房地产项目管理进度管理与控制课件.ppt
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1、第九讲 房地产项目管理 进度管理与控制,提纲,一、房地产项目管理二、房地产进度管理(一)项目进度计划概述(二)项目进度计划的编制过程(三)项目进度计划三、房地产进度控制,一、房地产项目管理,房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中,通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理,并与社会各相关部门进行联络、协调,以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理,是项目开发建设过程一项重要管理内容。一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。,
2、项目管理,工程项目管理,甲方项目管理,乙方项目管理,地产开发商,基建业主,第三方,总包单位,分包单位,甲方项目管理阶段划分:,论证阶段,立项阶段,设计阶段,发包阶段,施工阶段,竣工阶段,销售阶段,后评估阶段,保修及服务阶段,1.项目管理过程贯穿项目的全生命周期;2.以目标为导向,以计划为起点,以合约为约束,逐步明晰,逐步细化;3.尤其是房地产开发商更关注项目运营管理,即在某一时间点上是项目群管理,某一时间段上是项目运营及复制。,甲方项目管理的特点:,交接阶段,房地产项目管理的目标与职能:,房地产项目管理的目标是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制,实现项目投资计划中的经济效益、社
3、会效益和环境效益。,房地产项目管理的目标与职能:,房地产项目管理的基本职能包括:,计划是指对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设 有计划、按顺序、有条不紊地展开。组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律、法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。控制是指对项目的质量、进度和成本进行控制,以获得最大综合 效益。协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调,从而为开发项目提供和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。,二、房地产项目进度管理,(一)项目进度计划概
4、述1、项目进度管理的定义 对项目开展进度管理就是要在规定的时间内,制定出合理、经济的进度计划。然后在该计划的执行过程中,检查实际进度是否与进度计划相一致,若出现偏差,便要及时找出原因,采取必要的补救措施。如有必要,则还要调整原进度计划,从而保证项目按时完成。,2、进度计划的定义 进度计划是表达项目中各项工作的开展顺序、开始及完成时间及相互衔接关系的计划。进度计划是进度控制和管理的依据。制订进度计划的目的是控制项目时间。,10,(二)项目进度计划的编制过程,项目描述,项目分解,工作描述,工作责任分配的确定,工作先后关系确定,项目活动时间估算,绘制网络图,项目进度安排,11,1、项目描述 制作项目
5、计划和绘制工作分解结构图的依据。表格的形式列出项目目标、范围、如何执行、完成计划等内容。,12,2、项目分解 工作分解结构WBS,对项目工作由粗到细的分解过程。,13,工作分解结构图 概念:将项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图。,WBS的作用:可将项目分解到相对独立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元。WBS是一种将复杂任务分解为简单任务的方法将项目分解为可管理的活动作为项目计划和跟踪的基础,14,案例1,包饺子,准备饺子馅,准备饺子皮,其他,准备菜,买肉馅,准备调料,切菜,买菜,15,工作分解结构的步骤,项目,子项目,任务,子项目,工作包,任务,任务,任
6、务,工作包,工作包,工作包,工作包,16,建造一座楼房的WBS表,1.0建办公楼1.1基础1.1.1挖沟1.1.2混凝土1.1.3回填1.2墙1.2.1砌砖1.2.2装窗1.2.3装门1.2.4抹灰,1.3屋顶 1.3.1安梁 1.3.2装懔 1.3.3上瓦1.4照明 1.4.1配线 1.4.2装照明灯 1.4.3配电盘,17,4、责任分配矩阵 将工作分解结构图与项目的有关组织机构图相对照,可用于项目组织工作中分配任务和落实责任。分配工作责任。,18,5、工作先后关系确定 强制性逻辑关系的确定(不可调整)组织关系的确定(有随意性)外部制约关系的确定 得到一张网络图,19,实例1:某人于早晨7:
7、00起床,按其生活习惯,在其出门工作前,必须完成下列活动:5分钟时间穿衣服,洗脸4分钟,10分钟烧开一壶开水,5分钟取牛奶,5分钟热牛奶,5分钟吃饭,试问此人最早何时可以出门上班?假定只有一个炉灶。,20,21,6、项目活动时间估算 在一定的条件下,直接完成该工作所需时间与必要停歇时间之和。,22,(1)工作时间估计的数据基础 工作详细列表 项目约束和限制条件 资源需求 资源能力 历史信息,(2)确定工作时间的主要方法 专家判断 类比估计 单一时间估算法:关键路线法 三点时间估算法:计划评审法,23,7、绘制网络图,网络图由三大要素构成:节点、箭线和通路。通常把活动的代号和作业时间标在箭线的上
8、下。,(1)网络图构成,i,j,A:作业活动代号,1,3,2,3,4,A 10,A,24,(错误),正确,网络图的开始节点与结束节点均应是唯一的。,(2)绘制网络图的原则,如果在实际工作中发生不吻合时,应将没有紧前作业的结点用虚箭头线同网络始点事项连接起来,将没有后续事项的结点用虚箭头同终点事项边接起来。,25,某人于早晨7:00起床,按其生活习惯,在其出门工作前,必须完成下列活动:5分钟时间穿衣服,洗脸4分钟,10分钟烧开一壶开水,5分钟取牛奶,5分钟热牛奶,5分钟吃饭,试问此人最早何时可以出门上班?假定只有一个炉灶。,(3)实例,26,1、目标:制定项目的详细安排计划2、数据:项目网络图
9、工作延续时间 资源需求 资源安排描述 日历 限制和约束3、工具和技术:关键线路法CPM,计划评审技术PERT,8、项目进度安排,27,(三)项目进度计划1、项目进度计划种类,甘特图里程碑关键路线法计划评审法,28,2、项目进度计划方法的选择,项目的规模大小项目的复杂程度项目的紧急性对项目细节掌握的程度有无相应的技术力量和设备,29,3、项目进度计划的依据,1 项目网络图 2 活动持续时间的估算 3 资源要求 4 项目作业制度的安排,30,甘特图,1917年Henry L.Gantt提出。又称横道图和条形图,31,甘特图示例,单位:分钟序 工作 工作号 名称 用时 5 10 15 20 25 1
10、 穿衣 2 烧开水 3 洗 脸 4 取牛奶 5 热牛奶 6 吃 饭,32,里程碑 以中间产品或可实现的结果为依据(以IT系统集成工程项目为例),33,计划评审技术,具体活动历时估算存在很大的不确定性对关键线路法与计划评审法的评价,34,4、网络图的计算,网络时间的计算 活动周期(持续时间):确定型和不确定型 最早时间(开始和结束)和最迟时间(开始和结束):定义,(1)关键路线法(CPM),关键路线的确定 总时差为零的活动。通常是从始点到终点时间最长的路线。,35,(2)计划评审法(PERT),在计划评审法中,通常采用下式将三种时间转化为单一的时间。ET=(a+4M+b)/6上式中:a-对作业工
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