中铁建章丘项目可行性研究报告.doc
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1、土地获取可行性研究报告【中铁建章丘双山项目】济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司二零一零年七月目 录一、城市宏观经济环境分析4(一)整个济南的宏观经济环境分析4(二)章丘市经济环境分析14二、城市规划发展分析15(一)十字方针,东拓为先15(二)一城三区,东部为上16(三)章丘市城市定位16(四)章丘市城市空间发展战略17(五)济南东拓、章丘西进18(六)现在的经十大道、未来的轨道交通,让章丘与济南无缝对接18(七)城市规划结论19三、宏观调控政策分析19(一)调控政策集中出台的背景19(二)上半年楼市主要政策20(三)2010年上半年重要的政策解读22四、章丘城市环境发展分析26(一)省辖、济
2、南市代管的县级市26(二)自然风景优美,旅游资源丰富,人文气息浓厚27(三)章丘市政南迁,大学城仅在咫尺27(四)小结28五、区域住宅市场分析29(一)供需分析市场供需基本持平,供需结构合理29(二)潜在放量分析潜在放量风雨欲来,未来竞争较为激烈30(三)价格分析价格持续走高31(四)产品分析以小高层、高层为主的舒适性户型为主32(五)目标客群分析客群呈现多样化33六、章丘双山项目本体分析35(一)项目区位35(二)项目指标36(三)地块现状36(四)周边配套38(五)项目SWOT分析39七、章丘双山项目初步定位思路40(一)市场形象定位40(二)目标客群定位41(三)物业类型定位及产品初步建
3、议41八、章丘双山项目初步售价及拿地经济测算49(一)价格论证整体思路49(二)项目定价49(三)项目经济测算52一、城市宏观经济环境分析(一)整个济南的宏观经济环境分析1、城市经济发展城市经济增势强劲(1)经济总量排名:全省第三,后续发展潜力大数据来源:山东市统计局网站 2009年,济南GDP突破3000亿,与省内城市相比,与青岛、烟台领先山东经济第一梯队城市,以3351.4亿元位于全省第三,虽然目前距离青岛烟台有一定差距,但相对来看城市后续发展潜力大。数据来源:统计局网站 与同级别城市经济对比中,济南具有比较优势2009年,济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十一位,远远落后于第一集团的
4、广州、深圳,与第二集团的杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省份的省会对比中,济南的经济总量排在九个沿海省份省会中的第五位。另外,济南经济增速明显高于8.8%的全国水平,且在自身所处的第三集团具有明显的比较优势。(2)GDP稳步增长,城市经济向好,综合实力强数据来源:济南市统计局网站l GDP稳固增长,城市经济发展情况良好l GDP增幅达12%以上,城市经济处于稳步爆发期,发展潜力较大。数据来源:济南市统计局网站(3)人均GDP:增长率10%以上,劳动生产率高,经济质量好l 2009年底济南市人均GDP为7373美元,增长率为11.3%,且近几年的增长率均保持在10%以上,城市劳动生产率
5、保持较高水平,经济发展质量好。数据来源:济南市统计局网站(4)第三产业为主导,城市吸引力增强数据来源:济南市统计局网站l 2003-2009年济南市三大产业特别是第二、第三产业发展迅速。l 2009年三大产业继续增长,其中,一、二、三产业比例关系为5.6:43.4:51,象征着城市发展水平的第三产业已经占据济南三产结构的半壁江山,成为济南市的主要产业,说明济南市的城市功能越来越完善,城市吸引力不断增强。l 与全国四大城市相比,济南2009年三产结构中的第三产业所占比重最低,北京、上海、广州、深圳的第三产业分别占到75.8%、59.4%、60.9%和53.2%,可以看出随着经济的不断发展,未来济
6、南的第三产业比重有较大的提升空间。(5)固定资产投资:近几年均保持增长态势数据来源:济南市统计局网站l 济南市的固定资产投资额近几年一直保持增长态势,09年达到最高,完成1655.4亿元。2、城市人民生活:城乡居民生活水平不断提高,购买力增强(1)收入水平:可支配收入全省第一数据来源:山东省统计局网站l 2009年,济南人均可支配收入排名全省第一。数据来源:济南市统计局网站l 城镇居民人均可支配收入从2003至今逐年增长,2009年济南市城镇居民人均可支配收入达到22721.7元。数据来源:济南市统计局网站l 2008年和2009年城镇居民储蓄存款均超过1500亿元,09年底城镇居民储蓄存款达
7、到1911.5亿元。(2)消费水平:人均消费性支出每年增长1060元数据来源:济南市统计局网站l 城市人均消费性支出每年增长1060元左右,城市居民消费能力不断提高。l 2005年增幅比例接近20%,五年来最高,近两年消费性支出增速有所放缓。(3)恩格尔系数:城镇居民、农村居民生活富裕数据来源:济南市统计局网站 联合国粮农组织标准:40-50%:小康;30-40%:富裕;低于30%:最富裕l 从上图可以看出,2003-2009年济南市该项指标变化不大,基本徘徊在30-40%之间,无论是城镇居民还是农村居民,都处于较富裕状态。3、城市经济环境分析(1)经济结构:济南已处于工业化后期,制造业经济向
8、服务业经济转型时期 2009年,济南市完成生产总值3351亿元,人均GDP约为50149元/人,按现行汇率折合美元为7373元/人。根据钱纳里模型,济南已处于工业化后期,经济上将由制造业经济转向服务业经济。数据来源:济南市统计局网站(2)产业结构:济南产业经济进入到工业经济中后期,具备成为物资流、资金流、技术流和信息流支配和控制权的“头脑型城市”。近几年,济南第三产业占GDP的比重逐年走高,2009年达到51%,产业增加值达到1710.7亿元,增长13%,高于山东半岛城市圈其它城市,也就是说济南处于工业经济的中后期,距国际服务经济60%的标准仍有一定差距。数据来源:统计局网站经济发展阶段与社会
9、产品特征济南第三产业占GDP60%以上,以生产服务产品为主的社会第二产业为主导,以生产工业产品为主的社会第一产业为主导,以生产农产品为主的社会经济发展阶段 农业经济 工业经济 服务经济社会产品特征 (3)城镇化和城市化进程:济南城镇化水平全省第三,人口集聚吸纳能力全省第二 城镇化和城市化的实质是一个城市的经济发展。全省城镇化工作会议下发的山东省城镇化发展报告2009透露,济南城镇化综合发展水平较高,城镇化质量指数达72.83%,连续三年居全省第三位,城镇化发展多项指数位居全省前列。 此外报告还显示,济南虽因即将步入城镇化发展后期阶段,增速放缓,但城市经济发展水平高,基础设施完善,就业机会较多,
10、人口集聚吸纳能力全省前两名。从常住人口与户籍人口的关系来看,济南和青岛同属于全省最大的人口净迁入地,2008年净迁入人口达55.93万人。同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂住人口最多的城市,暂住人口占城镇人口比重高达32.05%,居全省第二位。根据城市化理论,济南从2002年开始,进入城市化高速发展期,随着城镇化和城市化水平的不断提高,2004、2005年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口的增多和城市人口聚集效应的增强,济南呈现了房地产开发量迅速增加、土地供应边缘化、地价增长趋势明显等特征。4、经济环境小结 济南市总体经济向好,综合实力强,利于投资。 城镇居民消费水平不断增长,购买力强。 三产占
11、据半壁江山成为主要产业,吸引力不断增强。 济南整体经济受内部影响大,不同于其他一线二线城市,宏观虽紧,中观较松。(二)章丘市经济环境分析近几年济南各区域GDP情况一览表面积(平方公里)人口(万)2007GDP2008GDP2009GDP整个济南8227 667.852500亿元3017.42亿元3351.36亿元章丘市1855 98.9 321.8亿元374亿元439.5亿元历下区100.89 59 432亿元500.2亿元555亿元历城区1298.57 92 517亿元554亿元538亿元市中区280 60 428.1亿元槐荫区151.48 37.75160.13亿元183.6亿元天桥区24
12、9.05 48.53159.7亿元205.3亿元长清区1178 53 171.5亿元197.6亿元212.5亿元数据来源:济南统计局网站章丘经济环境小结:1)章丘在整个济南市的行政区中面积最大、人口最多,其房地产市场的发间与需求空间也较大;2)章丘市的GDP逐年增长,其居民的生活水平越来越高,房地产投资的吸引力越来越强;3)随着济南东拓步伐的跟进,章丘借势济南规划之利好,未来的发展前景极好,且随着章丘经济开发区交通、配套的越来越完善,其对外的吸引力将不断加强。二、城市规划发展分析(一)十字方针,东拓为先自2003年提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的十字规划发展战略及城市总体布局以来,东拓是
13、最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东!(二)一城三区,东部为上2010年初,济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想,并逐步形成了一城三区的城市规划布局的概念,与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比,东部新区已经有了长足的发展,可以说在济南未来的三极城市发展格局之中,东部已经占据了上峰。(三)章丘市城市定位根据规划,章丘定位为济南市的副中心城市,是济南“东拓”战略的重要承接地,积极发展现代制造业、高新技术产业和旅游业,形成具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市,带动市域东部地区快速发展。即以先进的制造业和高新技术产业为主导,具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。以明水开发区
14、重汽工业园的重型汽车制造为依托,以胡山、双山、唐王山、桃花山、赭山等山脉,百脉泉群和眼明泉群等为特色的山水园林城市。(四)章丘市城市空间发展战略根据章丘市20062020年城市整体规划,中心城区规划范围东起明水、双山办事处行政边界,西至章丘与济南边界,北至赭山以北,南至分水岭,总面积约185平方公里。规划形成“一轴、三心、四片”的空间结构。“一轴”即以双山大街为依托,形成贯穿主城区南北商业、服务等功能的复合型城市发展主轴线; “三心”即形成服务、商业、商务金融三个城市功能中心;“四片”即形成老城片区、新城片区、教育片区、明水产业片区四大城市片区。(五)济南东拓、章丘西进 “济南东拓,章丘西接”
15、这是2003年章丘提出的与济南对接融合的发展战略。近年来,章丘在与济南的对接中实现了较大的提升,不管是在城市基础设施、还是人才方面,力求全方位的对接。尤其是09年,济南至章丘的城际快速公交开通、胶济铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等,真正拉近了章丘与济南的距离,章丘逐渐成为济南城市的一部分。章丘作为省会济南的市域次中心城市,未来将重点打造圣井新城、老城中心商贸区、城北新区、刁镇县域次中心“四大综合体”,其中以绣源河30里风貌带为生态轴、发展轴、景观轴,建设集商贸、文化、旅游、休闲为一体的“圣井新城综合体”,是章丘西进战略关键的一环,未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。(六)现在的经十
16、大道、未来的轨道交通,让章丘与济南无缝对接按照济南市城市总体规划(2006年-2020年)和济南市城市综合交通规划,市域线8号线在历城站附近和从腊山片区到机场的6号线相衔接,沿胶济铁路,向东延伸到章丘;该条轻轨线路建设完成后,将成为济南和章丘间的第三条快速通道,其作用不亚于经十东路和世纪大道。而且,轻轨的建设,还将加快济南市区和章丘中间区域的城市化,将两城区更好对接。(七)城市规划结论 济南规划发展偏东、政府引导利东、居住习惯在东。 济南东拓与章丘西进战略相结合,轨道交通将助推章丘与济南的融合 按照“一轴、三心、四片”的空间战略结构,未来章丘将以双山大街为城市主轴线,重点打造老城片区、新城片区
17、、教育片区、明水产业片区四大城市片区。 随着章丘与市区城际交通的开通以及未来城市轨道交通的规划,章丘西进节奏逐步加快,将打造西进圣井城市综合体。 由于章丘政府的南迁和大学城教育片区的日益成熟,位于经十东路两侧的片区逐渐成为近几年章丘房地产开发的主要区域。三、宏观调控政策分析房地产调控是上半年的热点,做拿地决策评估就不能不分析政策,而政策的实施及其威力的逐步显现,又会影响到目标客群的构成及后续产品定位的选择。(一)调控政策集中出台的背景 房价持续快速上涨,一线城市疯狂上涨; 国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”; 市场上投资、投机行为显露盛行迹象。(二)上半年楼市主要政策1)2010年上半年主要
18、楼市政策继2009年底政府密集出台一系列政策之后,2010年政策调控力度进一步加大,尤其是4月份可以算得上是2010年的政策月。时隔2月后,山东省政府于6月16日又出台了山东省五大房产新政,这也是国家房产新政的延续。时间部门政策要点影响2010.1.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展(简称国十一条)“国十一”条文件为2010年末的房地产市场定下了基调,中央明确规定2010年在房地产方面的主要任务是:遏制房价的过快上涨,阻止行业外资金的流入,遏制投资、投机需求,同时增加房屋供给,以起到平抑房价的作用。2010.1.10国务院房企须一次性公开全部房源 明码标价打击开发商囤房、捂盘现象2
19、010.1.12央行1月18日起上调存款准备金率0.5个百分点控制银行放贷冲动,降低金融风险,抬高信贷门槛,打击投资行为,有利于房地产市场健康发展。2010.1.21国土部保障性及普通住房不得低于住宅用地70%加大对保障性住房和普通住房的监管2010.1.29山东土地闲置1年要收20%闲置费打击囤地现象2010.1.31国土部小产权房须全部停建停售打击小产权房入市2010.2.12央行2月25日起,再次上调存款准备金率0.5个百分点控制银行放贷冲动,降低金融风险,抬高信贷门槛,打击投资行为,有利于房地产市场健康发展。2010.2.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房2010.3.10
20、国土部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(简称19条新政)加强土地市场监管2010.3.18国资委要求78家非地产主业央企15天推出地产业务2010.3.25济南二手房严征20%个税打击投机炒房2010.4.2财政部对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。打击炒房现房2010.4.11银监会银行不得对投机投资购房贷款打击炒房,抑制投机投资购房2010.4.13住建部加快保障房建设 遏制房价过快上涨平稳房价2010.4.15国务院贷款买二套房首付不得低于50%加大二套房监管2010
21、.4.17国务院房价过高地区可暂停发放第三套房贷抑制投资投机购房2010.4.17国务院加强对房地产开发企业购地融资监管加强土地开发融资监管2010.4.17国务院中央以适当方式支持加快发展公租房发展廉租公租房2010.4.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制打击炒房2010.4.21银监会二套房以家庭为单位进行认定抑制投资购房2010.6.16山东省政府限价商品住房套型控制在90平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。限价房供应城市中等偏下收入无房家庭。启动限价商品房建设,一定程度上有利于缓解城市中等偏下收入无房家庭购房压力 资料来源:
22、思源市场数据库l 2010年国十一条、19条新政的相继出台,表明了政府部门对于打击房地产投资和遏制房价的决心,严格要求保障性住房供应,加大土地供应监管力度,力促房地产市场向平稳健康方向发展,这也是2010年政策调控的主调。(三)2010年上半年重要的政策解读 4.15政策 6.18山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见在近期出台的一系列政策中,对房地产调控构成实质性影响的政策主要是4.15新政,主要表现在:贷款购买第二套住房的家庭,首付由原来的40提高至50,对于贷款购买地三套及以上住房的家庭,首付由原来的40提高至50以上。此次政策与以往政策相比力度更大,政策影响对于济南的楼
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