法律论文不动产税及其对不动产产业的经济引导.doc

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1、不动产税及其对不动产产业的经济引导 不动产税及其对不动产产业的经济引导是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，不动产税及其对不动产产业的经济引导是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，不动产税及其对不动产产业的经济引导的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。 内容提要本文检讨有无可能透过不动产税制之经济引导作用，防止或矫正房地价格飙涨的情势。为达到促进投资，方便流通，但防止单纯赚取价差之房地买进卖出的管制目标，

2、(1)土地用途编定向比较有价值的方向变更时，应课征以用途变更为要件之特别税捐或规费。(2)将土地开发的外部成本确实内部化，以降低对于土地交易所得税的依赖。(3)分离独立观察土地及房屋的市场价值，规划土地及房屋税制之税基的规定。(4)建立房地集中交易市场，使房地之交易行情透明化，方便在有房地交易时，能确实依据实际交易价格计算其所得额，并配合不动产政策，规划适当税率，课征房地交易所得税。(5)有房地集中交易市场时，房屋或土地的资本利得税之轻重如有调整的需要，其调整点宜设定在税率，而不在税基。(6)资本利得有关税捐的税率，应定在哪一水平，取决于政策上对于不动产之资产利得的课税立场。(7)房屋及土地之

3、课税收入除用以支应房地建设所需的外部环境外，并必须用来解决经济弱势者的社会住房问题。关键词不动产税超额资本利得不动产集中交易市场有效率的均衡一、不动产税的概念及其种类所谓不动产，是指土地及其定着物。其中定着物在不动产税上主要指房屋。不动产税原则上并不以不动产本体，而以与不动产有关之经济财为税捐客体。具体言之，这指以不动产之持有、交易及其交易所得为税捐客体的税捐。现行税捐法中以不动产之持有为税捐客体的，在土地为地价税及田赋，在房屋为房屋税。以交易为税捐客体者为契税及营业税。不过，其中营业税为一般销售税，不是专门以不动产交易为其税捐客体的特种销售税，而契税则是以不动产为其税捐客体的特种销售税。以交

4、易所得为税捐客体者，在土地为土地增值税，在房屋为财产交易所得税。其中土地增值税自一般所得税分离出来，另立一个独立税目规定于“土地税法”中。就土地交易所得，在课征土地增值税后，并不再课征一般所得税。自房屋交易获得之财产交易所得，并不自一般所得税分离出来，在参与交易者是个人的情形，自成一个所得种类：财产交易所得。房屋交易所得最后仍与其它所得种类合并申报，课征一般所得税。将房屋交易所得论为“所得税法”上所定之财产交易所得在实务上的意义为：按纳税义务人每一笔财产之买进、卖出结算其财产交易所得。但纳税义务人如有财产交易损失，依“所得税法”第9条第十七款，容许自其它财产之财产交易所得扣除：“纳税义务人及其

5、配偶、扶养亲属财产交易损失，其每年度扣除额，以不超过当年度申报之财产交易之所得为限；当年度无财产交易所得可资扣除，或扣除不足者，得以以后三年度之财产交易所得扣除之_。”参与交易者如系营利事业，则其交易所得应依“所得税法”第24条第一项规定，并计当年度营利事业所得额课征所得税。于是，关于其财产交易损失之扣除所受的限制是：因各该交易所发生之“以往年度营业之亏损，不得列入本年度计算。但公司组织之营利事业，会计账册簿据完备，亏损及申报扣除年度均使用第77条所称蓝色申报书或经会计师查核签证，并如期申报者，得将经该管稽征机关核定之前五年内各期亏损，自本年纯益额中扣除后，再行核课”(“所得税法”第39条)。

6、不动产税完整的跨越三个重要的税捐领域。由于土地是重要的生产要素，所以传统上对于不动产，有重要的产业政策及基于该政策之经济引导制度。其中含以税捐为手段之经济引导规定。其产业政策，归纳起来不外乎：平均地权与涨价归公。该政策基本上决定了现行不动产税捐法的基本规范架构。其主要规定为：关于土地交易所得，以是否“已规定地价”为标准规定：课土地增值税或土地契税。“已规定地价之土地，于土地所有权移转时，应按其土地涨价总数额征收土地增值税”(“土地税法”第28条)。而后又在“契税条例”第2条规定，“不动产之买卖、承典、交换、赠与、分割或因占有而取得所有权者，均应申报缴纳契税。但在开征土地增值税区域之土地，免征契

7、税。”该二规定虽有其政策上的考虑为基础，但因为土地增值税及契税分属所得税及交易税，税种不同，将其规定为互补的税目，从内在体系的观点，显然不妥。惟这也显示，其实在土地契税中含有所得税。此外，在外在体系上，“土地税法”第1条既以穷尽列举的语法规定：“土地税分为地价税、田赋及土地增值税。”又以契税条例规定与土地有关，并与土地增值税有排斥性之竞合关系的契税，亦显相冲突。在财产税方面，与上述土地增值税与契税之对偶，几乎对应之规定为：地价税与田赋。在土地财产税之课征上，地价税与田赋同样处于互补关系。基本上视土地之用途，课征其中之一：未规定地价或虽已规定地价，而依法供农业使用者课征田赋，其它情形，课征地价税

8、。目前由于停征田赋，所以，关于土地财产税之课征，需要从财产税的建制观点加以检讨的，限于地价税。房屋税存在的问题与地价税相同。关于房屋交易所得，如前所述，分别按取得所得者究为个人或事业，对其课以综合所得税或营利事业所得税。并因此就其损失或亏损的处理(“所得税法”第17条、第39条)，有不同的规范机制。这些都还不是最关键的问题。其最关键的问题是：除新屋之第一次交易外，在旧屋之交易，究竟在什么前提下，有可能涨价，从而产生交易所得?从实际情况看，除非因建材、工资、营建机具、相关保险价格的上涨，导致房屋由于重置成本上升，而有涨价的情形，否则，应仅可能因折旧而跌价。所以，在房地交易，其涨价的部分究竟在房屋

9、或土地，值得推敲。此外，在房地一起交易的情形，还有总价款在房地间之分算，以及其销售费用，例如广告费之分摊的问题。因此，目前对于房屋交易课征财产交易所得税，其实可能是对于土地增值税的补充。用以填补由于按土地公告现值计算土地增值税之税基所减收之税额。然这终究扭曲了房屋本来不会涨价，会涨价者是其基地的事实。只要建材、机具、人工及相关融资与保险等营建费用没有涨价，改变相同房屋之重置成本，该房屋只有因时间经过而折旧，无增值之可能。其所以有增值之表相，全来自于该房屋之区位，及其基地之独一无二的特性，在狭小的区域市场形成卖方优势。因此，其增值的经济价值应归属于土地。至于房屋在税捐法上的经济价值应当在兴建完成

10、时即予算定。这在营利事业关于房屋价值之会计处理本来即是如此。不应当有制度之配合上的困难。当销售房屋者为营业人时(“营业税法”第6条)，与房屋之交易有关的交易税：营业税及房屋契税，亦具有特色。在销售税之课征，固不乏一般销售税(营业税)及特种销售税(货物税或娱乐税)之重复课征的情形，但通常适用于比较奢侈的消费，而不适用于民生必需品的消费。房屋虽不尽用为住家使用，但无差别的对之课以一般销售税(营业税)及特种销售税(房屋契税)显然特殊。可能之政策的考虑基础或许一样的存在于对于土地增值税的补充。如此，要正确认识土地增值税的负担，便必需将房屋契税及房屋交易所得税计算进来。关于以房地为业务项目之不动产产业，

11、虽有上述重重垒垒的所得税、财产税及交易税的负担，但房地产价格还是有如脱缰之马，让受薪者及中小企业望屋兴叹?其理由何在?市场是否能够在不动产产 业发挥其资源之合理分配的机能?不动产税制对该产业的影响为何?这有必要就不动产之负税能力及不动产税制对于不动产产业之经济引导的效能加以检讨。总之，关于不动产之负税能力，如上所述，其可能的问题存在于：(1)财产税的税捐客体，(2)财产税的课税理由：关于土地及房屋之财产税的合理化及存续，(3)房屋契税(交易税)与 不动产税及其对不动产产业的经济引导是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，不动产税及其对不动产产业的经济引导是篇质量较高的学术论文，

12、供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，不动产税及其对不动产产业的经济引导的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。营业税之重复课征，(4)房屋的财产交易所得及土地之土地增值所得间如何调和。二、财产税部分(一)财产税的税捐客体在量能课税原则底下，财产虽然与所得、支出(消费)并列为三种主要的税捐客体之一，但与后二者不同，现行税捐法并无一般财产税，而只有特种财产税的规定。所谓财产税，如果恰如其实，当以财产本体为其税捐客体。然基于财产权之宪法上的保障(“宪法

13、”第15条)，是否得以财产本体为税捐客体，长久以来引起疑问。盖一个人之财产，其由自己积累者，取得该财产的资金已课过所得税；其非由自己积累者，该资金已课过遗产税或赠与税。此外，在该财产之取得时并已课过交易税，以房屋为例，为房屋之交易或移转，买受人应缴纳房屋契税(“契税条例”第2条)，出卖人如为营业人，应缴纳营业税。因此，对于一个人之不动产本体课征财产税，不但与财产权之保障的宪法意旨不符，而且违反量能课税原则。因此，德国学说上认为，只有在非常时期，例如战时始得例外对于财产课征超出其孳息所能负担的税捐，亦即对财产本体课税。基于上述认识，要符合财产权之保障的要求，所谓财产税之课征，应以财产的孳息，而非

14、以财产本体为其税捐客体。因此，财产税在形式上以财产本体为其税捐客体，以其本体之价值为其税基；而在实质上则应以财产之孳息为其税捐客体。然所谓来自财产之孳息，有时从来自财产之投资报酬的观点观察，将可能之财产交易所得，亦即将来可期待之涨价利益也包括进来。但税制上如何在形式上以本体之价值为其税基；而在实质上以财产之孳息为其税捐客体?那就是以特定财产所谓之当有孳息(sollertrage)，而不以其实有孳息(Istertrage)为税捐客体。因为不是以实有的孳息为税捐客体，所以，在财产税的课征，其税捐负担与负担能力间的关系其实是蛮松散的。这即使在以不动产为客体时，也是极不确实。这个问题并不如当初想象，可

15、以靠地主自报地价，照价课税，获得圆满解决。不论是土地或房屋，最后主要还是籍助于法定评定价格来解决其税基的计算问题。为土地增值税之课征，土地涨价总数额之计算，以土地之公告现值为依据(“土地税法”第31条)；为地价税之课征(“平均地权条例”第17条)，“平均地权条例”第16条虽规定以申报地价为计算基础，但所谓的申报地价仍受该条所定公告地价上下20之范围的限制。土地所有权人未于公告期间申报地价者，以公告地价百分之八十为其申报地价。为房屋税的课征，“房屋税条例”第5条规定以房屋现值为税基。所谓房屋现值，由主管稽征机关依据不动产评价委员会评定之标准，核计(“房屋税条例”第十条)。在房屋税的课征，其税基是

16、否有不核实课征的必要性，值得推敲。盖在各种不动产税有关之税基的规范规划上，房屋部分只要与土地脱离计算，自其兴建完成开始，逐年核实评定其价值，以核定其房屋税之税基，对于房地产价格不至于引起推波助澜的副作用。房屋税之核实课征有助于对房屋集中交易市场的建立创造条件。相同问题亦发生在遗产及赠与财产价值，以及房屋契税、房屋交易所得之计算。依“遗产及赠与税法”第十条，被继承人死亡时或赠与人赠与时之时价，土地以公告土地现值或评定标准价格为准；房屋以评定标准价格为准。其中公告土地现值同时是土地增值税，房屋评定标准价格同时是房屋契税、房屋交易所得税之税基的计算基础。(二)财产税的课税理由财产之孳息为一种所得种类

17、。在所得税之课征采概括主义(“所得税法”第14条、第24条第一项)，对于一切所得原则上无例外的皆课以一般所得税的前提下，如果对于财产孳息，在所得税之外另课以财产税，则该财产税与一般所得税自然构成重复课征。相对于其它所得种类，该重复课征自然加重财产孳息的税捐负担。该不平等待遇，需要一定的理由证明其正当性。税捐系公权力机关以获取财政收入为目的，对纳税义务人所课，无直接或间接之对待给付的金钱给付义务。因为无可供参酌之对待给付，所以，必需有一个实质标准来决定特定人之税捐义务的有无及其范围。该标准即是：一个人负担税捐的能力。在此观点下，要对于财产孳息先后课征财产税及一般所得税，必需说明，财产孳息构成之所

18、得种类有较诸其它所得种类为高的负税能力，做为其实质理由。否则，其课征即不具备正当性。此即量能课税原则的要求。对于财产孳息课征财产税(例如地价税、企业资本税)，对其资本利得课征一般所得税的理由，有直截以自财产获得之所得，是一种不劳而获的所得为其论据者。这可称为不劳而获说。不过，这倒不是主流的思想。然对于资本利得课征所得税，与对于财产孳息课征财产税的情形不一样，不是因为负担能力之有无，或因为有特种所得税与一般所得税之重复课征，而是应否对其例外采取分离课征(例如“所得税法”第4条第一项第十六款：个人及营利事业出售土地免纳所得税；但依“土地税法”第28条于土地所有权移转时，按其土地涨价总数额征收土地增

19、值税)，而不采取综合课征的方法，或甚至是否适宜对于某种资本利得免征所得税(例如“所得税法”第4条之一：停征证券交易所得税；“同法”第4条之二：停征期货交易所得税)。关于财产税之课征，较常用来说明财产孳息构成之所得比其它所得，有较高之负税能力的学说主要有：基础可靠说(die Fundustheofie)、财产所有者之特别负税能力说(die Theorie von der Sonder-Leis-tungs-fohigkeit der Vermogenden)及对价说(die Aquivalenztheorie)。其中基础可靠说及特别负税能力说以量能课税原则为其论据。这是典型税捐之课征应具备的实质

20、要件。欠缺该要件，其课征即可能构成违宪。盖税捐既是元对待给付之公法上的金钱给付义务，则据以认定税捐债务之有无及范围的法定标准，自当以人民负担税捐之能力为基础。然对于财产孳息的课税理论，近年的发展已不全然从财产孳息之负税能力，而至少兼从国家提供财产保障的成本出发，并由之发展出对价说。后来，并从财产之利用在成本上的外部性补强对价说的论据。1、不劳而获说在一个人因有某一财产而有一定所得之那一瞬间观察，忽略其所以有该财产的过去原因，往往构成一番不劳而获的景象。因此，有以对不劳而获之孳息课税的观点，正当化财产税的看法。这可称为不劳而获说。因继承而取得财产，对于继承人而言，固有不劳而获的情事，但这应属于课

21、征遗产税及赠与税之正当理由的问题，应在遗产税的建制上加以考虑。至于对于自己及身致富者，其所以富有，有时固有运气，但通常总是要经历一番勤俭努力的经营过程。在市场经济下，即使有一些职业(例如名模、球 员、明星)之报酬与其勤劳或社会贡献之比例的相当性不一定都能够获得普遍认同，但任何人真正要不劳而富，除中彩票外，其实也不是常态。而税捐法的建制并不适合根据如何致富，给予财产权人不同的待遇。因此，以不劳而获为对于财产孳息特别课以财产税的理由并不充分。倒是关于土地增值所得的课税，在三民主义的倡导下，长期以来，不劳而获已成为一个根深蒂固的论据。问题是：不劳而获真是因缘于不动产而引起财富集中之症结所在吗?如果真

22、有不劳而获的情事，究竟是谁的劳动成果，如何被土地所有权人掠夺?那个税目适合用来防止土地所有权人自土地取得非分的所得，而不至于引起闭锁市场，窒碍流通，或打击不动产业的投资?2、基础可靠说基础可靠说认为来自财产孳息的所得，有财产为其客观基础，不像人的劳务所得受人之生老病死、失业及其它不测意外的影响。然以土地之农林渔牧收入为例，虽有土地为其孳息之取得的生产因素基 不动产税及其对不动产产业的经济引导是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，不动产税及其对不动产产业的经济引导是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，不动产税及其对不动产产业的经济引导

23、的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。础，其收入是否因此较为可靠?证诸经验，并不必然。其收入不但受天灾，也受景气的影响。一点都不因为有土地为其基础，而特别有保障。倒是劳工的薪资收入及劳动关系的维持，在劳动契约之终止的限制、积欠薪资之垫偿(“劳动基准法”第28条)、健康保险及失业救济等劳动法制的维护下，现在比以前享有更为周全的保障。因为土地按其用途而有不同的孳息收入，所以关于土地的财产税，“土地税法”采取按土地用途，异其税种(地价税或田赋)(“土地税法”第14条、第2

24、2条)或异其税率(“土地税法”第16条、第17条、第18条、第20条)的规范模式。此外，有一点不能否认的是：财产之所有权人，除有财产外，原则上还同样拥有一定的劳动力。每人拥有之劳动力的质量，由于天赋及后天的学习，容有高低，但其与其它纳税义务人有同等机会，透过劳务的提供，获得劳动收入，则无可置疑。鉴于劳动力可假定为人人平等拥有，所以，各劳动者，在劳动收入以外，如果还有财产孳息构成之所得，该所得可论为存在于劳动收入之上的一层所得。该层所得与仅有之下层劳动所得相比，自然有较高之负税能力。是故，财产孳息构成之所得的负税能力，可以在各纳税义务人皆有劳动收入之假设的前提下比较之，而不是将财产孳息所得与劳动

25、所得在同一层次进行比较。这与在支出型税捐之负税能力的说明上，首先假定不同纳税义务人拥有之其它种类的税捐客体(所得及财产)相同，而后认为一个有一定支出之纳税义务人的负税能力，大于一个无该支出之纳税义务人的负税能力。其道理是相同的。当中可以提出质疑的假设前提是：以劳动所得为每一个纳税义务人之基础所得是否有意义。不论是否接受该前提，在各种所得，劳动所得是一种最为普遍存在的所得种类，应当是没有疑问的。每一个人的劳动生产力可能不同，那是另一个问题。该问题应当可以认为已经在劳动所得之累进税率，以及属人扣除项目的规定中获得考虑。至于该考虑是否充分，那是所得税之属人扣除项目的规定问题。不论一个人之劳动所得的高

26、低，只要在劳动所得之上，再有财产孳息所得，对于可支配所得的增加，以及负税能力的提高当然有正面的影响。虽然财产税具有财产孳息所得税的实质，但基于财产之属物的特征，在其税基的计算，财产税法通常不考虑纳税义务人之属人因素，不肯认其属人的免税或扣除项目，将财产税规划成属物税(die Reals-teuer)。于是，如果有人在财产孳息所得之外，不再有劳动所得及其它种类之所得，或这些所得的总额尚低于纳税义务人依法享有之免税额及扣除额，则在其财产税之税基的计算不考虑其属人因素便显得不合情理。在现行税捐法，这亦发生在分离课征，不与其它所得综合申报之土地增值税(“土地税法”第28条、第29条、第31条；“所得税

27、法”第4条第一项第十六款)、短期票券利息(“所得税法”第14条：不并计综合所得总额)、不动产证券之信托利益(“不动产证券化条例”第五十条：不并计受益人之综合所得税总额或营利事业所得额)及非境内居住之个人，在境内有第88条规定之各项所得者，不适用第71条关于结算申报之规定，其应纳所得税应由扣缴义务人于给付时，依各类所得扣缴率标准规定之扣缴率扣缴之(“所得税法”第73条第一项)。3、特别负税能力说特别负税能力说认为财产所有权人自其财产享有未为所得税掌握之负税能力。例如财产(土地、金钱)在自用的情形，没有可供课征所得税之租金、利息或股利收入。一个人因为有财产，可能享有无财产者不能享有之低利贷款，以及

28、各种在业务上具有经济价值之方便。此外，不但资本的使用可能提高一个人之劳动生产力，而且如有增值也会产生资本利得。暂且不论资本有时也会因为贬值而遭受资本损失，纵使上述收益确实存在，除非有特别之免税的规定，例如停征证券交易所得之所得税(“所得税法”第4条之一)，这些收益之经济实质最后原则上都会在财产所有权人之劳动收入、资本孳息所得(利息、股利)或资本利得(期货交易所得、证券交易所得、债券交易所得及其它财产交易所得)构成之所得上表现出来。财产所有权人因此所节省的费用或增加的收入，最后都会增加其所得，从而为一般所得税之课征所掌握。此外，以财产所有权人，有财产可供缴税之需为理由，来正当化财产税之课征，更不

29、是理由。因为以财产缴纳财产税，已是对于财产本体课征税捐。这样的理由极其量只可以适用于遗产税，而不适用于应限以财产孳息为其税捐客体之财产税。因此，在此意义下之特别负税能力说的看法，不为德国学说所赞同。以财政需要为理由，说明课征财产税的理由，固有税制改革过程中之一时的正当性，但不是终极的理由。这犹如在战时不但课征财产税，还对于财产本体课税一样，只可以是暂时之不得已的安排，不宜垂为永制。即使如此，由于财产税，特别其中的土地税及房屋税通常规定为地方税(“财政收支划分法”第12条：地价税、田赋、房屋税)，要废除之，还会引起来自地方的反对及财政收支之重划的问题。4、对价说对价说系以受益原则为基础之税捐公平

30、的判断标准。其意旨为：人民的纳税义务以其自政府所受之服务的利益为基础。以对价说为基础的财产税，不再是一种纯粹无对待给付的金钱给付义务。在对价说的意义下，学说传统上以国家对于财产所有权人提供之保护作为财产税之对待给付。由于国家的保障服务无所不在，不是针对财产而特别提供。此外，实务上也不容易使财产税的数额与财产所需之保护引起的费用有成比例的联系，所以，以财产税做为国家提供财产保护之对价意义下的对价说，愈来愈受到反对。然财产税纵使不是针对国家对土地所有权人特别提供之保护服务的对待给付，至少是为其土地之使用收益，对于社会带来之外部成本(例如拥挤交通或污染环境)的补偿。如果不将一个人或事业之生活或经济活

31、动引起的外部成本内部化，一方面该成本将不合理的由其它社会大众负担，另一方面会因为其它人不甘受损或也想从中获利，而使该无效率或不义的活动过度兴盛。透过管制或财产税之课征将土地用益之外部成本内部化为该土地之用益的成本，符合补偿正义的要求，维持财经行政的中立性。关于外部成本的处理，经济学家大都认为课税比管制为佳。 此种税捐具有引导经济之特别公课(Lenkungssonderabgaben)的性质，能矫正一定市场失效的情势。传统上，在此种税捐之制定与课征时，往往没有意识到其真正的课征道理部分在于：为将财产用益之外部成本内部化，而制定与课征财产税。因此，在量能课税原则底下，财产税之制定与课征遭遇到说明的

32、困境。毕古税(Pigovian Tax)观念的提出，给对价说提供新的论据：以毕古税之缴纳做为容许从事引起外部成本之经济活动的对价。该观点为经济学说所支持。不过，必需承认，此种财产税已非纯粹意义之税捐。然这可能更真切的指出现代财产税的性质，并一般的赋予财产税以新的意义。财产税之课征的正当理由从而也必需另寻论据。不过，必需注意：这时财产税已非传统的，单纯以财政目的为目的之税捐，而是具有经济导引机能的经济税捐。(三)财产税的存续及其课征由于财产税有与所得税构成重复课征，以及其形式上以财产为税捐客体，而事实上其税基之计算，又以法定评定价格推算之当有孳息为基础，所以，在税制上存在诸多缺点。是故，在经济发

33、达国家如德国之学者，已开始对于是否适宜课征财产税提出质疑。德国并已废止一般财产税。不过，即使如此仍尚留存有土地税(Grundsteuer)及事业税(Gewerbe-steuer)。关于不动产，目前属于财产税之税目有：地价税、田赋及房屋税。依现行两税合一的规定，对于投 不动产税及其对不动产产业的经济引导是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，不动产税及其对不动产产业的经济引导是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，不动产税及其对不动产产业的经济引导的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文

34、网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。资于营利事业之个人只课征综合所得税。营利事业缴纳之营利事业所得税，以股东可扣抵税额的方式随同股利分配给股东。是故，公司股东所获分配之股利总额或合作社社员所获分配之盈余总额，应按股利凭单所载股利净额或盈余净额与可扣抵税额之合计数计算之(“所得税法”第14条)。从而个人有营利所得(股利所得)者，在综合所得税的申报上，容许自其应纳税额扣除股东可扣抵税额。在实施两税合一之一般所得税制后，从重复课税的观点，财产税之课征的合理性，一定的程度受到质疑。惟由于财产税中之地价税及房屋税属于地方税，在2006年，地价税及房屋税之税收和占地

35、方全部税收约为41.29，且目前“中央”与地方财政同感困难的情形下，要废止房地之财产税几无可能。能够着力者仅剩其相关规定的合理化，特别是其税收与交通建设和污染防制支出的配合。首先是其税捐客体的分类。按目前关于地价税之规范规划，固显然从土地应按其可能孳息之负税能力的观点，定其税率。但为配合平均地权而累进课征的构想，使按土地用途分别规定其应适用之税率的基本原则隐而不彰，以致本来应当属于平行之税捐客体类型的规定，转成可不适用累进税率之特别优惠的垂直规定。因此产生由原则与例外形式造成之过度复杂的构成要件规定，达到为其减免，必需制定土地税减免规则的地步。这大大提高土地税之征纳成本。其实，归纳“土地税法”

36、中关于地价税及田赋的规定，首先应将土地按其法定用途分成供农业使用之土地及非供农业使用之土地，以决定应课征田赋或地价税之土地的分野。在田赋尚未停征的时期，如此规定的作用，本来也即在于豁免农业用地适用累进税率。这样的规范规划思想，后来也大量适用在工业用地及矿业用地。不过，因为对于工业用地及矿业用地的规定，不是从将之当成一个重要税捐客体类型的构想出发，而把他当成只是例外于一般用途之土地的特别态样，规定其不适用累进课征原则。其结果，虽然土地必需经编定为工业用地或矿业用地才可供工业或矿业使用，且土地经编定为工业用地或矿业用地后，即仅可供工业使用或矿业使用。但经编定为工业用地或矿业用地之土地所有人还是必需

37、填具申请书，向主管稽征机关申请核定，始能适用“土地税法”第18条规定之特别税率计征地价税：“工业用地、矿业用地。按千分之十计征地价税”。纵使担心有人可能将工业用地或矿业用地转供其它用途使用，这可待真有该等情事发生，再予处理不迟，大可不必以例外当原则，一概采取事前审理的管理方式。或谓对于工矿用地一概按其法定用途照工矿用地之税率课税时，不能适当响应空着不用的情形。这种情形应由工矿主管机关按相关工矿法规办理，税捐法不是其适当之法源依据。在上述观点下，应以复式税率，自始按土地之用途，分别规定其应适用之税率。避免过度以原则与例外的方式规定之。在这样的规范规划下，如有必要，最后一样可以将在政策上认为应适用

38、累进税率的土地用途勾划出来。其次，由于目前的大地主已渐渐由自然人转为法人，而法人的社员或股东数却往往成千上万，所以，不区别自然人与法人，继续以一个人拥有多少价值之土地来决定其应适用之累计税率，已经不很切合实际。真正需要管理的是：自然人所有非供生产用途之土地的课税问题。这当中有住家用或自用住宅土地之优惠税率以及豪宅之课税问题。在此，最好将土地与房屋之课税问题分开。亦即在地价税的考虑上，不要卷入豪宅的论点。只要以房屋之实际营建价格为税基，课征房屋税，豪宅的房屋税问题自然获得解决。最后剩下来的是地价税之税基，亦即其地价要如何评定。关于地价的评定，常常听到一个理想：期望评定价格能够接近市价。过去，由于

39、地价税系以土地之当有，而不以其实有之孳息为其实质上的税捐客体，而每一笔土地之孳息，在不同地区，或甚至在相同地区都可能有很大的出入。因此，其法定价格一般都朝低评定。这在一个法定评定价格，一起适用于，含遗产及赠与税(“遗产及赠与税法”第十条)之数个税捐法的情形，引起是否妥当的疑问。至于在财产税本身，这倒不是一个大问题。因为应纳税额取决于税基及税率。如果认为法定评定价格过低，还可在税率调整。在与不动产有关之税捐，其税基之计算基础宁采低于市价之法定评定价格有一个常被忽略的好处：不为不动产税之课征，产生由政府机关对外宣示其关于不动产市价的意见，以免影响其行情。这种疑虑的存在，从公有土地之标售，曾有多次成

40、功的被用来炒作地价行情，可以为证。三、交易税部分不动产交易税有关于土地之土地契税及关于房屋之契税及营业税。(一)体系冲突问题“契税条例”第2条规定，“不动产之买卖、承典、交换、赠与、分割或因占有而取得所有权者，均应申报缴纳契税。但在开征土地增值税区域之土地，免征契税。”其中土地增值税是分离课征之所得税，而土地契税则是交易税。该条规定，所得税与交易税在适用上互补，依法课征其一。这虽有体系系统冲突的问题。但因契税之课征实质上既然兼具销售税及所得税之合并课征的意义，在法制的过渡上，舍此亦别无他法。重要的倒是应将该条但书之规定的意旨贯彻到房屋契税及其相关之营业税与房屋交易所得税税制的合理化上。(二)重

41、复课征问题“契税条例”第2条规定中所称的不动产，含土地与房屋。虽然契税是一个即将渐次废止的税目，但因该条以原则性规定的形态出现，导致不适用该条规定的类型必需另有特别规定加以除外之逻辑结果。关于土地之销售，因为有“营业税法”第8条第一项第一款以例外的方式规定，出售土地，免征营业税，始根本的在课征土地增值税之后，既免征土地契税，亦免纳所得税(“所得税法”第4条第一项第十 六款)。从而不仅无营业税与特种销售税之重复课征问题，而且是根本不对其课征销售税。反之，在房屋之销售，因“营业税法”第8条第一项并未将其规定为免征营业税的销售，所以，销售房屋不但在其销售者为营业人的情形，应征营业税，而且不论其销售者

42、为个人或营业人，一概都还课征房屋契税。从而在销售者为营业人的情形构成重复课征。同样之特种销售税与一般销售税的重复课征，只发生在货物税或烟酒税与营业税(“营业税法”第16条第二项)及娱乐税与营业税。关于房屋之销售，是否适合像对特种货物之销售，既课营业税又课货物税一样，既课营业税又课房屋契税，使房屋契税具有类似货物税的地位，值得检讨。特别是当注意到：土地契税与土地增值税有互补关系，具有替代性，而课土地增值税或土地契税者即不再课征土地销售税(相当于营业税)及土地交易所得税。同理，课征房屋契税者，自当亦不再课征房屋销售税(相当于营业税)及房屋交易所得税。然目前的实况是：关于房屋的销售，其由营业人为之者

43、，不但课征房屋契税，还课营业税及房屋交易所得税(财产交易所得)。这是相当不一致的规范规划。合理的规定应当是，维持房屋交易所得税，至于房屋契税与营业税应当二选一。应留何者?原则上应留营业税。盖留房屋契税不但等于把每一件旧屋交易的销售者都当成营业人，而且还以其销售毛额为税基，这显然是不合理的多阶段重复课税。此外，在旧屋销售，还应特别体谅其销售营业人不容易从其非营业人之前手取得进项税额之进项凭证的问题。这是高价值旧货市场的共同问题。在这种情形，营业人自救之道为：将经销关系安排成中介。这导致税务干扰民事的法律形式。四、所得税部分不动产交易产生之所得的课税，主要有土地增值税(“土地税法”第28条)及房屋

44、交易所得之一般所得税。其中土地增值税采分离 不动产税及其对不动产产业的经济引导是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，不动产税及其对不动产产业的经济引导是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，不动产税及其对不动产产业的经济引导的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。课征，不与纳税义务人之其它所得合并申报课税；房屋交易所得则采综合课征，与纳税义务人之其它所得合并申报，累进课征一般所得税。在不动产之所得的课税上，主

45、要存在的问题是：土地增值税是否适宜分离课征，以及土地涨价所得及房屋交易所得的计算，是否适宜以法定评定价格，而不以实际交易价格为其计算基础。(一)分离或综合课征将土地涨价总数额与其它所得合并计算土地所有权人之综合所得总额，课征一般所得税，以充分考虑其属人因素，应当是一个合理的改制方向。关于自用住宅、工厂用地及自耕农业用地之土地增值税，在配合迁徙引发之先卖后买或先买后卖的需要，已有不限次数之退还规定时，其实已无为其特别规划其它减免规定的必要。对于因迁徙而发生之土地交易，在先卖后买或先买后卖时，所以退还其因卖出而缴纳的土地增值税(A)，乃因其土地涨价的财产增益又被锁入实质交换后之土地中，最后没有透过

46、市场获得实现，以货币形态构成其可支配所得。这样的规定在此限度，言之成理。有疑问的是：其需要的配套规定为何?对此，“土地税法”第37条规定，在下述两种情形追缴原退还税款：自完成移转登记之日起，五年内(1)再行移转重购之土地，或(2)改作其它用途。该条所称移转，含配偶间之移转，而不含继承。关于就自用住宅，是否有改变用途之认定，有不按户籍，而采按实际使用情形，实质认定者。按土地增值税税基之计算本来具有接续性，所以，只需在其再行移转时，追缴其原退还税款，不适宜再有期间及改作其它用途的限制。盖其期间的限制，对于期限内移转或改作其它用途者，不当限制其再为迁徙或用益方法之调整的需要，这有碍于土地资源之最适配

47、置，不利于整体的经济福利；对于期限外移转或改作其它用途者，不追缴其原退还税款，过度给予税捐的让步。设有改变用途者，其实也可以等到其最后移转时，始对其追缴退还之税款。不需在其一有改变用途，即追缴税款，以提高土地所有权人调适其土地资源之最佳配置的可能性。惟这为目前实务所不容。假设有土地所有人一再迁徙，且符合“土地税法”第35条规定之退还要件，应如何处理?在其卖出时，首先按该笔土地独立计算其应缴之土地增值税(B)，并追缴因其购买该笔土地，当时退还给他之土地增值税(A)。假设土地所有人后来符合第35条规定之退还要件，再买土地，则在该次购买，该土地所有人得申请退还之土地增值税的最高限额为土地增值税(A)与土地增值税(B)之和。其结果，只要土地所有人先后买卖之土地间有迁徙意义下之替换关系，其依第35条规定申请退还之土地增值税的税款可能逐次累记下来。