杭州武林路时尚女装街区商贸规划方案.doc

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1、目 录一、武林路时尚女装街区商贸规划的背景与依据（一）武林路女装街区商贸规划背景分析（二）武林路时尚女装街区商贸规划依据二、武林路时尚女装街区商贸规划的理念与设计原则（一）规划理念（二）设计原则三、武林路女装街功能分区与业态规划四、武林路女装街区空间规划设计要点五、武林路女装街区商贸规划的整体价值塑造六、武林路女装街区商贸规划的政策建议附录：1、武林路女装街商铺经营意向调查问卷统计饼图2、武林路女装街消费者意向调查问卷统计饼图杭州武林路时尚女装街区商贸规划（20032010年）杭州武林路时尚女装街是杭州市政府和下城区政府确定的一条集购物、休闲、娱乐为一体的商业特色街。确切地说，时尚女装街的建设

2、目标是形成一个时尚特色街区：即以南北走向的武林路为主线，联接东西走向的龙游路、狮虎桥路、孩儿巷（延安路以西段）以及环城西路东侧（庆春路口至凤起路口）。建成后的时尚女装街区将有较大规模的扩大，武林路南起庆春路口，北至体育场路口，全长1650米；凤起路段自延安路口至环城西路口，全长580米；支路狮虎桥路口东起延安路，西至武林路，全长280米；龙游路西起环城西路，东至武林路，全长245米，形成“申”字型街区，与延安路闹市相连接，并经龙游路与湖滨商贸旅游街区贯通一体，以形成回廊式旅游购物休闲格局。一、武林路时尚女装街区商贸规划的背景与依据（一）武林路女装街商贸规划背景分析以西子湖之秀丽闻名世界的杭州，

3、近两年又出现了另一道亮丽的风景线女装，杭州女装正以“清新而不轻浮、休闲而不张扬、婉约又融合着时尚”的独特个性，吸引着众多消费者的目光，也越来越为国内外时尚界所注目。杭州市明确提出打造“中国女装之都”的目标，力争 5年内实现全市女装工业总产值 120亿元，出口交货值 10亿美元，培养 5家以上销售超 10亿元的女装骨干企业，使杭州成为中国女装的设计、制造、销售中心。为了推动杭州女装产业的发展，市政府专门成立杭州市女装发展领导小组，全面组织实施“两街、两园、一展”活动。两街：设立时尚女装特色街在武林路、杭海路建立两条杭州时尚女装特色街，通过制定规划、环境整治、网点调整、广告宣传等多种形式，使其成为

4、展示杭州女装的窗口，扩大女装销售的市场。两园：创建女装工业园区在江干区、萧山区各建立一个女装产业园区（女装研发中心、国际女装城），大力引进国内外名牌女装研究、开发和生产企业来园区落户，形成集聚效应和整体优势。一展：组织参加各种展览已经组织 200家企业组团，以杭州整体形象参加 2002年北京国际服饰博览会，这是目前档次最高、规模最大的服装盛会；同时杭州一年一度的西湖博览会也是很好的“秀场”，中国国际女装展将成为每年杭州西湖博览会的一大亮点。围绕提高杭州商贸业的市场化、国际化、特色化水平，加快商业特色街区的建设，将商贸与旅游形成互动发展，并与正在实施的城市化发展战略、“旅游西进”战略有机结合，使

5、商业特色街区真正集休闲、旅游、购物、娱乐为一体，体现时代特征和杭州特色。杭州市政府提出将重点建设融旅游、购物、休闲于一体的十条商业特色街区，其中武林路将作为杭州市、下城区两级政府所确定的重点支持和培育的服装特色商业街，成为展示杭州女装的窗口，扩大女装销售市场。经过历时一年的街面、店铺立面改造与整治，武林路的一期、二期改造工程营造了长达1600多米的女装街亮丽风景线，整条街的各种管线全部入地，道路拓宽，沿街商铺店面及住宅整饰一新，形形色色的女装商店在统一大小的门楣下，是一张张个性极度张扬的不同面庞。现今的武林路，明净、清新，同时又不失时尚的韵味，女装街的非凡魅力还在于夜幕低垂之时，极具创意的亮灯

6、工程造就武林路立体、柔和、舒适、璀璨的灯世界，各种灯光的映射铺陈出女装街流光溢彩的时尚之路。但是，浮华背后，制约武林路商贸发展的因素也十分显然：1、由于武林路两边的居民楼、单位用房较多，沿街商铺形成不少断点（尤其是武林路北段），一定程度上破坏了商业街自然氛围，弱化了女装街集聚商气、人气的内在功能。2、目前的武林路还承担着体育场路至庆春路的南北交通主干道，车流、人流混杂，极大影响着沿街商铺的正常营业，同时由于缺少停车泊位，使得“车族”进街购物极不便利。3、个性女装店铺是武林路时尚的倡导者，她们或清丽、或婉约，同时又不失端庄与休闲，武林路上女装店的一个共同特征就是引领时尚，呼应潮流。可是，绝大多数

7、个性店尚处于市场导入期，品牌核心竞争力较弱，因此，女装街要进一步提升市场效应，必须有一定量的大品牌的带动与支撑，而目前仅有“哥弟”一家。4、作为商业街的建设，其业态功能塑造应该是多元化的。而目前武林路的商贸业态过于单一，作为一条锁定女性顾客的专业街，仅有女装店铺是远远不够的。为了凝聚购物客流，增加女性消费的随机性与随意性，必须进一步丰富业态内涵。5、女装街多数个性店敬业、诚信、戒欺，但也有少数店铺存在不规范、甚至是不正当经营行为，以次充好，以假乱真，抬价宰客现象时有发生。这在较大程度上影响了女装街的良好声誉，带来一定的负面作用。（二）武林路时尚女装街区商贸规划依据1、杭州市城市总体规划（200

8、12020年）2、杭州市人民政府关于加快女装产业发展的若干意见3、杭州市武林路时尚女装（特色）街管理办法4、武林路时尚女装街经营户与消费者意向调查资料5、商圈分析与商业街规划理论二、武林路时尚女装街区商贸规划的理念与设计原则（一）规划理念1、确立“现代商业街区”理念，提升城市品位：商业功能是城市最古老也是最重要的功能，商业街是城市核心商业功能的载体。缺乏规划的、零乱而拥挤的传统商业街是我国近代城市的一大缺憾，在城市现代化进程中，商业街也应该现代化，通过规划，应该将商业街改造成为功能复合化、景观艺术化的现代商业街区，既是一个完备的、富有特色的购物场所，更是一个绿色的、开放的、动感的休闲娱乐场所，

9、从而提升城市品位。2、确立“街区经营”理念，提升武林街区的自身价值：“街区经营”是“城市经营”的一个组成部分，城市经营的目的是提升城市价值，街区经营的目的是提升街区价值。没有合理的规划，自发形成的布局将会是散乱的，通过规划可以整合现有的资源，使各区块的功能更趋完备，区块之间形成互补关系，从而集聚客流。客流既是消费者，又是广告受众，客流的增加使沿街商铺既增加营业价值又增加广告价值，唯有如此才能拥有吸引大品牌进驻的资本，从而提升整个街区的价值。3、确立“产业联动”理念，推动工商一体、商旅互动。女装商业街既为服装生产企业（品牌商）提供黄金铺位，又是一个有价值的形象展示平台（广告价值），可以带动服装工

10、业（尤其是杭州女装）的发展。杭州作为著名旅游城市，女装商业街的规划还要考虑商旅互动的问题，既要使商业街成为中外游客的一个旅游景点，又要利用游客带旺街区的人气。商业街的发展要与服装产业和旅游产业形成联动效应，达到“多赢”的目的。（二）设计原则1、“豪布斯卡” （HOPSCA）原则：一条现代都市商业街要具备六要素：Hotel酒店、Office办公楼、Parking停车场、Shopping购物、Convention集聚客流的休闲娱乐设施、Apartment住宅。武林路商业街区的设计要体现这一原则，将六大功能设施作合理的配置。2、业种与业态合理布局原则：商业街是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合

11、体，是能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求的店铺集合群落。在武林路商业街区中，围绕女人的种种需求，安排各种业种与业态在区位上的合理布局。3、功能合理分区原则：武林商业街区包括武林路、狮虎桥路、龙游路、风起路（西段），以及环城西路东侧，路线长度超过3000米，而一般人体的步行疲劳阀值是800米，所以应该针对不同类型的顾客对规划区域作合理的分区，各功能区块各有特色，区块之间衔接自然、功能互补。4、因地制宜，逐步改进原则：武林路女装街一期工程已经初具规模，二期工程与其他规划区块现有的建筑与商铺格局很难在短期内打破，所以规划方案要因地制宜，既要考虑现有的条件，又要考虑街区整体的功能配

12、置要求，做出通盘考虑。对局部的难以符合整体规划要求的区块或店铺，以满足整体功能设计要求为重，逐步引导、分步转型。三、武林路女装街功能分区与业态规划从近中期规划出发，武林路女装街的功能分区采取“1+5”模式，即整个武林路女装街区由“一个商街中心区，五个特色街区块”组成。鉴于武林路街区目前的街情，短期内对于其先天不足的街面店铺作大刀阔斧式的业态调整的可能性不大，但从中长期看，一条商业街业态单一、布局凌乱、缺少大品牌的支撑，势必影响商街的规范发展与持续繁荣。所以，武林路应该立足于长远目标，一次性规划，实施渐进性业态调整。具体业态规划如下：核心商圈（即商街中心区，以凤起路与武林路交叉路口为圆心，半径为

13、200米的范围）：著名品牌展示中心。l 武林南路（庆春路口至凤起路口功能定位）：时尚女装街。l 武林北路（凤起路口至体育场路口功能定位）：情感生活一条街。l 狮虎桥路：运动、健美与休闲一条街。l 龙游路：旅游休闲一条街。l 孩儿巷（延安路以西段）：绿色餐饮一条街。1、核心商圈：以凤起路与武林路交叉路口为圆心，半径为200米的范围 功能定位：“著名品牌展示中心” 本商圈特点： 本商圈是武林路商业街区中交通流量最集中的区域，武林路南下与北上的交通交汇于此，凤起路横穿其中疏散武林路客流； 位于武林路中段，也是武林路网格状商业街区的重心； 十字路口建筑立面的整体感较强，相对适合品牌形象的展示； 本商圈

14、内的锦绣天地规划商铺面积达14000平方米，可规划为本商业街区的核心店，充分发挥展示功能； 杭州女装品牌相对集中于此，有利于带动杭州女装产业发展。 业态规划 近期：以引进全国性知名女装品牌为主，凤起路段整合杭州女装品牌；锦绣天地作为武林商业街区和杭州女装的展示活动中心。其中，零售业态占80-90%，服务业态占10-20%。 远期：改造（重建）十字路口建筑，建设一座面积在1万平方米以上的时尚百货店，作为武林街区的核心百货店（主力店）；引进国际性大品牌入驻本核心商圈。其中，零售业态占70-80%，服务业态占20-30%。 说明： 商业街由于人气旺盛，街头景观经整体规划，既有艺术性又有美感，是著名品

15、牌平面广告的重要“媒体”（百货商店内的专柜难以起到宣传媒体的功能，这是商业街的优势之一）。与报纸、电视广告不同的是，著名品牌往往是以在商业街的黄金路段开设样板店、旗舰店的形式宣传其品牌形象的，这些店铺重在宣传形象，确立品牌的身份，而不在乎销售业绩（销售业绩可以靠百货店和其它连锁专卖店来实现）。 武林路商业街开街之后，房租大涨，小规模的店铺经营者生存越来越困难，这是符合经济规律的。高租金的商铺只有大品牌才承担得起，之所以是大品牌，不是因为这些品牌的销售会好于小品牌，而是因为黄金路段的广告价值对大品牌才是合算的，说白了，只有大品牌才“亏得起”。 网格状商业街区的特点以一个“焦点”为核心向四周辐射，

16、房租往往也是以核心区为最高向四周依次递减。房租最高的路段就是广告价值最高的黄金路段，这一区域只能配置实力雄厚的大品牌专卖店，或者配置整个商业街区的核心百货店。 整个武林商业街区的核心区域无疑是本区域。2、武林南路：庆春路口至凤起路口 功能定位：“时尚女装街” 业态规划随着房租的变动，市场化规律推动零售业态的优化组合，淘汰小型的个性点，引进区域性或全国性时尚女装品牌专卖店，或有较强实力的、能够买断特定品牌杭州市场代理权的时装连锁零售店。其中：零售业态占80-90%，服务业态占10-20%。 说明： 北段200米属于核心商圈，南段的功能定位与业态规划必须考虑与北段的衔接； 一期工程已经成形，“时尚

17、女装街”的社会知名度较高，不宜轻易更改； 目标顾客：追求时尚、新潮、异类的“先锋消费群体”，年轻、好动、追求新异、消费非理性的女性； 特色：服装款式领先于潮流，或有独一无二的品牌与款式，与百货商店相比，有相对竞争优势；个性化色彩浓厚；追求感性营销与艺术氛围。3、武林北路：凤起路口至体育场路口 功能定位：“情感生活一条街” 业态规划：集中配置满足恋爱生活、家庭生活与婚庆生活需要的零售与服务业态。如：婚纱影楼、珠宝首饰店、化妆品店、服装饰品店、装饰点缀品店、鲜花礼品店、名鞋箱包店、宠物托管店、喜庆酒店、孕妇服装店、儿童玩具店、儿童服装店、女性内衣店、女士用品店、床上用品店等。其中：零售业态占70%

18、，服务业态占30%。 说明： 本路段南段属于核心商圈，北段须考虑与南段的自然衔接。 南段目前已有若干儿童服装店，其中“乖宝宝”等有相当知名度。 北段目前已有若干珠宝店、喜庆店、酒店等，已形成优势，因顺水推舟，强化优势。 目标顾客：年龄跨度从恋爱中的女性到30岁以上“家庭型”女顾客。 以“爱情与家庭”为主题，突出一个“情”字。4、狮虎桥路： 功能定位：“运动、健美与休闲一条街” 业态规划：配置以“健康生活”为核心理念的健身房、体育用品专卖店、保健器材、美容美发美体店、桑拿、健身、保龄球馆、咖啡馆、迪吧、网吧、量贩式KTV、CD唱片公司、女性俱乐部、心理咨询、药店等。其中：零售业态占30%，服务业

19、态占70%。 说明： 以“运动、健美与休闲”为主题，突出一个“美”字。 目标顾客：有健康、健美、休闲需求的女性，武林中路与北路的顾客。 特色：出售“健康、轻松的生活方式”。5、龙游路： 功能定位：“旅游休闲一条街” 业态规划：以沙孟海故居、茶馆、电影超市、伸缩式时装秀展示台等为主体。零售业态占20%，服务业态占80%。 说明： 本街道西面通过少年宫广场与西湖旅游景区相衔接，能很好地引进游客。定位为旅游休闲一条街，一方面向旅游者提供一个休闲场所，另一方面可以通过定期时装秀作为武林路发布时尚元素的一个窗口。 以沙孟海故居为基础，可以以“传统艺术”为本区块的特色。6、孩儿巷（延安路以西段）功能定位：

20、“绿色餐饮一条街” 业态规划：以茶楼、酒楼、西餐厅、咖啡屋、肯德基、简式小吃、手工成衣店为主体，零售业态占20%，服务业态占80%。 说明：格调高雅、环境悠闲的茶楼、咖啡屋是目前武林路较为缺乏的，增加这些休闲服务设施，既可以延长客流在街区的滞留时间，又能够增添顾客感性消费的购物机会。整治现有的孩儿巷快餐排档，结合武林路三期改造，合理布局简式小吃，并在适当位置引进肯德基等西式快餐，以满足逛街客流的用餐需要。手工成衣店的构思可以满足武林路多元化定位要求，目前武林路此类店铺比较单薄，而手工成衣一直拥有其忠实的顾客群，尤其受到华侨和外国游客的青睐。她们要的是高档舒适的面料和立体剪裁的效果。孩儿巷适当点

21、缀女装手工作坊可以让武林路的服装街定位更加丰满，同时与武林路的个性化定位相得益彰。四、武林路商业街区空间规划设计要点建筑立面改造：武林路区块为居民集中区块，住宅建筑密度高，建筑立面不平整、阳台外凸、断点众多，改造难度较大；而且缺乏有重大历史价值的建筑或建筑群，难以挖掘历史文化题材。 建筑立面改造的原则：“先易后难、循序渐进、立足长远”。短期改造：沿街建筑统一以浅黄色为基调。对不同程度破损的建筑加以修补，并按统一的颜色进行粉刷；多层或高层建筑阳台统一安装浅黄色雨棚；低层建筑平改坡；建筑底层与二层尽量做透明化的玻璃里面设计；建筑断点设计艺术作品或广告作品。长期改造：逐步以公共建筑、商业建筑和公共活

22、动空间替换沿街居住建筑，彻底改善商业街区景观。店面设计：要求同一功能区的每个店面的匾牌和店面装修的风格相互协调，在统一主色调、统一风格的基础上由经商户自行进行店面设计；匾牌设计力求采用寓意性、形象性、实体性牌匾，利用牌匾改善建筑立面的不足；对实体性牌匾要求设小巧而精致的射灯，对空透性牌匾要求设霓虹灯做衬景。灯饰设计：武林路商业街空间灯饰由建筑室外照明、商业照明和路灯照明三个层次构成。建筑室外照明考虑对代表性公共建筑、街头艺术设计的照明设计，短期内不是重点；商业照明以牌匾与橱窗照明为重点，并配以过街龙门架；路灯照明可考虑设计拱门式路灯。雕塑设计：为提高街区的文化品位，建议每一个功能区设计一组反映

23、本功能区特色的雕塑作品。绿化设计：绿化区是商业街休闲空间的重要组成部分、也是提升景观质量的重要方面。考虑到主街交通流量与人流量大，行道树以枝干小巧的常青树为主，并设移动花盘或花坛；整个街区设小型带状绿地10块以上。交通规划：主街交通实行单向行使、单边停车：武林北路由北向南单向行驶，武林南路由南向北单向行驶，从风起路向东西两个方向分流。路面设计取消人行道，采用花岗岩石板或广场转铺设。五、武林路女装街区商贸规划的整体价值塑造商业街在现实社会中往往被人们寄予较高的期望，美其名曰“金街”，期望给城市和商家带来更多的经济利益。许多的大中城市认识到商业街的群体效应带来的巨大利益，正在传承商业聚合发展的传统

24、，重新规划和改造本城市的商业街，期望改变商业街的形象，吸引更多的商家和顾客光临，从而发展地方经济。但是，商业街怎样才能广招天下客？聚集人气,创造商机？人们只偏重商家的简单聚集，却忽视了商业街的相关价值的塑造，即吸引人气、促进经济的基础内涵的规划和设计。现实中,商业街的规划和经营往往缺乏对整体价值的认识和塑造,因而导致商业街改造屡屡受挫。（一）形象价值商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场所，是市容、市貌中最繁华的景观，是推销一个城市时最引人注目的名片。为了提升城市的形象和增强城市的竞争力、影响力，政府往往把老商业街列入改造的规划，予以重金支持，重塑一张崭新的城市名片。在现代商业中，

25、商业街的品牌形象不在于历史遗迹的保护、环境的美化和区区几个雕像，其根本在于商业街独有的诚信保证和经营中的商业文化内涵，缺少了诚信和文化内涵的商业街只是“空中楼阁”。消费者对商业街不仅仅是期望商业街的商品琳琅满目、价廉物美，更多的是购物的放心和舒适以及在商业街受到的文化的陶冶。在商业街现实的经营和管理中，除了对商家自身的诚信、守法要求以外，对地方政府的公平、透明、诚信也要求较高。政府应在商业街的建设、招商的规划和选择、日常的监督方面营造诚信经营的氛围和环境，把诚信的原则作为商业街招商引资的条件和基础，政府相关部门联手打造商业示范一条街，以规范经营、规范管理为宗旨，商家的经营不但要求诚求信，杜绝欺

26、诈，使消费者满意，维护城市形象，而且政府首先要树立诚信的典范和先例，才能树立商业街的富有诱惑力、亲和力的社会商业形象，凝聚人心和人气。商业街上下良好的经营道德和诚实的服务，换来的是规模效益、商业繁荣和商业街的金招牌。（二）主题价值商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。即商业街规划和经营的指导思想，表现在外面的就是商业街的风格，这关系到商业街的定位和发展的空间。商业街的主题有两个：一是商业街的商业主题，即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。从业态选择脉络来说，根据以女性为主要服务对象的功能定位，武林路女装街应以经营中高档女装为主，兼营女性配饰、鞋包、化妆品等等，并

27、配以咖啡吧、美食坊、美容美发等休闲娱乐设施。关于业态的所有制形式，应该把国际知名的服饰品牌店作为重点引入对象。我们看到，目前武林路的商业主题不是很明显，业态较杂乱、商品品种较为宽泛、品牌较复杂，给消费者主题印象模糊、良莠不齐的感觉。二是商业街的社会主题，即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。商业街应减少纯购物商业成分，娱乐、休闲、文化、旅游、商务的比例应增加，功能应强化。通过高密度的城市文化、娱乐活动的开展和商家聚集的竞争效应营造城市文化和商业街特色的商业、休闲文化。（三）领导价值商业街之所以被人们称之为

28、“金街”，不仅在于现在的商业街的商业价值和经济回报，更在于商业街的发展潜力和无限的生命力。那么，商业街的生命力在哪？我们认为，迎合消费者不如引导消费者。商业街不是主要满足消费者现实需求的场所，而是引导消费需求、挖掘潜在需求的创造者和消费潮流的领导者。随着城市居民生活水平的提高，人们的感性消费成为普遍现象，更加注重个性的满足、精神的愉悦、舒适及优越感。商业街要为消费者提供满足品位需求、缓解心理压力、增进情感交流的购物、休闲、娱乐的场所。商业街要跨越主要满足消费者物质需求的阶段，进入消费者精神需求的层面，汇集现代科技、管理的最新成果，成为都市时尚的最大展示场所。消费者能够在商业街看到最时尚、最前沿

29、的产品，那些最著名的、最有号召力的品牌以及他们最向往的、梦寐以求的生活方式和消费方式，让消费者身在商业街，时刻感受时尚的动向和脉搏，了解消费的趋势和信息，使他们不断选择未来的消费方式、明确未来的时尚追求、规划未来的消费计划、憧憬未来的舒适生活，这就是商业街的领导价值所在。商业街要实现和塑造领导价值，就应该在环境的舒适性、管理的现代性、商品的时尚性、服务的完善性、规划的前瞻性、风格的前沿性、促销的创新性上多做文章、下足工夫。（四）汇聚价值在现代的城市建设中和经济发展中，由于城市交通设施的完善，商业街集散商品、汇聚人流、客流的原始功能得到最大程度的张扬。但是，仅仅具有地理上的优势是远远不够的，商业

30、街要生存和发展，应该客观地面对消费者的需求。现代的消费者在感性消费的同时，越来越变得成熟和精明，在保证生活质量、追赶时尚不掉队的前提下，追求商品的物美价廉、购买的实惠便利。因此，现代商业街不仅要沿袭传统商业街的原始功能，“扎堆”布点，为消费者提供便利性选择和配套性购买的条件，还要实施错位经营，汇聚不同类型、风格、定位的商家和商品，为吸引更多的消费者、激发广大商家和消费者共同的交易热情打下基础。商家的汇聚和消费者的汇聚，是商业街的生命线，商家的汇集为消费者提供了大量的多样化的商品，也为消费者汇聚了众多的比较和参照的对象。商业街的汇聚价值实现竞争和互补的和谐，人流和客流的交织，人气带动了商品的集散

31、，促进了买卖的兴隆。（五）整合价值商业街是多功能的整合体，它的长处在于整体优势。没有整体优势就没有强大的内聚力和辐射力，也就是失去了存在的条件和发展的空间。商业街是城市商业最集中的地方，商业街不仅具有纯商业功能，还是多功能、多业种、多业态的商业集合体。在商业街的建设和规划中，怎样整合有限的资源，塑造商业街的整体优势，是至关重要的。首先应明确的是商业街不仅是购物商业的功能，还应具有文化、娱乐、休闲、旅游、商务的功能。世界著名的商业街，纯购物的商业经济比例只占40%左右，其他则是非购物的商业经济。中国城市留给国人和外国人最突出印象的“商业街”是秀水街、西单、劝业场等这样功能单一的商业街，连最著名的

32、王府井商业街也因功能单一、缺乏整合而进行三次大的改造。武林路虽然不能与上述商业街相提并论，但先期自发形成的个性化品牌店已在杭州服饰业界独树一帜，通过一期改造，武林路的时尚特性已初见端倪，正处在二期拓宽改造中武林路如何树立与众不同的新形象，完善其功能，是摆在管委会面前的新课题。进驻武林路及其周边的康恒房产、锦绣天地、浙江广厦和名都房产应该是商业街业态整合的突破点，新建商场或商铺的整体布局较强，完全有条件向消费者提供购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等一站式的服务，做到功能完备、配套设施齐全、环境分区合理、停车泊位充足。（六）文化价值在前不久举办的王府井国际著名商业街研讨会上，北京东城区的区长陈平同志表

33、示了对王府井现状的不满，他说：“只有做到商业和文化的结合、传统和现代的结合、民族和世界的结合，王府井才能成为最能体现中华民族文化和商业繁荣的国际著名的商业街。”商业街作为城市的形象代表，应该承载城市的浓郁文化和历史，弘扬民族文化和商业传统，塑造商业街的文化价值的关键是处理好静文化与动文化、死文化与活文化、商文化和艺文化、中文化和西文化这四者关系。静文化是指商业街的设施、历史名胜、传统字号、纪念塑像等；而动文化是指利用这些静止的设施开展生动活泼的文化活动，使静止的建筑、设施焕发生机和活力；死文化就是城市商业历史传统、名人轶事、民间传说、风俗习惯；活文化即指把这些“死”文化利用各种创新的手段和方式

34、表现出来，赋予新的主题和生命内涵，迎合现代消费者的情趣，使人们产生独特的印象，形成对传统文化的亲切感、认同感和归属感；商文化即传统与现代的商业文化；艺文化是指文艺、体育文化，利用大众欢迎的艺术、体育、娱乐形式吸引消费者，商文化和艺文化互动，营造轻松、热闹、繁荣的消费和娱乐氛围。艺商联姻，借此激发人气，带来更多的商机。商业街不能固守中文化，要开放，吸收西文化中的精髓，中西文化结合，这才是现代商业街的魅力所在。世界著名的法国巴黎香榭丽舍大街已经成为“世界最美丽的大街”，是巴黎的商业中心、艺术中心、展示中心、交流中心、庆祝中心、休闲中心，每年约有一亿人造访香榭丽舍大街，世界各国的人们还可以通过香榭丽

35、舍官方网站浏览美景、洞察每时每刻在此发生的各类商业文化事件。六、武林路女装街区商贸规划的政策建议为使武林路女装街商贸规划落到实处，商贸业态规划要与城市总体规划相结合，立足于杭州女装产业的发展，坚持以工兴贸，以贸促工，达到工贸一体化发展。以布局合理、业态先进、开放繁荣的商业网点推进构筑“中国女装看杭州”的战略目标实现。要将商贸业态规划纳入武林路总体规划，通过合理布局、建设和调整商业网点，充分发挥武林路时装街管委会的政策调控作用，促进商业网点建设与杭州女装产业的协调发展。1、在“三期”改造的基础上，进一步完善武林路形象工程。打通龙游路以后，西湖景区与女装街区的便捷通道已经构筑完成。下一步工作重点是

36、改造狮虎桥路、孩儿巷，力求使狮虎桥路体现运动健美与休闲的整体氛围，狮虎桥与武林路岔口可考虑引进肯德基店，孩儿巷的现有排档清理后，建议开设简式小吃夜市。为凸现女装街整体形象，要着重打造三个街区入口，即面向环城西路的龙游路口，面向延安路的狮虎桥路口、孩儿巷路口，以清新、时尚的格调吸纳商业区、风景区的人流进入女装街区。2、认真制订并全面落实女装街“业主公约”。依托武林路时装街协会的作用，动员全体店铺业主订守“君子同盟”，倡导诚信经营，文明经商，戒欺杜假。经全体商户签名的“业主公约”精制成标牌公示于街头醒目处，有关商户必须严格履行，联手打造武林路时尚女装街“金字招牌”。3、强化武林路女装街管委会的调控

37、力度。依据杭州市武林路时尚女装（特色）街管理办法，立足落实长效管理和制度化管理，明晰管委会职责及各内设部门岗位责任。武林路及街区其它街道沿街新增的网点，包括现有网点的调整，在招商和申领营业执照时均需征得管委会同意，以利于引进品牌企业，提升武林路的品位与档次。鉴于女装街管委会对沿街商铺调控难度大的现状，建议尝试商铺所有权、经营权、管理权“三权分离”模式，即管委会专门成立女装街经营管理公司，商铺产权继续归产权单位或个人（以下将产权单位称为投资业主）所有，但投资业主不再与商铺经营者（以下称经营业主）发生任何利益关系，而是投资业主将其商铺委托女装街经营公司管理，公司通过对这些商铺的“回收组合”，集中向

38、符合女装街规划导向的经营客户招租。招商的焦点问题有二：一是通过认真的市场分析与细致的财务核算，确定合适的招租价格；二是与商铺投资业主（产权所有者）具体商谈确定恰当的托租价格。招租价格与托租价格间的差价，即为女装街经营管理公司的运作收入所得。实施“三权分离”经营模式，至少具有两大明显优势：其一，可以遏制目前存在的恶意炒作商铺租金的投机行为，从而大大减轻个性化女装店以及部分小规模女装品牌店经营业主的房租负担，推动武林路女装街的健康发展；其二，有利于大牌女装入驻武林路，也有利于现有业态的整体调整，使街区商贸规划得以逐步实施。当然，推行“三权分离”经营模式，必然会遭遇商铺产权单位等多方面的阻力，因此，

39、除了此项工作必须做细以外，还可采取在武林路街区内分段试点，逐步推广的做法，力争在一年内达到全面铺开，规范运作的要求。短期内对于部分愿自行招商的业主，关键是规范其招租定位，协议规定经营商品必须符合女装街整体定位与经营布局的要求，入街客户必须接受武林路女装街经营公司的统一管理。4、合理调整业态布局，积极引进大牌女装。一条商业街不能仅靠单一的业态生存，它的配套设施是吸引人流的重要手段和途径，特别是武林路街区不仅仅是武林路而是包括狮虎桥、龙游路、孩儿巷等在内的一个整体的女装街区来说，要充实其内涵就更需把配套设施如电影院、肯德基、CD唱片公司、24小时超市（便利店）、简式小吃等考虑到规划当中去，同时更需

40、要积极引进国内外知名女装品牌，因为这是目前可以做到也是能够聚集人气的方式之一。从长远来看，街区业态规划必须分区定位，协调发展，各区块联动步进，以满足女人街客流的多元化需求。5、全力疏导交通车流，全面改善购物环境。商业街客流具有鲜明的休闲特征，拥有舒适的购物环境是成功塑造女人街的前提条件。武林路必须在近期内实施“单向行驶，单边停车”的交通管制措施，并尽可能采取晚间（如下午18时至22时）限时禁止机动车进入武林路，在该时间段使女装街成为步行街。随着杭州交通基础设施的改善，从中远期来说，应积极创造条件，将武林路建设成为真正意义上的商业步行街。6、深度打造时尚前沿，动态引领消费潮流。牢固树立“服务女性

41、，引领杭州女装时尚潮流；个性经营，打造武林商街特色品牌”的总体定位思路，武林路应该成为时尚消费的敏感地带，消费者走进武林路，能够随时随地感受到时尚的气息与个性的冲击，女装街建设的一切工作都应该紧紧围绕“中国女装秀武林”这一主题展开，这也正是本案企划的最终目的之所在！武林路女装街商铺经营意向调查问卷统计图通过实地对武林路女装街200家商铺进行调查，得出问卷汇总主要示意图如下：A1.商铺类型比例示意图：1.精品店：36 2.专卖店：36 3.连锁加盟店：94.厂家直销店：12 5.其他：7A2.商铺产权所属比例示意图：1.自有产权：10 2.租赁：853.联营：4 4.其他：1A3.同一品牌的店铺

42、在杭州开设所处的地段比例示意图：1.百货商店：10 2.其他商业街:16%3.其他：23 4.无开设：51A4.商铺的品牌定位的依据比例示意图：1.店主的个性爱好：35 2.企业经济实力：113.通过顾客调查：18 4.紧跟时尚潮流：36A5.各商铺经营的品牌类型比例示意图：1.多品牌经营：60 2.单品牌经营：333.无品牌经营:4 4.专营杭州女装：3A6.各商铺所追求的经营风格比例示意图：1.休闲粗犷型：23 2.职业正装型:103.时髦前沿型：22 4.个性时尚型:45%A7.各商铺对于其目前的租金感觉比例示意图：1高：30 2.偏高：423.适中：18 4.未发表意见：10A8.近期

43、光临商铺的顾客群体比例示意图：1.女性白领：27 2.男性白领：6 3.女性蓝领：154.男性蓝领：3 5.女性学生：15 6.男性学生：47.本地顾客：17 8.外地顾客：13 9.其他：不足1A9.光顾商铺的最集中的顾客年龄段比例示意图：1.1620岁：5 2.2125岁：25 3.2630岁：344.3135岁：21 5.3640岁：12 6.40岁以上：3A10.对提高商铺经营效益影响较大的因素比例示意图:1.交通便利：12 2.地段繁华：193.款式较好：25 4.价格公道：205.品种丰富：15 6.女装街的整体布局合理：9A11.杭州女装目前的不足之处所在比例示意图：1.款式不够

44、新：12 2.面料不够好：93.价格不够廉：15 4.档次没分开：305.品牌知名度不高：29 6.其他:5%A12.目前武林路女装街还需要增加的服务设施类型比例示意图：1.餐馆：29 2.酒吧:4 3.咖啡吧：17 4.茶馆：95.发廊：2 6.停车场：36 7.歌舞厅:2 8.其他：1武林路女装街消费者意向调查问卷 通过实地对武林路女装街107名消费者进行调查，得出问卷汇总主要示意图如下：A1.顾客平时购买服饰所选择的地方比例示意图：1.百货商店：26.2% 2.超级市场：2.8% 3.专业服装市场：24.3%4.服装商店：16.8% 5.服装品牌店（专卖店）：29.9%A2.顾客在武林路

45、想购买服装的类型比例示意图1.休闲粗犷型：39.2% 2.职业正装型：7.5%3.时髦前沿型：5.6% 4.个性时尚型：47.7%A3.顾客在武林路购买服饰的频率比例示意图：1.每周一次：9.4% 2.半个月一次：16% 3.一个月一次：13.2%4.偶尔来逛逛：61.39% 5.第一次来武林路：9.4A4.顾客去女装街通常使用的交通工具比例示意图:1.公交车：72% 2.出租车：14%3.私家车：3.7% 4.自行车（含电动）：8.4%A5.趋势顾客光顾武林路女装街购买服饰的主要因素比例示意图:1.款式新颖时尚：44.3% 2.面料质地良好：4.7% 3.价格公道：6.7%4.街景舒适、购物氛围好；14.8% 5.服饰具有个性：29.5A6.顾客在武林路每次消费的平均金额比例示意图：1.100元以下：13.1% 2