吉林市船营区长路项目房地产可研分析定位报告.doc

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1、吉林市船营区长春路项目可研分析定位报告目录第一部分、区域概况1、区域简介2、区域经济布局与发展重点第二部分、吉林市投资环境分析1、宏观经济发展状况2、区域居民生活水平3、城市投资环境优劣势分析第三部分、区域房地产市场发展情况1、区域房地产市场发展现状及特征概括2、区域固定资产投资及房地产投资情况3、吉林市住宅市场简要项目分析4、区域房地产市场发展前景预测第四部分、本项目开发基本方向1、项目简介2、项目SWOT分析3、目标客户群定位4、项目发展方向5、项目素质的判断第一部分、区域概况1、区域简介吉林市近邻长春、哈尔滨、沈阳三大城市，是吉林省开发建设“最适宜居住”的重要山水城市，被划入吉林省最重要

2、的清水绿带城市之一，被省政府纳入“长吉图开放合作区”。长春市到吉林市区116公里，而吉林市公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。吉林市被誉为中国魅力城市、国家园林城市、中国历史文化名城的美称，尤为突出的是吉林雾凇称得上中国四大自然景观之一。吉林市是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林是一个依山傍水的美丽城市，吉林原名“吉林乌拉”，满语的意思是“沿江的城池”。环绕的群山和回转的松花江水，使吉林形成“四面青山三面水，一城山色半城江”的天然美景。因康熙皇帝东巡所作松花江放船歌有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又有“江城”之称。吉林市

3、地处长白山余脉向松嫩平原过渡地带，地势东南高西北低，松花江干流纵贯全境。松花江呈“S”形穿城而过，冬季不封冻。吉林市幅员面积27120平方公里。市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积231平方公里。辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。辖78个乡镇、71个街道办事处。 人口近500万人。市区人口约250万人。2、区域经济布局与发展重点吉林市是东北老工业基地之一，以工业重镇的风采崛起于白山黑水之间。目前已经形成了江北、九站、哈达湾、江南四个工业集中区。仅2009年，江北工业集中区将实现工业销售收入1000亿元；

4、九站工业集中区实现工业销售收入450亿元；哈达湾工业集中区实现业销售收入300亿元；江南工业集中区实现工业销售收入600亿元，并且形成了以化工、汽车、冶金、农副产品加工为龙头的产业格局，初步实现了链式发展。 化工产业拥有中国石油天然气股份有限公司吉林石化公司、吉林化纤集团公司两家具有竞争实力的大型企业集团。现有700万吨炼油、85万吨乙烯、30万吨合成氨、25万吨腈纶生产能力。主要产品达1000多个品种，不仅是吉林市第一大支住产业，也是全国石化企业的亮点。汽车工业以一汽吉林汽车有限公司为龙头，迅速发展壮大，能够生产微型客车、经济型轿车、专用车、农用车五大系列170多种整车产品，生产能力达到10

5、万辆。并初步形成了底盘、内饰件、电气、非金属件、发动机及变速箱、车灯等六大系列配套产品。正在加速形成60万辆轻型车、微型车、经济型轿车的生产规模，成为轻微型车、家庭轿车的生产基地。 吉林市拥有中国最大的铁合金、炭素生产企业，拥有100万吨带钢、50万吨铁合金、20万吨炭素制品、5.5万吨电解铝、1.5万吨精制硫酸镍的生产能力。 作为新中国水电之母的丰满发电厂，是中国水电干部的摇篮。到1998年最后一台机组投产发电，实现了历史性的飞跃，跨入了全国最大的百万千瓦大厂的行列，成为东北电网中的一颗耀眼明珠。 吉林石化、汽车、冶金、电力，在打造实力吉林市、魅力吉林市、和谐吉林市的战略品牌中点燃了激情之火

6、，注入了发展动力，锻造了钢铁的风采，驶入了高速的轨道，成为城市自豪的名片。 吉林市农业条件良好，是一座积极构筑工业化农业的生态城市。吉林市地处长白山向松嫩平原过渡地带，资源丰富，土质肥沃，气候适宜，山高林密，生长繁衍着3000多种野生动植物，是世界生物圈天然保护区的立体资源宝库，是开发建设特色产品的重点区域，发展特色业具有得天独厚的自然生态优势，蕴藏着极为丰富的动植物特产，被誉为关东三宝的人参、貂皮、鹿茸和大量的山珍野果等土特产品名扬中外。其中，有以人参、党参、细辛、黄芪、贝母、五味子为代表的药用植物900多种；以山葡萄、山楂、越桔等为代表加工原料型滋补类植物40多种；以松茸、猴头、黑木耳为代

7、表的食用菌80多种；以蕨菜、薇菜为代表的可食性山野菜190多种；以梅花鹿、紫貂、林蛙为代表的经济动物50多种；蜜源植物300多种；油料植物30多种，还有一些观赏植物等。目前，经济作物面积达到4.4万公顷，其中：白瓜籽面积1.2万公顷；烟叶面积3300公顷；苏子面积7517公顷；果树面积3.1万公顷；蔬菜面积4.36万公顷；避寒增温暖棚面积55.15万亩。经济动物：毛皮动物3.8万只；鹿发展数量7.3万只；柞蚕1911把，产茧量1032吨；林蛙放养55亿只，回捕1.1亿只。特产品：木耳总产量达269万公斤；中药材面积达到5249公顷；山野菜（果）、野生药材、野生食用菌采集量达到10.53万吨；人

8、参、西洋参面积达到2279万平方米。吉林市有效使用绿标的企业13个，产品23个，绿色食品实物生产总量达到15.4万吨，年产值6.5亿元。国家、省、市级名牌农产品达100多个。共计有230多种名优新绿特产品，远销50多个国家和地区。农业工业化、标准化的生产体系快速形成。吉林地区林业用地总面积165万公顷，森林覆盖率为54.92%。全地区活立木总蓄积1.56亿立方米。全市共有1个国家级森林公园(蛟河拉法山国家森林公园)、3个省级森林公园（舒兰凤凰山、磐石官马溶洞和市朱雀山森林公园）、1个国家级风景名胜区(松花湖丰盛风景区)。在林区内，赋存73目2400多种植物；20科75种兽类，15科50种鱼类,

9、48科277种鸟类, 以及林蛙等多种两栖类、爬行类、昆虫类动物。95.1亩，占总面积0.92%，林地面积25298167亩，占总面积60.7%，未利用土地面积1442020.5亩，占总面积3.48%。吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国少有的不缺水城市之一，人均水资源量达到3679立方米。经过50年的发展，吉林市已经成为以化工、电力等行业为主，基础雄厚、门类齐全的现代化工业城市；吉林市还是全国主要商品粮基地之一，粮食总产量达到261万吨。 近年来，在经济飞速发展的同时，城市面貌日新月异。吉林市把展现山灵水秀、风光优

10、美的城市风格作为城市建设的总目标，以自然景观为背景，以历史发展为脉络，以造型别致的建筑物为点缀，从整体上提升了吉林市的城市形象，向世人展示了古老江城的勃勃生机和多姿多彩的魅力。这使得众多投资商来吉投资、居住，也是外地人和周边城市、乡镇在吉林市置业的主要原因。所以房地产业作为吉林市的重要发展产业之一，目前正处于快速发展的初级阶段，在未来的三到五年吉林市房地产业会迎来美好的明天！第二部分 吉林市投资环境分析1、宏观经济发展状况近年吉林市GDP、人口、地产投资变化表：指标 2007年2008年2009年2010年GDP亿元1008亿元1350亿元1500亿元1855亿元总人口万人432万人436万人

11、440万人445万人市人均GDP元14498元15042元16756元17720元地产投资亿元79.4亿元106.5亿元117.4亿元128亿元分析： 吉林市近几年GDP每年以11%-33%的速度递增，经济运行平稳，增长幅度与全国整体GDP大体一致。说明区域经济体系没有脱离传统形式，多以工业固定资产业，养殖业为主，产品附加值较高，利润额相对平稳，所以和全国整体经济增速较近。GDP增加是受大环境大势所趋。 吉林地区人口数量总体变化不大，但逐年以5万左右人口的速度递增，属于长期劳动力输出的势头。前往韩国和国内等大城市打工的人数逐年递增。 随着GDP的不断增加，人均GDP也随着增加。 2011年政府

12、工作报告中，计划2015年总GDP达3750亿，市区人均可支配收入达3.4万，农村人均可支配收入达1.1万。这是一个稳步上升的发展阶段。 2011的总体目标，总GDP为2170亿，市区人均可支配收入为20200元，农村人均可支配收入为7060。人均GDP与房地产市场发育状况的关系表：人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 根据以上的标准判断，吉林市当前人均GDP水平为2500美元左右，从经济水平和发展趋势来看吉林市房地产业正处于住房快速上升阶段，甚至是初级阶段。2、近年区域居民生活水平对比图 年份

13、指标 2007年2008年2009年2010年2011年城镇人均可支配收入14498元15042元16156元17720元20200元农民人均纯收入4090元4633元5096元5604元7060元消费品零售总额367.2亿元480亿元595亿元686亿元828亿元分析：吉林市居民人均可支配收入处于吉林省中上游水平，总体而言略低于长春市。经济的增长刺激消费的增长，消费品零售总额年均20%-25%的递增，拉动了本地的收入。其中外出人才回来消费的比例逐年增大。吉林市人均可支配收入相对于长春市不高，表明吉林市总体的购买能力不如长春市，但相对于周边县级城市消费能力相对较高，增幅较快，有上升的潜力。人均

14、可支配收入水平增长幅度略高于GDP增幅水平，且结合吉林市的私营经济发展水平来看，吉林市高收入阶层占比较小，中低收入层面占比重较大。人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴望。人均收入的多少直接影响房价的变化。2007年吉林市人均可支配收入为14498元，2008年人均可支配收入为15042元，2009年人均可支配收入为16156元、2010年人居可支配收入预计为17720元，可见收入逐年在增加，计划到2015年人均可支配收入达34000元，未来五年内目标翻一番。所以目前而3600-4600元/左右的商品房正是吉林市住房消费的主流，目前吉林市大众百姓接受的心理房价水平为5500以内，超过这

15、个价位即为高档豪华住房。吉林市近期房价走势图（单价：元）分析预测：吉林市房地产价格近五年来直线上涨，06、07年吉林市商品房均价上浮幅度为500-800元/，08年受经济危机影响增幅相对较慢，楼盘出现滞销现象，但是也有200-300元/左右的增长，09年，由于08年经济危机影响过后出现反弹，出现400600元/的增长，2010年根据一季度商品房销售情况来看，上半年商品房销售形势较稳定，涨幅为400/左右，下半年略有回落，价格变化不大。主要原因下半年楼盘集中，存房量较大竞争比较激烈。部分楼盘出现大幅打折优惠现象。2011年上半年由于国家各种打压政策出台，商品房价格变化不大，没有大幅上升也没有下降

16、，处于稳步上升阶段，价格增幅在100200元，根据上半年市场反应分析，一段时间内，吉林市房价会处于稳定阶段。3、区域项目投资环境优劣势分析3.1投资优势1）区位优势船营区近几年为房地产集中开发阶段，高层住宅频繁出现，尤其是高质楼盘逐渐显现。带动了这一区域的住房观念及住房条件。船营区西部区域大型商业的进驻“韩国乐天超市”、“大润发四店”等等填补了人们的商业消费需求。解放大西路、长春路一带近几年正处于旧房改造大力发展阶段，这一带是传统集中居民区，临近松花江，风景观赏性大、没有重型工业，空气清新；吉林西站的高频使用，道路四通八达，公交线较多，交通相对方便；高校重点大学东北电力大学，是子女上学择校的优

17、越地段，更是大学生租房投资者购房的优越条件。近年旧房新建比较多，新添了中高档的小区；高层住宅也相继而建。例如：西典花园、西城首府、托斯卡纳、泊逸台等；这些楼盘都集中在这一区域，并且近几年这一区域楼盘有待于集中开发。目前吉林市有待于城市向西发展，这也是城市扩大发展的必然之路。2）经济发展前景优势从吉林市、长春市两地的距离来看，高速、铁路、高铁的进一步完善，从时间上缩短两地的距离。吉林市的发展趋势很好，随着吉林市政府招商引资力度的不断加大，火车站重建、高铁引进，随着吉林市内外商业投资企业的不断到位，预计吉林市经济水平会在近几年之内有较快的发展。对于本区域的经济来说，并不是集中的商业区，但是他是居民

18、集中地居住区，人们的日常活动和基本生活消费比较频繁密集。3）城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会吉林市市区范围不断扩大，北往越山路一带扩建、南往吉丰路一带扩建、西往船营西部永吉岔路河一带扩建。这些说明吉林市人口不断增多，地盘逐渐增大，这就需要更多的住房来填充，加之人们的生活水平逐渐提高，人们对于居住舒适度的要求也越来越高。旧房换新房、小房换大房，追求高品质的小区物业等等不断地满足着房地产开发需求。所以近几年房地产的开发步伐越来越快！4）自然环境优势吉林市依山傍水，景色秀丽，自然资源丰富，宜居性较高。相对长春市更适宜居住，所以近年来好多长春市民到吉林市来购房居住或住房投资。这也是吉林市

19、房地产活跃的原因之一。3.2投资劣势1）商业基础较薄弱区域内没有大型商场、成型大型超市、大型综合型农贸市场，没有形成集中化、规模化商业氛围。消费购物娱乐相对存在局限。2）政府投资服务和优惠措施有所欠缺 吉林市政府目前虽然在招商引资方面给予的投资优惠政策比较多，但房地产投资方面的政策能够一一兑现的较少，政府的投资服务也有待加强。这一区域近几年没有大的商业性的投资，今年才有商业投资的矛头，当然这需要时间和过程。3）人力资源竞争能力较弱 吉林市人力资源比较薄弱，境内一流的高等教育学校很少，高技术人才和高级管理人员比较缺乏，且人才外流比较严重。4）城市文化竞争力较弱市民生活舒适安逸，竞争意识较弱，缺少

20、创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，这就造成了有些人才到外地创业的原因之一，不利于现代市场经济发展。5）位置配套 本案位置在长春路中段，周边政府配套几乎没有；四栋高层，没有多层社区，难以形成规模化小区；绿化率小，容积率大；加之附近服务设施、广场、休闲娱乐配套相对缺少；这些是我们的弊端之一。第三部分、区域房地产市场发展情况1、区域房地产市场发展现状及特征概括（一）吉林市房地产市场近些年发展速度较快，市场发展潜力较大。吉林市房地产市场从2006年、2007年开始飞速发展；2008年经济危机有一些缓冲，致使2009年房地产反弹，至今住宅商品房供不应求。主要原因是吉林市的刚性需求尚未满足。中低消费群体

21、还没有完全满足住房需求。即使现在国家提出廉租房、经济适用房的办法想来缓解底层百姓的住房问题，可是当前也只不过是数量微薄，根本无法大面积解决。每年都会有婚房需要、每年都有旧房换新房、每年都有小房换大房 、每年都有农民涌向城市等等，这些现象作为快速发展的中国来说才刚刚开始，所以吉林市的房地产业还处在初级阶段，在一段时期内前景空间巨大。（二）吉林市房价利润相对较低，房价稳中有升，相对泡沫较小吉林市房价利润随着回迁费用、土地成本、建筑成本的提高，判断实际的房价利润比应该相对偏低，所以市场泡沫程度较低。这和经济发展有着直接的关系。物价上涨、货币贬值，所以钱的实际价值也在降低。虽说表面上房价在上涨，实际上

22、货币的实际真正价值并没有太大的变化。也就是说今天的房价5000元表面上看挺贵的，事实上和5年前的住房均价2000元没什么区别，因为5年前的物价和今天的物价也大不相同。今天的生活零售品物价可以说是5年前的差不多23倍，所以说目前的房价属于正常。（三）吉林市目前楼盘以多层为主，高档、高层为辅，多层品质一般，高端产品略有显现，但目前来看还很缺失。目前吉林市普通住宅楼盘产品类型主要以多层为主，建筑品质、硬件配套、物业服务、综合环境一般。和大中型城市相比还有待于提高。吉林市高端住宅产品相对稀少，特别是高品质高档物业管理住宅市场，稀缺性比较明显。即使是有些开发商近几年有所意识，但是做的还是有很大的差距。（

23、四）居民购房偏好面积70-120户型，户型功能实用性要求较高吉林市目前比较好销的是7080平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能非常看中。所以目前吉林市的住房需求还停留在满足居住、实用性的水平，要发展到满足高品质享受型还需要一段时间时间。（五）居民购房热情较高，但购买能力小，总价购买承受能力30万左右，能够购买50万左右甚至60万80万以上的房子人群占比还很少。目前吉林市的普通住宅均价在38004000元/左右，高档、高层（观江、）住宅均价5500-6000元/左右，期房整体均价在4600元/左右。如果采用按揭还款，居民的首付承受能力在10万元左右，总价为30万左右。也就是说只能够买6070

24、的房子。这说明吉林市目前还处在居住住房极度需求中，租房族变成有房族正处于这个过渡阶段。（六）居民购房以自住为主，部分投资性房虫逐渐出现，规模气势正在扩大。吉林市目前居民购房自住比例较大，投资性购房人群逐渐增加。随着吉林市经商的外地人增多，购买不动产投资意识正在增强。据相关部门统计：吉林市区人均住房25人左右，也就是说三口之家也只不过是75左右，政府工作计划到2015年吉林市人均住房有量达30。这说明我们的住房条件相对还较低。据调查了解，与我们相隔不远的延吉市08年人均拥有住房是40.81人，根据延吉市人口比例分配，平均每户约有2套住房以上。可见我们吉林市住房需求市场空间和一些发展较快的城市还有

25、很大差距。（七）吉林市新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微状态宏观调控对吉林市房地产市场受到的影响比较小，价格基本保持稳定。虽说近年国家为了调控整体房价增长过快，但对于三类以上城市影响不大。（八）吉林市年土地供应量不大，虽说近几年土地开发量较为集中。但从阶段时期来看属于不规律发展形势。市区内可开发性土地越来越少，土地价格相对中档偏低，有一定的增值潜力！分析阐述：吉林市房地产开发与相距116公里的长春市相比，优势相对明显，平均每平方米较长春市低500至1500元左右。吉林市房地产开发市场是一个能够淘金的财源宝地。近年来，吉林市房地产开发建设始终控制在350公顷到600公顷左右，逐年在增加

26、。商品房近几年均价从每平方米均价2500元、3500元、已拉动到每平方米近45005000元左右，吉林市的房地产开发从05年的初级进入了一个上升的发展阶段。可见不动产投资依然是一段时期内的主流。区域固定资产投资、土地规划及房地产投资情况指标 年份2007年2008年2009年2010年2011年固定资产投资（亿元）9781200149018202450房地产开发投资（亿元）79.4106.5117.4128250土地规划面积（公顷）4163505958801340分析：随着经济的快速发展吉林市基础设施建设投资逐渐增多,为城市的快速发展打好坚实的基础,房地产开发投资逐年提高。2007年以来土地供

27、应量逐渐增加，最近二三年表现相对集中，这也就意味着房地产开发量随之增加，来满足城市住房刚性需求市场。固定资产投资力度也来越大，今年力度较大相对比较明显，这也是一个城市发展的必然现象。随着城市的规划节奏加快、商品房品质逐渐提高、棚户区的改造等竣工面积越来越大，吉林市房地产市场将从过渡阶段走向快速发展阶段。4、项目市场简要分析 区域位置图周边代表性楼盘（参考楼盘1）名称西城首府备注位置长春路柴草市项目09年开工，均价4100元/左右，计划整体2012年完毕，部份验收交房。销售率为66%，商业配套正在建设，预计引进大润发超市。 基本规划建筑面积36万销售价格均价4200元/ 面积45120销售率66

28、%公设配套中百日杂、三十中、电力大学、三医院、毓文中学、吉林一中项目图片分析：项目位置优势较为明显，紧邻长春路、离松花江相对不太远，重点学区，规划具备了中档项目的基础素质。商业氛围较差，商场超市几乎没有，日常消费氛围不浓。项目目前已经开始，项目定位为中档偏高观江高层。弱点没有商场，日常消费区缺乏、交通不便，距离市中心较远。规划产品为大型社区，多层、高层，商业超市。量大周期长，后期服务维系差，市场口碑一般。项目操作一般，特点艺术性不强。周边代表性楼盘（参考楼盘2）名称鑫隆帝豪备注位置解放西路与长春路交汇处项目位置优越，交通极为便利；离松花江较近，占据着重点学区，唯一缺点不能形成规模化大型社区，销

29、售均价格目前上扬到4800元/。2011年10月入住基本规划高层 销售价格均价：4500元/ 面积50130销售率80%公设配套交通要道、重点学区、三医院、松花江较近项目图片：分析：项目地理位置相对较好，位于解放路长春路交汇，交通占据着绝对的优势；邻近学区毓文中学、吉林一中重点学区，距离江边较近，这些是他销售较好的最主要原因。项目位于居住区，居住人口密集，居住氛围较浓。小区小，配套差，没有规模化的小区，建筑密度大，舒适度差这是本项目的弊病。价格相对合理。周边代表性楼盘（参考楼盘3）名称金岸名苑备注位置长春路中段电力大学新校西侧靠近电力大学，户型适宜居住，投资出租，小区型居住舒适度较高。本年末入

30、住。项目销售抗性较小。基本规划多层，建筑面积22万销售价格现均价4300元/ 面积主力户型55137销售率销售85%公设配套学区、长春路、三医院、吉林西站项目图片：分析： 项目位置优越、户型、价格定位准确 项目临近大学，消费群体投资性较强 22万社区，居住氛围较浓。 项目较为中性，没有个性和突出特点。 价格适中，接受人群较大，相对销售难度不大。周边代表性楼盘（参考楼盘4）名称吉东托斯卡纳备注位置解放路黄旗街吉林西站附近2011年7月开盘，一期年底入住，销售形势较好，中高档社区；价位合理，高层起价3850元/，小高层均价4200元/，多层均价4400。项目定位准确，规模大代表性强。基本规划总建面

31、70万，多层、小高层、高层销售价格整体均价4200元/ 面积40150销售率一期55%公设配套吉林西站、吉林一中、电力大学、二十三小、船营五小、三十中项目图片分析：项目位置稍偏，交通不便。规模大、居住氛围好，项目定位准确。硬件配套不足、路少公交车少。临近西站，外出较为方便价格准确，贴近市场，迎合老百姓消费心理周边代表性楼盘（参考楼盘5）名称泊逸台备注位置解放西路长春路黄旗街14号2010年10月开盘，2011年底入住，销售形势较好，纯高档社区；价位高端，特点性强。项目规模适中特色性强。基本规划总建面15万，多层、花园洋房销售价格整体均价5500元/ 面积90300销售率80%公设配套吉林西站、

32、吉林一中、电力大学、春芽幼儿园、解放西路交通便利项目图片分析： 项目位置优越，传统集中居住区。 重点学区 多层特色性强，特色洋房填补了区域空白 中高端路线周边代表性楼盘（参考楼盘6）名称中央领地备注位置长春路冯家屯南2011年7月开盘，2012年10月入住，销售刚刚开始，普通住宅；起价最低3180元/，普通小高层，无特点。基本规划总建面4.5万，小高层销售价格整体均价3700元/ 面积5092销售率30%公设配套离电力大学较近项目图片分析： 项目位置较偏僻，交通不便。 项目特色性不强，定位为普通住宅。 硬件配套较差，商业氛围差，消费不便利 项目价位偏低，走低端销售路线本案阐述：综合以上市场分析

33、，从宏观角度出发本项目有发展空间，从微观角度来看此项目较难以定位，周边竞争相对激烈，商业氛围相对不成熟有待于完善。项目的销售目标客户群难以定位，在市场销售方向上存在抗性。分析小结：长春路一带目前没有形成集中的繁华商业氛围，主要原因是商业地产规划开发较晚，短期内没有足够的空间规划建筑商业区，这给人们的消费购物带来不便。项目档次定位无法进入高端定位，绿化等相关配套较弱，周围没有购物商场休闲娱乐场所，这是导致人们购买欲望的因素之一。此项目单独四栋高层住宅，相比规模化多层小区显得有点单调。这些不利因素锁定项目定位为中档路线。同类产品竞争对手有较多，价格准确定位较难。需要在价格定位、项目功能定位、目标人

34、群上和销售策划推动宣传上下功夫。新颖朝气的案名会给项目增添一份活力，选择巧妙的宣传技巧和专业的市场推广，配以合理的项目定位、合理的户型配比，这样才能准确的进入市场进而快速的进行销售。5、区域房地产市场发展前景预测5.1本区域周围小区密集，人口居住相对集中，适宜居住。5.2吉林市房地产市场趋于价值回归。忌一路跟风，针对准确客户群合理定价。吉林市房价近两三年的上涨是以销售需求为基础，以地块、景观炒作为辅，导致整体房价上涨较快。所以这种上涨和老百姓的盲从也有相关的原因，这也是理性消费过度的必经之路，所以进入2010年下半年开始吉林市的房价会趋于稳定，2011年上半年相对走向平稳，今后一段时期谁能坐稳

35、自己才能坐稳项目。5.3吉林市房地产市场供求变化预测 吉林市地产市场，在未来的到三到五年之内总体上仍将保持需求量上升趋势，但不排除某些类型的产品市场出现短时间的供大于求（例如高层低品类产品）。住宅市场（多层）产品仍保持着高的需求量。高层产品热度逐渐下降，除观景型高档产品之外，普通高层住宅市场空间逐渐萎缩。然而带有风格概念、定位独特新颖的产品将会出现短暂的热度追捧。5.4吉林市房地产市场的“两极分化”吉林市房地产市场目前逐渐呈现出两极分化的现象，普通住宅均38004000元左右。高端住宅均价55006000左右。目前价差为10002000元，未来的三、五年后这种两极分化会更加明显，大盘、大开发商

36、已经进入三线城市，这无疑给当地的中小型开发商带来了压力。5.5风格独特产品已经显现随着人们对住宅舒适度意识的增加，追求高品位偏好型住居越来越明显，这其中除了外观之外、还有内设、容积率、绿化率等，相关硬件配套和专业的配套物业服务已经越来越被人们所重视。56中低端压力大吉林市目前中低端消费供不应求，低收入的老百姓真的买不起房子，中高档的房子他们望而却步，新的政策不断打压使得市场的产品销售减缓。所以中低端市场压力越来越大，因为这一类市场相对来说利润偏小，所以开发商开发的积极性也就不高，这是造成中低端压力的原因之一。第四部分、本项目开发基本方向1、项目简介1.1项目名称:XXX1.2项目位置:长春路中

37、段1.3项目性质:高层住宅1.4项目指标:用地（ ）万，建筑面积: （ ）万，容积率（ ），绿化率：（ ），建筑密度：（ ），车库、停车位：（ ）个。4栋高层共计（ ）层，共计（ ）户，可销售（ ）户，回迁（ ）户。1.5项目现状: 未正式开工1.6项目户型配比：建议以中小型户型为主，户型区间（3090）有利于销售。户型面积套数套数比一室305040%两室508040%三室80以上20%2、项目SWOT分析优势（Strengths）1）项目地段长春路中段、临近重点学区、三医院，特点性较强。2）项目位于集中居住区，距离江边较近，非常适宜居住。3) 项目产品户型设计3060左右为主力户型，贴近中低

38、档消费群体，单体总房款在1520万元，有利于产品销售，给投资者创造更多可选条件。这样产品风险相对会降低。劣势（Weaknesses）1）目前商业氛围不足、生活消费配套不足，有待完善。2）规划容积率过高、绿化率小、占地规模小，小区内生活舒适度不高。 3）项目规模不大，地标性不强；较难营造置业者对本项目的认同。机会（Opportunities）1）吉林市的发展，动车的开通、西站的频繁使用，带动了吉林市的流动人群。2）江边较近、校区多、社区成熟、适宜居住、事宜投资。3）附近没有大宗可开发地块，小范围区域内竞争不太明显。4）位置相对明显，距离市中心适中。5）周边商业逐渐进入，商业氛围短期内成熟。威胁（

39、Threats）1） 近年城区棚户区改造的量增大，廉租房、经济适用房逐渐出现，整个市内同品类项目增多，同品类产品竞争愈加激烈。2）消费者购房逐渐理性化，2010年下半年开始房地产业会趋于理性化、平稳化，2011年各种政策出台，价格涨幅变慢。3）吉林市中低层人群收入不稳定，本地高层人才的流失，造成了吉林市部分消费人群购买能力的不足。4）当前政府对房地产行业宏观调控，新政策不断出台，限购、利率上涨给市场消费量带来的影响。3、目标客户群定位第一类：本案目标客户群锁定特征中低等职工上班族、打工族。附近单位职工、大型单位内部职工团购。市内一次购房、结婚用房。单身高收入打工族、创业者、租房群。周边平房、旧

40、房换新房，解决住房条件人群。周边农村陪读群体。高端收入投资群体，解决附近大量学生租房市场。心理分析：1）收入水平：每月收入相对稳定，同时已经具有一定的积蓄。2)交通工具：出入基本以出租车代步，并且部分已经拥有私家小汽车。3)客户需求的户型及面积：对于居住的空间要求不高的人群，希望购置的面积基本是30-70左右的一房两房单位（比例为6080%左右）；3060格局适合于单身打工族、创业者，租房群（比例为40%左右）；6080格局适合婚房，单位团购房（比例为40%左右）；80以上格局适合于收入颇高及经商做买卖人群（比例为20%左右）。4)配套要求：这部分人群对生活的基本配套不会太过注重，反而对于享受

41、型、奢侈型的配套设施没有更高的渴求，希望小区的配套设施能便捷为主，周围需要填补一些超市商场等相关配套。另外对物业的要求不会苛求，主要追求的是有一个自己的家，属于自己的空间。5)生活环境要求：这部分人群忙于上班赚钱、生活规律性较强，对生活环境和舒适度要求不会太高，大部分时间都是忙碌。所以这部分消费群体对生活便捷性有所意识。6)项目品牌要求：项目的品牌和品质保证，能给予市场创新感、现代气息为主。7)消费心理：人生阅历相对丰富，但社会阅历相对较浅，独立的判断能力较弱，在购房时会有冲动，理性消费心理相对薄弱。会对项目进行相关方面的比较，而且有一定的付款能力，不会受到外在促销因素及他人意见的影响。第二类

42、：经济实力一般，但收入稳定的群体大中型企事业单位的专业人士、高级打工仔、普通中层职员（例如：科员、大型企业的中层管理干部、教师等，可以考虑年轻教师、研究生团购）；个体经商者（包括：个体户、小型私企老板、外出打工创业人员）；大型集团新入职员工，收入稳定的专业工人；拥有闲散资金，以农业、副业等创收的本地区周围农民。消费者条件：1）客户基本特征：介乎于25-40岁之间，部分拥有自己的家庭，个人平均月收入相对稳定在3000-6000元的水平，并已拥有部分积蓄。2）需求面积、间隔要求：30、50、70、80以上，以间隔实用为标准。3）配套要求：注重工作、注重生活质量，对各方面的生活消费便利，属于工作生活

43、规律型买家。4）消费心理：在选择购房时一旦相中会立刻决定购买，相关方面会与其它项目进行对比，一旦决定基本不会盲从亲朋好友的意见及推荐，同时对促销中的优惠不会太看重，衡量价格合理，自己兜里的钱够就可以购买。4、本案市场销售走向此项目建议考虑双向推向市场1、针对纯居住客户群，采取毛坯房合理价位强销策略，即市场销售策略。2、针对纯投资客户群，采取小户型样板装修房强销策略，即服务式附加价值销售策略。也就是说，投资型客户购买我们的房子是装修好的房子省心。我们物业可以提供免费租赁服务，帮助客户出租。5、项目素质的判断本案在市场上同等高层产品中竞争优势并不是很明显，甚至有些方面处于弱势，但是市场定位户型配比以及销售策略会给项目带来商机；尤其是距离校区较近。虽然在同类市场中竞争优势不太明显，但是项目本身存在自身的消费群体。需要存同求异，有创新才会脱颖而出立于不败之地。所以，如何提高本案的项目定位、销售策划、合理定价是本案的重中之重。通过对项目定位、经典缜密策划；新颖的市场推广打开市场。在项目运作中不断挖掘深层次