XX区棚户区改造项目可行性研究报告4.1.doc

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1、安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中 国 城 市 建 设 研 究 院2010年12月安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告主编单位：中国城市建设研究院法定代表人：徐文龙主管副院长：王磐岩技术负责人：卓祥和注册咨询师： 陈 玥主编单位：中国城市建设研究院证书编号：工咨甲20120080024发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会院 长：徐文龙 教授级高级工程师副 院 长：王磐岩 教授级高级工程师 国家注册规划师总工程师：王超萃 高级建筑师 国家一级注册建筑师项目负责人： 成彦惠 工程师 注册咨询师 注册造价师 参加人员：吕贤军 高级工程师张华光 高级工程师卓祥

2、和 高级工程师张一平 高级工程师陈玥 咨询工程师陈 翔 咨询工程师郑礼鹏 规划师周海滨 规划师 吴肖翔 工程师目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 承办单位基本概况21.3 项目背景31.4 可行性研究范围41.5 项目编制依据51.6 主要技术经济指标51.7 研究结论与建议7第二章 项目建设的必要性和意义82.1 安化县概括82.2 项目棚户区现状及特点92.3 项目建设的必要性112.4 项目建设SWOT分析14第三章 棚户区改造方案173.1 棚户区拆迁、安置方案173.2 项目改造范围错误！未定义书签。3.3 项目建设规模20第四章 项目选址224.1 选址基本要求224.

3、2 选址原则224.3 场址位置234.4 场址适宜性分析234.5 场地建设24第五章 项目建设条件255.1 政策优势255.2 自然条件255.3 配套公共设施条件275.4 征地拆迁条件275.5 技术条件27第六章 工程建设方案296.1 设计指导思想296.2 规划、建筑设计296.3 结构设计326.4 给排水、暖通设计346.5 电气设计376.6 消防设计40第七章节能节水措施427.1 设计依据427.2 节能措施42第八章 职业安全卫生与消防448.1 职业安全卫生448.2 消防设计45第九章 投资估算与资金筹措479.1 估算编制说明479.2 投资估算489.3 投

4、资计划与资金筹措499.4 项目建设总体安排错误！未定义书签。第十章 项目财务预测数据5110.1 项目总投资概况5110.2 项目计算期、折旧及摊销费5110.3 营业收入和营业税金预测5110.4 借款偿还计算5210.5 总成本费用估算5210.6 利润及利润分配52第十一章 项目财务评价5411.1 财务盈利能力分析5411.2 项目偿债能力分析5411.3 不确定性分析5511.4 财务评价结论56第十二章 项目管理与实施进度5712.1 项目管理5712.2 项目实施进度5912.3 项目建设管理012.4 建设项目跟踪审计错误！未定义书签。12.5 项目财务管理112.6 招投标

5、管理112.7 工程监督管理2第十三章 投资风险分析313.1 风险因素识别313.2 风险估计和风险评价413.3 风险应对策略5第十四章 环境保护714.1 场地环境描述714.2 编制依据714.3 污染源分析714.4 环境保护方案1014.5 环境效益评价12第十五章 项目社会评价错误！未定义书签。15.1 社会效益错误！未定义书签。15.2 社会评价错误！未定义书签。15.3 社会评价结论13第十六章 可行性研究结论1416.1 研究结论1416.2 项目建议15第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称安化县县城南区B、C区棚户区改造项目1.1.2 项目建设单位安化县城镇

6、建设投资开发有限责任公司1.1.3 建设地点益阳市安化县县城南区B、C区1.1.4 用地规模总用地200100m2（合300亩），总建筑面积为87620，全部为棚户区改造住房，棚户区居民户数926户，居住人数3130人。棚户区拆迁建筑面积61200。1.1.5 项目建设目标通过棚户区改造，解决926户棚户区居民的住房困难。新建棚户区改造住房87620。其中，B片区688户，C片区238户，全部为新建棚户改造安置房，项目建成后， 将大大改善安化县县城面貌，促进B、C片区土地资源的有效利用、城市功能分区趋于合理、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件较好，为县城南区棚户区居民建设一个适合居住、生活、

7、工作的场所。1.1.6 建设期项目建设期限：三年（2011年1月2013年12月）投资估算本项目工程总投资10016.91万元，费用构成如下：项目投资估算汇总表 单位：万元 表1-1序号费用名称投资额百分比（%）估算说明1C片区安置小区工程费用1870.6518.67%2B片区1#安置小区工程费用3779.8337.73%3B片区2#安置小区工程费用1268.1112.66%4工程建设其他费用1908.9419.06%5预备费441.384.41%6建设投资9268.9192.53%7建设期借款利息7487.47%8固定资产投资10016.91100%1.1.8 资金筹措本项目所需全部资金采用

8、两种方式取得：（1）政府自筹资金3016.91元，全部用于固定资产投资；（2）向银行贷款7000万元，全部用于建设期固定资产投资。1.2 承办单位基本概况安化县城镇建设投资开发有限责任公司位于湖南益阳安化县东坪镇柳溪西路沿河巷23号, 2001年注册成立，属于国有独资有限责任公司，唯一出资人为安化县人民政府。公司具有独立法人资格，自主经营，独立核算，自负盈亏，承担独立民事责任。公司严格按照公司法运作，建立了符合现代公司运行机制的管理体制，实行董事会领导下的总经理负责制。公司主要经营范围为安化县城市资产的经营，包括城市基础设、公用设施建设的资金筹集与投资、对政府授权范围内的城建资产实施出售、市政

9、设施冠名、城市户外广告场地经营、市政公用行业特许经营权出让等。1.3 项目背景1998年，国务院作出了关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知的决定，提出了要稳定推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，不断满足城镇居民日益增长的住房要求。2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解

10、决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年11月，湖南省人民政府发布关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（湘政发200730号），进一步健全廉租住房制度，改进廉租住房和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道增加廉租住房房源，逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件，在政策上进一步明确了住房改革的方向。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困

11、难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。特别是城市棚户区，退休、下岗职工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署，积极推进棚户区改造。2009年12月24日，住建部等五部委联合印发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见，把城市和全部国有工矿棚户区改造

12、纳入保障性安居工程。按照文件的要求，到2012年要解决1540万户低收入家庭住房困难，这里面包括通过国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题，包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。这是一项顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，一举多得的重大民生工程。“让阳光照进棚户区”已成为各级政府加快推进城市和全部国有工矿棚户区改造的有力强音。安化县县城南区棚户区位于资江以南，住房大部分为六、七十年代修建的砖混及砖木结构建筑，房屋破旧不堪，很多已成危房，由于低收入居民集中，片区 自我改造能力弱，难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。

13、按照中央、湖南省、益阳市统一安排，安化县启动了棚户区改造工程，决定由安化县城镇建设投资开发有限责任公司位为项目单位，建设安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目。通过棚户区改造，进一步改善安化县县城南区B、C片区926户棚户区家庭的住房条件和生活环境，完善棚户区基础设施，提高住宅小区的综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。 2010年12月，益阳市安化县城镇建设投资开发有限责任公司委托我院编制安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告。1.4 可行性研究范围（1）项目建设意义及其必要性；（2）建设地点及建设条件；（3）建设规划和布局；（4）建设内容及实施计划；（5）环境

14、保护与节能节水研究；（6）项目组织与运行管理；（7）投资估算及资金筹措；（8）效益分析与风险评估。 1.5 项目编制依据受安化县城镇建设投资开发有限责任公司的委托，中国城市建设研究院承担了安化县县城南区B、C片区棚户区改造安置房项目可行性研究报告的编制工作。编制依据是：（1）中华人民共和国城乡规划法(2008年)；（2）城市规划编制办法及其实施细则；（3）安化县城市开发整体规划；（4）投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社；（5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；（7）国家有关规划和建筑的条例规范；（8）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)；（9）住

15、宅建筑规范（GB50368-2005）；（10）国家计委、建设部联合颁发的建议项目经济评价方法与参数；（11）城市新建住宅小区管理办法（建设部令第33号）；（12）住房城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）；（13）财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）。1.6 主要技术经济指标根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表：主要技术评价指标一览表表1-2序号指标名称单位指标备注1项目总用地亩3002项目区总拆迁量m2612003棚改涉及居民总户数户9263.1B片区户6883.2C片区户2

16、384棚改涉及总人口数人31305新建建筑面积m2876205.1C片区改造住房m223570238户5.2B片区1#地块改造住房m249050550户5.3B片区2#地块改造住房m215000138户6建筑占地面积m2144639绿地率%3010总投资万元10016.9111建设总工期年3主要经济评价指标一览表表1-3序号指标名称单位指标备注1总投资万元10016.912财务净现值万元2230.653财务内部收益率%13%4投资回收期年6.39(含建设期3年)5投资利润率%7.476投资利税率%8.247借款偿还期年8（含宽限期3年）8利息备付率最小值6.079偿债备付率最小值1.181.7

17、 研究结论与建议1.7.1 研究结论1.7.1.1 本项目建设符合安化县城市发展规划。1.7.1.2 本项目位于安化县县城南区，距安化县市委、政府驻地较劲。小区地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。1.7.1.3 棚户区平房多、密度大、容积率低，不利于土地资源高效合理利用，加快棚户区改造有利于城市土地集约化高效利用，节约城市土地资源。1.7.1.4 本项目的实施改善了广大居民的住房条件，符合区内居民的客观意愿。1.7.1.5 本项目绿化率高，建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.7.2 建议1

18、.7.2.1 本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。1.7.2.2 应尽快对选址场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。1.7.2.3 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。1.7.2.4 在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。1.7.2.5 工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 项目建设的必要性和意义2.1 安化县概括安化，地处湘中偏北，资水中游，雪峰山脉北端。总面积4950平方公里，辖23个乡镇，总人口97.2万。随着

19、改革开放的不断深入，区域人口的不断增长，安化县的经济得到了快速的发展，然而，原有老城区地处资江北岸狭长地带，东西长4500米，南北宽最窄处只有90米，建成区面积2.09平方公里，在仅1.2平方公里的中心区，常住人口达6万多人，建设用地奇缺，建筑密度过高，人口密度偏大，城镇功能分区不明确，道路交通系统不完善，县城的现状已不适应全县经济发展的需要，已无法满足不断增长的城镇人口的生活需要，已无法容纳外来投资者。为加快县城扩容提质，有效缓解县城建设用地供需矛盾，切实改善投资环境，带动县域经济发展，安化县委、县政府通过反复论证，做出了开发南区、拓宽县城的决策。为加快项目建设，县委、县政府相继出台了一系列

20、鼓励政策，积极引入市场机制，实行公司化运作。南区规划坚持“新思路、高起点、大手笔”，本着“因地制宜、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，建成既保留山区城市特色，又能体现时代风格的新型综合型城镇。安化全县城市家庭6.68万户，城镇人口23.65万人，城镇化水平23.93%。全县城市居民人均GDP为13650元，人均可支配收入为8582元，人均住房建筑面积29.23平方米。城市最低收入家庭（生活在城市最低生活保障线150元/人，月以下的）有9200户，共21000人，占城市总人口的20.92%。城市低收入家庭（家庭年收入在8000元以下的）有9800户，共29400人，占城市总人口的29.28%

21、。全年完成财政总收入37000万元，比上年增长6.92，税收收入比重达85.8%，比上年提高1.4个百分点。地方财政收入21635万元，比上年增长18.26；上划“两税”11395万元，比上年增长8.07%;上划所得税3971万元，比上年增长31.15%。完成一般预算支出153036万元，比上年增长37.68%。2009年共投入扶贫资金3900多万元，其中财政扶贫资金1720多万元，部门投入1000万元，群众自筹1200万元，实施以基础设施、产业开发、劳动力转移培训、科技推广、实用技术培训为重点的项目单位共计174个，其中基础设施建设项目107个，产业开发项目52个，扶贫培训涉及省市县各类培训

22、学校9所，其它项目3个。新修、维修、硬化公路135.5公里，新修公路桥12座，人行桥24座，新修、维修学校及村部18所，修建通讯塔4个，兴修水利工程48处，水渠22702米，河堤2742米，新增基本农田面积1500亩，完成人畜饮水工程12处。举办技能培训、科技培训与实用技术培训班21期，培训人员28000多人，贫困人口和低收入人口减少8400人。2.2 安化县县城南区B、C片区棚户区现状及特点2.2.1 棚户区现状情况安化县县城南区B、C片区棚户区位于资江以南，以资江一桥为界，以西至松针路为B片区，以东至怀桃线的三角地带为C片区。片区内大部分为低收入特困家庭。退休、下岗职工多，收入水平低，自我

23、改造能力弱，所居棚户区房屋多为上世纪六七十年代建造，属砖木结构的平房和不超过三层的砖混结构的楼房，使用年限较长，质量较差，简易结构密度较大，功能不全，基础设施简陋，出入交通不便。通过调查测算，棚户区房屋总建筑面积在6.12万平方米左右，总占地面积为300亩。其中单层砖木房屋建筑面积1.46万平方米左右，占地面积120亩左右，占棚户区总数的36.36%；三层以内砖混结构房屋建筑面积4.66万平方米左右，占地面积180亩左右，占城市棚户区总数的63.64%。城市棚户区家庭总户数为926户，总人数为3130人。安化县县城南区B、C片区棚户区现状调查表表2-1 片 区项目名称占地面积（万）改造前住宅建

24、筑面积（万）改造前家庭总户数（户）其中砖木结构砖混结构棚 户区 改造 项 目B片区15.014.186880.833.35C片区5.001.942380.631.31合 计20.016.129261.464.662.2.2 现状特点分析经调查与分析，安化县县城南区B、C片区棚户区存在以下几个特点：1、旧房屋房龄长、比例高。棚户区房屋为上世纪六、七十年代所建，旧房屋房龄长、比例高，远远超过居住用房25年的使用年限。许多地方都是连片的旧屋、老屋、简易房所占比例较高。且大多地方公共配套设施差，人居环境恶劣。2、房屋质量差、安全隐患多。由于棚户区的房屋为六、七十年代所建，所以砖木、简易结构的占70%以

25、上，危险和严重损坏的占85%以上，存在消防、倒塌等重大安全隐患。供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；3、容积率低，土地使用率低。据初步计算，棚户区人口为3130人，平均每亩为11人。建筑总面积6.12万平方米，容积率为0.3，如此低的容积率，反映了棚户区土地没有得到有效的利用。2.3 项目建设的必要性2.3.1 项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2007年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了国务院关于解决城市低收入

26、家庭住房困难的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等文件，其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目标。为应对世界经济金融危机的不利影响，2008年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。2010年中央经济工作会议3次强调保障性住房建设。会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”，并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。”实施安化县县城南区B、C区棚户区改造项目，体现了党中央、国务院对城市棚户区人民群众的深切关

27、怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是安化县各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。2.3.2 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐稳定的重要举措棚户区现有居民，多为低保户、工人、家属。在维持生活现状外，根本没有经济实力购买城区周围的商品房。实施棚户改造，首先惠及的是广大棚户居民，采取各种拆迁安置办法，将他们从棚户区解放出来，拆迁补偿结合相应的政策补助，能很好的改善、解决棚户居民的居住问题。安化县县城南区B、C片区困难企业集中，这些企业为地区的经济建设曾做出了不可磨灭的贡献，也为国企改革顺

28、利推进作出了榜样。然而，企业的职工及其家属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中，时刻面临着生命安全方面的威胁，而部分职工甚至无房可居，严重影响了家庭和睦、社会稳定。解决他们的住房困难，搬离棚户区、住上新楼房，是他们强烈的愿望，甚至是几代人的期盼。总理温家宝在今年的两会期间说“我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。集中精力发展生产，其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。而社会公平正义，是社会稳定的基础。我认为，公平正义比太阳还要有光辉。”实施安化县县城南区B、C区棚户区改造项目，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务

29、，有利于帮助安化县县城南区B、C片区棚户区居民改善住房条件，提高生活质量，使他们得到更多实惠，感受到党和政府的温暖。2.3.3 项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重要意义中央和湖南省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。实施安化县县城南区B、C片区棚户区改造安置房项目，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。2.3.4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措20

30、10年初，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。“国十一条”文件为2010年房地产市场调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。具体工作内容之一就是要增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。2010年政府工作报告也指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。棚户区改造建设的大部分是安置

31、用房，直接增加了中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。2.3.5 项目建设是推进城镇化，提升城镇发展质量和水平的客观要求2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议提出，2010年经济工作的主要任务之一是加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。其中，通过“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平”来扩大内需是中央经济工作会议着重强调的一个环节，也将成为2010年经济工作部署和发展的一项重要战略。会议还强调：“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市

32、对农村的辐射带动作用，壮大区域经济。”推进城镇化的发展战略，将有助于带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。益阳区位优势明显，交通发达，素有“长株潭后花园”的美誉。近几年，安化县公路建设速度较快，实现了与相邻各乡镇的对接。在提高城市品位、塑造城市形象上，通过加大招商引资力度，走经营城市之路。集镇区供水、排水、通讯、有线电视等基础设施不断完善，正朝向规模化、商业化发展。但必须看到，安化县的城镇化发展水平还不高。本项目的建设将有利于进一步完善安化县城市整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的棚户区改造成适合居住的和谐

33、新型职工生活区，其环境保护和改造意义重大。2.3.6 项目建设是加快安化县经济发展，促进安化县经济增长的需要安化县近年来经济总量有了很大提高，但与周边兄弟地市相比，差距仍然较大。棚户区改造安置房项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。因此应立足自力更生，加城市中低收入家庭住房改造的力度，精心培育高品质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平2.3.7 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要 当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改

34、棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激造纸、建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。综上所述，安化县县城南区B、C片区棚户区改造安置房项目势在必行，无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。2.4 项目建设SWOT分析2.4.1 优势1、区位优势为加快安化县城扩容提质，有效缓解县城建设用地供需矛盾，切实改善投资环境，带动县域经济发展，2001年安化县委、县政府做出了开发项目所在地县城南区、拓宽县城的决策。2004年投入3000多万元，重点抓好“两桥两路”建设。“两桥”即启动东坪大桥和辰溪桥建设；“两路”即拉通莲城

35、路安化二中至金园路段（东坪大桥处），启动滨江大道建设。建成后的南区新城具有分区明确、特色鲜明、城市综合功能强大、绿化率高等特点，本项目所在地正是位于县城南区，处于资江大桥以南，区位优势显著。同时，安化二中、县计生局、移动公司等单位相继整体搬迁落户南区。辰溪河大桥、东坪大桥的通车将使得本项目的地理优势和商业价值更为突出。2、环境优势本项目位于湖南省北部益阳市安化县，该地属亚热带季风气候区，土地肥沃，适宜各种作物生长。盛产松、杉、竹、茶叶、药材等；钨、金、锑、钒、锰等矿产资源丰富，已探明的矿藏有39种；水能资源丰富，理论蓄积量150万千瓦，已装机125万千瓦。除柘溪水电站、东坪水电站、株溪口水电站

36、外，还建成小水电站53处，总装机4万多千瓦。安化名胜古迹颇多，风景迷人。林海莽莽的省级柘溪森林公园，拥有世界第一冰碛岩的省级雪峰湖地质公园。古迹亦多，有保护完好的文庙、武庙；有石人石马、陵墓享堂、御书御撰扁牌一应俱全的陶澍陵园等等。安化县作为一个生态旅游名城，必须充分利用丰富的生态自然资源，充分发挥竹文化优势，提高安化城市知名度，以优势带动规模，以规模促进效益，提高旅游发展的整体水平，加快安化县发展。3、政府支持优势本项目为安化县县城南区B、C片区棚户区改造建设项目，政府将给予极大的关注和支持。本地区开发建设享受益阳市鼓励投资的若干规定（政府令20036号）等文件规定的一系列优惠政策。2.4.

37、2 劣势（1）项目处于资江以南，怀桃线以北的规划建设区内，该区经济欠发达，与中心区隔江相望，不在核心商圈；（2）周边建设环境尚未成熟；（3）市政配套还需完善。2.4.3 机会（1）整个县城南区缺少综合服务水平较高、周边环境适宜的居住小区；（2）项目地处资江附近，有助于招商引资的开展，带动周边其它地区的发展；（3）2006年湖南省提出启动以长株潭为中心的湖南35城市群建设（即以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城市群），益阳明确定位“长沙后花园”。2.4.4 威胁（1）安化县城镇整体规划有待完善，对项目的开展和持续发展造成很大压力；（2）拆迁安置工作范围大，容易引发社会事件。综

38、上所述，本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是建设条件充足、潜力大，将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础。第三章 棚户区改造方案3.1 棚户区拆迁、安置方案按照“加速城市发展，坚持以人为本，建设和谐社会，促进科学发展”的总体要求，本项目按照统一规划、合理布局、突出重点、配套建设、因地制宜、整体推进的原则，采取政府组织、企业尽责、市场运作的方式，着力改善城市困难群体居住条件。根据项目承建单位的项目实施计划，本项目改造将采用以房补房（产权置换）的方式进行，拆迁补偿和安置遵循以下原则和办法：（1）棚户区改造以政府引导，专项资金补贴、集中安置的原则；（2）先建后拆、棚户区居民的现有房屋采用以房

39、补房、附属物（包括各类杂屋、构筑物等）不参与，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；（3）棚户区拆迁采取奖励拆迁、自愿换房的办法。房屋拆迁按照市场价值评估后货币补偿，按有关文件精神，棚户区先期拆迁户优先入住改造房。3.1.1 补偿与安置本项目建设选址在安化县县城南区，按照国家、省、市有关文件对拆迁的926户居民进行补偿和安置，分期改造现有棚户区。1补偿现状地块棚户房占地300亩，房屋大部分为居民私人所有，新征用地按益阳地区征地拆迁补偿安置办法实施补偿，具体土地及建筑物补偿费用见项目建设用地费用估算表（附表1-1）。2临时过渡拆迁户的临时安置采用临时过渡的方式，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的

40、，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。考虑工程建设时间，临时过渡费主要由临时安置补助费和搬家费两部分构成。临时安置补助费300元/户/月，给予一年的临时安置补助费。搬家费（搬迁补助金）按300元/次/户补助，需要过渡的，付给两次的搬家补助费。经计算，搬迁926户、61200平方米房屋的临时过渡费为555.60万元。3.安置本项目拆迁户住房安置采用产权置换方式，产权置换实行建筑面积按原住房结构等平米置换，互找楼层差价；置换建筑面积超出原建筑面积的，按成本价购买增加的面积。产权置换的房屋中，项目将提供有不同户型的中型住宅房屋，总建筑面积876

41、20，其中61200，通过以房补房的方式返给棚户区居民，不实现差价补交，其余26420以成本价销售给低收入居民，达到改善棚户区居民居住条件、改善居住环境、节约土地的目的。3.1.2 拆迁安置计划该棚户区改造的拆迁和建设采取由东向西推进的办法，在取得拆迁户同意的前提下，可先拆除棚户区内的杂屋和间距较大的平房，让先期过渡的住户尽量少，后期拆迁住户的过渡安置时间尽量缩短，以保证大部分住户的拆迁时间和临时过渡的成本。1. 2011年4月至6月，拆除C片区238户居民的危房及杂屋。2. 2011年7月至8月，拆除B片区1#地块260户居民的危房及杂屋。3. 2011年9月至10月，拆除B区1#地块290

42、户居民的危房及杂屋。4. 2011年11月至12月，拆除B区2#地块138户居民的危房及杂屋。5. 2012年3月起，棚户区居民按先拆先建、先建先返的顺序陆续迁往安置区。拆迁安置进度表 表3-1时间项目名称2011年2012年2013年2014年123456789101112123456789101112拆C区238户拆B区1#地块260户拆B区1#地块290户拆B区2#地块138户安置C区住户安置B区住户3.2 项目改造范围安化县县城南区B、C片区棚户区现有房屋总建筑面积在6.12万平方米左右，总占地面积为20.01万平方米左右，主要分布在县城南区B、C规划区内，B区位于松针路以东、资江大桥

43、以西、大城路以北、资江南岸的区域；C区位于资江大桥以东、怀桃线以北、资江南岸的区域，总计2个片区，考虑到资金和时间的原因，本项目首先对其中C区先进行住房改造，再对B片区进行住房改造。项目拆迁片区一览表表3-2 片 区项目名称占地面积（万）改造前住宅建筑面积（万）改造前家庭总户数（户）其中砖木结构砖混结构棚 户区 改造 项 目B片区15.014.186880.833.35C片区5.001.942380.631.31合 计20.016.129261.464.66本项目棚户区改造既要贯彻房改政策，又要考虑棚户区居民的实际情况。在建设标准上，要参照益阳市经济适用住房或廉租房的户型建筑面积，在充分考虑当地居民住房实际情况、财政和居民收入水平的基础上加以确定，配套设施的建设标准要满足居民入住的基本要求。本项目实施参照国家住房和城乡建设部及国家发改委等5部门联合下发的建保【2009】295号文件关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知等有关规定。结合安化县总体规划2007-2020和城市建设计划、经济适用住房建设计划、土地利用年度计划，确定安化县县城南区B、C片区棚户改造安置房住宅小区（棚改项目）设置两种户型：90户型和80户型，规划总户数为926户。3.3 项目建设规模安化县县城南区