房地产企业主要税收主要策划方法资料课件.ppt

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1、房地产企业主要税收主要策划方法可行性和风险性分析,大成方略纳税人俱乐部,2,主要内容,一、房地产业税收筹划的内容和主要思路 二、土地增值税优惠政策筹划分析 三、土地不动产投资税收筹划及分析 四、公司分立转移不动产税收筹划 五、公司合并转移不动产税收筹划 六、股东利用股权转让低税率筹划分析 七、房地产核定征收方式税收筹划分析 八、利用低税率筹划工资年终奖分析,大成方略纳税人俱乐部,3,九、营业收入分解的筹划及风险分析 十、分解房屋租金收入的筹划及风险分析 十一、项目开发成本税基筹划风险分析 十二、公司股东身份税率筹划分析 十三、税款追征期限截止期风险分析 十四、股东不按出资比例分红筹划分析 十五

2、、分公司与子公司筹划分析 十六、转让开发楼盘筹划分析 十七、企业融资的主要方式及税收筹划分析 十八、代建还建房的风险点及税收筹划分析,大成方略纳税人俱乐部,4,一、房地产业税收筹划的内容和主要思路,税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的筹划行为。纳税筹划的主要内容：避税筹划，如不按持股比例分红、关联方交易避税等。节税筹划，如投资免税、物业分公司等 转嫁筹划，如签税后合同、提高价格等 涉税零风险。纳税评估意见.doc,大成方略纳税人俱乐部,5,财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知.d

3、oc 国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告.doc 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知.doc,大成方略纳税人俱乐部,6,税收筹划的途径：一是选择低税负方案；二是滞延纳税时间 税收筹划的思路：税额式：利用税法规定的减税、免税优惠达到减少应纳税额的方法。税率式：利用国家税法制定的高低不同的税率制定纳税计划减少纳税的方法。税基式：通过缩小（分解或转化）税基的方式来降低税负的筹划方法,大成方略纳税人俱乐部,7,二、土地增值税优惠政策筹划分析,土地增值税暂行条例第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目

4、金额20%的；2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产 因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。,大成方略纳税人俱乐部,8,举例1：某公司开发B项目为普通住宅，已经办理大部分项目成本费用结算，处于销售阶段。经测算：取得土地使用权2000万，开发成本2000万，开发费用按10%计算，预计取得销售收入7000万，营业税金及附加385万。扣除金额20002000（2000+2000）10%385（20002000）20=5585 增值额700055851415 增值率1415558510021 应纳土地增值税141530424.5,大成方略纳税人俱

5、乐部,9,筹划方案1：B项目尚未全部完工，假设再投入X万元，符合7000（55851.3X）（55851.3X）100%20 计算得出：X191，再投入200万元，重新计算如下：扣除项目金额20002200+（20002200）10100385（20002200）20=5845 增值额700058451155 增值率11555845/143710019.8,大成方略纳税人俱乐部,10,筹划方案2：新设立一家公司，整体收购该项目。假如收购价为X，符合：（X-5585）558510020，即可免税。计算得出：X6702 如，房地产企业按6600万元销售给自己设立的销售公司，销售公司再按7000万元

6、整体销售给最终客户。土地增值税计算结果如下：,大成方略纳税人俱乐部,11,房地产公司普通标准住宅增值额为1015（6600-5585），增值率为18%，本环节免征土地增值税。如销售公司按4%缴纳契税为246万元（66004%），按7000万销售后，营业税：（7000-6600）5.5%=22 土地增值税增值额为132（7000-6600-246-22），土地增值税为39.6（13230%）。筹划结果：424.5-246-39.6=138.9,大成方略纳税人俱乐部,12,举例2：某生产企业地处城市中心，由于城市改造建设的需要，政府城市规划要求企业搬迁，其生产土地可以变更性为商业用地，用于城市住宅

7、开发建设。取得该土地时该土地使用权价值较低，如每亩10万元，现土地使用权价值为每亩100万元。分析：企业生产基地搬迁后，如该土地用于房地产开发，因成本价较低，开发后，计算土地增值税和企业所得税时，将会实现巨额的增值和所得，项目税负较重。,大成方略纳税人俱乐部,13,筹划方案：1、企业先设立一家自己控股的房地产开发公司，或收购参股一家房地产公司。2、将土地按市价每亩100万开发票转让给新设房地产公司。生产企业实现所得90万元，缴纳企业所得税，但免征土地增值税。3、新房地产公司受让该项土地后，取得土地并支付价款每亩100万元，计税成本为100万元。,大成方略纳税人俱乐部,14,三、土地不动产投资税

8、收筹划及分析,财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知.doc 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc 财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知.doc 避税案例.doc,大成方略纳税人俱乐部,15,四、公司分立转移不动产税收筹划,企业分立，是指一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。分立包括以下两种形式:1、存续分立(派生分立)，是指原企业存续，而其一部分分出设立为一个或数个新的企业。2、新设分立(解散分立)，是指原企业解散，分立出的各方分别设立为新的企业。,大成方略纳税人俱

9、乐部,16,银亿房地产股份有限公司关于宁波市镇海银亿房产开发有限公司分立的公告 一、公司及项目概况 二、分立目的 三、分立方式：镇海银亿分立方案拟采用派生分立方式，即在保留镇海银亿的情况下，再派生出三个新公司，分别是宁波银亿海尚酒店管理有限公司、宁波银亿财通商业管理有限公司、宁波银亿通达商业管理有限公司（以上公司名称以工商核准为准）。,大成方略纳税人俱乐部,17,四、分立基准日 五、分立前后公司注册资本 六、业务分立 七、财产分割 1.海尚广场项目的海尚大酒店房产由海尚酒店享有，欧尚超市房产由财通商业享有，文体娱乐楼房产由通达商业享有，海尚广场项目其余房产及海悦花苑项目继续由镇海银亿享有。2.

10、截至分立基准日账面上所有的货币资金均继续由镇海银亿享有。3.固定资产及无形资产继续由镇海银亿享有。,大成方略纳税人俱乐部,18,税收处理关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告.doc关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告.doc土地增值税青岛市地方税务局.doc关于企业事业单位改制重组契税政策的通知.doc关于企业改制过程中有关印花税政策的通知.doc关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知.doc,大成方略纳税人俱乐部,19,五、公司合并转移不动产税收筹划,合并，是指一家或多家企业（称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的

11、股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。公司法规定，公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。,大成方略纳税人俱乐部,20,浙江金帝房地产集团有限公司吸收合并杭州钱江花木城房地产开发有限公司公告,经本公司股东（出资人）决定：浙江金帝房地产集团有限公司与杭州钱江花木城房地产开发有限公司合并。合并前浙江金帝房地产集团有限公司的注册资本为一亿元，实收资本为一亿元；合并前杭州钱江花木城房地产开发有限公司的注册资本为九千万元，实收资本为九千万元。,大成方略纳税人俱乐部,21,本次合并的形式

12、为吸收合并，浙江金帝房地产集团有限公司续存钱江花木城房地产开发有限公司注销，合并后，浙江金帝房地产集团有限公司的注册资本为壹亿玖仟万元。浙江金帝房地产集团有限公司和杭州钱江花木城房地产开发有限公司的债权债务由合并后的浙江金帝房地产集团有限公司承继。请债权人自接到本公司书面通知之日起30日内，未接到通知书的自本公告之日起45日内，有权要求本公司清偿债务或者提供相应的担金保，逾期不提出的视其为没有提出要求。特此公告。浙江帝房地产集团有限公司,大成方略纳税人俱乐部,22,税收处理关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告.doc关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告.doc关于土地增值税若干具体问题的通

13、知.doc关于企业事业单位改制重组契税政策的通知.doc关于企业改制过程中有关印花税政策的通知.doc关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知.doc,大成方略纳税人俱乐部,23,六、外资股东利用股权转让低税率筹划分析,私募黑石集团股权转让避税漏洞.doc 国税函2000687号 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。问题分析：如何应对筹划？,大成方略纳税人俱乐部,24,咨询：在国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文

14、件目录的公告（公告2010年第26号）中未提及国税函2000687号，请问在我省如何把握？福建省地方税务局在2012年1月11日回复：国税函2000687号文件属个案批复，未抄送我省。按土地增值税暂行条例及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。,大成方略纳税人俱乐部,25,七、房地产核定征收方式税收筹划分析,举例：某公司销售商住楼收入10000万，土地使用权及开发成本计为4800万。扣除金额=4800+480010%550480020%=6530 土地增值额=100006790=3210 增值率=32106790100%=47%

15、土地增值税=321030%=963 征收率：96310000100%=9.63%,大成方略纳税人俱乐部,26,国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位不得擅自扩大核定征收范围。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。,大成方略纳税人俱乐部,27,山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告（山东

16、地税公告2012年第4号.doc）第三条规定，凡符合核定征收条件的，核定征收率原则上不得低于5%，具体比率由各市根据当地房地产经营状况自行确定，并报省局备案后执行。其中，对房地产开发企业应区分不同房地产类型分别确定核定征收率。房地产类型的划分，由各市根据本地实际情况，参考预征率类型的划分确定。,大成方略纳税人俱乐部,28,八、利用低税率筹划工资年终奖分析,国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知.doc 举例分析：某企业管理人员年薪180000（扣除五险一金后所得），发放方式为 1至12月每月发15000元。每月应缴个税：（150003500）25%1005

17、=1870 全年纳税18701222440,大成方略纳税人俱乐部,29,每月发13500元，年终奖18000 每月纳税（135003500）2510051495 年终奖180003%540 全年=14951254018480 每月发10500元，年终奖54000 每月纳税（10500-3500）20%-555=845 年终奖纳税5400010%105=5295 全年84512529515435,大成方略纳税人俱乐部,30,每月发6000元，年终奖108000 每月纳税（6000 3500）10%105=145 年终奖纳税10800020%555=21045 全年145122104522785

18、工资与年终奖最优分配表.doc 年终奖区间.doc,大成方略纳税人俱乐部,31,九、营业收入分解的筹划及风险分析,（一）实行价格折扣促销 举例：某开发公司“买一赠一”促销，即在一段时间内，实行买一套住房无偿赠送电器，合计送出金额100万元。筹划方案：企业采取价格折扣的方式，即在客户购房时，这种优惠体现在售房价格折扣上，则企业总的销售收入减少100万元，这部分收入少缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税，也不涉及个人所得税。,大成方略纳税人俱乐部,32,1、营业税：10000005=50000 2、土地增值税：100000030%=300000 3、印花税：10000000.05%=500

19、4、节约上述税收350500，缴纳企业所得税87625。减少100万节约企业所得税25万，计减少企业所得税162375元（25-87625）。以上合计减少税收512875，减少税收占折扣现金流出100万元比例的51.3%。价格折扣方式现金流出的实际比例为48.7%。,大成方略纳税人俱乐部,33,（二）分解装修（设计）款 举例：某公司销售住房，每平米23000，总成本为10000元/平米，其中装修成本1000。每平米税收计算如下：营业税：230005.5%=1265 扣除项目金额=10000+1000010%+1265+1000020%=14265 增值额=23000-14265=8735 增值

20、率=873514265100%=61.2%土地增值税=873540%-142655%=2637 以上两税合计3902,大成方略纳税人俱乐部,34,筹划方案：销售不动产按每平米20000元，装修款每平米3000元。每平米应缴纳相关税收计算：营业税：200005.5%+30003.3%=1199 扣除项目金额=9000+900010%+1100+900020%=12800 增值额=20000-12899=7200 增值率=720012800100%=56%土地增值税=720040%-128005%=2240 以上两税合计3439元，每平米少缴税收463元（3902-3439）,大成方略纳税人俱乐部

21、,35,国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复.doc 国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知.doc 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复.doc,大成方略纳税人俱乐部,36,（三）代理机构分解收入 1、分解代收款项 营业税暂行条例第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括符合条件代为

22、收取的政府性基金或者行政事业性收费。,大成方略纳税人俱乐部,37,国税发1995076号 四、关于代理业营业额问题规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。财税200316号 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。,大成方略纳税人俱乐部,38,2、分解销售收入 举例:某房地产公司单套房屋实际销售价格为100万元，销售形势很好。购房者买房时，公司规定单个购房的，每套住房的售价为105万元，而通过房地产公司指定销售公司购买（团购）的，可以折扣5万元，按100万元销售。该项销售措

23、施使大部分购房者愿意选择通过销售公司买房，但购房者缴纳100万元购房款时，销售公司需从中收取代理费3万元，售房合同为97万元。,大成方略纳税人俱乐部,39,3、房租冲减收入 举例：某房地产开发公司每销售一个商铺价值200万元。为鼓励购房者购房，公司制定促销措施规定，商铺销售后，可以返租给房地产公司，每年租金10万元，租赁期限5年。但售房合同购房价为150万元，同时约定购房者将商铺无偿提供给房地产公司使用5年。该合同实际上是房地产公司直接将5年租金提前支付冲抵售房价款行为。,大成方略纳税人俱乐部,40,方案：房地产公司成立一家物业管理经营公司，代理房地产公司专门经营商铺的回租业务，达到避税目的。

24、或者，房地产公司与购房者签订的售房合同约定的免租返租5年的条款取消，改由出租者与物业管理经营公司签订合同，每年支付租金2万元，房地产公司按160万元销售价纳税，商铺出租行为按10万元纳税。上述筹划事实上存在返租行为。,大成方略纳税人俱乐部,41,十、分解房屋租金收入的筹划风险分析,案例：B商业管理公司向房产业主A租来房产100万元，B公司再以120万元转租给客户C。税收分析：1.业主A按100万元缴营业税、房产税 2.B公司按120万元缴营业税，转租行为一般不缴纳房产税。,大成方略纳税人俱乐部,42,中华人民共和国房产税暂行条例第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单

25、位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。,大成方略纳税人俱乐部,43,筹划一：业主A委托B公司120万元租给客户C公司，付B公司20万元中介费。税收分析：业主A按120万元缴房产税、营业税；B公司按20万元缴营业税。筹划之二：客户C公司委托B公司100万元承租业主A房产，付20万元中介费给B公司。税收分析：业主A按100万元缴房产税、营业税；B公司按20万元缴营业税。,大成方略纳税人俱乐部,44,十一、

26、开发项目税基筹划风险分析,1、关联方交易避税 2、增加项目管理人员 3、增加装修支出 4、利息费用扣除问题 5、项目公司注销选择问题 瞰都卖楼避税内情.doc,大成方略纳税人俱乐部,45,国税发2006187号 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。江西省地方税务局公告.doc,大成方略纳税人俱乐部,46,举例1：某公司销售

27、商品房，收入14000万，项目成本中土地使用权及开发成本合计4800万。开发费用扣除比例10%。营业税金及附加770万：扣除项目金额=4800480010%770480020%=7010 增值额=140007010=6990 增值率=69907010100%=99.71%税收=699040%70105%=2445.5,大成方略纳税人俱乐部,47,筹划：增加项目装修费用1000万元，房屋售价相应提高至15000万元。扣除金额=（4800+1000）（4800+1000）10%825（4800+1000）20%=8365 土地增值额=150008365=6635 增值率=66358365100%=

28、79.3%税款=663540%83655%=2236 少纳土地增值税209.5万，增加营业税金及附加55万，节约154.5万元。,大成方略纳税人俱乐部,48,十二、公司股东身份税率筹划分析,大成方略纳税人俱乐部,49,B公司(25%),B公司(25%),个人,A公司,个人,20%,20%,免税,100,75,60,100,60,公司股东股息红利不纳税,大成方略纳税人俱乐部,50,B公司,B公司,个人,A公司,个人,20%,20%,25%,100,75,60,100,80,股东转让股权所得,大成方略纳税人俱乐部,51,例1：个人投资200万元到A公司。A公司上市后，该项股份市场价为1000万元。

29、如转让该股份，缴纳个人所得税160万元。例2：个人先投资设立B公司，B公司认购A股份公司200万元。B公司以1000万元转让，所得800。B公司缴纳企业所得税200；600万分配给个人，纳税120。合计320。,如转让股权获利，个人股东好于企业股东,大成方略纳税人俱乐部,52,十三、税款追征截止期限风险分析,北京中关村科技发展公司关于控股子公司补缴税款的公告.doc 国家税务总局关于未申报税款追缴期限问题的批复.doc,大成方略纳税人俱乐部,53,十四、股东不按出资比例分红筹划分析,公司法第三十五条股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全

30、体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。第一百六十七条股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。,大成方略纳税人俱乐部,54,例1：A外商投资企业有两个股东，国内个人股东甲与外籍人员斯洛登，分别占80%和20%股权比例。A公司实现税后净利润400万元。如果按照股权比例分红的话，甲个人取得分红所得320万元需缴纳个人所得税64万元；斯洛登取得80万元分红所得不需纳税。如在公司章程中约定:分配比例为2：8。则甲分配所得为80万元，缴纳个人所得税16万元；斯洛登分配所得为320万元，不纳税。,大成方略纳税人俱乐部,55,例2：

31、李刚与乙公司（李刚控股）分别出资80万元和20万元设立A公司。A公司实现税后净利润500万元。按比例分红，李刚所得400万元缴纳个人所得税80万元；乙公司取得100万元分红属于免税收入，不纳税。合计纳税80万元。如李刚与公司修改A公司章程，约定税后利润分配比例为2：8。则李刚分配所得为100万元，缴纳个人所得税20万元；乙方分配所得为400万元不纳税。合计纳税20万元。青岛市地方税务局税收问题解答.doc,大成方略纳税人俱乐部,56,上海市税务部门“境内企业利润分配通知单开具应注意的几个问题”二、问：股息、红利分配比例如何确定？应提供哪些材料来证明？答：股息、红利分配比例一般按照各投资方的出资

32、比例（即各投资方占企业注册资金的比例或拥有股权的比例）来确定，公司章程中的相关条款明确了各投资方的名称、出资比例；也可以由全体投资方协商确定各投资方的股息、红利分配比例，并以董事会决议的形式进行确认。,大成方略纳税人俱乐部,57,江苏地税回答不按出资比例分红免税问题 标 题：不按出资比例分红免税问题 内 容：某有限公司由A（法人）和B（法人）及C（自然人）出资组成，出资比例为3:3:4，公司章程规定分红比例为4:4:2，2012年度公司分红100万元。请问：A和B各分得的40万元是否可以免企业所得税？提交时间：2013-05-11 14:53:38 提交对象：江苏省地方税务局,大成方略纳税人俱

33、乐部,58,答复内容：根据企业所得税法及实施条例的规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。因此，您企业取得符合上述文件规定的投资收益免征企业所得税。否则，应合并到收入总额计征企业所得税。,大成方略纳税人俱乐部,59,十五、分公司与子公司筹划分析,公司法第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子

34、公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知.doc,大成方略纳税人俱乐部,60,十六、转让开发楼盘筹划分析,国税函2007645号 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。,大成方略纳税人俱乐部,61,国

35、税发200931号 第三十六条规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,大成方略纳税人俱乐部,62,十七、企业融资的主要方式及税收筹划分析,主要融资方式：1.金融机构借款 2.非金融机构借款 3.关联方企业借款 4.个人借款 5.信托借款（混合性

36、投资）6.项目投资 7.项目转让,大成方略纳税人俱乐部,63,国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告.doc 财政部国家税务总局 关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知.doc 关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知.doc 国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告.doc,大成方略纳税人俱乐部,64,十八、代建还建房的风险点及税收筹划分析,“代建”房屋如何缴税？问：我公司几年前与A单位签订“委托建设集资房合同”。我公司取得了A单位的土地使用权，然后在该地建设住房。住房建成后，我公司在房屋竣工后办理好产权转移手续，向A单位提供土地使用证

37、及房屋的分户产权证。我公司陆续向A单位收取房款950万元，如今房屋已交付使用。税务机关责成我公司按销售不动产纳营业税。请问税务机关的做法对吗？,大成方略纳税人俱乐部,65,国税函1998554号 房地产开发企业（简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。,大成方略纳税人俱乐部,66,2008-5-6 大连地税问题：为学校代建房屋怎样缴纳营业税？答

38、复：根据辽地税流2000291号规定，你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。,大成方略纳税人俱乐部,67,房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。,大成方略纳税人俱乐部,68,代建不动产行为一般要符合四个条件：1.以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；2.与委托方不发生土地使用权、产权的转移行为;3.与委托方事前签定委托代建合同；4.不以受托方的名义办理工程结算以及其他相关事项。,大成方略纳税人俱乐部,69,谢谢大家！,