上海城隍庙广场置业有限公司股权转让协议(ExecutionCopy).doc

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1、二零零六年四月二十六日YU GARDEN INVESTMENTS LTD.与上海豫园旅游商城股份有限公司上海复星商业投资有限公司上海豫园商城房地产发展有限公司有关上海城隍庙广场置业有限公司之股权转让协议通力律师事务所上海证券大厦南塔21楼上 海目 录条款标题页码1.释义22.转让股权53.卖方保证54.卖方承诺65.买方保证和银行保函96.先决条件及约定事项137.股权转让完成及交易对价的支付188.资料提供209.共同及连带责任2010.保密2011.排他性协商2112.转让2213.管辖法律和争议的解决2214.通知2215.费用2416.全部协议2417.可分割性2418.弃权2519.

2、不可抗力2520.违约责任2521.解除协议及卖方收购股权2622.语言和效力27附件一 公司资料29附件二 目标项目详情30附件三 卖方保证32附件四 银行保函(一)39附件五 银行保函(二)40附件六 合同41附件七 目标项目相关许可43附件八 交房条件44附件九 委托合同54附件十 目标项目规划图纸68本股权转让协议(“本协议”)由以下各方于2006年4月26日在中国上海签订:(1) YU GARDEN INVESTMENTS LTD., 一家根据巴巴多斯岛法律设立的有限公司, 其公司注册号为: 26362, 注册地址为: Erin Court, Bishops Court Hill,

3、St. Michael, Barbados (“买方”);(2) 上海豫园旅游商城股份有限公司, 一家依据中国法律设立的股份有限公司, 其营业执照注册号为: 3100001050243, 注册地址为: 上海市文昌路19号 (“豫园商城”);(3) 上海复星商业投资有限公司, 一家依据中国法律设立的有限责任公司, 其营业执照注册号为: 3101151019144, 注册地址为: 上海市东方路3715号 (“商业投资”); 和(4) 上海豫园商城房地产发展有限公司, 一家依据中国法律设立的有限责任公司, 其营业执照注册号为: 3101021007421, 注册地址为: 上海市黄浦区旧校场路125号

4、四楼 (“豫园房产”);(本协议中, 豫园商城、商业投资和豫园房产合称“卖方”)。鉴于: (A) 公司(定义见下文)为于1999年12月27日成立的有限责任公司。在本协议签署之日, 公司的注册资本为人民币壹亿叁仟伍佰万元(RMB135,000,000)。(B) China Real Estate Partners I, LLC、买方的关联公司(定义见下文)Cargill Financial Services Corporation (嘉吉金融服务公司)和卖方已于2005年11月14日签署了一份托管协议, 对保证金(定义见下文)的支付及托管进行了相应的安排(“托管协议”)。(C) 买方的关联公司

5、已根据托管协议支付了第一期保证金(定义见下文), 计壹仟零柒拾陆万壹仟叁佰叁拾陆点玖柒美元 (USD 10,761,336.97)。(D) 根据本协议所述条款和条件, 卖方希望出售股权(定义见下文); 买方希望购买股权 (定义见下文), 并由公司继续拥有其现有资产和经营其现有业务。(E) 买方和卖方同意就股权转让(定义见下文)作出若干陈述、保证和承诺。各方约定如下: 1. 释义1.1在本协议中, 下列黑体的术语应具有以下含义:“会计准则”指中国财政部制定的企业会计准则、企业会计制度及对其不时的修订、补充。“关联公司”就任何一方而言, 系指任何直接或间接控制该方、被该方直接或间接控制或与该方直接

6、或间接地被共同控制的任何公司、机构或其他实体, (控制一词就本定义目的而言, 系指直接或间接持有该实体至少百分之五十(50%)的表决权)。 “划拨土地”指公司通过政府行政划拨方式取得的国有划拨土地使用权(地号为: 上海市黄浦区豫园街道560街坊1/3丘), 详情见本协议附件二第1.2项。划拨土地位于目标项目的西北角。“审计师”是指毕马威会计事务所或由协议各方协商一致后指定为公司审计的其他注册会计师事务所。 “审计报告”指审计师以股权转让完成日为审计截止日就公司的财务状况出具的审计报告。“银行保函一”指买方或其关联方根据本协议第5.3款规定向卖方出具的银行保函, 其条款和条件详见本协议附件四。“

7、银行保函二”指买方或其关联方根据本协议第5.4款规定向卖方出具的银行保函, 其条款和条件详见本协议附件五。“工作日”指星期六、星期日以外的在香港和中国的银行均办理普通银行业务的日期。“买方承诺”指买方向卖方所作的如本协议第5.2款所规定的承诺。“买方保证”指买方向卖方所作的如本协议第5.1款所规定的陈述和保证。“公司”指上海城隍庙广场置业有限公司, 其详细资料列于本协议附件一。“股权转让完成日”指本协议第7.1款规定的“股权转让完成日”。“先决条件”指本协议第6.1款和第6.3款所规定的条件。“交易对价”是指股权转让款和公司在股权转让完成日后向豫园商城偿还的人民币叁亿元(RMB 300,000

8、,000)的建设借款(定义见本协议第4.2.4项), 共计人民币捌亿柒仟万元(RMB 870,000,000)。前述股权转让款和建设借款可根据本协议的约定调整。“费用”指任何性质的责任、损失、损害赔偿、费用(包括法律费用)及开支(包括税费)。 “产权负担”指任何抵押、质押、留置、选择权、出售权、优先权、优先购买权或任何性质的担保权益。“保证金”指买方根据托管协议存于托管账户的保证金及其孳生的存款利息。各方同意将托管协议项下的保证金总额调整为相当于人民币壹亿柒仟肆佰万元(RMB 174,000,000)的等值美元, 即第二期保证金相应调整为以人民币壹亿柒仟肆佰万元(RMB 174,000,000

9、)在第二期保证金支付时的等值美元金额减去托管帐户中的余额。“委托合同”指买方、公司和豫园房产就目标项目的后续建设管理事宜而与本协议同时签署的委托合同, 其条款和条件详见本协议附件九。“股权”指根据本协议, 将由买方向卖方购买的公司的100股权, 该股权所对应的公司注册资本为人民币壹亿叁仟伍佰万元(RMB135,000,000), 占公司注册资本的100%。“股权转让”指买方根据本协议受让豫园商城, 商业投资和豫园房产分别持有的公司15%、75%和10%的股权。 “托管账户”指依照托管协议开立的账户。“政府批准”指所需之中国政府对本协议所述股权转让相关事项(含股权转让及/或公司注册资本的增加)的

10、一切批文, 包括但不限于公司将获发的外商投资企业批准证书和新的营业执照。 “交房”指卖方根据本协议和委托合同约定完成目标项目的房屋验收和文件验收,其中“房屋验收”是指卖方根据本协议和委托合同约定完成目标项目的竣工验收、满足交房条件、并与买方共同签署目标项目的房屋验收确认书; “文件验收”是指卖方根据本协议和委托合同约定办理完成目标项目的新建商品房房地产权证, 将该新建商品房房地产权证正本交付给买方及与房地产权证相关的其他文件正本或副本; 房屋验收确认书签署日和文件交付日的较晚日为”交房完成日”。“交房条件”指目标项目房屋验收时需满足的条件, 详见本协议附件八。“许可”指为公司进行目标项目的开发

11、、建设及其物业租赁所需的许可、同意、授权、命令、保证、确认、允许、执照及批准。 “诉讼”指公司涉及的任何索赔、法律行动、法律程序、起诉、诉讼、检控、调查、查究或仲裁。 但是公司在其正常经营过程中发生的讨债活动中作为原告或申请人提起的诉讼除外。 “各方”指本协议各当事方, 单称”一方”。“中国”指中华人民共和国, 仅为本协议之目的, 不包括中国香港特别行政区(“香港”)、中国澳门特别行政区和台湾。“股权转让款”指人民币伍亿柒仟万元(RMB 570,000,000), 并可根据本协议条款和条件进行调整。 “人民币”或“RMB”指中国的法定货币。 “工商局”指中国国家工商行政管理总局或其授权的地方各

12、级工商行政管理局。 “卖方承诺”指卖方向买方所作的如本协议第4条规定的承诺。“卖方保证”指卖方向买方所作的如本协议附件三所规定的陈述和保证。“社保基金”指在中国的用人单位必须为其员工缴纳的养老金、住房公积金、失业保险、医疗保险以及中国政府不时规定的任何其他社会保障基金。 “税费”指任何及一切应缴纳的税收, 包括但不限于征收、收取或摊派的任何增值税、所得税、营业税、印花税或其他适用税种, 或政府有关部门征收的费用。“税收”也应据此作相应的解释。 “目标项目”指公司于中国上海市黄浦区豫园街道560街坊1/3丘地块开发的商业房地产项目“城隍庙广场”(建设工程规划许可证暂定名), 包括该项目的土地使用

13、权、建筑物、构筑物、装修、装备和与该项目有关的其它资产(详见附件二)。 “美元”或“USD”指美利坚合众国法定货币。1.2标题各条款的标题仅为方便查阅之用, 不得影响本协议的解释。1.3提及1.3.1本协议中提及中国的法律时应包括中国政府部门(包括中央和地方)颁布的任何法律、法规、规章和规范性文件。提及法律时应解释为包括对那些不时经修订或变更的条款的提及。对本协议或任何合同的提及应解释为包括可能经修订、变更或更新之后的有关合同。1.3.2本协议中, 单数词汇可以解释为包括复数, 反之亦然; 表示阳性的词汇也包括所有性别, 反之亦然。1.4附件本协议的全部附件构成本协议不可分割的一部分。2. 转

14、让股权2.1 卖方和买方同意, 豫园商城、商业投资和豫园房产分别将其持有的公司15%、75%和10%的股权转让给买方。2.2 除非本协议另有约定或各方协商一致对股权转让款有进一步的调整, 股权转让款为人民币伍亿柒仟万元(RMB 570,000,000.00), 由豫园商城、商业投资、豫园房产按其转让股权的比例分配, 即豫园商城人民币捌仟伍佰伍拾万元(RMB 85,500,000.00)、商业投资人民币肆亿贰仟柒佰伍拾万元(RMB 427,500,000.00)、豫园房产人民币伍仟柒佰万元(RMB 57,000,000.00)。 3. 卖方保证3.1卖方连带及分别按本协议附件三向买方作出保证。

15、3.2卖方确认, 买方依据卖方保证和卖方承诺而签订本协议。每一项卖方保证或卖方承诺均应被视为是独立作出的, 并且除有明确的相反意思表示外, 不受对任何其他卖方保证或卖方承诺条款或本协议任何其他条款的参考、或根据任何其他卖方保证或卖方承诺条款或本协议任何其他条款的推论的限制或约束。3.3卖方保证应被视为在本协议签署日至股权转让完成日(包括该签署日和股权转让完成日)根据当时存在的事实和情况持续作出, 即卖方应确保在前述期间所有卖方保证始终是真实、准确和完整的。3.4各方同意, 除卖方已在本协议签署日适当向买方作出书面披露之外, 如卖方保证在任何方面被证实是不真实的、不准确的、不完整的、或有误导性的

16、, 卖方应赔偿买方和/或公司因此而遭受的损失; 如卖方实质性违反卖方保证, 且卖方未能在收到买方书面通知之日起的三十(30)日内纠正或采取其他合理的补救措施, 则构成本协议第21条规定的解除条件或要求卖方履行股权收购义务的条件, 买方有权按照本协议第21条规定解除本协议或要求卖方履行收购股权的义务。3.5各方同意, 如公司未收到附件三卖方保证第5条规定的发票和收据, 或该等发票和收据未被相关税务部门认可可税前抵扣, 且不能税前抵扣的发票和/或收据金额不高于人民币壹仟万元(RMB 10,000,000)(含壹仟万元)的, 卖方应补偿公司不能税前抵扣的发票和/或收据金额的等值金额, 买方有权自未付

17、建设借款余额中扣除, 如不能税前抵扣的发票和/或收据金额超过人民币壹仟万元(RMB 10,000,000), 各方应就不能税前抵扣的发票和/或收据金额超过人民币壹仟万元(RMB 10,000,000)部分的补偿金额进行友好协商, 如各方无法达成一致的, 在股权转让完成日前, 买方有权解除本协议; 在股权转让完成日后, 买方有权要卖方根据本协议第21条收购公司100%的股权。4. 卖方承诺4.1卖方承诺, 在本协议签署后, 卖方如知悉将会导致任何卖方保证在任何方面成为不真实、不准确、不完整或具误导性的任何事实或事件, 应在知悉该等事实或事件后的伍(5)个工作日内书面通知买方。4.2在股权转让完成

18、日之前, 除经买方另行书面同意外, 卖方应履行以下义务:4.2.1确保公司采取一切合理的措施根据买方和卖方在委托合同项下确认同意的预算和交房条件的要求继续进行目标项目建设; 4.2.2确保公司在正式向相关政府审批机关提交申请政府批准所需文件前采取必要的公司行为, 并通过所有必要的决议, 以批准卖方根据本协议的条款和条件向买方出售股权和买方向公司增加注册资本事宜; ;4.2.3确保豫园商城依其章程规定之程序召集、召开董事会, 并在董事会无附条件地批准卖方根据本协议向买方出售股权, 且买方已依据本协议第5.2.1项规定向托管帐户支付第二期保证金的前提下, 确保豫园商城自本协议签署后五十(50)日内

19、依其章程规定之程序召集、召开股东大会, 并尽其最大努力促使豫园商城股东大会通过所有必要的决议, 无附条件地批准卖方根据本协议向买方出售股权。为免疑义, 如本协议签署后的第五十(50)日为非工作日, 前述期限将顺延至下一工作日;4.2.4在买方已向托管帐户支付第二期保证金并向卖方提供银行保函的前提下, 豫园商城在公司申请政府批准之日前向公司提供的无息借款(即在公司财务会计账上记载的公司对豫园商城的其他应付款扣除公司对豫园商城的任何应收款后的余额)的累计帐面余额应为人民币叁亿元(RMB 300,000,000) (“建设借款”), 建设借款实际用于或将用于目标项目的建设; 4.2.5确保公司不会宣

20、布、支付任何利润或进行其它分配; 4.2.6确保公司不会发行或同意发行任何股本或债务资本, 但买方向项目公司增资的除外; 4.2.7确保卖方和公司不会采取任何妨碍或延误股权转让完成的行动, 亦不会采取任何导致构成违反卖方保证的行动; 4.2.8除买方事先同意或本协议另有约定外, 确保公司不会在履行本协议及委托合同的约定之外签署任何价值超过人民币壹万元(RMB10,000)的或具有长期或不寻常性质的合同, 或进行可能导致订立该类合同的投标或要约。所有经签署的合同均需由卖方和/或公司在签署后的三(3)日内交买方备案;4.2.9除履行本协议及委托合同的约定而采取的合理行动之外, 确保公司不会采取任何

21、其他可能导致重大义务的或可能导致对其经营范围或性质有重大变更的行动;4.2.10确保公司不会提前解除其为一方当事人的任何本协议签署日有效的合同或对其条款作任何实质性变更, 但是价值低于人民币壹万元(RMB10,000)的合同除外; 4.2.11确保公司不会在履行委托合同及本协议签署日有效的合同之外, 收购或处置、或同意收购或处置价值超过人民币壹万元(RMB 10,000)的任何公司业务或资产; 4.2.12确保公司不会放弃任何债权或其他权益;4.2.13除本第4.2款的约定, 公司不会在正常经营及业务范围之外采取任何增加公司负担(包括产权负担)的行动, 但按本协议规定将目标项目抵押给豫园商城的

22、除外; 4.2.14尽最大努力促成绿化相关审批部门批准买方根据第5.2.2款提交的划拨土地的绿地设计方案, 但买方提交的划拨土地绿地设计方案的绿地率应不低于40%; 4.2.15在第5.2.2项下提交的目标项目调整方案设计获得相关政府部门的批准的前提下, 确保公司在根据目标项目调整方案设计完成目标项目的部分结构改动施工并通过相关主管部门的验收(主体结构已通过验收)之日起三十五(35)个工作日内获得目标项目的预售许可证, 但是因商品房预售相关法律、法规或政策发生变更导致预售许可证停止办理的除外; 4.2.16在买方递交的第5.2.2项下目标项目的调整方案设计相关文件的前提下, 尽最大努力在一(1

23、)个月内与相关政府部门就目标项目的调整方案设计进行正式报批前的沟通; 如前述与相关政府部门的沟通顺利, 卖方应尽最大努力促使目标项目的调整方案设计在两(2)个月内获得相关政府部门的批准。为避免疑问, 如前述正式报批前与相关政府部门沟通的结果或正式报批后相关政府部门审查或审批的结果表明其不会批准目标项目的调整方案设计, 卖方应在获知该结果之日起二(2)个工作日内书面通知买方, 并有权按原批准规划设计继续目标项目施工的建设; 买方应在接到卖方书面通知之日起十(10)个工作日内, 向卖方出具书面文件确认按原经批准的规划设计继续目标项目的施工建设或选择解除本协议。如买方在接到卖方书面通知之日起十(10

24、)个工作日内未能书面回复卖方, 买方应被视为确认同意按原经批准的规划设计继续目标项目的施工建设;4.2.17促使公司尽最大努力就股权转让获得政府批准。4.3卖方承诺, 其将在买方按本协议规定支付股权转让款计人民币伍亿柒仟万元(RMB 570,000,000), 并且审计师按本协议规定完成对公司的审计并出具审计报告之日起的三(3)个工作日内向买方移交公司所有的文件资料, 包括但不限于公司作为一方签署的所有合同的原件、公司的财务资料原件和公司的电子文件资料。各方同意, 在审计师为出具审计报告目的审阅完毕公司文件之日起三(3)工作日内, 各方应共同将审计师审阅的公司文件列具清单签署确认并将该等公司文

25、件封存于买方在上海市市区内的指定场所, 其保管责任由买方独自承担, 但在买方付清全部交易对价前, 非经各方书面一致同意及其授权代表在场的情况下, 任何一方均不得对该等封存的公司文件进行拆封。如公司因经营管理需要, 需查阅该等封存的公司文件, 各方应积极配合, 且不得予不合理的拖延。4.4卖方同意, 如公司因股权转让完成日前发生的因任何卖方和/或公司自身原因而卷入任何诉讼, 卖方则应补偿公司和/或买方因此而遭受的任何损失, 但卖方和/或公司在有关该诉讼的最终生效裁决项下未被裁决承担任何责任时除外。4.5卖方同意, 买方有权选择以任何部分尚未支付的建设借款(如有)冲抵的方式获得上述第4.4款所述之

26、补偿, 但买方和卖方发生争议或正在进行仲裁的事项所涉款项除外。4.6卖方承诺, 确保公司在正式向相关政府审批机关提交申请政府审批所需文件之日前按目标项目建设预算扣除土地成本后的余额(保险金额)及上海市保险机构通常的保险条款购买了建筑工程一切险。4.7卖方同意, 各自放弃其对公司其他股东持有股权的优先购买权。4.8各方同意, 如卖方违反任何卖方承诺, 卖方应赔偿买方和/或公司因此而遭受的损失;如卖方实质性违反卖方承诺, 且未能在收到买方书面通知之日起的三十(30)日内纠正或采取其他合理的补救措施, 则构成本协议第21条规定的解除条件或要求卖方履行股权收购义务的条件, 买方有权按照本协议第21条规

27、定解除本协议或要求卖方履行收购股权的义务。5. 买方保证和银行保函5.1 买方保证: 5.1.1买方是按照巴巴多斯岛法律正式注册成立、合法存续的有限公司。买方有合法的权利及全部权力和权限, 签订和履行本协议及买方将根据本协议签署的或与本协议有关的任何其他文件(“相关文件”), 相关文件一旦签订即按照其各自的条款构成对每一买方有效和有约束力的义务且可强制执行的文件。5.1.2代表买方签署本协议和相关文件的人士, 已获得买方充分、有效的授权。5.1.3 买方签署本协议和相关文件, 履行其本协议和相关文件项下义务, 将:(i)不会导致违反任何买方的章程或其他组织文件的任何规定; (ii)不会导致违反

28、任何协议、许可或其他文书、或给予第三方终止或修改任何协议、许可或其他文书的权利, 或导致违反任何法院或政府机构发布或作出的任何判决或裁定; 以及 (iii)不违反对其有约束力的法律(包括但不限于中国法律)。5.2 买方承诺5.2.1 在豫园商城董事会无附条件批准根据本协议向买方出售股权的前提下, 买方应在豫园商城股东大会的召集公告中确定的股东大会召开日期前至少三(3)个工作日, 按照本协议的规定向托管账户支付第二期保证金, 计相当于人民币捌仟柒佰万元(RMB 87,000,000)的等值美元。5.2.2 买方应尽最大努力在2006年3月17日前向卖方提交符合申报要求的目标项目的调整方案设计的设

29、计图纸及所有其他相关送审文件, 包括但不限于分层平面的动线调整方案、电梯、扶手梯结构位置的调整方案、和局部外立面调整方案, 和划拨土地的绿地设计方案, 并承诺将在不改变前述调整方案设计和划拨土地的绿地设计方案的前提下根据相关政府审批部门的要求及时提供任何补充资料及/或对调整方案设计作出解释。为免疑义, 因上述调整方案设计导致目标项目所增加的费用, 包括: (1) 已建房屋及钢筋混凝土桥修改、拆除、新建所需费用; (2) 已完工土建项目及设备安装工程返工费用; (3) 结构加固增强所需费用; (4) 新增房屋、钢连桥, 结构平台所需费用; (5) 因调整方案设计导致自动扶梯因供货单位订货标准发生

30、差异所需增加的费用; (6) 因设计修改所产生的额外施工图费用(合称“额外费用”)(无论是否超出目标项目预算额度)应由买方承担。5.2.3 买方应在豫园商城股东大会通过决议无附条件批准根据本协议的条款和条件向买方出售股权之日起十五(15)个工作日内向卖方及公司提供符合上海市外国投资工作委员会及工商局审批及登记要求的下列文件。该等文件若用外文书写, 还须提交上海市外国投资工作委员会及工商局认可的翻译单位盖章的中文译本: (i) 经核实的买方的注册登记证书(开业证明文件)复印件或其他相关文件复印件二(2)份, 并且如必要, 需提供经当地公证机关公证及中国驻当地大使馆或领事馆认证的前述文件; (ii

31、)买方开户银行出具的资信证明文件原件二(2)份, 并且如必要, 需提供经当地公证机关公证及中国驻当地大使馆或领事馆认证的前述文件; (iii)买方签署的公司变更为外商独资企业后的章程; (iv)买方出具的向公司委派董事、总经理的委派书, 记载董事及总经理姓名、住所的文件及董事、总经理的身份证明复印件; (v)买方编制的公司可行性研究报告; 及(vi)公司住所的使用证明文件。5.2.4 买方确认, 如在正式向相关政府审批机关提交申请政府批准的文件之前或之后, 上海市联合产权交易所、上海市外国投资工作委员会、黄浦区对外经济贸易委员会及工商局依法要求公司提供买方任何其他文件, 买方应于收到卖方书面通

32、知之日起的十五(15)个工作日内向卖方提供该等文件, 否则卖方将有权解除本协议。为免疑义, 除因买方在收到卖方前述通知时已持有相关文件而拒不提供, 导致卖方解除本协议外, 买方不应被认为是违反了买方承诺。5.2.5 买方确认, 卖方依据买方保证而签订本协议。每一项买方保证应被视为是独立作出的, 并且除有明确的相反意思表示外, 不受对任何其他买方保证或本协议任何其他条款的参考、或根据任何其他买方保证或本协议任何其他条款的推论的限制或约束。5.2.6 买方保证应被视为在本协议签署日至股权转让完成日(包括该签署日和股权转让完成日)根据当时存在的事实和情况持续作出, 即买方应当确保在前述期间所有买方保

33、证在任何实质内容方面始终是真实和准确的。5.2.7 各方同意, 如买方保证在任何实质内容方面被证实是不真实的、不准确的、不完整的、或有误导性的, 并且买方未能在收到卖方书面通知之日起的三十(30)日内纠正或采取令卖方满意的措施的, 卖方有权要求买方赔偿卖方因此而遭受的损失; 若买方的前述违约行为导致本协议之目的不能实现或其实现之条件将发生重大变化, 卖方有权根据本协议第21条的规定解除本协议或行使收购股权的权利。5.2.8 买方不会采取任何妨碍或延误股权转让完成的行动, 亦不会采取任何导致构成违反买方保证的行动。5.2.9 买方承诺, 如买方违反任何买方保证或买方承诺的, 则买方应补偿卖方和/

34、或公司因此遭受的任何损失。5.3 银行保函(一)5.3.1买方应在豫园商城股东大会无条件批准根据本协议的条款和条件向买方出售股权后的十(10)个工作日内, 向卖方提交出具日期不早于豫园商城股东大会召开之日的银行保函(一)。5.3.2银行保函(一)应: (i)由摩根大通银行或其他经卖方书面确认同意的在中国上海市开设有分行的一家声誉良好的国际性银行出具(“担保人”); (ii)担保买方能完全履行其在本协议项下的股权转让款的支付义务; (iii)银行保函(一)项下的即担保金额上限为人民币伍亿柒仟万元(RMB 570,000,000)按银行保函(一)开具当日中国人民银行授权外汇交易中心公布的美元对人民

35、币汇率中间价折算成的美元金额扣除托管帐户内保证金余额后的金额; 以及(iv)与本协议附件四所列的格式基本相同, 其修改须经卖方事先书面同意。5.3.3 如买方未能按本协议约定支付股权转让款, 并且在收到卖方书面催付通知后的十五(15)日内未能支付的, 卖方有权根据银行保函(一)要求担保人支付买方应付未付的股权转让款, 但是银行保函(一)已失效的除外。5.4 银行保函(二)5.4.1买方应在相关外汇管理部门作出同意买方对公司提供股东贷款并以结汇款偿还建设借款的申请的书面批复之日起十(10)个工作日内, 向卖方提交银行保函(二)。5.4.2银行保函(二)应: (i)由担保人出具; (ii) 担保买

36、方通过公司完全履行其在本协议项下的除股权转让款外的交易对价支付义务;(iii) 银行保函(二)项下的担保金额上限为人民币叁亿元(RMB 300,000,000)按银行保函(二)开具当日中国外汇交易中心公布的美元对人民币汇率中间价折算成的美元金额。银行保函(二)项下的担保金额上限可按下列规定自动递减;(a)在公司向豫园商城偿还建设借款的部分, 合计人民币贰亿肆仟万元(RMB 240,000,000)之日起, 担保金额上限自动减至人民币陆仟万元(RMB 60,000,000)的等值美元; (b)在公司向豫园商城付清建设借款余额, 计人民币陆仟万元(RMB 60,000,000)之日起, 银行保函(

37、二)项下的担保责任视为被完全解除。(iv) 与本协议附件五所列的格式基本相同, 其修改须经卖方事先书面同意。5.4.3 如公司未能按本协议约定支付建设借款, 并且买方在收到卖方书面催付通知后的十五(15)日内未能安排公司支付的, 卖方有权根据银行保函(二)要求担保人支付公司应付未付的建设借款, 但是银行保函(二)已失效的除外。6. 先决条件及约定事项6.1下列所有条件应在公司及卖方申请政府审批之前和/或当日全部满足: 6.1.1买方已向托管账户支付相当于人民币捌仟柒佰万元(RMB 87,000,000)的等值美元作为托管协议项下第二期保证金。6.1.2公司自身已采取必要的公司行为, 并且公司的

38、股东会和董事会已通过所有必要的决议, 以批准卖方根据本协议的条件和条款向买方出售股权; 6.1.3商业投资及豫园房产已分别采取必要的公司行为, 并且其各自的股东会和/或董事会已通过所有必要的决议, 以批准其各自根据本协议的条件和条款向买方出售股权;6.1.4豫园商城已依其章程规定之程序召集、召开董事会及股东大会, 并且其股东大会已通过所有必要的决议, 无附条件地批准卖方根据本协议的条件和条款向买方出售其股权, 并且就股权转让, 豫园商城已根据中国的有关法律法规及相关证券交易所的规定进行了披露(如需要); 6.1.5买方已向卖方提交银行保函(一); 6.1.6 买方已向卖方及公司提交本协议第5.

39、2.3项和/或第5.2.4项规定的申请政府批准所需相关文件; 6.1.7 豫园商城向公司提供的建设借款符合本协议第4.2.4项的规定;6.1.8 公司的所有银行贷款均已得到清偿;6.1.9 除豫园商城根据本协议在目标项目上设立的抵押权益之外, 目标项目上不存在其他抵押权益;6.1.10所有公司雇员均已与公司解除劳动合同, 并书面确认放弃对公司的任何求偿权;6.1.11公司已就经买方根据本协议第5.2.2项提交的划拨土地的绿地设计方案获得相关政府部门的批准, 并且前述批准并未对前述绿地设计方案中的绿地率作出调整, 也未向公司施加任何额外义务, 但买方认可或接受的除外; 6.1.12公司已就买方根

40、据本协议第5.2.2项提交的目标项目的调整方案设计, 即分层平面的动线调整方案、电梯、扶手梯结构位置的变更方案和局部外立面调整方案, 获得相关政府审批部门的批准, 或买方已向卖方出具书面文件确认按原经批准的规划设计继续目标项目的施工建设; 及6.1.13公司已根据本协议第4.6款购买了建筑工程一切险。6.2各方同意, 仅在各方书面确认本协议第6.1款规定的所有先决条件均已满足, 或如有任何先决条件尚未满足, 该先决条件已根据本协议第6.5款被放弃后, 方可申请政府批准。卖方确认, 其将确保公司在各方书面确认所有本协议第6.1款规定的先决条件均已满足或未满足之先决条件均已放弃之日起的三(3)个工

41、作日内按法定程序正式向相关政府部门递交申请政府审批所需的相关文件, 并且如买方需向公司同步增资的, 卖方需促使公司提供必要协助并作出必要决议和文件(如需要), 并在按法定程序正式向相关政府部门递交申请政府批准所需的相关文件的同时, 递交买方提交的向公司增加注册资本的相关文件。在本协议第6.1款项下每一项需由卖方或公司完成的先决条件满足后的三(3)个工作日内, 卖方应向买方发出书面通知, 并提供相关证明文件。6.3下列所有条件为股权转让完成的先决条件6.3.1本协议第6.1款规定的先决条件已经满足且未发生重大变更, 或未满足的先决条件已由买方或卖方根据本协议第6.5款书面确认放弃; 6.3.2

42、所有公司董事、监事已经辞职, 并且已书面确认对公司无任何求偿权; 6.3.3除必要的工商变更登记手续外的所有其他政府批准均已取得, 且上述政府批准未对本协议的任何条款作出修改, 也未对买方施加其它义务, 但经买方书面确认接受的除外; 6.3.4在股权转让获上海市外商投资工作委员会的批准后, 公司就股权转让申请办理工商登记手续前, 公司已获得相关外汇管理部门同意买方对公司提供股东贷款并以结汇款偿还建设借款申请的书面批复; 及6.3.5公司已就股权转让完成必要的工商登记手续, 买方已被工商局合法登记为股权的持有人, 并且目标公司已获发新的营业执照, 买方委派的董事已经被工商局合法登记为公司的董事。

43、6.4各方同意, 仅在各方书面承诺未违反其各自在本协议项下的义务, 并且确认本协议第6.3款规定的除第6.3.5项外的所有先决条件均已满足或未满足的先决条件均已被放弃的前提下, 方可向工商局申请办理工商变更登记。如任何本协议第6.3款项下的先决条件未能在本协议签署后的一百二十五(125)日内得到满足的, 任何一方均有权单方书面通知其他方解除本协议。6.5买方有权自行决定全部或部分放弃本协议第6.1款及第6.3款规定的应由卖方及/或公司完成的先决条件。卖方有权自行决定全部或部分放弃本协议第6.1款规定的应由买方完成的先决条件。前述先决条件的放弃应由买方或卖方通过书面形式作出。买方和卖方承诺, 其

44、将尽最大努力确保先决条件在合理可行时尽早得到满足。在任何情况下, 除本协议第6.3.3项、第6.3.4项、和第6.3.5项之外的其他先决条件的满足或放弃不得迟于本协议签署后的六十五(65)日, 但是各方另有约定的除外。6.6在买方已按期满足本协议第6.1款规定的所有应由买方满足的先决条件的前提下, 如公司或卖方未能在正式向相关政府审批机关递交申请政府批准需要的相关文件后的四十五(45)个工作日内获得政府批准, 各方应就解除本协议进行友好协商。如在开始协商后的十五(15)日内不能就此达成一致, 则买方和卖方可自行决定书面通知对方选择解除本协议, 并无须就此承担任何责任。6.7各方同意, 如买方在

45、本协议第5.2.2项项下提交的划拨土地的绿地设计方案未能获得绿化相关审批部门的批准, 买方应有权单方书面通知卖方解除本协议而无须承担任何违约责任; 如买方在本协议第5.2.2款项下提交的目标项目调整方案设计未能获得相关政府审批部门的批准, 买方和卖方均有权单方书面通知其他方解除本协议而无须承担任何违约责任。6.8各方同意, 在豫园商城向公司提供建设借款符合本协议第4.2.4项的规定的前提下, 豫园商城有权在目标项目上设立抵押权益, 以担保建设借款的偿还。为免疑义, 如相关外汇管理部门书面批准买方对公司提供股东贷款并以结汇款偿还建设借款的申请, 并且公司已签署股东贷款相关协议,在卖方向买方提供银

46、行保函(二)之日起的十(10)日内, 豫园商城应解除目标项目上存在的所有抵押权益。6.9各方同意, 除本协议和委托合同另有约定外, 在买方按本协议第4.2.16项向卖方书面确认同意或被视为同意目标项目按原经批准的规划设计继续建设施工的前提下, 卖方将确保公司在2006年12月31日前或各方另行协商一致的延长期限内完成目标项目的规划验收和之前必需完成的其他项目验收, 并在2007年2月15日前或各方另行协商一致的延长期限内与买方共同签署房屋验收确认书, 并在2007年3月15日或各方另行协商一致的延长期限内完成交房, 并且目标项目房地产权证载明的出让土地使用权的用途应为商业用途, 载明的房屋建筑面积应不少于36,080平方米, 其中, 房屋状况栏载明的建筑面积应不少于25,144平方米, 且该25,144平方米的房屋类型应为商业。如公司在前述时间就目标项目获得的房地产权证载明的前述建筑面积少于36,080平方米, 并且误差率达到0.