房地产基础知识培训讲义课件.ppt

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1、房地产基础知识培训,房地产项目开发,项目决策 获取土地使用权 征地迁拆 规划设计 建设项目报建 工程建设 工程竣工,房地产项目开发总流程,一、项目决策阶段,1.1 公司拟定项目1.2 调查研究1.3 方案选择与优化1.4 财务评价和经济评价1.5 编制可行性研究报告,二、获取土地使用权的途径,5、通过司法裁决取得6、联合开发7、出让方式取得,1、征地2、行政划拨3、转让方式取得4、收购重组,二、获取土地使用权的途径,2.1 征地,1、用地预审报告书选 2、选址、用地规划许可证 3、林业证 4、环境影响评 5、立项,2.2 行政划拨,1、直接由政府批准2、市国土局负责办理10亩以上（含10亩）的

2、城 镇建设用地的划拨手续3、国土分局负责办理10亩以下的城镇建设用地的 划拨手续,二、获取土地使用权的途径,2.3 转让方式取得 交易所办理买卖过户登记手续,2.4 收购重组 收购公司资产获得土地,2.5 通过司法裁决取得 通过解决银行债务、法院司法裁决解封 获取土地,2.6 联合开发,二、获取土地使用权的途径,2.7 出让方式取得,出让方式有三种：协议、招标、拍卖,协议：土地使用权的有意受让人直接向国有土地 的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有 土地的代表与有意受让人进行一对一的谈 判和切磋、协商出让土地使用权的有关事 宜的这样一种出让方式,二、获取土地使用权的途径,2.7 土地出让方式,招

3、标：指在指定期限内，由符合条件的单位或者个人以书面 投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据定 的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明 确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效 力及招标人在招标期限内应负的责任等,拍卖：拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它 指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场 就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的 一种出让方式,2.7 土地出让方式,凡属于营利性的商品房开发、旅游、商 业、娱乐等用途的，必须通过市土地交 易中心挂牌出

4、让国有土地使用权，并取 得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同,2.7 土地出让方式,二、获取土地使用权的途径,土地的使用用途：工业、住宅、商住、商业、绿地、公共服务设施用地（其中 包括市场、文化娱乐、图书、体育、医 疗、行政办公等）,城市建设利用总体规划图,局部土地利用总体规划图,土地使用规划图,三、征地拆迁,1、房屋拆迁许可证2、林业砍伐证3、土矿开采证,四、项目规划设计,1、三线图，设计要点2、用地规划许可证3、勘察4、方案审查意见5、方案送审图纸6、策划销售准备工作开展,五、建设项目报建登记,1、办理工程规划许可证2、报建批复书3、施工图纸4、市政综合管线报建5、项目开发建设备案

5、登记表6、施工图审查合格书7、项目前期费用说明,7、工程投标8、施工合同、监理合同、白蚁防治合同9、施工许可证：安全监督登记表质量监督申请表工资保障金工程款支付保函施工方履约保函散装水泥专项资金新型墙体基金,五、建设项目报建登记,10、防空地下室建设核准单11、公安局地址证明12、地名办项目名13、立项14、消防审核意见书,五、建设项目报建登记,六、工程建设阶段,”七通一平“七通”：给水、排水、通电、通路、通讯 通暖气、通天燃气或煤气“一平”：平整土地,2.施工图纸及施工资料准备3.临时用地或临时占道手续办理4.施工许可批文及办理开工手续5.放线技术报告、工程验线批复6.试桩、打桩、排放污染物

6、临时许可证,六、工程建设阶段,7.组织图纸会审、设计交底8.编制工程进度计划9.设计、施工、监理单位的协调,六、工程建设阶段,七、工程竣工阶段,1、测绘公司提供预售面积2、物业公司接管 签定物业管理合同3、办理预售证,申请预售报告（必须确定竣工交付使用的时间和写明目前工程进度）*工程进度要求：7层以下（含7层）要全部封顶；7层以上要完成三分之二的结构工程,网上登记备案,签定买卖合同,七、工程竣工阶段,七、工程竣工阶段,18、综合验收：包括：工程质量保修书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 工程竣工验收备案表 工程竣工验收报告 工程质量评估报告 勘察、设计文件质量检查报告,七、工程竣工阶段,（完）

7、,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，

8、要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不

9、如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才

10、换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，

11、把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,