寿光项目市场调查报告.doc

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1、寿光缤纷五洲项目市场调查报告寿光国家环保模范城市、国家卫生城市、国家园林城市、省级文明城市、中国优秀旅游城市、中国蔬菜之乡。一、 寿光宏观概况11 寿光概况u 地理位置 寿光市位于山东半岛中部，渤海莱州湾南畔。跨东经1183211910,北纬36413719。东邻潍坊市寒亭区，西界广饶县，南接青州市和昌乐县，北濒渤海。纵长60公里，横宽48公里，海岸线长56公里，面积2180平方公里，占全省总面积的1.43。城区位于境西南部。u 行政区划寿光市隶属山东省潍坊市。辖9个镇，5个街道办事处，975个行政村（居委会），人口108万，其中市区人口28万左右。u 寿光历史沿革 寿光因闾邱先生向齐宣王乞寿

2、的故事而得名。公元前148年（汉景帝中元二年），置寿光县，属青州刺史部北海郡管辖，自此，史书始见寿光县之名。1953年7月，寿南县并入寿光县。1993年6月1日，经国务院批准，撤销寿光县，以原寿光县的行政区域设立寿光市。8月8日，寿光市正式挂牌成立。u 寿光交通境内交通以海陆为主。 陆地交通益羊铁路纵贯南北，济青高速公路穿境而过，省级干线及各级公路交错贯通； 水上交通水上运输可通过羊角沟港口与全国各大港口连通。并可直航韩国、日本、港澳等国家和地区。 航班距济南、青岛飞机场仅有1小时车程。u 寿光部分名胜古迹及旅游景点 寿光旅游资源丰富，拥有“AAA”级景点1处、“AA”景点1处，文物保护单位1

3、43处，游览景区（点）30多处。自然条件优越，年平均气温13，夏无酷暑，冬无严寒。大海清澈，空气清新，风景优美，游客即可享受天然温泉的美妙，又能体验人在湖中身不沉的神奇，还可尽情体验田园野外果实采摘、湖边垂钓、林间野炊的浪漫，更可划一叶扁舟穿梭于巨淀湖、芦苇荡寻找当年八路军打游击的足迹。 城台斟灌城二十公里留吕斟灌村，为夏朝故国都，夏帝相之子少康在此灭寒浞恢复夏朝，史称少康中兴。故城墙呈方形，四面各长三里，总面积为225万平方。 纪国故城纪城在城南十二公里弥、尧二河之间，春秋时纪国故城。城台高12米，上有神祠，祠左有纪侯精舍。清乾隆时村人挖土于台下得纪侯钟一具，被益都举人李廓搞去，几经辗转，现

4、存于上海博物馆，为国家一级文物。故城地下文化层较厚，内涵丰富，是研究春秋时期历史的活资料。 呙宋台在今城南八公里呙宋台村西。古为营丘，是姜子牙立齐建都之处。宋台神釜为寿光八景之一。 望海台在城北二十五公里道口黑冢子村，汉代平望县故城，当年秦始皇东巡，在此筑台望海。 文庙位于县衙东阳门处，始建于魏太和年间，占地15.8亩。文庙的主体为“大成殿”、大成殿之后为启圣祠，再后为明伦堂。为三出三进式，依势就落，随形生变，层楼叠院，兼容南北情调。 宁国寺位于县城东关村外。u 寿光工业寿光市工业基础实力日益增强。近年来，着重培植起了晨鸣纸业、蔬菜产业、海源盐业、联盟化工、板材木业、机械动力、饮料酒业、服装工

5、艺、电力工业等一批实力雄厚，竞争力强的大型企业集团。并围绕主导骨干企业，形成了海洋化工、农副产品加工、机械、工艺品、建筑建材、轻工等六大生产体系。主要产品有盐及盐化工、造纸、机械、纺织、化工、轻工、工艺美术、食品、建筑建材、农副产品加工等50多个门类1300多个品种。其中晨鸣机制纸、仙霞服装、蓝仔啤酒、齐民思白酒、聚宝农用车、鲁丽人造板、风筝刨花板等30多个产品被评为全国名牌产品。u 寿光特色寿光设施农业发达。是冬暖式大棚蔬菜的发祥地，著名的中国蔬菜之乡。世界第一部农学巨著齐民要术的作者贾思勰就曾生长于此，寿光人民在长期的农业生产过程中，孕育并丰富发展了绿色文化，形成了独具特色的农业景观。中国

6、(寿光)蔬菜科技博览会、蔬菜文化节、林海荷花节、梨花节、百果采摘节、乡村庙会等节庆活动丰富多彩，月月有新意，季季有高潮，让游客目不暇接，留恋忘返，已成为寿光市重要的旅游品牌。寿光蔬菜批发市场同时还被国家农业部、国家计委等8部委列为农业产业化国家重点龙头企业，成为全国重要的蔬菜集散中心、价格形成中心和信息交流中心。12 寿光经济发展相关数据u 2005-2007年GDP发展 u 2005-2007年固定资产投资发展u 2005-2007年消费品零售总额变化 u 2005-2007年在岗职工人均工资情况u 2005-2007年城镇居民人均可支配收入情况u 2005-2007年城镇居民人均消费支出情

7、况n 小结： 近年来，寿光市紧紧围绕“争创全国县域经济30强、全面建设富强和谐新寿光”这一总体目标，牢牢把握实现又好又快发展这一主题，先后提出了“农业品牌做大、工业实力做强、城市形象做靓、社会事业做活、三产流通做旺、生态环境做美”以及突出“新型工业化、农业现代化、三产规模化、城市生态化、城乡一体化、社会和谐化”六个重点等一系列工作思路，走出了一条一二三产业协调发展、经济社会全面进步的发展之路，连续九届跨入全国农村经济综合实力百强县（市）行列，从以上经济发展相关数据可以看出，从以上数字可以看出，寿光经济的繁荣程度，同时也看到了寿光商业的发展前景。二、 房地产市场 21 房地产市场综述 211 住

8、宅市场 品质需求不断增强2007年中国人均居住面积为26平方米，山东为28平方米，而寿光市则高达36平方米。人均居住面积的绝对居高，决定了居民对居住的刚性需求相对较小。另外，单位房改普遍存在，且范围较广，在一定程度上抢占了商品房市场，市区居民有很多都有单位分房，影响了当地房地产市场的快速发展，也制约了建筑品质的提升速度。由此我们可以得出这样一个结论：居民并不缺房子，而缺的是好房子。由于房地产市场长期处于一个封闭的状态，行业发展与其他城市相比严重脱节，表象上体现为产品设计单一，建筑工艺落后，户型结构不合理等，这些问题的存在，抑制了百姓购房的积极性。从目前市场上部分楼盘如中央华府受追捧不难看出，对

9、于好产品，市民是愿意接受的。近两年，整个市场表现出强烈的换房愿望和需求，提升居住品质、改变生活态度正变成寿光市民对房地产期望。 市场购买力强劲寿光市人均收入水平较高，2007年，城镇居民人均可支配收入13806元，同比增长19.4%；城镇居民人均消费支出10578元，创历史新高，同比增长25.1%；农民人均纯收入达到6619元，同比增长11.5%；规模以上工业企业在职职工年工资达到20977元。相对同类县域城市，处于较高水平。截至2007年，新增机动车2.1万辆，其中一半以上是轿车，目前机动车保有量25万多辆。相对于整个寿光100多万的人口，每四人就有一辆机动车，相当于户均一辆，这也从侧面反映

10、出了寿光市较高的收入水平和购买能力。据了解，目前有很多居民都是二次以上置业者，一人拥有数套物业，实际购买力较大。与强劲的购买力形成鲜明对比的是产品类型的单一化，许多人购买的一套、二套房全部都是同一类型的产品，功能、档次、品质都没有提升。而从部分楼盘目前的销售来看，价格并不是大市民决定购买的唯一要件，地段、质量、信誉、环境、物业，都是寿光市民关注的重点。 中小型房逐渐升温目前，寿光市房地产市场的畅销户型集中在100120平方米之间，160200平方米左右的也随处可见，单套建筑面积相对较大。但受到市场发展的制约，产品户型设计不合理，虽然面积足够大，但其功能和实际使用面积只能达到一线城市70%的水平

11、甚至更低，降低了产品的性价比。按照目前城市的发展速度和居民生活水平的速度升级来看，未来几年内，小房型将打破大户型主导市场的格局。 价格存在地区差目前中高档楼盘集中在市中心和开发区，市中心由于大配套优势明显，方便快捷，成为市民钟爱的居住区域，尤其是以中央华府项目为代表的一批新建项目的开工建设，人民广场及周边的区位价值更加显现。开发区包括东区和南部区域，是寿光市房地产的新重地，由于市政机关搬迁，带动了该区域的房地产发展。这两个区域的住宅价格可以说是住宅市场的风向标，目前整个寿光住宅平均价格区间在3000-3500元/m2左右。 22 商业地产市场在寿光市，独立的商业地产项目较少。近两年，商业地产主

12、要形态就是临街商业和底商，由于各项目的地段情况不一，部分地段差的底商销售情况也较差，境况堪忧。但是随着城市的发展，人们对业余文化生活的要求不断高涨，目前现有的许多商业设施、商业产品、商业形式已经不能满足日益增长的这种需求，新的商业体、品牌店和商业市场呼之欲出。 23 土地市场 2008年初至目前为止，寿光土地市场土地出让情况如下表所示：地块名称容积率面积 (平方米)用途出让方式截止时间状态寿光市区建新街以南，光明路以东,2008-25地块2.515945.2公建挂牌2008-9-17交易中寿光市区圣城街以北，石马路以西,2008-8地块22909商用挂牌2008-9-17交易中寿光市建桥路以东

13、，南环路以南，文化中心以西,2008-24地块317269综合不定2008-8-13交易中寿光市城区建新街以南，光明路以东,2008-23号地块1.8116154.8综合挂牌2008-7-24已成交寿光市迎宾路以东、龙泉街以南,2008-9号地块2.431803.5住宅挂牌2008-7-24 已成交寿光市区银海路以西、公园街以北,2008-20号地块-2927商用挂牌2008-7-24 已成交寿光市弥河西岸,2008-21地块1.87422790综合挂牌2008-7-17 已成交寿光市古城街道北洛供销社以南、刘临路以西,2008-19地块1.53976.3综合挂牌2008-7-12 交易中寿光

14、市侯镇大九路以东、园区路以北,2008-17地块1.25327综合挂牌2008-7-12 交易中寿光市区新兴街以南、银海路以西、口腔医院办公楼西侧,2008-14地块7.171916住宅挂牌2008-7-12 交易中寿光市区新兴街以南、石马路以西,2008-6-C地块2.33349.2综合挂牌2008-3-1 交易中寿光市区新兴街以南、石马路以西,2008-6-B地块2.33113综合挂牌2008-3-1 交易中寿光市区新兴街以南、石马路以西,2008-6-A地块2.331916综合挂牌2008-3-1 交易中寿光市区圣城街以北,2008-5地块-3268综合挂牌2008-3-1 交易中寿光市

15、侯镇镇政府驻地、昌大路以东,2008-4地块-35128综合挂牌2008-3-1 交易中寿光市区公园街以南、光明路以西,2008-3地块-31359住宅挂牌2008-3-1 交易中寿光市城区仙霞服装厂以东、金光街以南、原寿光市人民检察院宿舍区内,2008-2-B地块-5970综合挂牌2008-3-1 交易中寿光市城区仙霞服装厂以东、金光街以南、寿光市人民法院以西,2008-2-A地块-1546.75综合挂牌2008-3-1 交易中寿光市区迎宾路以西、金光街以南、检察院以东,2008-1地块-2675.88综合挂牌2008-2-18交易中寿光市城区幸福路以东，弥河路以南,2007-39-D地块2

16、.642846综合挂牌2008-1-27交易中寿光市城区幸福路以东，弥河路以北,2007-39-C地块2.617675综合挂牌2008-1-27交易中寿光市城区幸福路以西，弥河路以南,2007-39-B地块2.6116641综合挂牌2008-1-27交易中寿光市城区幸福路以西，弥河路以北,2007-39-A地块2.634876综合挂牌2008-1-27交易中l 在已成交地块里，仅有一块是纯商业用地（且面积不大，2927平方米），其它为综合及住宅。（据了解，目前开发商拿地时，对商业地块还是比较慎重的。况且推出的纯商业用地并不多。这还是从客观上体现了目前寿光的商业需求是基本饱和的。据政府部门不完全

17、统计，目前寿光在营业商业零售面积约150万平方米左右，人均商业零售面积约1.5平方米左右）本项目的主要压力来周边开发项目的商业部分，特别是渤海路上的项目的商业部分。将是本项目未来争夺投资客户的主要对手。三、 关于项目31 项目位置 项目位于寿光市中心商圈，广场街与石马街交汇处石马街两侧，寿光百货大楼西侧。项目以石马路为界，分为两个区域，石马路以西为西关商场（副食品批发市场），石马路以东为西苑大世界、西苑商贸街。经营年代比较久远，在寿光商业发展的历程中曾作出过重要的贡献。注：红色部分为项目所处位置。32 项目目前建筑形态及经营业态 建筑形态 项目整体比较陈旧，除了西苑商贸街及广场街沿街商铺稍加改

18、造过以外，其他部分多为棚区。 经营业态西苑大世界主要以服装、鞋帽为主要经营业态，西苑商贸街以服装为经营业态势，经营档次较低。副食品批发市场以副食品批发为经营业态。33 项目周边规划n 寿光市商业总体规划 商业总体规划文字叙述 根据城市布局结构，近期规划2个市级商业金融中心：（1）老城中心在现状商贸、金融及服务用地的基础上，沿圣城街、渤海路两侧展开，以圣城街北侧，迎宾路西侧、石马路东侧、文庙街南侧地区为主，局部地区进行放大，设置大型商业中心。（2）新城中心位于中心城区，位于现代商城西侧及圣城街两侧，成块状分布，是集商业、金融、文娱、体育为一体的现代化多功能城市中心。 规划近期形成3处区级中心，即

19、文家中心、洛城中心和北洛中心。这几个中心都以原有基础发展，远期形成城区完善的商业金融网络，具有商业、金融、文教、医疗等综合功能。 超级市场：寿光城区现有超级市场的数量已超过有关规定要求，并能基本满足需要，以后的发展要结合市场需求变化及居住区配套建设。 远期规划宜在近期形成的商业金融中心基础上进一步充实完善。 近期土地利用规划图 远期土地利用规划图n 项目自身用地规划性质及周边规划 项目自身用地性质在寿光城市用地近期土地利用规划图和远期土地利用规划图中显示，项目自身一直是商业金融用地。 项目周边规划情况项目位置 从规划图及规划局了解，项目周边（在近期和远期）主要是商业金融用地。 34 项目周边环

20、境简介项目临近寿光目前最繁华的商业街渤海路，寿光百货大楼西侧。寿光市的主要商业及百货公司均聚集与此。渤海路平均每日客流高达6-7万人次左右，固定居住社区接近40个，正是鼎盛的人气与强大消费力麦当劳与肯德基才会进驻此区域。35 项目及周边部分商业街及市场租金情况路段名称最高租金 （元m2天）最低租金 （元m2天）平均租金 （元m2天）广场街3.222.22.46金光街3.71.281.86新兴街4.652.563.28晨鸣街1.260.861.06石马路2.861.642.06渤海路6.864.255.36时代服装街1.120.650.86亚西亚商场2.962.282.54时代百货批发市场1.1

21、41.71.36西苑商贸街3.72.52.86西苑大世界1.71.11.46副食品批发市场1.10.860.92名仁新春天购物广场一层3/二层2.7无无 项目周边路段平均租金示意图：注：红色部分为项目所处位置。 项目及周边部分市场平均租金示意图：注：红色字体部分为项目所处位置。 小结：通过以上分析，目前此区域有充足的人气，有绝对的购买力与购买欲望，配合专业的商业运营与主题引导，将市场进行整合改造是勿庸置疑的，项目的改造是符合市场发展规律的是迎合市场需求的。36 项目周边商业在待售项目 项目周边在待售项目（商业部分）位置 项目周边在待售项目（商业部分）情况 中央华府 位置：人民广场东侧开发商：民

22、兴房地产发展有限公司商业部分推出面积：约3万多平方米目前状态：目前尚未推出，预计9月底10月初左右推出 渤海花园位置：渤海路百货大楼斜对面开发商：山东中阳房地产开发公司商业部分推出面积：45000平方米，其中阳光购物广场15000平方米左右目前状态：待售，预计10月左右推出。 群利商住中心位置：渤海路与新兴街交叉处开发商：群利房地产开发公司商业部分情况：商业部分共计4层，约20000多平方米。目前仅一层（5000平方米左右）对外销售，二-四层规划作为百货公司。售价情况：沿渤海路22000-27000元/平方米，内街6000-15000平方米。目前销售率约在20%左右。 中信广场位置：渤海路与金

23、光街交叉处开发商：圣坤置业商业部分情况：商业部分约1000平方米左右。目前尚未推出。l 小结：在项目周边正推出及即将推出的商业面积总计近70000平方米（不 含渤海花园阳光购物广场及群利商住中心2-4层），这给本项目带来较大的市场压力。特别是近本项目的渤海花园商业部分是未来本项目争夺投资客户的主要对手。项目的优势在于项目本身作为服装、鞋帽专业批发市场，单个铺位面积没有以上项目单个铺位面积大，成交总价低，降低了投资门槛。 37 关于副食品市场引进超市的问题 目前该区域并不适合引进超市。首先，在营业的有距离项目不远的经营已久的百货大楼的超市，周边市民接受度较高。而在金光路、石马路北侧，也已有一个3

24、00平方米的金福元超市。其次，根据寿光商业总体规划中提到的“寿光城区现有超级市场的数量已超过有关规定要求，并能基本满足需要，以后的发展要结合市场需求变化及居住区配套建设”的问题，咨询了相关部门，均表示规划批复基本无可行性。再次，在副食品市场金光路对面，有一西关村委建造的已完工的三层商业，总建面积约13000平方米左右。据了解，西关村委的意见是该项目用途为大型商超。前期已有数家超市洽谈过，但最终因价格问题没谈拢。（西关村委的理想出价280万，而超市的出价仅130-150万左右）。38 项目SWOT分析 Strength优势l 地处寿光商业中心，周边商业氛围浓厚，已经形成了成熟的商业区域，人流、车

25、流拥挤，位置优越；l 作为在寿光经营多年的专业服装、鞋帽市场，项目在当地知名度上占有一定的优势；l 寿光的经济现状和人均收入的持续发展大大提高了消费者的购买力；l 市区各路公交车均可直达；同时紧邻寿光长途汽车站，周边城镇均方便到达；l 周边商场、银行、酒 店、电影院、车站等各种市政设施配套完善。 Weakness劣势l 异地开发商运作期房销售，存在信任度问题；l 项目地的停车问题，项目的周围没有更多的空闲地用来做停车场。而改建项目做地下停车场的成本过高； Threat威胁l 附近商业场所众多，竞争压力大；l 周边正在建设销售中的商业面积较大，部分项目招商和销售上要先于项目，这就分流了一部分投资

26、客户及经营业户；l 商业项目市场变化大，未来的一些不确定因素将影响到项目后期的运营；l 在项目品牌的树立上难度较大，操作不到位将直接影响项目的招商和销售，所以要着力对项目进行包装、造势，加大炒作的力度，还要放眼后期的管理运营和人气和商机的积累；l 寿光当地媒体资源缺乏，缺乏媒体渗透力，制约营销的整体推广； Opportunity机会l 寿光政治、经济地位不断提高，居民收入和消费水平有所增长，购买力增强；l 在积累商业项目运作经验和借鉴优秀运作模式的基础上，若运作得当，我们项目将成为寿光商业项目的佼佼者，使寿光西关商业的商业形象得到提升；l 本地目前没有同类型项目推出，存在竞争压力较小；小结：目

27、前项目在激烈的市场竞争环境下，对我们各方面的运作水平有很高的要求，人员需要配备，项目需要宣传推广，市场需要炒热，并且要有一套完善的、先进的运营、管理方案。无论是前期的造势，还是后期的运营，我们都不应该拘泥于寿光的竞争项目的分析和竞争应对上，我们需要适当的撇开竞争对手。所以，要说优势，我们就要在运作思想和执行力上做足优势，这是我们的绝对竞争力。在项目的宣传推广和市场的炒作上，我们的目标是让客户认识到我们强大的运营能力，让他们进入到我们描绘的蓝图中并深信不疑，并在市民心目中树立“新市场，新形象”这样一个清晰的认识。 总结：综合市场和项目分析，我们可以清楚看到，项目发展的机会和面对的挑战是共存的，一方面，宏观市场环境尚好，同时项目所处的商业环境资源不错。但另一方面，我们也要清楚认识到项目的不足之处，并给予足够的重视。总的来讲，项目的发展关键在于如何把握市场机会，发掘区内其它竞争项目所不同的卖点和市场空档。现时楼盘在规划、设计方面有可调整空间，应借鉴其他项目的成功经验，根据相关的有效建议，及时着手对各方面加以调整，精益求精，尽可能设计出迎合市场需求的物业。同时，在面对强劲对手的竞争状态下，更要对项目的定位、包装和宣传推广方面作更为严谨、周详的策划部署，扬长避短，化劣势为优势，方能以后发制人的气势脱颖而出。