建时尚消费岛 盈港筑成北京商业新.doc

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1、建时尚消费岛 盈港筑成北京商业新“Mall”在以Shopping Mall购物中心为模式开发热潮的今天，一种新的业态模式正在欧美流行开来。一种以Lifestyle Center为主要购物形式的项目逐渐取代了Shopping Mall，展现出不同于传统Mall商业模式的魅力。2007年夏天，代表着“Lifestyle Shopping Center”商业模式的Solana 盈港将在北京朝阳公园北岸落成，一座京城时尚消费岛将呈现在世人面前。据北京商报报道，Grove Lifestyle 购物中心作为洛杉矶最时尚的购物中心，有“时尚制作者、流行引导者”之称。目前，中国还没有一家真正意义上的Lifes

2、tyle Shopping Center商业中心。但在2007年夏天，代表着“Lifestyle Shopping Center”商业模式的Solana 盈港将在朝阳公园北岸落成，一座京城时尚消费岛将呈现在世人面前。丰富业态打造商业区Solana作为一个Lifestyle购物中心，自然要为消费者提供丰富的业态，同时建筑形态注重户外生活，室内的公摊面积远低于传统的购物中心。丰富的业态吸引了丰富的客流，各个业态的主力店凭借着品牌优势吸引了有高品牌忠诚度的消费者。而零售业作为主要的业态之一，汇集了诸多国际知名品牌和时尚商铺，以丰富的业态，高素质的商品吸引主流消费者在此购物消费。在西主力店以经营高档化

3、妆品、名牌钟表、珠宝、国际名牌服装、服饰、皮具等商品为主。两旁沿街的商铺全天营业，经营国际品牌的礼品店、咖啡店等独立品牌店，营造繁华商业氛围，充分展现Solana高品位的国际化形象。品牌街由国际一二线品牌旗舰店组合而成，其中穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、美容院、咖啡甜品店等。品牌街体现了奢华雅致的意大利式商业街区的风格，吸引追求高素质精致生活格调的白领，为消费者营造了享受阳光、休闲消费的Lifestyle式消费体验。“码头”是室内多业态商业形式。靓码头以定位年轻时尚的都市青年为目标客户，通过多业种、多品牌的商业规划布局，使品牌服装、流行服饰、特色香熏、儿童用品等各类店铺搭配出现。

4、迷走码头以一条圆形跑道为主动线，两边分列着经营运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、音像制品、数字科技等商品的店铺，形成圆形室内商业街区，同时设有三人制篮球赛场、健身中心等运动场地，吸引年轻消费者。以“吃”为主的娱乐精髓在中国“吃”本身就是饮食文化、休闲文化的代表，在传统的“Mill”，购物者如果能够吃些小吃休息一下，就可以在里面停留更长的时间购物；而在盈港以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。餐饮娱乐区由核心娱乐区、湖畔吧街和亮马食街三个区域组成，占据了Solana景观环境最为优美的运河绿地和临湖水岸。是Solan

5、a最能体现Lifestyle休闲消费、业态互补、引发目的性和非目的性消费的重要区域。以东主力店为主体的娱乐区域，汇集了星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售等休闲娱乐项目。中央广场缓解购物张力一项研究报告显示，在传统购物中心，随着楼层的增高客流逐渐减少，顶层客流稀少的原因主要是消费者身体已呈现轻微的疲劳，购物欲也得到了一定的释放，对密集的商品和促销宣传会在心理上产生抵触，并影响后续消费行为。而Solana 巧妙地利用中央广场对消费者的购物节奏进行调解，舒缓他们的购物张力，制造消费的延续性。Solana利用中央广场的娱乐休闲规划，让消费者通过各种形式放松，消除身体

6、的疲乏，促使消费者自愿产生消费行为，同时消费者在这个行为期内既增加了购物乐趣，也满足了休憩的需求。由此在消费者的心目中，Solana将成为他们的首选购物地。中央广场的商业优势，既解决了困扰传统商业模式的客流引导问题，同时将广场文化、广场消费等多元化的休闲消费形式融入到了消费者的消费体验中，从诸多方面增加了消费者的Lifestyle 购物体验。国际上将Lifestyle Shopping Center定义为：位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包

7、括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。地理优势盈港Solana地处CBD、燕莎和丽都三大商圈的交汇处，辐射区覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000多家外国公司，近200家国际新闻机构，100多家全球500强企业，成熟的第一、第二使馆区以及在建的第三使馆区，长城、凯宾斯基、希尔顿等十余家五星级酒店。大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。该区域国际文化、经济交流极为频繁，是北京财富聚集且最具消费能力的黄金

8、区域。据统计，盈港Solana核心消费区内常住人口总数约为227.9万人，加上流动人口共有约329.3万人。该区域2005年区域内年消费总额约为635.4亿元，五年来平均增幅达15.6%。预计未来10年，该区域消费增长将持续保持超过两位数的增长水平。环境优势盈港Solana三面环水，东、南临67万平方米的朝阳公园天然水系；北侧的亮马河由世界银行贷款支持，开始全面治理，未来将实现与颐和园水系通航；南面的小岛上，2008北京奥运会沙滩排球所在地已被奥委会正式确定，正在建设中。朝阳公园是北京市规划面积最大的城市公园，也是北京市一处以绿化为主的现代化、多功能、文化娱乐兼具的大型综合性公园。公园有绿地2

9、50公顷，水上面积68公顷自然环境优越，是北京市民喜爱的休闲场所。朝阳公园周边的自然水景与未来将不断升级的人文景观，恰好完美地契合了盈港Solana的发展远景。世界最高的摩天轮北京朝天轮项目落户朝阳公园，预计于北京奥运会前竣工启用。根据英国“伦敦眼”的经验和景观模拟、评价结果，建成后的北京“朝天轮”将成为北京一个最具魅力的现代化标志性观景旅游建筑，而距“朝天轮”仅三百米的盈港Solana将毫无疑问受益于它的庞大客流。同时，盈港Solana项目周边还有着独特的人文艺术资源。中国的最高艺术院校中央美术学院就紧邻盈港Solana东北部，那里汇集了各种流派的艺术家和风格各异的原创画廊，是北京艺术思潮最

10、为活跃的场所。在盈港Solana项目南部是凤凰卫视在北京新建的演出传媒中心，再向南是中央电视台和北京电视台新址，众多的演艺人士和影视表演公司汇聚在此，影视明星经常出入。在盈港Solana的北部和西部是北京著名的酒吧街星吧路、三里屯，尤其在Solana北部的燕莎和亮马河一带是北京音乐人和各种乐队组合的聚居区。有各种独具风格的乐队活跃于盈港Solana周边的酒吧和食肆。商业优势盈港Solana，总占地面积13万平方米，总建筑面积15万平方米。建成后的盈港商业建筑群将由19栋地中海风格的楼宇环型组成，零售商业区由西主力店、品牌街、靓码头和迷走码头组成，其内汇集了诸多旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主

11、题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市、多厅影城、明星冰场、DISCO、KTV娱乐中心、SPA健身中心、儿童乐园、别墅酒店等。盈港Solana并不单单将自己定位成一个独具特色的LSC，而是更广泛的利用LSC商业模式的优势，更好的去促进商家的商业运作，将自身发展为一个可以支持不同业态和谐发展的商业平台。作为一个平台，盈港Solana承载了吸引客流、刺激消费，促进商业休闲化、消费个性化等诸多不同于传统商业的特色，并将这些特色转化为有利于“商家赚取最大利润”的特色服务。而盈港Solana这种对商业的“平台式整合支持服务”是任何类型传统商业场所所不能比拟的，也是Lifestyle商业优势的

12、体现。SOLANA核心消费区内常住人口总数约为227.9万人，加上流动人口共有约329.3万人。2004年区域内年消费总额约为480.8亿元，比上年增长25.6%，五年来平均增幅达15.6。预计未来10年，消费增长将持续保持超过两位数的增长水平消费辐射区 核心消费区 5公里半径 第二消费区 10公里半径 第三消费区 15公里半径 北京市 常住人口 227.9万 341.9万 672.7万 1162.9万 流动人口 101.4万 116.0万 220.8万 341.5万 2005年消费品零售总额 635.4亿元 883.5亿元 1724.0亿元 2902.8亿元 （信息来源：北京市统计局） 20

13、05年，北京社会消费品零售总额达2330亿元，比上年增长11.3%。 在2001-2005年间，北京社会消费品零售总额平均年增长率达到12.3%，相对于消费增长每年只有23%的西方发达国家城市而言，北京高速并且稳定的消费增长趋势使北京零售市场具有极大的诱惑力。 在奥运经济对城市消费的宏观带动作用下， 2008年，北京的消费市场势必呈现爆发性的增长。 （图一） （图二） 据亚洲零售商信心调查报告显示，受到2008年奥运经济的影响，北京的零售业主绝大多数都有扩店计划，比例高于商业发展势头良好的上海、广州。 这一数据，充分说明北京极其优越的商业环境和发展前景。（图三） 便利交通SOLANA处于东四环

14、、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三环路、四环路、地铁10号线（建设中）及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。SOLANA与东三环紧密相连，并紧邻机场高速路、东四环快速路等多条城市道路，此区域是未来市区向京城东部延伸的重要交通地段。 轨道交通状况 在轨道交通方面，规划中的地铁10号线在SOLANA项目附近有“麦子店西路”“亮马河”“农展馆”三站，由此3站步行至SOLANA仅需5-10分钟，并且换乘公交方便。(见附图) 公共交通状况SOLANA项目周边不仅交通道路畅通，而且公交路线密布。其中途经本案的公交线路有：31，117

15、，350，419，740，985，406，703，705，750，710，720，758，729，840，834，852，952，988，984，985，976，运通111等。 航运线路状况SOLANA项目濒临的朝阳公园北湖与亮马河相通，亮马河河道治理主体工程将于2005 年底完工，2006年实现与颐和园水系的全面通航，从朝阳公园湖面可以泛舟直抵颐和园的昆明湖。SOLANA将作为这条旅游黄金水道上唯一的商业项目。人流状况 据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。 周边高端物业（约600万平

16、方米）及已有成熟社区，超过20万的稳定日人流； 周边写字楼（约90万平方米）及酒店，日均人流量10余万； 距离项目1000米的农展馆，年人流量超过100万； 朝阳公园目前年客流量为300万，随着2007年摩天轮正式运营，及公园内新建娱乐项目的相继落成，预计年客流量将超过500万； 综合以上数据，SOLANA所在区域日均人流量约为32万人次。解析商业地产新模式Lifestyle购物中心的七大特点特点一：休闲第一所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是Lifestyle购物中心的灵魂所在。说Lifestyle购物中心是一种全新的商

17、业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。特点二：环境第一与Shopping mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle购物中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，美国129家Lifestyle购物中心的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。特点三：规模适中美国的Lifestyle购物中心的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Life

18、style购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。规模对比商业步行街Shopping mallLifestyle购物中心占地3-5万平5-8万平3-5万平建筑面积5-88-15万平3-6万平建筑基底占地率50-60%.60-70%45-55%建筑层数（普遍）2-43-52-4特点四：业态专精与Shopping mall和商业步行街相比，Lifestyle购物中心从业态上更接近于，都是集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了Lifestyle购物中心与Shopping mall之间的

19、本质区别，Lifestyle购物中心将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。业态比重服务功能购物（有店铺零售业态）餐饮休闲娱乐总比重主力店GAFO其它总比重Shopping mall3-5%2-3%3-4%约10%30-40%40-50%3-5%约90%Lifestyle购物中心12-15%5-6%5-8%约25%6-10%60-65%3-5%约75%其中：1、 主力店包括百货店、（大型）超市、专业店等零售业态。2、 CAFO是指北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产

20、品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称。3、 其它包括折扣店、便利店等零售业态。特点五：消费高端精神层次的需求创造了Lifestyle购物中心巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。消费层特点对比消费层平均年收入消费层平均年龄泛消费层占人口比重Shopping mall4.5万美元34.378.8%Lifestyle购物中心8.5万美元39.623.5%消费层年龄对比18-2425-3435-4445-5455-6465以上Shopping mall21%22%21%16%10%6%Lifestyle购物中心15%23%

21、21%19%10%11%特点六：经营利润高经营利润高是吸引业主的关键。Lifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。租用成本对比（美）年总租用成本（）年销售额（）租金占收益的比重Shopping mall700-800美元3000-3600美元22%左右Lifestyle购物中心400-500美元4000-5000美元10%左右特点七：发展势头强劲以下是美国从1990年以来Shopping mall与Lifestyle购物中心两种商业模式的发

22、展数量对比，由此可以看出Lifestyle购物中心在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测Lifestyle购物中心在美国的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。客观的说，Lifestyle购物中心是由商业步行街和Shopping mall在市场的作用下演变而来的，也是消费群细分、业态细分的必然结果。对于中国的商业地产，虽然我们Shopping mall的发展历程还很短，经验还不是很成熟，并且对国外商业模式的理解不够和借鉴上存在偏差，但Lifestyle购物中心在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然。90年以来数量统计90919293949596979899000102030405Shopping mall1916126489648265234Lifestyle购物中心313102266861217171614