投资水生态项目建议书可行性分析报告.doc

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1、组建西安明湖建设发展有限公司投资陕西沣东新城昆明池水生态项目可行性分析报告中国水务投资有限公司2013年7月组建西安明湖建设有限公司投资陕西沣东新城昆明池水生态项目可行性分析报告一、项目背景中国水务投资有限公司先后投资布局了浙江、江苏、山东、上海、新疆、湖南、四川、东北和内蒙等地的水务项目。鉴于陕西省委、省政府提出建设大西安的设想，着力打造西安国际化大都市，西咸新区和沣东新城作为大西安的主城功能新区和陕西省新的经济增长点，新区管委会拟引进战略投资者，参与新区基础设施建设，打造水生态文明区域。中国水务拟与华盈泰富控股有限公司（简称：华盈泰富，公司简介见附件）合作，在当地共同组建合资公司，以沣东新

2、城昆明池水生态项目为切入点，参与西咸新区及沣东新城相关水利工程、水务市场投资建设，以及土地综合开发，拓展陕西省内水务市场，搭建区域投资建设平台。二、项目区域现状及发展规划1、西安基本情况西安，古称长安、京兆，是举世闻名的世界四大文明古都之一，是中国历史上建都朝代最多，影响力最大的都城，居中国四大古都之首。公元前12世纪，周文王在这里建立丰京、镐京两京，从此，西安作为中国的政治、经济、文化中心长达1200多年，先后有21个王朝和政权建都于此，是13朝古都。中国历史上的鼎盛时代，周、秦、汉、隋、唐均建都西安。汉唐时期，西安是中国对外交流的中心，是世界上最早超过百万人口的国际大都市，著名的丝绸之路以

3、西安为起点；秦始皇陵兵马俑则展示了这座城市雄浑、厚重的历史文化底蕴。西安是联合国教科文组织最早确定的“世界历史名城”和国务院最早公布的国家历史文化名城，是中国文化的名片之一。西安地处中国陆地版图中心和我国中西部两大经济区域的结合部，交通畅达、区位优势明显，是西北通往中原、华北和华东各地市的必经之路。在全国区域经济布局上，西安作为新亚欧大陆桥中国段陇海兰新铁路沿线经济带和黄河流域最大的西部中心城市，是国家实施西部大开发战略的桥头堡。西安全市辖9区4县，总面积10108km2，主城区面积369 km2，常住人口850万人。近年来，特别是西部大开发战略实施以来，西安经济社会进入加速发展、加速提升的新

4、阶段，城市面貌日新月异，经济增长连续10年保持了13%及以上的增长速度，综合实力明显增强。2012年，西安市GDP达4369亿元，地方财政一般预算收入397亿元。经过多年发展，西安目前已建成了以机械设备、交通运输、电子信息、航空航天、生物医药、食品饮料、石油化工为主的门类齐全的工业体系，培育了高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业等五大主导产业；形成了高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、国际港务区、沣渭新区八大发展平台。其中，高新区已被国务院确定为六个创建世界一流科技园区的开发区之一，经济技术开发区

5、全力打造泾渭工业园千亿元制造业基地，曲江新区是两个国家级文化产业示范区之一，2011年西安成功举办世界园艺博览会。2、西咸新区基本情况2011年，陕西省政府提出建设大西安的设想，着力打造西安国际化大都市，其中，将西咸新区作为大西安建设的重点和突破口。同年，经陕西省政府审议后，正式批复并颁布西咸新区总体规划。西咸新区位于西安、咸阳市建成区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的西咸环线，南至京昆高速，规划区范围882km2，其中建设用地272 km2。西咸新区定位于西安国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城，产业有序集聚，打造陕西省新的经济增长点。根据西咸新区组团发展规划，西咸新

6、区分为五个组团：空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城、泾河新城，其中，沣东新城发展定位为：国家重点科技资源示范基地，西安地区能源中心和体育会展中心。3、沣东新城基本情况（1）沣东新城简介西安沣东新城是西咸新区的重要组成部分，是省委省政府、市委市政府落实国家关中天水经济区发展规划，建设大西安、带动大关中、引领大西北，打造全国内陆型经济开发战略高地的重要承载区，也是西安国际化大都市建设的重要城市功能新区。 沣东新城作为西咸新区渭河南岸的重要组成部分，东接西安市西三环，西接沣河东河岸，南临西汉高速，北与咸阳市接壤。其规划面积161平方公里（其中西安市区域139.9平方公里，咸阳市区域19.46平方

7、公里），包含西安市辖区六村堡、三桥、王寺、斗门街办；咸阳市辖区沣东街办。2010年沣东新城GDP为106亿元。 沣东新城水资源丰富，生态环境优美，沣河、渭河穿境而过。新城毗邻周、秦、汉、唐四大王朝都城，历史文化遗迹众多，区域内有秦阿房宫遗址、周镐京、昆明池、建章宫、神明台等历史遗址。 （2）规划定位：面向全国，建设统筹科技资源改革示范基地；立足陕西，建设西安国际化大都市重要板块和引领区，树立现代田园城市新标杆；引领西咸，建设高新技术研发、体育会展中心和现代服务业聚集区，打造区域经济增长新引擎，建设成为具有东方人文特色的生态化国际新城。（3）规划空间及板块：沣东新城充分发挥区域自然、人文资源优势

8、，以水系、遗址等自然要素为禀赋，最终形成河流、湖泊、国家大遗址与新城相互依存、相互协调的生态田园城市格局。构建 “两带、七板块”的布局结构：两带周秦汉历史文化景观带、沣河滨水生态景观带周秦汉历史文化景观带。利用区内的阿房宫遗址、沣镐遗址、建章宫遗址等系列历史文脉，打造周秦汉历史文化景观带，彰显华夏历史文明。沣河滨水生态景观带。滨水空间是城市经营的重要空间资源，打造沣河滨水景观带，并形成湿地公园、社区漫步、都市畅游、田园风情、生态湖岛五大区段，并结合沣河两侧土地利用规划，分别形成以生活性、娱乐性及文化性的三种类型的河岸线功能。板块开发七板块统筹科技资源示范板块、镐京立体城市板块、阿房宫人文旅游板

9、块、昆明池度假休闲板块 、奥体文化板块、三桥商贸综合板块、以及六村堡现代产业区板块统筹科技资源示范区板块统筹科技资源改革示范基地项目位于绕城高速以西、沣河以东，规划面积10平方公里。示范基地的总体定位确定为：立足西安统筹科技资源发展实际，重点发展公共科技服务平台建设、高科技研发和创业孵化，高技术企业总部经济，高端生产性服务业等产业，力争通过10年左右的时间，将示范基地建设成为带动关天、辐射中西部，培育战略性新兴产业的重要基地、科技创新资源聚集基地、科技成果中试与转化基地以及科技人员创业改革示范基地。镐京立体城市板块“立体城市”选址沣东新城，符合西咸新区开创“大开大合”的城市建设理念。镐京新城，

10、将集中彰显中华历史文化和现代城市文明。阿房宫人文旅游板块建设阿房宫遗址公园，核心区域2.6平方公里为文物保护控制区，总用地8平方公里。依托秦阿房宫遗址，打造秦文化旅游组团。核心项目构成：秦阿房宫遗址公园、秦文化主题酒店、秦文化主题公园等。周边建成商业、服务、住宅开发等。昆明池度假休闲板块沣东新城昆明湖项目将引入沣河充沛的水源，恢复建设6500亩的湖面，打造大水大绿的西安度假休闲旅游区。将着力打造以生态人文旅游为主题，以居为核心，文化、旅游、休闲相辅的和谐滨水人居模式，建设水生态文明区域。奥体文化板块在沣河与渭河的交汇三角洲，规划面积10平方公里，以滨河湿地公园为核心，国际标准运动场馆、奥林匹克

11、高尔夫运动公园、国际奥林匹克酒店、国际运动主体居住社区高度一体化的奥林匹克文化特色主题片区。建设一批国际一流、高水平、现代化的主体育场馆和五星级酒店、运动员村，满足陕西申办全国运动会，乃至国家申办亚运会等大型国内国际运动赛事的承办需要。三桥商贸综合板块重点实施城市商业和商务区建设、沣渭国际车城，建设以商贸流通、现代商务、总部物流、服务外包、文化旅游、金融科技等产业为主的多元复合的现代服务业聚集区。到2015年，初步形成商品交易、商务会展等功能区。六村堡现代产业园区板块依托石油化工、科技、精益铸造、电子等现有产业，在科技产业园和空港物流园的基础上，通过高新区、未央区、沣东新城三区联合招商，共同建

12、设以机械制造业、新材料、新技术研发业、精细化工业、仓储物流等产业为主的现代产业园区。到2015年，园区规模达到10平方公里，引进规模以上企业300家，工业总产值达到200亿元。（4）沣东新城发展目标根据沣东新城发展规划纲要，各阶段发展规划如下：2011年-2015年：打造基础，骨干网络基本完成，城市基础设施基本配备，建成一批遗址公园和湿地公园、完成沣河和渭河生态景观带建设，形成优美的自然生态景观；现代产业体系基本建立，城市特征基本形成。2015年招商引资达到1200亿元，生产总值达到400亿元。 2016年-2020年，建成新城。城市基础和配套设施齐备，生态环境宜人，现代服务业等支柱产业形成，

13、城乡一体化大大推进，区域引领作用充分发挥，生产总值超过1000亿元；2021年-2030年，快速发展。基本完成区域的开发建设，建成城市功能完备、高端人才荟萃、新兴产业聚集、服务体系一流、国际化特征明显的都市核心区，生产总值达到5000亿元。(5) 沣东新城供排水现状及规划u 供水沣东新城区域内尚未形成完善的市政供排水体系，目前新区内部分区域供水由西安市第五水厂和第三水厂负责供应。根据沣东新城水资源规划设想，在2015年之前，通过改扩建第三、五水厂，新建西南郊水厂，增加40万m3/d供水量，同时完善供水管网建设，满足沣东新城日常工业和生活用水需求。2020年前，通过完成高冠峪水库（8万m3/d）

14、，新建田峪水库工程（8万m3/d），结合引汉济渭一期工程，增加城市原水供水量167万m3/d，从根本上保障沣东新城工业和生活用水需求。u 污水处理目前沣东新城规划范围内，没有形成统一的排水体系，大部分污水直接排放，部分污水通过污水管道进入六村堡污水厂进行处理。根据沣东新城污水处理规划，在新区内划分为3个污水处理厂片区，即沣东北片区、沣东南片区、和六村堡片区，计划新建并扩建三座污水处理厂，以满足新区内污水排放出来要求，同时，将增加的再生水用于新城绿化等。具体处理规模如下：沣东北污水厂处理规模5万吨/日。 沣东南污水厂处理规模18万吨/日。 六村堡污水厂处理规模28万吨/日。三、项目区域土地开发基

15、本情况1、西安及西咸新区土地开发概况西安的房地产业开发量占到陕西省的70%以上，而经过多年开发后已经延续至三环外，而西咸新区的规划形成，基于产业经济发展的重心落定，为区域建设充当先锋军的房地产业无疑提供了广阔的发展空间。从未来西咸新区基础设施规划、生态规划、城乡统筹规划，未来楼市主战场将从城南、城北转战城西、城东，西咸新区有望占据西安未来地产开发主导位置。除了长安、浐灞之外，西安其他城区已经没有多少土地可供开发，而西咸新区的土地资源还非常丰富，新区超前的规划建设也将使这一区域的土地得到集中释放。未来十年，西咸新区将成为西安房地产开发的主战场。西咸新区的房地产发展将呈现平稳向上的发展势头。 沣东

16、新城作为西安国际化大都市重要城市功能的承载区和引领区，截止2020年，规划居住用2338Ha（其中585Ha为安置用地）、商服用地887Ha、产业用地941Ha，其地理区位优势明显，人文历史底蕴浓厚，交通便利，市政基础配套设施相对齐全，周边自然生态环境良好，靠近西安主城区和高新等产业新区，产业基础较好，沣东新城的城市化进程将成为西咸新区乃至西安房地产开发的前沿阵地。目前，沣东新城房地产市场正处于一个起步阶段，区域内人居环境尚未形成大的气候，房地产市场刚刚起步，居住圈内人居氛围还不够浓厚，周边商业配套较为缺乏。但是从长远来看，随着西咸一体化的继续推进，沣东新城基础建设不断完善、产业结构持续升级以

17、及大盘项目的带动下，沣东新区必将成为楼市瞩目的焦点区域，引领沣东新城乃至西安房产开发的风向标。2、沣东新城昆明池片区房产分析根据昆明池片区规划，昆明池片区定位为历史遗迹保护、水资源蓄积与生态景观建设有机统一的以高端服务业、文化旅游业为主的水生态、文化休闲板块。根据上述规划要求，昆明池片区将打造成为生态环境良好，市政配套齐全，商务休闲服务高端、彰显历史文化底蕴的宜居或度假的高品质房产，将是昆明池片区房地产业的特征和主基调，并将成为在西咸新区乃至西安房产中高端市场权重或产品影响力方面均将成为市场所向。昆明池片区规划总用地面积35.88平方公里，总建设用地面积13.85平方公里，规划13.5万人，其

18、中商服用地287Ha，居住用地391Ha（其中含109Ha安置用地）。目前，根据沣东新城土地整理、收储调研得知，住宅用地出让起步价在80万-200万/亩，商服用地200-350万/亩，产业用地50万/亩以下。根据片区开发建设计划，上述建设用地将在2014年-2020年逐步推向市场。规划区内土地现状为农林用地和城乡居民用地，片区内除了安置房外，暂无房产开发项目，在绕城高速以内，西三环以外区域以有普通住宅项目，均价5000-6500元/平米。昆明池片区正处于基础配套建设和产业招商阶段，在现阶段，主要以较低价格产业圈地或换地。该片区的开发运作模式及进程与曲江新区南湖片区的开发具有一定的相似性。曲江南

19、湖片区以水面为核心，以水陆交接的自然式滨水水岸为重点，通过规划设计实现水生态环境，同时结合休闲商业及娱乐项目的开发，营造出具有汉唐文脉特征的南湖景观。在土地、房产开发上，昆明池片区首先着手池体工程及景观配套建设，紧接着以文化旅游产业为主导的产业植入及房产开发，直至旅游文化、休闲娱乐、商业等多种业态成熟互哺，高端住宅项目规模化、品牌化，将该片区打造成以文化旅游为灵魂，以高端居住的房产开发为载体的文化产业示范区。借鉴曲江南湖片区的发展，对有较多相似之处的昆明池片区的房产开发预期市场充满信心。目前，昆明池片区土地在整理收储阶段，处于土地价值洼地，通过承接昆明池水生态项目，容易获得较好的土地，择机实施

20、高品质、有特色的土地综合项目开发，获取现实可观的项目收益。四、沣东新城昆明池水生态项目项目基本情况昆明池水生态项目（以下简称“昆明池项目”）是沣东新城“七大板块”核心组成之一，为西安市2013年重点建设工程。昆明池项目，位于沣东新城南部，规划范围在绕城高速以西，沣河以东，西汉高速以北。昆明池作为“引汉济渭”工程秦岭以北的调蓄水库和沣东新城城市供水的水源地，总体规划格局为“一池、两湖”，规划总面积35.88km2，规划围绕昆明池10.4km2（南湖与北湖）水面及总库容约4840万立方米的水体恢复，以供水、生态、文化、休闲、旅游和度假等功能为主。其中北湖工程：规划面积6.9平方公里，库容2240万

21、立方米，北湖定位为生态水系景观。原水水源由沣河沣惠渠引入，沣河多年平均径流量4.23亿立方米，沣惠渠渠首秦镇大坝多年平均来水量为2.84亿，原水水源充足有保证。南湖工程：规划面积3.5平方公里，库容2600万立方米。南湖定位为沣东新城城市供水的水源地，原水水源由“引汉济渭”引水工程西安配水管线供给。根据“引汉济渭”工程水量分配规划，2020年向西安净配水量4.06亿立方米，南湖供水水源有充足保证。南湖出水将作为原水送至沣东新城已建和规划建设的自来水厂。根据沣东管委会提供的昆明池总体规划资料,昆明池项目整体工程投资额约40亿元。工程建设分两期,总建设期拟定为7年，一期为:2013年-2015年1

22、2月;二期为:2016年-2020年。 为了加快昆明池项目进程，沣东新城管委会拟首先启动项目北部水域景观及安置项目一期工程建设，一期工程主要包括2平方公里的水域及1.5平方公里北部水岸线景区项目建设，计划投资10亿元。目前，沣东新城管委会已委托设计院，开展昆明池项目一期工程可研报告的编制工作。五、项目进展情况（1）2012年4月，新华水电与沣东新城管委会接触；（2）2012年10月，王文珂局长带领新华水电和华盈泰富考察团赴西咸新区及沣东新城实地调研，与陕西省政府主要领导及西咸新区管委会负责人就昆明池项目建设等相关事宜进行交流；（3）2012年10月起，新华水电、新华国际咨询公司和华盈泰富工作组

23、多次到现场，与沣东新城管委会进行交流；（4）2013年3月11日，西安市市长助理、西咸新区管委会主任等拜访综合局与新华水电，就昆明池项目合作开发达成初步意见；（5）2013年4月1日，沣东新城管委会与新华水电签署关于投资建设西咸新区沣东新城昆明池项目主体工程合作框架协议（见附件）； （6）昆明池水利工程片区总体规划已通过西安市政府审批，现正报陕西省审批；（7）2013年5月10日，中国水务与华盈泰富工作组赴西安，与沣东新城管委会就昆明池项目投资建设等相关事宜进行沟通交流。（8）近期，中国水务与华盈泰富就双方组建昆明池项目合资公司等有关事项进行商谈，双方就组建项目公司出资协议达成初步共识。（9）

24、项目工作组与沣东新城管委会就昆明池水生态项目投资建设-回购协议已基本准备完毕六、合资公司组建1、公司出资人：中国水务投资有限公司，华盈泰富控股有限公司。2、注册资本：2亿元人民币。3、股权比例：中国水务投资有限公司持股51%，华盈泰富控股有限公司持股49%。4、出资方式：合资双方均以现金出资。七、合资公司定位及发展战略1、合资公司定位从沣东新城昆明池项目入手，大力开展沣东新城、西咸新区水利工程、城镇供排水业务及土地综合开发，将合资公司打造成陕西地区水务行业优秀投资建设品牌。 2、盈利模式合资公司成立初期盈利主要依靠投资建设（BT模式）沣东新城昆明池项目，获取工程施工、设备采购及投资收益；随着后

25、期相关施工工程的增多，以及自来水与污水处理项目的新建和收购，合资公司中长期盈利将逐渐多元化。3、合资公司工作要点（1）以沣东新城昆明池项目为切入点，参与“引汉济渭”沣东区域引水工程、西咸新区及沣东新城相关水利工程、水环境建设、自来水厂、污水处理工程以及有关供排水管网等项目的投资建设。（2）利用沣东新城丰富的土地资源，合资公司与沣东新城管委会密切合作，积极参与区域内的土地综合开发项目。（3）关注并积极参与西安、咸阳及其周边水务市场，通过中长期水务项目运作，投资建设或收购若干城市供排水项目。八、项目评价（一）、战略价值评价1、项目地理位置及其影响力西安是世界历史文化名城，是我国重要的可研、文教和高

26、新技术产业基地，西安作为西部最大的中心城市，是国家实施西部大开发战略的桥头堡。沣东新城是西咸新区的重要组成部分，是陕西省委、省政府、西安市委市政府落实国家关中天水经济区发展规划，建设大西安、带动大关中、引领大西北，打造全国内陆型经济开发战略高地的重要承载区。投资西安符合国家西部大开发的政策要求，具有重大的战略意义。2、区域经济发展情况近年来，西安市经济社会快速发展，西咸新区及沣东新城作为建设西安国际化大都市重要板块和功能新区，构建高新技术研发、体育会展中心和现代服务业聚集区，打造区域经济增长新引擎，具有良好发展前景。3、区域水务市场发展潜力西咸新区及沣东新城目前没有大型水利工程，缺乏完善的供水

27、和排水体系。根据西安市水资源中长期发展规划及沣东新城水资源现状与发展规划，区域内水务市场有效需求空间巨大，发展前景广阔。4、当地政府的合作意愿和支持力度陕西省政府主要领导、西咸新区及沣东新城管委会对中国水务给予了高度肯定，在开展具体项目的洽谈过程中，也得到了相关领导和沣东新城管委会的认可，这对昆明池项目的顺利推进和执行，以及合资公司参与区域其他相关水务市场和土地综合开发提供了有力保证。5、项目对公司的战略意义西安西咸新区及沣东新城水务市场不仅有巨大的需求和发展空间，而且有实际可操作性。从中长期看，项目呈现多样性，有引水项目，也有自来水、污水处理和配套管网工程项目，这些项目都具备规模大、便于资本

28、运作的特点，项目的实施对中国水务做大陕西水务市场具有重要战略意义。战略价值评估“发展度”为：良好。（二）财务价值评价昆明池水生态工程采取BT模式，由合资公司负责投资建设，开发区管委会以现金支付方式进行回购并提供相关回购担保。该工程收益主要来源于二项：投资回报和工程建设节余。1、投资回报根据项目前期签署的工程建设移交协议有关约定，该项目回购期3年，回购人每年按约定比例以现金支付回购款，工程投资收益为8%。2、工程建设节余根据项目建设移交BT协议约定，本工程建设施工及设备采购安装由项目公司负责具体实施，保守估计，此项工程建设节余为9%。考虑项目2年建设期和3年回购期，结合以上二项工程收益，本项目3

29、年整体年均投资收益率和自有资金年均投资收益率测算结果如下：第一项3年投资回报工程利润总额为40615万元。第二项工程建设节余为9000万元。整体工程利润总额约为49615万元整体项目年均税前投资利润率为：9.9%（按5年平均测算）整体项目自有资金年均税前投资利润率为：33%因此，投资建设昆明池水生态项目，在财务上是可行的。（三）、管理机制评价中国水务所属子公司既有水利枢纽工程和引水工程，也有多个自来水厂和污水处理厂建设施工经验，公司现有管理体系和工程管理、技术人员素质能充分满足项目建设要求，鉴于昆明池水生态工程的重要性，中国水务将指派有丰富管理和工程建设施工经验的团队组建合资公司，并负责该项目

30、的建设。从管理机制上评价，本项目可行。九、项目风险分析及对策1、政治风险与控制BT项目建设需要以政府财政资源作为基础，昆明池水生态工程具有鲜明的公益性特征，投资人收益主要取决于政府支付能力和支付意愿，鉴于沣东新城区域内投资建设项目较多，因此，本项目最大风险来自于政府的财政资源和支付信誉，以及政府换届等不确定的政治风险。防范对策：在项目BT投资协议中要明确政府责权利，要求政府将该工程回购款纳入西安市每年年度财政支出预算并出具相关西安市人大支持性文件；同时，政府提供相应第三方独立担保或土地质押。在工程建设过程中，合资公司应与地方政府及管委会保持密切联系和沟通，务求建立良好的工作关系。2、工程建设风

31、险与控制沣东新城昆明池项目包括水库和引水管道施工建设，建设工期近2年，在工程施工质量、进度安排和安全防范上存在一定的建设风险，可能导致项目不能按时验收，影响工程回购款的及时支付。防范对策：合资公司要加强日常工程施工管理，制定详细的施工管理制度，选择有实力和信誉的工程承包商，注重安全施工和防范。3、融资风险与控制项目具有投资规模大，周期长的特点，工程能否顺利实施，很大程度上取决于合资公司的融资能力。防范对策：合资公司可以通过回购人提供的项目回购承诺书和相关支持文件作为担保向贷款人质押及抵押贷款；合资公司出资人根据情况也可为项目融资提供必要的担保，同时，可以考虑引入战略投资者，发行信托等多种融资方式，解决项目所需资金问题。十、结论：西安市沣东新城作为建设西安国际化大都市的重要板块和功能新区，区域经济和水务市场具有很大发展潜力，中国水务与华盈泰富在西安共同组建合资公司，以昆明池项目为切入点，全面参与西咸新区及沣东新城相关水利工程、自来水厂、污水处理厂以及供排水管网等水务项目投资建设，符合中国水务的投资方向。投资建设昆明池水生态工程及其它水务项目，不仅可为中国水务带来良好的经济效益，还可为中国水务进入陕西水务市场发挥良好示范作用，有助于提升中国水务在中西部地区的知名度和影响力。该项目财务分析可行，风险可控，符合公司发展战略及定位，具有重大的现实和战略意义。