坳上棚户区可研报告（11.3.11）.doc

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1、目录目录1第一章总 论6一、项目概况6二、项目实施地点7三、实施内容7四、项目主要技术经济指标8五、编制主要依据、范围及内容9六、主要结论10第二章 项目提出的背景及建设的必要性10一、项目的沿起10二、项目提出的背景11三、项目建设的必要性15第三章 项目实施方案20一、指导思想20二、基本原则21三、总体目标22四、政策措施23第四章 项目发展前景分析24第五章 需求分析26第六章 建设地址及建设条件28一、场址选择28二、建设区位29三、建设条件30第七章 项目实施方案、规模及建设内容33一、棚户区安置方案33二、项目实施目标34三、工程实施规模35四、主要实施内容35第八章 总体规划方

2、案36一、设计原则36二、设计依据37三、气候条件37四、地震烈度区划38五、总平面布置38六、主要技术经济指标39第九章 工程技术方案40一、拆迁安置定销房建设方案41二、拆迁工程方案46第十章 公用工程方案48一、给排水设计48二、供电工程50三、通风、燃气设计53第十一章 消防工程55一、总图消防55二、建筑消防55三、质量监督58第十二章 环境影响评价58一、主要环境保护标准58二、项目所在地环境现状59三、施工期及营运期对环境的影响及其防治措施59四、营运期间环境污染防治对策61五、环境影响评价61第十三章 环境保护、绿化及节能61一、环境保护62二、绿化62三、节能62第十四章 劳

3、动卫生安全及消防63一、执行标准63二、危害因素和危害程度分析63三、安全措施方案64四、消防措施65第十五章 项目实施及管理66一、建设管理机构66二、建设指挥部管理内容及任务66三、建设管理原则及依据67四、规范化制度建设67五、工程施工及质量管理67六、资金管理68七、监督检查68八、项目监理68九、建设工程竣工验收管理69第十六章 项目法人组建方案69一、项目法人筹建方案69二、管理机构组织方案70三、人力资源配置70四、 组织机构适应性分析71第十七章 项目建设进度及招投标方案71一、项目实施进度72二、招投标方案72第十八章 投资估算及资金筹措74一、投资估算74二、资金筹措88第

4、十九章 财务评价及社会效益评价88一、财务评价88二、社会效益评价90第二十章 结论与建议91一、综合评价91二、结论与建议93第二十一章 附 件94第二十二章 附 图94第一章 总 论 一、项目概况1、项目名称：贵州省遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段）可行性研究报告（代项目建议书）。2、项目承办单位：遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司。3、经营模式：依托遵义市政府投入资金，按公司化模式运营，积极筹措融入资金，通过资产的转让收购（置换）、参股或控股、委托贷款、土地收储整治、房地产开发等多种资本营运手段和方式经营管理授权范围内国有资产，确保国有资产的保值增值。该公司主要

5、承担市委、市政府的相关投资经营开发建设工作。4、单位概况：遵义市国投公司于2006年12月经市政府发200631号文件批准组建，2007年3月完成筹备工作，4月公司正式挂牌经营工作，注册资本60000万元人民币。公司性质为国有独资企业，主管单位为遵义市人民政府。5、法人代表：陈仕明6、项目总投资：66399.53万元。7、项目建设周期：3年。二、项目实施地点1、建设地点：万里路西片区，北以建工路的自然山体为界，南以万里路为界，西以子尹路南延线为界，东以湘江河为界。2、棚户区改造范围：包括万里路坳上及建工北路片区。三、实施内容1、拆迁安置定销房建设建设遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建

6、工路北段），总用地面积20906.07平方米，总建筑面积159072.01平方米，其中住宅建筑面积83144.00平方米；地上商业建筑面积49694.45平方米；地下建筑面积26233.56平方米，共建设住宅800套。2、棚户区改造拆除遵义市万里路坳上片区棚户区、建工路北段棚户区两地块范围内的棚户区居民住宅、商业设施、企事业单位用房，拆除总建筑面积83227.7平方米，拆迁总户数852户。棚户区改造拆迁情况一览表表1-2 序号名称拆迁户数（户）拆迁面积（平方米）1万里路西片区坳上棚户区85283227.72建工路北段棚户区11615748.00合计96898975.7四、项目主要技术经济指标1

7、、主要技术经济指标：规划用地面积：20906.07平方米；建筑占地面积：9938.89平方米；总建筑面积：159072.01平方米（地上建筑面积132838.45平方米，地下建筑面积26233.56平方米）； 其中，居住建筑面积：83144.00平方米； 地上商业建筑面积：49694.45平方米； 地下建筑（含车库）面积：26233.56平方米；建筑密度：47.5%；容积率：6.53；绿化率：27.8%居住户数：800户；停车位：660个（地上：10个，地下：610个）五、编制主要依据、范围及内容 （一）、报告编制的主要依据1、财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作

8、的通知财综20108号；2、贵州省关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见黔建保发2010281号；3、贵州省2004年贵州省建筑工程计价定额；4、遵义市国投公司项目可行性研究及有关工作的委托书5、项目规划布置总平面图6、建设项目选址意见书7、项目开发建设环境申报登记表 8、遵义市发展规划（二）、可行性研究范围贵州省遵义市万里路西片区、 坳上棚户区改造工程（含建工路北段）的基础工程、主体工程、设备购置、安装工程、总图工程及环境工程等。（三）、可行性研究的主要内容1、分析遵义市万里路西片区发展的状况及存在的问题。2、分析项目建设的必要性。3、根据项目拟建地点和建设条件，提出项目建设方案。4

9、、测算主要工程数量，估算工程投资。5、根据资金筹措和建设条件，提出工程实施的招投标方案和建设工期安排。六、主要结论本项目实施后有利于加快项目区内居民改善居住环境，有利于遵义市总体规划和保持遵义市非农建设用地的需求量与耕地总量，保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进遵义市发展进程。本项目符合国家的产业政策，技术成熟可靠，社会效益明显，有利于建立和谐社会，促进全市人口、经济和社会的可持续发展，对于全面建设小康社会，具有极大的推动和促进作用。第二章 项目提出的背景及建设的必要性一、项目的沿起棚户区是指城市建成区（含偏远工矿区）范围内，平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不

10、齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大，环境卫生脏乱差的区域。住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在数量和质量上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必经之路。我国城市建设的目标就是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。同时在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源

11、浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。二、项目提出的背景（一）遵义市基本情况遵义位于贵州省北部，是中国西部重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。南面与省会贵阳市接壤，东面与贵州省铜仁地区和黔东南自治州相邻，西面与四川省交界，西南和东南面分别与贵州省的毕节地区和黔南自治州相邻，北面与重庆直辖市接壤。遵义市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏

12、大，地貌类型复杂。海拔高度一般在8001500米，在全国地势第二级阶梯上。全市平坝及河谷盆地面积占6.57，丘陵占28.35，山地占65.08。大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌上明显地把遵义市划分为两大片：山南是贵州高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主，一般耕地比较集中连片，土地利用率较高，是粮食、油料作物的主要产地。遵义市矿产和能源资源丰富。现已探明有60多种矿产，其中锰、硫铁矿、硅石、镍、钼钡为优势矿产，储量居全省或全国领先地位，具有很高的工业开采价值。其中，锰探明储量近5000万吨，居全省第一位；煤探明储量66亿吨，居贵州省第3位，预计总

13、储量在193亿吨以上。全区可供开发的水能资源为428万千瓦，现已开发的水电站装机容量70.58万千瓦。农林牧副业自然资源丰富，遵义市素有“黔北粮仓”之称，粮食产量大致占全省总量的四分之一。各种农牧产品占全省比重大致是：粮食25%、茶叶30%、肉类30%、蚕桑30%。烟叶质量优良，是全国四大优质烟区之一。毛竹为全国七大产区之一。楠竹、杜仲、棕片多年来产量居全省之首，乌桕籽占全省五分之三，五倍子占全省二分之一，油桐籽占全省三分之一。竹笋、蘑菇、木耳均为贵州省内主产区。还盛产名贵中药材。其中杜仲、黄连、天麻、黄柏、吴萸为贵州五大著名药材，农产品产量和质量具有一定优势， 农业开发前景广阔。（二）项目所

14、在区域基本情况万里路为遵义市的交通大动脉，是连接老城区的必经之路。该区域交通便捷，生活配套设施齐全。（三）万里路棚户区形成的原因及特点遵义位于贵州省北部，是中国西部重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。上世纪50年代到80年代初，先后发展企业近千家，建成一批企业职工住宅，聚集着一些平房和简易楼，由于经营不善或改制转轨，企业无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区。万里路棚户区主要有四个突出特点：一是房屋破损严重。棚户区房龄大多超过30年，房屋极其破旧，阴暗窄小，墙体大多开裂，屋面腐朽破损。二是基础设施条件极差。三是职工支付能力低。同时职工收入也较低，既无

15、能力出资改造房屋，更无能力购买新房。四是棚户区居住密度太大，动迁成本过高，而且长期以来一直无法改造，严重影响居民的生产生活和城市形象。（四）、项目实施环境遵义市万里路片区人居环境差,基础设施滞后,严重影响了遵义历史文化名城的城市形象和经济发展状况,遵义市市委、市政府下决心对其进行改善。市委、市政府通过大量的专题调研,并反复征求各界人士的意见,决定对万里路片区实行整体改造。为了最大限度地体现让利于民,市政府提出了万里路片区改造“先建还房后拆迁”和“1比1就近还房不补差”的拆迁安置方案,并严格按照国家建设部强制性规范的要求,高起点、高标准建设还房小区。（五）、项目概况万里路西片区、坳上棚户区改造工

16、程（含建工路北段）包括整个遵义市万里路坳上片区大规模拆迁改造、安置还房工程。遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程位于遵义市中心城区，规划范围：北以建工路的自然山体为界，南以万里路为界，西以子尹路南延线为界，东以湘江河为界。开发建设范围19200平方米，区域南北宽约100米，东西长约200米。根据遵义市总体发展战略，为了加速城区的发展和拉动城区及周边经济的发展，解决遵义市中心城区安置房资源的匮乏现状，构建区内安置房的合理布局，同时也给予优质资源的万里路西片区、坳上棚户区改造工程拆迁安置还房小区创造出一个稳步发展的有利环境，因此整体迁建万里路西片区、坳上棚户区改造工程已势在必行。早迁早主动、早发

17、展，居民早得实惠，这是本建设工程立项申报的核心之所在。三、项目建设的必要性（一）棚户区改造是落实中央、省市文件精神的需要2010年，贵州住房和城乡建设厅、贵州省发展和改革委员会、贵州省经济和信息化委员会、贵州省财政厅、贵州省国土资源厅、贵州省人民政府国有资产监督管理委员会、中国人民银行贵阳中心支行共同下发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（建保2010281号）：实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集

18、约利用土地，推进城镇化健康发展。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。要求“力争从2010年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成”。为加快改造进程，意见要求“多渠道筹措资金，采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目

19、要在信贷资金规模上给予保障”。2010年1月12日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号），要求“加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作”,同时提出“鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款”。2010年2月5日，财政部下发的关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国

20、有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）文件指出：推进棚户区改造，是保障和改善民生、实现党的十七大提出“住有所居”目标的重大举措，是促进社会和谐、走中国特色城镇化道路的客观需要，也是保持经济平稳较快发展的有效途径。实施棚户区改造，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展；不仅有利于改善城市面貌和城市环境，而且有利于促进社会稳定，是一项一举多得的重大民生工程。各级财政部门要站在保持国家长治久安的角度，从社会主义和谐社会建设的高度，认识棚户区改造的重要意义，要以高度的政治责任感和历史使命感，积极参与推进棚户区改造工作，确保各项财政政策落实到位。2010年

21、4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号），在坚决遏制部分城市房价过快上涨的同时，要求加快保障性安居工程建设，“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务”。并明确提出“国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造”。（二）棚户区改造是改善人居环境的迫切需要目前，本项目拟改造棚户区内公

22、用及市政基础设施落后，建筑陈旧，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，污水肆意横流，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。1、贵州省遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程是改善遵义市中心城区民生的重大举措。棚户区域居民中低收入家庭比例较高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。2、万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）是完善城区功能的客观要求，

23、棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造及配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城区环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。3、万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）是促进遵义市经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。（三）棚户区改造是改善人居环境的迫切需要本次棚户区实施改造的地块均位于遵义市中心城区，是遵义市重要的城市节点及窗口，长期以来的“脏、乱、差”严重影响到了遵义市中心城区的形象，加快对该

24、地区的改造，对提升遵义市形象，改善地区节点景观有着重要的意义。（三）棚户区改造是节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。综上所述，贵州省遵义市万里路西片区坳上棚户区改造工程的建设符合国家产业政策，项目的建设符合遵义市的城市发展定位，该项目的实施将为遵义市中心城区的综合经济发展跃上一个更高台阶。实现人民生活达到较高水平的小康，使人民生活更加殷实

25、，率先实现全面建设小康社会的目标。根据城市建设管理部门的经验，如果改造工程不能尽快启动并及时交付，还将会带来诸多社会问题产生不安定的社会因素，因此尽快启动棚户区改造工程是非常必要的。第三章 项目实施方案一、指导思想以科学发展观为指导，抓住市委、市政府振兴遵义市中心城区的重大机遇，加快遵义市万里路棚户区改造步伐，增强保障性住房建设力度，着力改善城市低收入家庭的居住条件，同时把棚户区改造与推动城市发展、城市转型相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市生态环境相结合，与改善民生、民计相结合，举全市之力，打一场棚户区改造的攻坚战，促使遵义市中心城区焕发出新的生

26、机与活力，推动全市经济社会和谐发展。二、基本原则1、政府主导，市场运作。市政府将棚户区改造工程纳入每年的市区城建重点工程，统筹组织实施，政府有关部门负责棚户区改造的政策制定、项目确定、规划编制、检查指导。棚户区改造实行市场化运作，将棚户区改造与房地产综合开发、经济适用住房建设相结合，积极拓展融资渠道，吸引社会资金投入棚户区改造工程。2、市区联动，上下结合。市政府成立专门机构，负责统一制定棚户区改造的计划、政策文件，做好资金的调度、改造工作的协调和土地招拍挂等工作。该项目由遵义市国投公司负责万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）的资金运作、拆迁安置定销房建设和成本控制。 市相关部门要充分

27、发挥职能作用，积极主动地支持、配合、协调棚户区改造工作。棚户区改造工作实行属地管理责任制。市政府负责组织拆迁安置、拆迁安置定销房建设施工等项工作。3、突出重点，成片改造。棚户区改造重点是，不符合城市总体规划、人居环境差、安全隐患大、影响市容市貌和经济社会发展急需改造的地块。棚户区改造必须连片开发，做到改造一片、成型一片。4、统一规划，综合配套。棚户区改造要做到统一规划、合理设计、综合配套、分步实施。道路、给排水、供气、供热、供电、通信、有线电视、绿化、照明等基础设施要同步建设。5、封闭运作，政策扶持。棚户区改造项目的土地和资金全部实行封闭运作，专门用于项目建设。要制定针对性强的扶持政策，化解棚

28、户区改造的资金压力，并积极向省里争取优惠政策，构建良好的政策环境。 6、以人为本，妥善安置。严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将棚户区改造成房屋质量优良、功能齐全、设施配套的城市新区。要严格执行拆迁法规，保护拆迁当事人的合法权益，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，依法妥善补偿与安置被拆迁人。三、总体目标按照省委、省政府“立足于早解决、集中力量和资金加快解决棚户区改造问题”的总体工作要求，贵州省遵义市在万里路西片区坳上棚户区（含建工路北段）拆迁、改造上的总体目标是：在2012年底前基本完成遵义市万里路西片区（含建工路北段）98975.7万平方米棚户区拆迁任务；从2010年起，利用三年

29、时间完成159072.01万平方米左右的棚户区改造安置房建设任务。四、政策措施棚户区改造项目除执行城建重点工程相关政策外，还享受以下优惠政策（棚户区改造的优惠政策只限定在棚户区改造的拆迁项目和为棚户区改造安置的定销商品房建设项目中使用）：1、土地政策：土地出让收益封闭运作，土地出让金等土地收益作为政府投入用于棚户区改造，拆迁地块招、拍、挂收益全部专项用于棚户区拆迁、改造和定销房建设。市政府将棚户区改造项目优先列入土地供应计划和房地产开发建设计划，在申报年度用地指标时单独列出。土地出让列入棚户区改造办公室调度范围，简化出让手续。（2）规费政策：凡棚户区改造的安置定销房建设项目，免收国家规定以外的

30、省、市政府设立的规费和政府性基金。（3）税收政策：用于棚户区改造的定销房建设涉及的税收 地方留成部分全额返还给投资主体。（4）拆迁安置政策：坚持实物安置与货币安置相结合的原则，实行自愿选择、多元安置、货币结算。鼓励货币安置，充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予积极合理的倾斜和照顾。一是对符合经济适用房、廉租房条件的拆迁户，可优先适用经济适用房、廉租房予以安置。二是选择定销商品房安置的动迁户，享受定销商品房安置的优惠政策。三是选择货币安置且自行购买商品房的，在限定时间段内，按照不超过原拆迁面积拆迁评估款的10%给予补贴。四是已享受过经济适用房或廉租房政策、

31、且选择货币安置的，将原经济适用房或廉租房转为商品房产权。五是针对拆迁房较小的情况，安置标准结合总体规划，适当增加小户型套数。（5）遵义市定销商品房政策：定销商品房建设是遵义市政府推出的为维护被拆迁人的合法权益，促进城市拆迁顺利实施的政策创举。定销商品房是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品住宅，具有完全产权。第四章 项目发展前景分析随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，遵义市经济飞速发展，结合城市规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大的改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民

32、居住条件还亟需解决。为了促进遵义市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境、突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，市政府将继续对遵义市进行全面的改造。目前结合住宅的实际情况，通过推广应用既能满足住宅建设需要，又要适应今后一个时期住宅建设发展方向需求的先进、成熟、经济、适用的新技术、新产品，加速用现代化科技改造棚户区产业，提高住宅产业的技术水平和住宅建设整体效益，推进住宅产品的系列化开发，规模生产，配套供应。本项目建设适应遵义市建设的需要，对拆迁户提供了档次较高的住房，改善了居住环境、提高了居住水平。该项目是市委、市政府落实“十七大”精神，实实在在的惠民利民措施之一，其社会效益不

33、可估量。项目建成后，能使其它行业的发展同步进行，均衡发展，项目建设的带动作用也非常明显。通过对以上的分析，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，棚户区改造在未来很长时间内，有着存在和发展的必要性。因此，在本项目所在地建设棚户区改造工程有存在的必要。从本市来看，棚户区改造工程是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。第五章 需求分析棚户区及周边区域改造是群众最现实、最直接、最关心的问题，也是影响市民生活质量的基本要素。万里路西片区坳上棚户区改造工程拆迁户的安置一定要紧紧围绕居民群众的实际需求，以集中解决最低收入人群居住困难为重点，尽快着手，尽早回迁，让市民共享城市发展

34、成果。棚户区改造的意义，不仅仅在于实现 “居者有其屋”，而对于以 “三个发展”为载体的和谐社会建设具有不可估量的影响。先说转型发展。所说的转型发展，是整个社会的全面转型。这就要求不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。棚户区居住的大多数是困难职工和低保户、特困户等社会弱势群体，由于居住条件差，人口杂乱，棚户区内的计划生育、治安、社区管理的难度非常大。实施棚户区改造，按照规范标准建设居民社区，不仅大大改善居住环境，提高居民生活质量，还将有利于社区管理，实现社会公平，促进社会和谐。实施棚户区改造是加快城市化进程、推进经济增长的重要措施。棚户区

35、多处于城市边缘地带的城乡接合部，按照城市规划布局对棚户区进行全面改造，并在居民安置住宅社区配套建设供排水、电、暖、气等基础设施建设和学校、医院、社区服务等公共服务设施，将有利于加快城市化进程，带动第三产业的发展。 次说安全发展。安全发展是一个系统工程，除了安全硬件之外，软件的建设也十分重要，那就是要营造安全发展的环境氛围。我们常说要珍视生命，可是 “珍视”的前提是，这个生命要活的光彩，活的体面。再说和谐发展。科学发展观的核心是以人为本。以人为本就要落实到老百姓的衣食住行上来，落实到老百姓的喜怒哀乐上来。棚户区改造是一项重大的民心工程、德政工程。试想，一个居家百姓，一辈子还有比房子更重要的事吗？

36、因此，我们应该大力支持条件成熟的万里路西片区、坳上棚户区改造工程，早日启动，早日回迁，尽快改善居民群众的居住条件。第六章 建设地址及建设条件一、场址选择（一）、建设场址现状万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）工程用地位于遵义市中心城区万里路，北以建工路的自然山体为界，南以万里路为界，西以子尹路南延线为界，东以湘江河为界。该区域南北宽约100米，东西长约200米。该项目用地多低矮破旧的民房，沿规划区域道路有大量商业及居住建筑拆迁。（二）地层岩性该地区域内露出的地层由新至老有：第四系（Q）、三叠系下统茅草铺组。1、第四系土层-土体填土层（Qml）：由碎石、块石、粘土生活垃圾等组成，主要是

37、以碎石为主。密实度为稍密。厚度变化大。残破积层（Qel+dl）：主要为黑褐色、褐黄色粘土夹碎块石为主。大部分地段呈硬至可塑状，结构松散。主要分布斜坡坡面上，以及负地形沟槽及平缓斜坡地带，厚度0.5-1.2m。2、基岩-石灰岩基岩为三叠系中统下统茅草铺组（Tlm）石灰岩。岩性单一，基岩面起伏大，根据钻探揭露探明岩溶洞隙多充填红粘土，为岩溶强发育区。根据现场岩芯特征岩体完整程度为较破碎岩体（中风化）。分布于整个场地内，呈灰色、浅灰色。钻探取出岩芯呈短柱状、块状少量长柱状，钻探岩芯采取率60-70%之间，岩芯表面见少量蜂窝状溶蚀小孔，属较硬岩，岩体基本质量等级为级。受构造的影响，岩石节理裂隙较发育，

38、结合程度较差，贯通性较好。岩层层面之间较粗糙，但局部岩层之间受风化和水体的作用下岩层层面风化较严重，使其岩层层面之间局部地段出现泥质充填。（三）、地质构造区域场地内为单斜构造，岩层产状：倾向130，倾角46。未发现断层经过，地层分布连续。但受区域构造的影响，岩体中节理裂隙较发育。二、建设区位万里路西片区坳上棚户区改造工程用地位于遵义市遵义市万里路，依山修建，有良好的经济发展前景。 项目地周围地势较为平坦，可以成为一个很好的景观视线，所以建筑设计可以以此为依据，让人在建筑中有良好的视线感受自然。三、建设条件（一）、自然条件1、地理、地形、地貌条件遵义市在中国地震烈度区划图中显示地震基本烈度为6度

39、以下，本项目在工程建设中只考虑简单设防即可。本项目所在地区属中低山地貌，地势起伏不大，适宜工程建设。2、工程地质与水文地质条件拟建场地整体地势开阔，建设场区稍有坡度，地形地貌不复杂，无不良地质现象；场地水文地质条件较简单，地基岩土种类单一，性质变化不大，均匀性较好。遵义市处于亚热带湿润季风气候区，冬无严寒夏无酷暑。根据遵义市气象局多年观测成果，区内多年平均降雨量1083.4mm，最丰年1311.9mm，最枯年802.6mm，降雨多集中在5-9月，为雨季，12月至次年3月为枯季，其余为平水期。场地地下主要为第四系土层内的上层滞水合基岩内的岩溶裂隙水。根据调查和钻探成果，场地内岩溶不发育，岩溶水的

40、分布不均匀。场地地下水量主要受岩溶发育程度、岩溶裂隙充填性质、连通性等诸多因素的影响，地下水流速主要受含水介质及岩溶裂隙的连通性控制，场地地下水具有富水性强，含水不均匀的岩溶地下水特点。在区域上，地下水总体由南向北运移，场地处于径流排泄区，湘江河为本场区的排泄基准面。湘江河河床标高约810.00左右，目前场地标高在818-830m之间,高于湘江河床标高8m以上。（二）、社会经济条件遵义市位于贵州省北部，南临省城贵阳市，西与四川接壤，北面紧靠重庆，是大西南通江达海的重要通道。全市面积30762平方公里，人口684万人。 遵义市位于东经106o55,、北纬27o42,之间，位于云贵高原东北部，属于

41、云贵高原向四川盆地和湖南丘陵过渡的斜坡地带。属国家规定的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。遵义是自然资源宝库，全市森林覆盖率33.1%以上，药用植物2018种，名贵中药材杜仲、黄连、天麻、黄柏、吴萸以及经济林木油桐、乌桕、蚕桑、五倍子等均为贵州的主要产区。现已探明有60多种矿产，其中锰、铝、汞、硫铁矿、硅石、钼、钡为优势矿产，储量在全省或全国占有重要地位。全市可供开发的水能资源为428万千瓦，现已开发的水电站装机容量70.58万千瓦，已探明的煤炭储量63.31亿吨，总储量预计193.5亿吨。遵义是中国名酒之乡。国酒茅台“风来隔壁三家醉，雨后开瓶十里香”；董酒品质超凡，位居老八大名酒

42、之列；习酒、珍酒、鸭溪窖酒、怀酒，群星璀灿，多彩多姿，名酒辉映，众星拱月，使遵义赢得了“中国酒文化名城”的美称。遵义还是“全国双拥模范城”，全国造林绿化“十佳”城市，全国卫生先进城市。（三）、交通条件遵义市区位条件优越，中心城区南到省会贵阳市153公里、北距重庆市108公里，崇遵高速、贵遵高速和川黔铁路纵贯全境。遵义市主骨架路网规划为“四纵三横三联二环”，总规模约3437公里，其中高速公路902公里，一、二级公路2535公里。该规划实现后，将形成县县通高速或高等级公路，遵义市中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈，基本满足该市小康建设要求。（四）、公用设施条件项目选址具有可靠的交通

43、、电力、供水、通讯保证，已完全具备现场施工条件。本项目用地区域为遵义市规划用地，规划道路及其它市政公用设施齐全。（五）、用地条件本项目是属于改造工程，平场土石方及护坡、堡坎等工程量较小。项目建设场地已具备三通一平，无大的挖(填)土(石)方工程，施工所需的砖、石、砂以及钢材、木材等当地市场供应充足，建筑材料运输方便，有利于工程的施工建设。本项目符合遵义市经济发展规划要求，资金到位后即可进行建设，不存在规划条件上的限制。项目地供水、供电、道路和通讯、排水等基础设施均完善，完全满足施工需要。综上所述，项目选址具有可靠的交通、电力、供水、通讯保证，不需新占用建设用地，施工方案成熟，已完全具备现场施工条

44、件。第七章 项目实施方案、规模及建设内容一、棚户区安置方案遵义市万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段），坚持实物安置与货币安置相结合的原则，实行自愿选择、多元安置、货币结算。鼓励货币安置，充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难、被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予积极合理的倾斜和照顾。一是对符合经济适用房、廉租房条件的拆迁户，可优先适用经济适用房、廉租房予以安置，二是选择定销商品房安置的动迁户，享受定销商品房安置的优惠政策。2010年遵义市国投公司计划启动万里路西片区用于拆迁安置定销房建设，总建筑面积159072.01万平方米，住宅共800套。三是选择货币安置按照不超过原拆迁面积拆迁

45、评估款的10%给予补贴。四是已享受过经济适用房或廉租房政策、且选择货币安置的，将原经济适用房或廉租房转为商品房产权。二、项目实施目标遵义市万里路四周可能利用的土地为企业职工、社会人员建设住宅利用；随着社会发展，部分企业处于停产半停产状态，部分企业用地改造成为企业职工住宅，并衍生出一定规模的住改非用房及营业用房，以满足该片居民生活基本需要，从而形成居民住宅、营业用房、企业及配套公建相互交叉、融合的棚户区，其整体布局不合理，“脏、乱、差”是其显著特征。该区域内房龄大多超过30年，房屋破损严重，建筑拥挤，无安全的消防通道及设施，基础设施条件极差，严重影响居民生活质量、危及人民生命财产安全。根据规划要

46、求，该项目需对棚户区范围内的居民住宅、住改非、营业房、企业及配套公建进行整体改造，合理布局，从根本上改变棚户区范围内“脏、乱、差”的状况改善城市居民生活水平，保障人民生命财产安全。根据遵义市城市总体规划及本项目规划选址意见，拆除万里路西片区及建工路北段内的棚户区居民住宅、商业设施、企事业单位用房，拆迁建筑均为平房及简易楼房，以居民住宅为主。拆迁总面积98975.70平方米，拆迁总户数968户。 三、工程实施规模本项目规划用地20906.07平方米，建筑占地9938.89平方米，总建筑面积159072.01平方米，其中,还房建筑面积83227.70平方米，地下建筑面积26233.56平方米以及商

47、业用房49694.45平方米。四、主要实施内容1、拆迁安置定销房的建设；2、棚户区改造范围内的居民及企事业单位搬迁；3、原有建筑的拆除；4、建筑垃圾的清运等；5、场地平整。本项目拟建建筑面积159072.01平方米，拟建内容包括住宅、车库、商业及物管用房等，拟建还房800户。第八章 总体规划方案一、设计原则本项目的设计是根据现行国家规范要求，本着安全、实用、经济的原则进行设计，力求简洁美观。1、整合资源，合理布局，实现优化配置，提高运行效率。、合理利用现有土地，结合现场地形设计，满足使用功能要求。、完善功能，配套推进。、明确标准，规范建设。拟建项目建设要根据“建设标准”精神、覆盖人口及服务功能，本着填平补齐的原则，确定建设规模159072.01平方米，项目建成后达到规模适度、功能适用、装备适用、经济合理。、在满足