徐州汉基物业期介入存在的问题及对策.doc

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1、图书分类号：密 级：毕业论文前期物业管理存在的问题及对策班 级07物业管理学 号20071503124学生姓名学院名称管理学院专业名称物业管理指导教师2010年5月30日徐州工程学院学位论文原创性声明本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用或参考的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标注。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日徐州工程学院学位论文版权协议书本人完全了解徐州工程学院关于收集、保存、使用学位论文

2、的规定，即：本校学生在学习期间所完成的学位论文的知识产权归徐州工程学院所拥有。徐州工程学院有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的纸本复印件和电子文档拷贝，允许论文被查阅和借阅。徐州工程学院可以公布学位论文的全部或部分内容，可以将本学位论文的全部或部分内容提交至各类数据库进行发布和检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘要随着物业管理的发展，开发商、业主、物业管理公司都越来越重视前期物业管理。现阶段的前期物业管理还存在很多不足之处。自物业建成以后，业主大会成立之前的前期物业管理活动中，物业所有者通常没

3、有得到其应有的地位，在开发商与物业管理企业交接物业时非常容易出现损害业主利益的情况，物业管理的品质也得不到很好的保障，物业公司和开发商签订的前期物业管理合同存在损害业主利益的地方。前期物业管理中出现的问题给以后物业管理活动留下无穷的隐患。本文以徐州汉基物业在城置国际花园的前期物业管理作为研究背景，以汉基物业在城置花园管理中存在的问题为出发点，细致分析产生这些问题的原因。并针对汉基物业管理中存在的问题，从国家对物业管理行业的选聘制度、各从业人员的素质、加强监督等的角度提出解决这些问题的一些个人观点。关键词 前期物业管理；业主；开发商目 录1 绪论.12物业管理前期管理概述.2 2.1基本概念.2

4、 2.2主要内容. 22.3前期物业管理的作用. 23汉基物业前期管理现状及存在的问题 .4 3.1徐州汉基物业简介.43.2该企业前期物业管理的现状.4 3.3存在的问题 53.3.1 业主地位方面.53.3.2品质保证方面.63.3.3合同方面.63.3.4交接工作方面.7 3.4 原因分析.83.4.1设施设备接管不善.83.4.2职工中级职称没有达标.83.4.3国家鼓励，法律有漏洞.83.4.4业主自身原因.84对策建议104.1规范选聘制度.104.2提高从业人员的素质.104.3加强对建设单位的监督.114.4业主加强维权意识，善于运用法律手段. .11 4.5明确规定前期物业的

5、存在时间并限定物业费.12致谢.13参考文献.141 绪论随着城市建设和房地产业的发展，物业管理作为一种全新产业的发展问题逐渐引起了人们的重视。本文就物业管理前期介入阶段进行这个行业的探讨，由于小区业主是陆续上房，往往会造成势单力薄的现象，业主自身应得的利益得不到很好的保障，容易出现物业管理公司和房地产开发商联手对付业主的情况，由于业主对相关方面的法律法规不大了解，有的就是了解又由于人少不能有效组织大多数业主造成对物业管理不公平的地方而不了了之。本文以徐州汉基物业公司对徐州城置国际花园前期管理作为研究主体。实施前期物业管理，一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去，物业

6、管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。本文提醒广大业主在购买新房的心情愉快的同时，谨慎对待自身利益，加

7、强维权意识。为广大业主具体指出一般情况下物业公司乱收费、违规操作的地方。为物业管理企业提出在前期物业管理时应注意的问题。本文就徐州汉基物业公司在接管城置国际花园存在的一些问题，提出一些看法并提出一些解决方法。2 前期物业管理概述2.1基本概念物业管理早期介入，是指开发商邀请从事物业管理的有关人员，参与该物业的可行性研究、物业规划、设计、施工等阶段，从物业管理和运作的角度为开发企业提出规划、设计、设备选用、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发公司选聘

8、物业服务企业实施的物业管理。前期物业管理合同是指在房地产开发、销售和交付的全过程至业主或业主大会选聘物业管理企业（公司）之前，由建设单位、房地产开发商与其选聘的物业管理企业（公司）所签订的书面物业服务协议。2.2主要内容物业前期管理主要包括以下四个方面的内容：第一，通过投标来接洽物业管理业务。无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务；第二，建立与业主式租户的关系。物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联

9、系，听取意见；第三，察看工程建设现场。前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议；第四，设计管理模式拟定管理制度。物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。2.3前期物业管理的作用前期物业管理主要有两个作用：第一，有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶

10、段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障；第二，有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。3 汉基前期物业管理现状及存在的问题 3.1徐州汉基物业简介徐州汉基物业成立于2008年，目前具备有二级资质的物业管理企业，从业人员一百多人。物业公司由DTZ戴德梁行负责培训，同属于开发公司子公司，总部设在上

11、海。徐州汉基物业公司目前仅接管徐州城置国际花园小区，小区由徐州城置有限公司开发。城置国际花园城占据徐州金三桥国际商务区中心,拥有180万平米的超级大盘。项目紧邻政府规划的高铁客运中心,金龙湖、徐州国际学校、五星级国际酒店、城市快递交通等,科技大厦、九七医院、徐州医学院、规划中的三级甲等医院、欧洲风情街等,项目依托徐海路及新城区一号路交通便利。打造好徐州高铁第一城除了开发公司的不懈努力，物业管理在这里也起着不可或缺的作用。城置国际花园总面积为180万平方米，采用滚动式开发建设，一共分为五个开发周期，一期分为三个小期开发，一期工程共有55栋楼盘，从37#到55#为高层、小高层商品房，其他的为多层和

12、花园洋房。目前上房的是1.1期于2009年12月份上房，1.2期将于2010年7月8月之间上房。为了能使业主顺利上房，汉基物业公司一直在不懈的努力，员工兢兢业业，以饱满的热情迎接着每一个看房者。小区绿化率为30.00%，容积率为2.5，总建筑类型包括多层，小高层，高层，花园洋房。城置国际花园城采取“开放式街区、封闭式组团”规划模式，邻里中心、人车分流、周界、双重门禁系统更是构筑居家的安全屏障。 3.2该企业前期物业管理的现状汉基物业管理现已经全面接管城置国际花园一期工程，所有设施设备都已经接管，一期500户业主大都顺利上房，开始装修。汉基物业在业主办理上房时就让其缴纳一年内的物业管理费及相关的

13、费用，物业费为多层0.7元/平方米，高层1.1元/平方米。公共区域水电费300元/户(多退少补)，装修垃圾清理费12元/户，水电表费用500元。业主基本上都是认同这些费用并缴纳。在业主办理装修时的费用有一定的猫腻，装修保证金300元/户（装修完成经物业公司检验合格后五个月退还，如果装修过程中出现不符合要求的必须回复原貌，押金不再退还），装修人员出入证每人40元，装修完成后立即退还30元/人，其中的10元作为工本费。装修过程中要求业主按规定装修，不得损坏烟道、承重墙、外立面、阳台的封装必须为统一规格等一些硬性规定。汉基物业分为五个部门对小区进行管理，品质保障部负责对给个部门的工作进行监督检查；行

14、政部负责物业公司的对外事务和公司内部人员的升迁、招聘；环境部细分为绿化和保洁两部分，都有专门的主管分别负责小区的保洁和绿化管理；秩序维护部为小区的一大亮点，控制小区外来人员的进入，小区日常秩序的维护，车辆停放的引导和管理；客服部负责小区所有业主的接待，维修的回访，平时和业主的沟通都由客服人员负责。物业公司对城置国际花园的接管在整体人员的配置上做到了一个二级资质的要求。3.3存在的问题3.3.1 业主地位方面徐州汉基物业在对城置国际花园的管理中，业主的地位是否得到保障，在我看来，业主的地位并没有得到法律上的地位。在一般情况下，业主的地位还是得到很好的保障，因为徐州汉基物业在总的方面来说，做的都能

15、令业主满意，因为在对业主家服务进行回访统计时，业主的满意率达到98%向上（客服部数据）。我们的业主是宽容的，在对小区不大了解的情况下，经不住物业公司的糖衣炮弹的攻击，也可能是不愿意当面说公司不好。业主的地位没有得到很好的保障，小区最简单的一个例子，小区没有业主委员会，在对小区进行实习的时间里，正好是业主装修的最多时间，在物业服务中心天天都有业主要求封阳台，因为城置花园全部采用开放式阳台，但由于业主没有联合起来过来，都让物业公司说的算，成了名副其实的一言堂。由于前期物业管理，多由开发商选聘的物业管理企业，大致有三种情况：一是由开发商自己组建的物业公司，我国目前有许多这种情况，特别是大型的房地产公

16、司，每家公司都有一家下属管理公司，开发商开发到哪里，物业公司就管到哪里。汉基物业就直属于上海开发公司下属企业，同属于香港戴得梁行。二是由开发商通过邀标，选聘一家合乎开发商要求的物业管理企业。三是机关、企事业单位得到政府划拨的土地自行建设自用的办公楼、厂房、居住区等一类物业，因单一业主，业主大多数会采取招投标的方式选择物业公司，纠纷较少。中，对前期物业管理委托是这样规定得到：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的

17、区、县、人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”由此可见物业管理条例中未对前期物业管理做硬性规定，因此目前前期的物业管理存在上述的第一、第二两种形式。在前期物业管理中，物业管理合同的签订，房屋的交接验收，业主公约的拟定，物业资料的移交，以及物业管理用房，房屋共用部分的移交等等活动中，始终没有业主的参与。或者说在这个过程中开发商同以卖方和买方的身份出现，为房屋未来主人找一个合乎卖方要求的管家，在前期物业管理中，业主还不是物业的主人，业主们对开发商请进的管家没有任何权利，这种问题只有国家相关法律的要求，相关管理部门应加大管理和审查力度，争取使这种只符合开发

18、商利益的管家不再出现。3.3.2品质保证方面在对徐州汉基物业实习工作期间，曾发生过一起不大的事件，一天中午在38#一单元11楼某业主家里南阳台起火事件，给物业公司敲响了警钟。巡逻的安保人员，发现南阳台起火，马上在对讲机里面喊物业前台报警，接着由公司经理按突发事件计划进行自救，当管理人员进行自救时，发现管理细节上存在许多问题，整个消防管道里面没有水，消防箱里没有枪头，没有灭火器材。消防车来时发现组团的门消防车根本就无法进入，最后由火势自行熄灭。这一起事件可以看出物业公司在大的方面是有应急计划的，但许多细节方面没有做好。如果此次要是业主家里已经装修完好，若阳台上面的火势蔓延的话，这将导致一个很大的

19、事故。开发商与物业管理企业在利益上的结盟，使得开发商很难站在业主的立场上选聘资质高、管理好的物业管理企业。大型的房地产公司考虑到可持续发展的问题，其物业企业的服务品质高、信誉好，业主的利益也相应得到保证。但相当一部分开发商，建一个楼盘就开设一家物业公司，有的开发商临时招用几个物业管理人员，挂靠在某家已有资质的物业管理企业名下，每年上缴一定的管理费，自己管理物业，实际上，这些物业管理单位是无资质、无资源、无管理经验的三无单位，这种情况，对于物业、业主都是一个最大的隐患，且不说物业管理品牌质量无法保障，万一发生水、电、火等安全事故无法处理或处理不当，将直接威胁该物业及其业主、使用人的生命财产安全。

20、徐州汉基物业属于国家二级资质的物业管理公司，有员工一百多人，在这样的情况下，对小区的管理还存在着这么多不足之处，物业公司管理企业在细节上决定其成败。在品质保证方面一般物业公司很难做到尽善尽美。3.3.3 合同方面徐州汉基物业前期物业管理合同中主要强调业主的义务和应该遵守的章程，并没有提示业主有哪些应得的权益。在业主入住以来没有积极让业主成立业主大会，更是闭口不谈此事，签订的临时业主公约和服务合同一直按照公司和开发公司签订，这样势必造成业主的部分利益受损，物业公司从中获利。徐州汉基物业在小区多层的物业管理费用，就比提供同级服务的物业公司高出0.1元/平方米到0.2元/平方米（徐州地区）。 由于前

21、期物业管理的委托合同是由开发商和物业管理企业在物业的服务主体不在场的情况下签订的，尽管建设部1999年下发了关于印发（前期物业管理服务协议）（示范文本）的通知，对前期物业管理的内容作了详细的提示，但在实际操作中，合同没有受到任何的制约，开发商和物业管理企业还是在合同中尽量维护他们的共同利益，从而或多或少的损害业主的利益。3.3.4交接工作方面徐州汉基物业作为城置开发公司的子公司，在接管城置国际花园的时候是否存在违规的地方这个问题还有待查证，在实习期间明显就发现汉基物业在接管方面有许多不合格的地方，这里就接管验收方面简单列举几点：1、小区的所有消防器材全部没有水枪头；2、小区的监控室并没有达到相

22、应的国家规范，所有红外线感应系统启用不了；在这种情况下，汉基物业公司竟然接管（物业公司解释说，一期工程全部竣工才可以对小区进行整体安装，不然总线安装在施工过程中极其容易被破坏。）；3、小区的消防措施并没有到位，消防部门就签订达标，房地产主管部门批准业主可以上房；4、小区在开发商向物业公司交接的时候的图纸和相关大型器械的图纸和相关说明书都应该一起交接，但实际上都没有按要求来；5、小区并没有配有双路供电系统。这些问题在硬件设施上客观存在的，很明显有着违规不合格的地方。在前期物业管理中，工程的验收与交接工作是在开发商与物业管理企业之间进行的。实际上，验收工作的主体是开发商和质检部门，物业管理企业或是

23、作为开发商的一部分参见开发商组织的工程验收，或是在质检部门与开发商验收之后，再从开发商手里交接物业，在这个环节中，物业管理公司必须将验收过程中发现的问题记录下来，以便日后协调开发商进行整改，也可以由开发商提供资金物业管理企业来整改，由于前期物业管理中物业管理企业是从开发商手中得到物业管理的委托权，不愿意也不可能得罪开发商，因此，对验收交接中出现的一些问题听之任之。开发商开始向业主交房时，业主验收的只是属于本人购买的一部分房屋，包括房屋内的设施设备，而小区范围内业主共用的设施设备，包括电梯机器设备，监控体系，供水供电系统，污水排放处理，垃圾回收站点等等是保证住宅小区正常运行的心脏，业主不可能参加

24、验收。这使得前期物业管理企业在这里起到非常关键的作用，无论物业管理企业有意无意的疏忽都会直接影响到业主的生活和利益。3.4 原因分析3.4.1设施设备接管不善徐州汉基物业为城置开发公司的下属公司，所以在验收时，条件非常宽松。在硬件方面存在的一些问题，在消防设施没有到位、小区监控设备没有安装到位的情况下就签订接管，可能是由于小区采用滚动式开始，整个工程开发时间长达七八年，物业公司认为一般出现大的问题，工程队可以立即过来更改，所以才对硬件方面的验收时放宽验收条件。这些主客观原因导致汉基物业对城置国际花园在设施设备接管方面存在许多不完善的地方。3.4.2职工中级职称没有达标徐州汉基物业中层管理人员许

25、多不是物业管理专业出生，相关从业人员职称也没有达到国家的规定。物业管理公司资质等级标准规定二级资质的物业管理企业具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。物业管理看似很简单的工作，但没有相关专业知识就会导致在管理方面许多细节无法把握。3.4.3国家鼓励，法律有漏洞在我国相对于其他行业，物业管理企业出现比较晚。国家对物业管理持鼓励加大投入发展，又由于相关法律法规不够健全，如前期物业管理的招投标虽有明文规定，但相关方面监督不善，存在空隙。前期物业管理的时间并没有明确规定，虽规定首届业主大

26、会的召开时间，但是业主大会大多数没有按时召开，前期物业管理也就是一直在持续，时间并没有受到限制。这都让开发商和物业管理企业有了较大的空隙可乘。3.4.4业主自身原因由于业主对相关的法律不大了解和明白，维权意识淡薄，成立业主大会花费时间和代价对任何人来说都很大，业主委员会成员和业主委员会主任都没有工资，且工作又是在业主和物业公司之间协调，繁琐且容易得罪人，所以一般都不大愿意来做这件事情，成立业主委员会的委员一般都是由退休的且热心肠的人员来担任，基本上是义务劳动形式。一边是物业公司希望小区不成立业主大会，这样物业公司就可以形成一言堂，一边是小区业主，业主由于平时工作繁忙，根本就不想管这些事情，只要

27、物业公司不过分，在自己的容忍范围内，一般业主都会听之任之。在这样的情况下，就很容易让物业公司在小区独大，没有人愿意出面与之协调，导致物业公司的权利没有约束，容易对小区业主的权益的侵犯。小区没有召开业主大会，没有业主委员会对物业公司进行监督制约，导致物业公司对自己不该得的利益的取得变得理所当然。相关法律没有对小区的公共区域做的广告收入作硬性规定，导致这一问题的模糊，在业主不较真的情况下就变成物业公司的额外收入。4 对策建议4.1规范选聘制度前期物业企业是否具有独立性的身份，能否按市场规律选聘前期物业企业，不仅对前期物业服务的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，而且完全独立的前期物业企业对于建设

28、单位也能形成一种制约。我认为，保障前期物业企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行：强调房产开发必须与物业管理分离，物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业企业有任何联系；进一步严格物业选聘的招投标制度，对于物业规模小的或只要有投标者的，就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下，在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示，接受业主的监督。若是徐州汉基物业公司和开发公司没有实质的联系，不牵扯到子公司和母公司的关系时。物业公司就会为了在以后工作中的顺利进行，有利于自己公司的发展，在相关问题的解决方面就会据理力争，不会让大的问题不得到

29、解决的情况下，贸然签订接管验收；就是在一些小的方面，在接管验收的时候肯定会记录在案，争取让开发公司早日解决问题。在上文中提到的消防器材问题、监控设施设备、及图纸的按时移交都将不会存在。4.2提高各从业人员的素质首先需要提高国家相关监督部门从业人员的从业素质。让其做到能够对每一个需要验收的小区进行细致的工作，争取让使所有问题都能够及早发现，这需要国家相关方面的从业人员的素质的提高，也需要加强对这些人员的廉政工作的监督。加强对国家监督部门从业人员的监督，可以避免像汉基物业接管城置国际花园时，消防器材和消防用水没有到位的情况下，消防部门签署合格。若是消防部门检验的方法得当，或者是没有利用执法之便、收

30、受贿赂就不应该签署检验合格，这样开发公司在没有消防部门的消防签订认可之前，是无法售房的，房地产主管部门在证件不齐的情况下就不会发放售房许可证。物业服务的品质就能够得到很好的保障。其次是物业管理从业人员，加强对物业管理相关从业人员的培训与考核，徐州汉基物业应抓紧对管理人员进行培训学习，使物业管理人员的从业证书达到国家基本规定，加大对基层人员服务理念的灌输，使从业人员认清自己行业的属性，提高所有人员的服务水平。这样城置家园业主的顾客至上的地位才能得以保障，物业的品质也可以得到保障。4.3加强对建设单位的监督为了保障物业的顺利开始，建设单位在前期物业中必然占有明显的优势，这是由前期物业特点所决定的。

31、在这一前提下，为了平衡各方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制，以防侵犯业主合法权益。我的观点认为，可以从以下两个方面予以考虑：一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续，或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用；二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘，或监督选聘。法律在没有监督的情况下，永远是一纸空文，只有加强监督并配以完善的法律法规，这样才能有效防止违规操作。这样做可以减少类似汉基物业和开发公司属裙带关系这种情况的出现，从本源杜绝其不合法律法规的出现。但也有的子公司确实有接管母公司开发的小区的能力，就如万科集团开发的居住小区全

32、部由万科自己的物业接管，万科现在以开发，售后管理一条龙的最优服务，售后的管理就是物业管理，万科集团以其物业管理高满意度，万科集团才得到全国人民的认可。这样业主和物业公司签订前期管理合同时的利益就可以得到一定的保障。4.4业主加强维权意识，善于运用法律手段业主在验房时不仅仅要检验自己房内是否存在问题，也应顺便看一下物业公司对小区公共设施设备的验收，看其是否合格，对自己生活息息相关的生活用水用电是否能得到可靠保障，自己房屋在消防措施方面是否达到国家要求，小区的生活垃圾倒放是否方便，自己的爱车停泊是否方便快捷。由于城置国际花园采用组团式的建造，组团内不允许有车辆进入，所以业主在选择自己车辆停放时一定

33、要注意车位的位置到自己的家是否快捷。业主在验房时就能够对生活相关的公共设施设备进行简单的询问，如供电系统、供水系统、燃气供给、地下车库的设计是否合理，这就可以和好的保障自己的权益，在发现问题时，及时与物业公司沟通，这样就可以使物业公司在和开发公司交接物业时存在的问题及早解决。物业管理在我国近年的蓬勃发展，国家重视鼓励并加以引导，相关法律法规越来越明确。业主的维权意识也越来越强，近年来业主与物业公司开发公司打官司已经屡见不鲜。在这里给业主的建议是在维权的过程中切忌夸大物业公司或者是开发公司的过失，应该实事求是，不要用带有侮辱性攻击性很强的词语，一旦物业公司或是开发公司认真计较起来，追究业主对其公

34、司的名誉侵害，这将使自己处于被动状态。业主维权应当善于运用自己的交际能力，多业主联合起来维护自己的合法权益，这样会是自己的权益更有效的得到保障。4.5明确规定前期物业的存在时间并限定物业费由于前期物业管理企业的利益所在，在无强制性时间限制的情况下，前期物业将会无限期的延续下去，并且前期物业管理企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业管理费没有一定限制的情况下，这种情况将会加剧。我的观点，要想防止这种情况发生，可以采用以下方法：一是明确规定前期物业期限是一年，在特殊情况下，经行政主管部门批准，可以延长不超过一年的时间；二是对于前期物业费，由物业所在地的物价部门会同有

35、关部门结合当地条件制定一个收费幅度，并向社会公示接受社会监督，该地前期物业管理费必须在该幅度之内具体确定。若采取这样的方法：第一可以限制物业公司的收费，且要想提高物业管理费就必须得到业主大会的同意，这样导致物业公司需要和业主委员会签订服务合同，使物业公司有帮助成立业主大会动力；第二使业主意识到业主大会得早日成立，要不小区将进入无人管理状态，或者是小区原有的物业公司继续管理，就属于没有合同的服务，这样对双方都没有什么保障可言。早日成立业主大会，就可以解决装修问题中物业公司一言堂的权利。业主自己就可以对小区的公共部位规划，在广告方面就可以由业主委员会签订，也可以委托物业公司进行广告业务的洽谈，利润

36、可以由物业公司适当获得劳务报酬，剩下的可以分发给业主，也可以用来冲减物业管理费用。小区所有公共部位属全体业主所有，业主拥有对公共部位的处置权，业主要得到这种权利，只有早日成立业主大会。致谢大学生涯即将结束，回顾学习的这段日子，我感慨万分，生活已将我打磨的适合这个社会的需要，三年的日子一晃而过，在徐州工程学院学习的这几年，非常开心，也很充实。在这里学习扩充了我的知识领域，是我在对我的专业方面有着很深的认识，增强了为人处事的自信心与思维能力。让我全方位的了解物业管理，全方位了解这个行业的方方面面。这讲为我以后的工作和发展奠定坚实的基础，是我人生的一笔宝贵财富。我特别感谢我的导师牛鸿蕾博士，在论文进

37、行撰写的时候，不断给予鼓励和指导。尊敬的老师们，一起成长的同学们，没有您们的付出就没有我今天的收获。再次感谢您们的关心与帮助，愿您们工作顺利，天天开心!参考文献1肖海军,李华.物业管理侵权的法律救助.湖南：湖南人民出版社,2005.2许海峰.物业管理M.北京：人民法院出版社,2004.3杨崇智.前期物业法律问题分析J.四川大学法律硕士学位论文.2006.4闰允宇.前期物业管理不应无限期延续J.现代物业.2006(10).5周云,周建华.物业管理.北京：人民交通出版社，2008：131-134.6揭晓强.X公司前期物业管理介入阶段人员编制设计与应用.四川：西南交通大学研究生学位论文.2009.7

38、徐金妮.前期物业管理存在的问题.2007(6).8陈德豪.物业管理实务.广东：中山大学出版社.2003.9张晓华,魏晓安. 物业智能化管理 .武汉：华中科技大学出版社,2009：119-129.10李仁玉,陈郭.民法学.北京：北京大学出版社,2008：83-84.11陈嘉莉,陈建明.毕业论文指导书,徐州：中国矿业大学出版社,2009：89-97.12物业法律纠纷处理一本通.北京:中国法制出版社,2009.13陈瑛.物业管理公共关系,重庆：重庆大学出版社,2005.14王永贵.客户关系管理.北京：清华大学出版社 北京交通大学出版社,2007.15谷在秋,潘福林.客户关系管理.北京：科学出版,2009.16刘忠和.物业设备维护与管理 .大连：东北财经大学出版社,2007：195-204.