深埗水旅游产业园项目建议书.doc

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1、广东省中国旅行社股份有限公司2011年11月目 录第1章 项目背景6一、项目地理位置6二、项目交通背景7三、项目现有资源条件7（一）自然旅游资源条件7（二）人口与社会经济概况8（三）公共服务设施条件9（四）市政公用设施情况9（五）建筑情况9（六）土地利用情况9第2章 项目区域社会经济11一、高明区社会经济情况11二、高明区的产业发展情况13三、高明区城乡建设情况13四、高明区自然资源13五、高明地形气候14第3章 项目建设的必要性15一、是促进高明“绿色旅游崛起”发展战略实施的需要15二、是丰富高明旅游产品品种的需要15三、本项目是提升高明旅游综合效益的需要16四、本项目是巩固和拓展高明旅游市

2、场的需要16五、本项目是广东中旅自身发展的需要16第3章 项目开发条件SWOT分析18一、主要优势（Strengths）18（一）相对交通区位优势18（二）环境气候优势18（三）有相当潜力的山水旅游资源赋存优势19（四）“宜游、宜商、宜居”的城市环境优势19（五）政策优势19（六）资源适合现代旅游发展趋势20二、主要劣势（Weaknesses）20（一）资源条件相对不足20（二）旅游产品策划和建设品味不高20（三）旅游服务配套设施相对缺乏21（四）缺乏标志，旅游印象不深刻21（五）市场营销费用大21三、机遇（Opportunities）21（一）城市快速发展21（二）区政府高度重视发展旅游产业

3、22（三）周边景区发展为深埗水项目完成了一定的市场培育期22（四）旅游市场机遇好22（五）可持续发展条件好23四、主要威胁（Threats）23（一）工业建设压力23（二）省内旅游竞争激烈23（三）营销依赖性大24（四）小结24第3章 项目建设方案26一、主题定位26（一）运动休闲26（二）度假休闲26（三）乡村休闲26（三）生态休闲26二、发展思路27三、战略定位28四、建设规划29（一）“一条景观中轴”29（二）“四个主题核心”29五、总体开发时序部署31（一）建设周期31（二）实施阶段31第4章 市场分析与营销33一、高明区旅游市场33二、高明区客源市场结构34（一）空间结构34（二）时

4、间结构34三、旅游市场定位35（一）基础客源市场36（二）拓展客源市场37（三）机会客源市场37四、市场预测依据38第5章 首期启动项目及投资估算39一、首期启动项目39（一）具体启动项目39（二）启动区用地控制指标39二、投资估算40（一）启动区投入项目建设成本概算40（二）资金筹措40第6章 项目经济效益评价42一、取数依据42（一）计算期42（二）营业税42（三）所得税率42（四）折旧年限43（五）客源预测43（六）价格估算43二、成本估算44（一）直接成本44（二）管理费用44（三）折旧44（四）销售费用45（五）财务费用45（六）利润估算45第7章 财务评价46一、投资回收期46二、

5、内部收益率46三、净现值47四、结论48第8章 项目风险评价49一、项目风险因素49（一）项目建设风险49（二）市场风险49（三）资金风险49（四）经营风险50（五）不可抗力风险50二、项目风险对策50（一）经营机制对策50（二）风险因素对策51（三）市场风险对策51（四）项目开发风险对策。51（五）不可抗力风险对策。51第9章 社会效益评价52第10章 结论和建议53第1章 项目背景一、项目地理位置项目地理位置处于佛山市高明区更合镇，S113省道和X504县道交叉处，是佛山市与粤西联系的主要通道,也是佛山市承东启西的“西大门”理想的区位。项目至高明中心城区荷城28公里，北接高要市，南邻鹤山市

6、，西连新兴县。有省道广高线纵贯镇内，是佛山连接粤西的重要通道，也是佛山市的西大门。更合镇至佛山市区约46公里30分钟车程、距广州约75公里50分钟车程、江门66公里、肇庆74公里，与深圳、香港、澳门等的距离也都在100公里左右2小时航程即可。显而易见，地处珠江三角洲发达地区与粤西南次发达地区结合部的更合镇，具备了区域发展承东启西、左右逢源的区位优势。 二、项目交通背景高明区更合镇的道路基本结构为“两横两纵”结构，“两横”为更合大道（s273纵段及X500）、合和大道（S113横段）；“两纵”为高铜公路(s273纵段)、广双合公路接S113纵段，道路交通骨架基本形成，但尚未形成完整的全区路网系统

7、。目前项目内未能形成自己的交通系统，过多地利用过境交通，没有独立的大型公共停车场。对外交通，现主要是省道S113广高线西起新兴县直穿高明西联三水区，省道S273高铜线西起高要市，向东直到白石后转向南连接鹤山市。广明高速公路的开通为深埗水项目的开发创造了极佳的机遇。项目内部交通方面，道路等级低，路网密度小，路面状况差，亟需改善。三、项目现有资源条件（一）自然旅游资源条件高明地处珠江三角洲西部边缘，长夏无冬，春秋相连，阳光充沛，气候温和而湿润。全区总面积为960.21平方公里。水库众多，水质良好，森林资源丰富，风光如画，十分适宜旅游，素有“西江明珠”之称。更合镇四面环山，具备了天然的外部生态环境，

8、配合深埗水库区以良好的青山绿水为主体的内部生态环境。这种内外俱佳的生态环境为深埗水库建设成为“生态型的体育休闲度假区”提供了高标准环境平台。深步水水库及周边地区以良好的自然生态环境与水域风光为主，特别是在水库形态上，蜿蜒的岸线形成了多个半岛和岛屿，堪称广东最美水库。水景资源独特，现状丘陵植被丰富，这样大面积的原生态的自然环境可以与佛山市的其它自然景观形成互补。深埗水库的自然条件特征为“宁静开阔的湖泊景观、蜿蜒曲折的库区岸线、自然契合的山水格局、平缓起伏的低山丘陵、生长良好的林木植被、幽静怡人的乡野田园”。建设环境优美的休闲度假区和现代生态旅游区的条件十分优越。库区周围青山秀水，山地和水体交错有

9、致，自然契合的山水景观格局为旅游发展发展提供了良好的基底背景；山体、水域构成了良好的区域小气候，有利于开展旅游休闲度假活动；山水相依的景观视野为该区域开发建设提供了丰富的景观资源。（二）人口与社会经济概况根据高明更合镇历年人口统计资料，项目区域范围内男女比例基本平衡。近年来，高明的经济建设有长足发展，有了一定工业基础，已初步建立起以工业为主导的经济体系。项目区域范围内第三产业基础薄弱。但总量、质量不断提高，呈快速、健康发展态势。现已建成一批休闲度假设施，如更楼深埗水库云春山庄，房地产业、社区服务业、商业物流和通讯等有新的发展。整体呈现以第二产业占主导、第一产业薄弱、第三产业逐年攀升的经济结构形

10、态。（三）公共服务设施条件目前项目区域内尚无旅游度假服务接待设施；社区商业、服务业配套严重不够，农村文化设施不健全，村民生活不方便。（四）市政公用设施情况更合镇现有更楼水厂、合水两家自来水厂，水厂日供水能力分别为1.0万m3/日和0.5万m3/日，由于水厂规模相对较小，处理工艺简单，规模较小，不能满足发展的需求，无污水处理厂。现有110KV变电站仅有合水变电站一所，电力电信设施不能满足发展的需求。 项目区域内缺少污水处理和垃圾处理设施，且供水、燃气、供电能力有限，不能满足未来快速发展的要求。（五）建筑情况项目区域内的民宅建造年龄多为10-40年，比较陈旧。建筑结构分为平房与低层楼房两种，其中，

11、平房与低层楼房参半，质量较差，而且居住环境不好。（六）土地利用情况1、用地构成项目陆地总面积为1890.78公顷。其中未利用地居多，其次是林地；村镇建设用地占地较少。水域主要由深埗水库区关联水域组成，总面积123.79公顷。2、土地利用情况深埗水水库周边地势平缓，以平地和低矮丘陵为主，在地形条件和现状发展看，可用于旅游及相关配套环境的范围（不包括水面）超过1333.33公顷，用地条件充足。高明区工业和城市的集中布局，使得深埗水库区域及周边地区没有乡镇和工业的现状和规划用地，用地性质相对单一，以耕地、山林、水面和旅游发展用地为主。但目前散落在周边用地上耕地在一定程度上阻碍了旅游的开发利用，需要在

12、一定程度上进行集中和置换，以有利于旅游和农业的双赢发展。目前深埗水水库地区公共设施用地比较少，对外交通用地次之，道路广场用地更少。这些用地的稀少影响该地区经济的发展和交通的便捷，所以有必要对这些用地进行增加和改善。根据统计，项目区域内林地和未利用地占地面积大，利用率低；已建设用地主要用于村镇建设，用地分布较散乱，村民宅基地的选点较为自由；公共设施用地十分零星，不成规模，位置也不合理；项目规划范围内道路建设不完善，没有达到建设标准。表现为道路硬化程度远远不够，道路面积偏低，路面狭窄，弯道过多等等。第2章 项目区域社会经济一、高明区社会经济情况佛山市高明区地处广东省中部，珠江三角洲西翼。下辖一街三

13、镇，全区总面积960平方公里，人口约30万。高明区东北隔西江与南海区、三水区相望，南与鹤山市相邻，西南与新兴市相连，西北与高要市接壤。荷城街道位于区境东部，是全区政治、经济、文化中心，东距佛山禅城区47公里，离广州市区68公里，西上肇庆市区64公里，南下江门市区65公里，距香港101海里，距澳门74海里。初步核算，2010年全区实现生产总值（GDP）428.67亿元，比上年增长18.5%。其中：第一产业增加值13.60亿元，增长1.6%，对GDP增长的贡献率为0.3%；第二产业增加值343.59 亿元，增长20.0%，对GDP增长的贡献率为86.5%；第三产业增加值71.49亿元，增长14.6

14、%，对GDP增长的贡献率为13.2%。三次产业比重为3.2：80.1：16.7。全年居民消费价格总水平上涨3.6%，其中：食品类价格上涨7.0%，医疗保健和个人用品上涨5.4%，居住类价格上涨3.1%。全年城镇新增就业人数6820人，共帮助19011人就业，其中：农民工11498人，本地农村富余劳动力1224人，省内外市3634人，下岗失业人员1485人，大中专高校毕业生就业1118人；建立转移就业接收基地4个；培训各类人员2378人；城镇登记失业率为2.58%。全年实现工业总产值176 9.2 2亿元，比上年增26.7%。其中：规模以上工业实现产值1728.01亿元，增长29.4%。在规模以

15、上工业中，国有及国有控股企业增长20.9%；集体企业增长36.9%，股份制企业增长32.0%，外商及港澳台商投资企业增长25.7%；私营企业增长35.4%。轻工业增长29.3%，重工业增长29.8%。模以上工业总产值的68.6%。其中：食品饮料业实现产值103.14亿元，同比增长62.9%；纺织服装业实现产值194.48亿元，同比增长29.8%；石化产业实现产值230.95亿元，同比增长31.3%；塑料制品业实现产值151.33亿元，同比增长27.1%；金属材料加工业实现产值420.16亿元，同比增长27.5%；新材料产业实现产值56.14亿元，同比增长13.1%；节能环保产业实现产值29.1

16、0亿元，同比增长12.2%。其中，出口总值12.93亿美元，增长28.9%；进口总值4.02亿美元，增长40.6%。进出口差额（出口减进口）8.90亿美元，比上年增加1.73亿美元。全区高新技术企业13家，省级民营科技企业26家。建有各类工程中心35个，其中：省级工程中心6个，市级工程中心14个,区级工程中心5个。全年获各级科技进步奖27项，其中：获省科技进步奖1项，佛山市科技进步奖7项，高明区科技进步奖19项。全年共申请各类专利420件，比上年增长77.2%，其中：发明专利89件，实用新型专利196件，外观设计专利135件；共获专利授权311件，比上年增长93.2%，其中：发明专利30件，实

17、用新型专利154件，外观设计专利127件。实有专业技术人员17745人，其中：高级资格752人，中级资格4022人，初级资格12971人；按学历划分，研究生以上181人，大学（本科、大专）10709人。二、高明区的产业发展情况高明区“十一五”期间，跨越发展积蓄了新动力。招商引资总额超500亿元，在建与投产项目246个。传统支柱产业强势发展，工业产值超亿元企业245家，战略性新兴产业方兴未艾，高新技术产业产值突破600亿元，获“省产学研结合示范区”称号。现代生产性服务业发展提速，金融业态不断丰富，荣获“中国低碳旅游示范区”称号，绿色休闲旅游大发展拉开序幕。现代农业向精细化方向发展，农业生态园区加

18、快建设，生态观光农业健康起步。三、高明区城乡建设情况“十一五”期间，高明区城乡环境有了新提升。开创“东靠西连”区域融合新局面。全区公路网等效里程由262公里增至379 公里，基本形成“四纵四横”干线公路格局，阔步迈入高速公路时代。启动118个“三旧”改造项目，西江新城大样呼之欲出。超额完成“十一五”节能减排任务，建成“省林业生态区”，获广东省首批“绿色名县（区）”称号，通过国家环保模范城市验收。四、高明区自然资源高明气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农林牧副渔皆宜，素有“鱼米之乡”之美誉；境内水资源充足，沧江河及其15条支流横贯全区东西，汇入流经本区的西江，饮用水水质达到国家二级标准；矿产资源丰富

19、，已发现的矿种达14种，富含花岗岩、石灰石、铁、锰、金、银等，其中西江畔 的银矿是目前国内发现的最大的独立银矿床，银储量规模达超大型；高明是珠三角重点林区之一，森林覆盖率达50%，2000年获全国造林绿化“百佳（县）市”称号，2001年，区人民政府被授予“全国绿化先进集体”；有丰富而独特的旅游资源，处处蓝天、碧水、绿地，在工厂林立的珠三角构筑了独特的田园风光。其中更合 原始森林，荷城唐代龙窑遗址、灵龟塔，杨和西坑水库、万宝山庄、皂幕凌云是其主要景点。2007年，通过创建国家环保模范城市验收，获广东省首批“绿色名县（区）”称号。五、高明地形气候高明西、北部以低山、丘陵为主，东部和东北部为广阔的冲

20、积平原。境内东西两端相距55公里，南北相距42公里。形成西、北面环山，西南向东北走向由高至低的狭长地形。南部杨和镇的皂幕山是佛山市第一峰，主峰海拔805米，西北部更合镇的老香山海拔699米。高明区属亚热带气候区，日照充足、雨量充沛、气候温和而湿润，无霜期长，受季风影响。2004年平均气温23.1oc ，降雨量1161毫米。第3章 项目建设的必要性一、是促进高明“绿色旅游崛起”发展战略实施的需要本项目的旅游开发有良好的外部发展环境。国务院提出把旅游业定位为“战略性支柱产业”；广东省把旅游业作为全省的重点产业来抓，正在建设“中国旅游综合改革示范区”和“旅游强省”；高明区委、区政府更是明确提出了实施

21、绿色旅游崛起发展战略思路，努力打造“中国低碳旅游示范区”，把旅游业作为拉动全区经济增长龙头来加以扶持发展。可以说旅游业面临着前所未有的发展机遇。高明区旅游资源丰富，但近年来休闲度假产品规划、开发不够，影响了“绿色旅游崛起”发展战略的全面实施。本项目的开发建设，将起到龙头和示范作用，带动旅游开发建设，完善高明旅游基础设施建设，推动高明旅游由单一的观光型旅游向休闲、商务、度假型旅游转变，提升整个高明旅游品质，为建设“中国低碳旅游示范区”提供强大的实体支撑。二、是丰富高明旅游产品品种的需要休闲度假旅游、商务会议旅游、汽车营地旅游是一项新兴的“朝阳”产业，是常规旅游产品的补充、延伸和发展。高明综合旅游

22、度假区虽然有盈香生态园、云勇森林公园、泰康山生态旅游区等等，但是十年没有新产品，趋于老化，本项目建成后将可成为高明旅游的新亮点和拳头产品，提升高明旅游的吸引力和竞争力。三、本项目是提升高明旅游综合效益的需要高明是一个山青水秀、文化底蕴深厚的地方，地理优势突出，人文景观独特，绿色、生态旅游产业发展潜力大，但可供消费的旅游产品不够丰富，游客停留时间不长，过夜游客少，旅游的综合经济效益不高。深埗水旅游产业园项目的开发可以有效延伸旅游线路，与之构成旅游网络，形成资源共享，增加游客停留时间，增加旅游业的综合经济效益，对促进高明旅游的发展，带动相关产业、增加群众就业、促进区域经济发展、提高当地人民的生活水

23、平，将起着积极的推动作用。使旅游业真正成为带动第三产业发展的龙头。四、本项目是巩固和拓展高明旅游市场的需要以珠江三角洲、港澳地区为基础市场。这些游客尤其是珠江三角洲游客有的每年来高明游览几次，随着快速交通的日新月异，如果没有新的亮点将使这部分客源流失。项目的建成可以增加高明旅游新亮点，巩固和拓展客源市场。五、本项目是广东中旅自身发展的需要在市场经济体制下，企业的竞争不只是产品、技术和人才的竞争，同时也是资源和形象的竞争，抢占良好的资源、建设良好的企业形象是企业持续发展的重要内容，也是企业不断占领制高点的有力手段。广东中旅有必要延长企业在旅行社业务、车船业务等方面的庞大资源，给企业带来持续发展的

24、经济效益。为此，广东中旅合作投资开发深埗水旅游产业园项目对企业自身的发展十分必要。第3章 项目开发条件SWOT分析一、主要优势（Strengths）（一）相对交通区位优势虽然高明区地处珠三角的一隅，和珠三角核心城市的交通联系并没有优势，但相对粤北、粤西、粤东一些生态旅游资源较好的城市，其具有一定的交通区位优势。高明区离佛山市区的直线距离仅34公里，离广州仅68公里，且有高速公路和高等级公路相连接，从佛山市区到深埗水水库也只有不到一小时的车程，而广州市则为一个半小时左右，也就是说，高明位于广佛肇经济圈一个小时车程范围内，可见其区位交通条件的优越。不仅如此，高明区的交通区位正形成珠三角二环高速、珠

25、外环高速、广明高速和广高快速交通网络，与珠三角主要城市已形成了非常便捷的联系，大大缩短从这些主要城市到高明的时间，也增加了路线的选择，因此，高明已经融入了珠三角城市群的核心区域，并成为珠三角核心城市群辐射粤西的重要通道上一个重要节点。（二）环境气候优势高明是珠三角重点林区之一，森林覆盖率达50%，曾获全国造林绿化“百佳（县）市”称号和被授予“全国绿化先进集体”。高明处处是蓝天、碧水、绿地，在工厂林立的珠三角构筑了独特的绿色宝库和田园风光。（三）有相当潜力的山水旅游资源赋存优势高明可贵在周边地区迅速城市化，构筑钢筋水泥的“牢笼”的时候还保留了一份真山水，高明的众多青山绿水，是珠三角不可多得的旅游

26、资源。高明植被良好的山体众多，包括皂幕山、香山、茶山等。高明区河湖密布，主要河流有西江、高明河，水库则有深埗水、西坑、大沙等，都是良好的旅游资源。（四）“宜游、宜商、宜居”的城市环境优势城市是地方发展旅游的接待中心，也是地方旅游的门户和基地，其对地区旅游的形象有很大的影响。高明城区的环境优美，西江、高明河和秀丽河流经城区，形成了两纵一横的景观轴线，整个荷城大部分城区都处于一个三面环水的半岛中，形成了城市旅游基本骨架。荷城隔江相对西樵山，以灵龟公园、荷城公园、街心公园为代表的一批城市公园，以及大面积的城市美化绿地，使整座城市犹如一个大型江滨度假村，构成了具有较好的城市旅游的格调。（五）政策优势高

27、明区委、区政府对旅游业发展十分重视，已将旅游业作为国民经济支柱产业之一，在政策上采取了在第三产业中突出抓好旅游业的方针，决定大力引进资金和项目，加快旅游开发与建设，将旅游资源优势转化为经济优势。区委、区政府以及各镇政府的重视，为旅游业的发展提供了较好的政策环境，有利于旅游业的统一管理、开发和建设。（六）资源适合现代旅游发展趋势游客“贪新弃旧”的心理，将给正在开发的高明旅游带来新的契机。现有资源尚未开发和未受损害，开发空间较大，给高明旅游资源整合和开发提供优质原始条件。随着私家车的不断普及和自助旅游的兴起，高明的旅游资源既适于节假日团体游，也适合自驾游、体现游、探险游、乡村游等现代旅游方式，高明

28、原汁原味的各类资源，可给旅游者提供新的选择。二、主要劣势（Weaknesses）（一）资源条件相对不足高明虽然具有不少开发潜力不错的旅游资源，但从旅游资源的绝对等级来看，资源条件仍显不足，没有大型的国家级甚至世界级旅游资源，而且以自然资源为主，文化资源较少。这样的资源条件使高明难以去争取更大范围的客源市场，难以把旅游产品放在全国的范围内进行竞争。面对相对不足的资源条件，要在提高资源开发水平的同时，把握准确的市场细分策略，才能发挥自己的优势，避开自己的短处。（二）旅游产品策划和建设品味不高高明区的旅游资源开发水平普遍不高，多数是以自然和农业资源为基础开发的生态、农业旅游产品，以观光和饮食为主要内

29、容，同质竞争明显，缺少深度开发品牌建设。目前高明区还没有形成在珠三角甚至更广的区域范围内有较大知名度的旅游产品，一些可以开发成高级别旅游景区的旅游资源没有得到较好的开发。（三）旅游服务配套设施相对缺乏高明目前旅游接待服务设施相对缺乏，而且结构上也存在一定不合理的现象。旅游接待服务设施中，缺少上档次的旅游酒店和度假娱乐设施，康体娱乐业规模偏小，产品大众化，缺少高档次的康体娱乐设施和项目，如舞台化的旅游表演等。同时也缺少经济实惠定位明确的乡村旅馆。布局上以荷城为主要分布区域，其他镇区和景区旅游配套设施明显不足。（四）缺乏标志，旅游印象不深刻高明区的旅游发展比较晚，虽然有很多好的旅游资源，但由于开发

30、不够，景点的知名度不高。这也说明旅游市场营销、宣传仍存在不足。必需加强客源地的宣传促销力度，尤其是对珠三角地区，加强户外广告、网络宣传、电视媒体和节庆活动宣传等。同时还要加强对本地的旅游促销活动，提高本地居民的旅游的意识，加快旅游资源的开发。（五）市场营销费用大由于深埗水旅游产业园项目处于初级阶段，品牌形象不突出，需要相当长的市场营销培育期，市场营销推广投入也会因此加大。三、机遇（Opportunities）（一）城市快速发展近年来，高明区各级政府加大基础交通设施建设，陆续改建了龙高路，扩建了高明大桥，改建了高明大道，扩建了荷富大道，改建了和合大道，新建了高明客运站，使整个高明城区的城市基础设

31、施得到极大改善。中心城市建设水平进一步提升。一方面各种城市基础设施，城市节点、商业中心，广场不断完善；另一方面，荷城努力拓展绿地，增加绿化面积，提高绿化覆盖率。（二）区政府高度重视发展旅游产业高明区以绿色旅游崛起为战略，把发展旅游业作为支柱产业，并已陆续出台了相关扶持政策，如被评为国家4A级旅游景区或被评为五星级酒店给予一次性现金奖励等。在政府鼓励和推动下，相信高明旅游业的发展前景指日可待。（三）周边景区发展为深埗水项目完成了一定的市场培育期经过近几年来的培育，尤其是整个佛山市的旅游大环境的带动下，高明区生态休闲旅游逐渐成了珠三角地区新的休闲度假旅游热地，加上周边旅游景点和景区投资建设，使高明

32、旅游市场的发展逐步成熟，并有相当的后发市场竞争优势。假以时日，高明将成为珠三角城市人向往的生态休闲度假旅游之首选目的地，深埗水项目也将会在这种大好环境下分得区域旅游市场发展的成果。（四）旅游市场机遇好自国家对传统节假日进行调整后，人们的法定节假日增多，加上周末，一年的节假日有114天。因此，人们外出休闲度假的时间也就越来越多。另一方面，随着社会、经济的发展，人们也越来越注重享受生活，注重健康与养生。催生了旅游度假产业，深埗水项目在这样的背景下重新定位规划，会得到飞速的发展。（五）可持续发展条件好深埗水项目拥有得天独厚的自然的山清水秀的生态资源，周围的生态环境优良，是珠三角地区稀有的。可利用的资

33、源较多，部分基础设施已完善、旅游项目开发工程量相对减少，发展前景良好，市场需求量大。有着较强的生命力和吸引力。四、主要威胁（Threats）（一）工业建设压力高明区正处于工业高度发展阶段，城市工业建设将给环境带来一定的压力，无论是环境污染、景观影响和用地矛盾上，都给旅游发展带来一定的威胁。这种威胁目前已经初步显露，例如从荷城一路向西的高明大道两侧田野阡陌，风光无限，被称为“旅游走廊”，但是近年来在该“旅游走廊”路侧出现了不少占地面积巨大的工厂，严重破坏了道路的景观；高明区部分企业如陶瓷厂污染，造成了部分地区空气环境质量的下降，空气中有害物质和气体呈现增加的趋势。环境是高明旅游发展的根本优势，也

34、是高明区可持续发展的重要前提，因此，面对工业建设带来的压力，高明区必须认真把好环境质量关，维持旅游和城市发展的固有优势。（二）省内旅游竞争激烈近年来，随着双休日旅游热得持续增温，以及人们旅游模式的改变，广东省的省内游成为旅游客源市场的一个重要组成部分。据统计，省内游比例达到出游人数的30%以上，占出游人次的比例则更高。省内很多城市，特别市自然环境资源比较突出的地方，纷纷把旅游作为国民产业结构的重要产业，而珠三角客源则成为这些城市争夺的焦点，生态和环境是这些城市或景区的主要吸引力，在一定程度上形成同质竞争。例如森林公园，经过近30年的开发建设，广东省森林公园公有床位23063张，森林旅游直接从业

35、人员8000多人，简介从业人员36000多人，以森林公园和自然保护区为主要依托的森林生态旅游体系已初步形成，“吃、住、行、游、购、娱”旅游六要素已基本配套。圭峰山、西樵山、南岭、流溪河、南澳岛、万绿湖、南昆山、帽峰山、大夫山和笔架山等森林公园已成为我省新兴的旅游胜地，不少地区已经成为AAAA级景区。此外，以自然风景和探险旅游为主要吸引点的风景区、度假村也大量开发。面对激烈的竞争环境，深埗水项目如果不能形成自身良好的品牌和特色，吸引自身的优势客源，将难以在竞争中脱颖而出。（三）营销依赖性大深埗水项目虽可以依托高明整体旅游市场环境，但是整个高明区都缺乏较大范围的市场宣传推广，品牌形象不突出，名气不

36、大，项目日后的经营发展严重依赖大力度的市场营销推广，因此将对项目经营增加很多成本。（四）小结高明区旅游发展具有区域性的资源和环境优势，同时也具有相对的交通区位优势，虽然目前旅游发展仍存在着旅游产品知名度较小，品味不高，配套设施缺乏，城市建设水平上的一些劣势。但是高明城市发展的大环境，为旅游发展带来了种种机遇，为高明旅游新一轮的发展注入新的活力。1、高明城市经济发展，园区的建设以及在珠三角城市群地位的变化，将带来高明城市环境的进一步改善和潜在客源市场（包括本地和外地）的扩大，交通条件也不断改善，使高明能继续发挥“宜游、宜商、宜居”的城市优势、潜在市场优势，提升交通区位优势。2、政府“环境和资源保

37、护为主导”的政策将保证资源和环境优势，减少工业发展给环境造成的威胁，并为旅游发展保留充足的用地，使旅游能够更持续的发展。3、品牌策略、高起点规划建设和宣传力度的增加，在一定程度上削弱资源条件相对不足的劣势，形成一批具有竞争力的产品，提高自身的知名度，并在目前省内游竞争日趋激烈的环境下获得满足自身发展的市场规模。4、外来投资和城市基础设施的完善将为旅游发展带来更好地资金和设施支持，使旅游产品的开发建设更能成规模，上档次。这些，都是在目前机遇下高明区旅游发展的积极预测，其发展结果的关键，在于是否能够抓住这样的大好机遇，在统一的旅游发展规划和构想中，使旅游哦业科学合理地有序发展。深埗水项目应围绕山水

38、休闲主题，综合资源优势和其他不足，借助区位交通条件和市场优势，认清自身的市场定位和产品发展方向，制定合理的发展布局和产品开发时序，以促进项目健康快速发展。第3章 项目建设方案一、主题定位（一）运动休闲结合区内地形和开阔平静的水面，将旅游产业与体育产业相结合，引入国际流行的水上休闲概念，以水上运动作为核心运动项目，周边配套国际游艇俱乐部、国际垂钓中心、三角翼飞行、滑翔、自行车竞驰、野外极限运动，以及高尔夫球运动等时尚运动项目和汽车营地，成为健康、动感十足的运动休闲区域。（二）度假休闲规划田园式的休闲度假区域，通过主题度假酒店、高品质居住区、服务设施等共同构筑休闲度假产品体系，精选素材，活化文化，

39、形成有地方文化特色的旅游度假区，以创造品牌。同时，高度重视会议和养生市场，以论坛形式建设高品位多功能会议中心，形成区域性会议度假胜地。（三）乡村休闲通过大面积、多种类的花卉、药材的种植构筑田园式的乡村休闲环境，通过发展主题民宿，调控人与自然的关系，使人体内外环境趋向和谐与平衡，从而达到养生、养性、养心的目的。（三）生态休闲结合现有水库南部山地林带，发展生态休闲，与乡村休闲相呼应，使农林业与旅游业形成联动关系。整个项目以休闲为主题内涵，除了上述四个重点之外，还将体育休闲和生态教育融合到每一大类的设施中。 二、发展思路休闲度假应该是深步水项目旅游产品的核心功能，但同样是休闲度假，如何形成自身的独特

40、吸引力就是项目能否成功开发的关键。珠三角地区经济发达，城市连片发展，对久居都市的旅游者来说，得以同大自然近距离接触的生态旅游以及得以漫步田间，体味乡野气息的乡村旅游都是游客比较青睐的休闲度假产品类型。也正是因为如此，近几年内珠三角地区出现了大量同质性的休闲度假产品，但这些产品重复性强，主题性也不够突出，难以形成绝对的竞争优势和可持续的旅游吸引力。我国的休闲度假需求正在不断凸显并走向成熟，但同时也对新的休闲度假产品的开发提出了更大的挑战。针对深步水现有的资源禀赋和目前珠三角休闲旅游的发展现状，选择以“体育”为主题就是一个极好的切入点。虽然也有不少休闲旅游度假区提出了体育休闲度假的概念，但由于对开

41、发模式，以及产品和活动设计上缺乏新的理念，往往难以形成真正的体育休闲度假旅游产品。相比之下，国外的体育休闲度假旅游发展要先于我国许多，其产品类型也跟为多元化，不同主题的休闲旅游产品层出不穷，其中有很多休闲理念非常值得借鉴。国外体育公园案例借鉴以Center Parcs为例Center Parcs是一个30多年前诞生于荷兰的国际著名度假村品牌，它的出现带来了欧洲休闲度假市场产品的革新。1987年7月，该品牌在英国也开设了其第一个度假村，全年性提供短期度假产品，Center Parcs凭借其特有的休闲理念，迅速成为英国短期度假市场的引领者，度假村的入住率高达90%以上。从那时候开始，Center

42、Parcs这一品牌名称成为了一种以自然环境为基础的短期度假体验的代名词。Center Parcs的核心理念是将一系列优质的休闲设施置于幽静的自然环境中，结合现代体育休闲的概念，给人一个与自然充分接触的空间，帮助人们跳出城市生活节奏，远离都市的喧哗、繁华与拥挤，在把阳光、山林、自然带给人们的同时，该景区把旅游文化导入了一个新的方向“运动休闲与健康”，将维护城市环境生态平衡、促进大众环保观念以及运动休闲结合起来，较好的实现了经济效益、环境效益和社会效益的协调，同时更与都市“健康”、“时尚”的趋势相符。案例借鉴之处首先在于其产品设计模式山林间、溪流旁、乡野中，设备齐全的高品质别墅、公寓以及山林小屋等

43、住宿设施，配套以广泛的体育和休闲活动、以及众多餐馆、酒吧、零售店铺和优质的水疗及Spa设施。林地、水和自然健康的环境是体育公园休闲体育的核心要素，而这些都是深步水项目区现有资源所具备的开发条件。其次，它以城市地域以外的自然风光和文化风情为基础，开发景点丰富多样，提供大量的体验式参与活动，满足了家庭旅游、公司团队、学校出游等不同的细分市场，迎合了城市居民和外来旅客旅游的需要。三、战略定位深埗水以优美生态环境为基础，集高端休闲娱乐、体育运动、居住、商务会议、旅游服务于一体的综合休闲度假区，它将以异域风情为特色，以“四季休闲”为目标，以高尔夫球运动、水上运动和主题旅游为引擎，打造岭南山林水都的升级样

44、板，引领华南新时代休闲度假新潮流。四、建设规划根据深埗水地形现状与资源特点，以不同功能采取不同空间布局形式，形成“一条景观中轴，四个主题核心”总体格局。（一）“一条景观中轴”位于高铜线两侧，南北向布置，将深埗水项目自然分为北静、南动两大区域，是深埗水大众游览和高端度假的天然屏障，生态敏感性较强，原则上不作高强度的开发。（二）“四个主题核心”高尔夫度假区，湖滨休闲商业区，休闲运动区和芭提雅风情小镇。1、高尔夫度假区（1）中心服务区，位于S273西侧中部区域，作为国际会议中心酒店、高端商务休闲会所、社区体育公园、项目行政管理、后勤服务、社区服务基地，是深埗水的运作中枢和“心脏”地带。（2）高尔夫度

45、假区，位于中心服务区周围，建设大型高尔夫运动场地，中部一期为2个18洞标准球场，南北为二期项目，分别建设1个27洞标准球场。结合球场景观，开发高尔夫度假别墅产品。2、湖滨休闲商业区该区域位于项目中南部，水域呈狭长状分布，周边低山丘陵起伏，是项目内山水景观最为突出的区域。（1）游艇休闲区：位于水库西岸，以建设国际游艇俱乐部为核心，依托游艇俱乐部酒店配套建设景观度假住宅，需要考虑水、陆交通进出度假区的可能性；（2）湖滨休闲商业服务区：位于水库东岸北部，地形舒缓，背山面水，作为静态区域，开发为大众游客市场服务的湖滨度假小镇，以及旅游码头等综合接待服务设施，并设置游客中心、交通换乘站、自行车租赁点等；

46、以水文化、渔文化为主题，建设国际垂钓中心、深埗渔村和水趣园；弧形湾岸线优美，主要设置湖滨景观住宅，并配以国际青年旅馆、经济型连锁酒店、旅游餐厅等商业服务设施。（3）水上运动区：位于水库东岸中部，以水上运动为主题，对水域生态环境加以保护的前提下，设置水上休闲运动专用码头，开展水秀、潜水、游艇、龙舟、水上牵引、摩托艇、水上飞机等水上休闲运动。（4）湖滨度假区：位于水库东岸南部，是度假区南部风景最为独特的区域，以大型湖滨度假酒店为主要吸引物，配套建设景观度假住宅。3、休闲运动区位于深埗水库区东南一带，区内地形起伏较多，划分为动态的运动区域，项目以节奏明快刺激、运动量较大为主要特点，并且适合山地地形。建设空中游览运动基地，建设动力三角翼机场，新建滑翔伞训练基地、热气球运动基地、户外运动学校、山地自行车道、障碍摩托越野赛车场、拓展训练营等项目，配套建设员工宿舍、服务设施和山地运动用品商店等设施。4、芭提雅风情小镇（1）生态休闲区：位于水库东南与山地运动区之间的农田地带，以“生态休闲”为发展主导方向，规划自驾车营地及汽车旅馆，水、陆交通衔接。主要建设儿童乐园、园艺超市、趣味动物运动场、休闲果园、百花苑等项目。（2）风情体验区：位于水库南部，利用现有耕地，以东南亚风情为主题，建设各种东南亚美食文化街、东南亚风情表演中心、东南亚休闲水疗文化以及东南亚风情度假木屋等，让人如亲临其境。