多平方米的户型设计一房一卫一阳台，使用性强，居家比较舒适。2.18东方怡景1期建筑类别：多层地址：龙泉驿大面镇开发商：成都威仕德房地产开发有限公司售楼电话：84815000 84815777占地面积：30亩容积率：2.0总户数：272车库数:120建筑面积：40000平方米绿化率：30%待添加的隐藏文字内容

22、1开盘时间：2004年12月11日交房时间：2005年8月项目介绍： 项目位于老成渝路大面段，离老镇大约10分钟左右的路程，属于旧改项目之一，小区基本健在坡地上，主干道之间还有条50米宽的缓坡绿化。周边配套不是很多，社区商铺正在招商。1期销售目前处在尾声，所剩余房型的面积较大。2.19春秋家园建筑类别：多层地址：龙泉驿巴金文学院旁开发商：成都长宇投资股份有限公司售楼电话：84846606 84846608占地面积：40亩容积率：1.7总户数：600车库数300建筑面积：42000平方米绿地率：40%开盘时间：2003年9月交房时间：2005年5月31日2.20星光四季建筑类别：多层、电梯公寓地

23、址：龙泉驿航天城星光大道长征北路开发商：成都友盛置业开发有限公司售楼电话：88420801 88420601占地面积：31140.1容积率：2.06总户数：480车库数：288建筑面积：62472.3平方米绿地率：35.7%开盘时间：2005年1月15日交房时间：2006年4月30日项目介绍： 项目周边配套比较齐备，小区外立面采用川西风格斜坡屋面，小区设监控及红外线报警系统、单元可视对讲系统，车辆采用智能IC卡管理系统，物业管理比较细致。2.21天泉聚龙2期建筑类别：别墅地址：龙泉驿开发商：中铁五局成都天泉置业售楼电话：84836996 84835580占地面积：2000亩容积率：0.35总户

24、数：600绿地率：65%开盘时间：预计2005.5建筑形态：独栋别墅 建筑风格：现代简约建筑风格配套：设有滨水会所和公共活动中心。项目介绍： 项目内拥有自然水资源有一占地800余亩的天然湖泊。项目建在龙泉山上，别墅围绕湖泊，依地势自然而造。每栋别墅不局限一面的朝向，使的户户之间、面面之间的景观不同，形成建筑的错落有致，建筑和环境较好的融合。2.22龙府花园2期建筑类别：多层、小高层、花园洋房地址：龙泉驿一环路四段开发商：四川龙府实业有限公司售楼电话84846868占地面积：133亩容积率：1.31总户数：100多车库数36建筑面积：86900平方米绿地率：40.5%开盘时间：2005年3月项目

25、介绍项目位于龙泉经济技术开发区，离龙泉汽车总站步行约10分钟。目前周边生活配套不多。小区景观设计比较有特色，有中庭景观广场、两大风情休闲步行街，另外还有网球场、羽毛球场等运动3、对龙泉驿区楼盘的调研分析3.1住宅分析龙泉驿区楼盘的住宅出现供不应求的状态，大部分住宅在开盘后短时间内完成销售的80以上，龙泉普通商品住房上涨了315元，达到了1800元/，同比增长23.77%，商品房价格增长的主要原因是：a、土地资源增值，购地成本大幅增加；b、项目素质提高，人居环境优化。如外观设计、智能化设施设备、容积率降低，绿化增加，建材质量提高等。C、地方建材价格上涨，如水泥、钢材、砖、沙石等价格增长迅速，造成

26、建筑成本增加。D、和龙泉自身经济发展壮分不开的，龙泉驿区政府着力营造21世纪成都最佳生态居住区域，加快住宅产业化进程，重点抓好洪河、十陵城市东部副中心、沿山五个特色住宅小区建设和龙泉镇城区改造。在这指导下龙泉的房地产业发展带动价格上涨。在住宅开发方面多数还是以开发多层为主，这主要是满足大部分市民的需要，但别墅、花园洋房、电梯公寓等高档、时尚的楼盘增多，这说明住宅客户对住宅的选择面更加宽广，对品质要求提高。这促使开发商运用各种方式提高楼盘品质满足客户。3.2商业部分分析龙泉驿区各个楼盘都有不程度的商业部分，商业用房呈现供过于求的状态，这里所说的“供过于求”不是绝对的是相对的，因为这些商业部分在前

27、期定位的不准确导致商业配套内容陈旧、项目不够齐全，不能满足业主入住的需求而空置，而经营者和投资者却找不到合适的经营或者投资的商铺。现有的商业部分多数是以“沿街为市”的业态，这只能满足日常消费需求，这种商业模式只能是“体验式”的大型商业中心的补充。而商业中心需要多个商业项目支撑,现阶段这种社区性的商铺不能完成的形成商业中心的任务,而需要一个或者几个大型商业来完成社区性的商铺是形成商业中心的补充。而龙泉驿区商业部分缺少大型商业来形成商业中心，导致这些社区性商铺缺乏商业氛围而空置。但同时有少数的几个商业项目，在前期的准确的定位、后期的专业的经营管理和规划设计为其赢得客户，这些都是以集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业卖场为中心，新兴社区的规模不等的商街为补充形成的商业中心聚集了“商气”，带动各种特色商业经营项目投入使用，使之人群在此进行消费。策划部:*2005-3-30