教你打物业官司专题.doc

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1、当你因不交物业管理费而收到法院传票时1、 物业费案件在法院是诉一件判一件的，也就是说物业公司是100%赢的。原因并不是因为物业公司完全占理，而是因为法院在审理中根本不审查不理睬业主作为被告方的理由。这是物业管理费诉讼的实际操作情况。2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同。所以，只要是物业公司应该做到而没有做到的，都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由。但实际情况请参照第1条。这是物业管理费法律层面的问题。3、鉴于法院在物业案件上的实际操作情况，法院实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司。这种都是一批几十甚至几百个案子上的，法院都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡

2、的，你不要指望法官会为你一个案子来花心思。这样的法官恐怕若干年后才会有。4、法院已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件。已经有法院向高院提出过建议要求对物业案件的办案思路进行调整。建议1、开庭谈判调解，打折付钱。（底线）2、拖。收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出，不管有没有道理，法院必须接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后，再继续本诉。如果一审法院既不接受反诉，又不让你上诉，灵了，案子判好后，上诉，发回重审。）审理过程中，说有新证据提供，要求延长举证期限。尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来。判好再

3、上诉呗。反正能用的程序用足。反正离中院近，花不了几个车钱的。但律师的诉讼成本上去了。物业案件的最大优势在于量大，可以摊薄律师成本。所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的，每个案子各自操作，这样诉讼成本就上去了。有好的物业公司，也有坏的物业公司。物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护。拒交物业费是没有办法的办法。本人三年没交物业费。一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉，原因是物业收了停车费都吞了。小区停车费应当业主的收入，扣除管理成本后应当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例了。对物业不满的，可以注意一下维修基金数字，只有出没有进的，说明停车费给黑了。这个可

4、以成为你谈判的筹码。交也要折腾死它！对于交物业费我是这样想的，大家看看有没有道理从现在开始，我们就是不交物业费，就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下，赢了官司正好，当然，输了也是意料中的事情，物业费最终是要交的，但要看是怎样的交法，记住！这是个关键，要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司请律师也是要付出成本的，律师天天往法院跑也是要付出成本的，尽管那是他的本职工作。那我们从现在开始，每个人都等着法院判决后再交物业费，算一算新华联有多少住户，要是每家都跟物业公司过一遍法院，那不得把它折腾死，把法院烦死！老子不是没钱，不是交不起物业费，但这个物业费交的不舒

5、服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服，有本事你就告呗，下次我还是不交，还是等法院判完我再交 经济纠纷在法院的流程是：1，起诉，立案。谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）。如果物业真的要告，那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）。2，传达、调节、开庭。最少要3各月以上。导致的结果是两个：1，物业赢了。2，物业输了如果物业输了，那他就自己承担诉讼费。还没有要到钱。如果物业赢了，记住这个时候才是关键。官司是输了，要钱就难了。不给钱物业还是没有办法。物业只好再去法院立案申请执行，这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔钱（20%），法院

6、才能来执行。执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的。（除非物业或法院有你存折）。那执行什么呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务。物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。反正用三年就要换了，还不如折价算了。物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金，或是盖办公楼的钱。黄世仁在现在的社会就这样。是制度这样规定的，不是想这样。我们也是被逼的。至于那个律师函，哎。收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。”3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等法院的传票了，哎。”我现在还是没有收到传票。应对物业起

7、诉的下中上三策象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体业委会缺失所造成的。但即便如此，物业起诉业主的主要目的，也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应，造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。真要是一家家通过打官司来催缴物业费，恐怕过不了一年，物业也就挺尸了。缓交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了。小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，弯腰做拾砖样，狗飞

8、逃。应对物业这种恶人小人，就必须要勇敢面对，而不能退缩。当然，应对也要得法，才可止恶。老夫综合这些年的法律、生活常识，总结下、中、上三策，以飨诸位同学。下策： 有个同学说的好，一个字，拖。 拖完了开庭拖判决，拖完了一审有二审，也甭费心琢磨什么证据、答辩，花些冤枉钱请什么 律师，更不用为此着急上火、发愁烦心，反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸 的东西耍猴开开心，就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事，有钱还难得 买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧，崩说门，连窗户都没有！就连这几千块钱，还不一 定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了，看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱，没

9、有，要物，刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的发票都在，看能顶多少银子？物业 不想要？就这都是执行法官好不容易执行回来的，给脸不要，自己看着办。 中策： 也是一个字，哄。 物业不是不嫌丢人吗？那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子。也别光咱爱建园一个小区，什么 罗山花苑、金桥新城的业主们都联合联合，反正网上交流这么发达。除了接到起诉的同学， 别的同学们也可以联名写个东西，把物业的“光荣行为”都给他%D 关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如 果应诉通知到了您手里，确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉。当然在此之前，您 也可以想办法不让自己见到收到法院传票。一定要

10、在法庭上把我们的想法理由充分的说 ，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生变化 ，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如 果不积累这个量，那质变的过程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个 钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了 吗。我们都不是刁民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道法官不 知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成 的，谁的毛病更大，换句话说，更应该先整治谁。大家都尽力去抗争，胜利肯定会来 到。 败诉了，法院判决生

11、效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着。说说法院的工 作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的办法了。说句公平话，撇除个别法官的灰 色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资改革以后，一般也就两三千块钱 ，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工作量 非常大，经常加班，他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只 要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以 后了。 物业再 NB，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的 业主时，他的时间和精力也显得很少。他得费心费力的疏通法院一级又一

12、级的环节，诉 讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同。即使环节全都疏通 了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面说了， 法官很忙。而且，物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不 用再做思想工作了。举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用 再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，您去一趟清友园就得加一次油，下次去 ，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那。这油可比 93 号汽油贵多了。您想想，假如 您是一个法官，出去一趟，北京又这么堵车，您是愿意执行一个标的 5000 万的案子，还 是标的 5000 块的物业

13、费案子， 5000 万的案子得加多少油， 5000 块的案子又能加多少油。 5000 万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，5000 块的案子去欺负老百姓，又能 有多少面子，能算多少工作业绩。 很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强 制执行来了，怎么办？不要怕。国有单位、国有机关最怕激起民愤，闹成 XX 性事件，这 会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从中央到地方不都在建设和谐社会嘛。所以只 要我们不用强，执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗。我见过的法定代表人一次开 保时捷去法院，一次开 AUDI A8L 去法院，车牌都是京 A85 开头的，在执行员宣

14、读拘留决 定书后，法警一点都不客气，一把就从椅子上薅起来，另一个法警一下就把另一只手拷 上，那也是在社会上很有身份的董事长啊。所以，不用强，尊敬法院，尊敬执行员和法 警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用尽法律允许的一 切办法拖着。实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个 30%，表示一下诚意，给 法官点面子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说 了，物业也没办法啊。 虽然 ZZ 们总败诉，虽然法官对待 ZZ 们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们 家开的，他想让法官干什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了 ，法官不

15、会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来。实际上，法官也很烦物业，起诉了那 么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会上的老百 姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的。 执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受 到物业的礼遇，出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没 动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行法官需要好好协调与法警的关系 ，当然羊毛出在物业这只羊身上。 再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去 5W 多，还无功而返。 到现在，第二次执行还没启动

16、起来。知道法官出来执行一次多难了吧。 所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给 钱也没事，实在拖不过去就给点，反正已经达到了拖的目的。但明年，对不起，我还是 不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交。你愿意告就告去，愿 意执行就执行去，你要折腾的起，我们 ZZ 就陪的起。拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱 们的管家，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的 钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管 理与被管理的关系。其实说到底，拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们 给我们服务，我们

17、一分钱也不给。我们要的只不过是与服务水平相匹配的支出，要的只 不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利，一个字，公 平。但我们手里掌握的最直接最有效的手段就是物业一直想要的钱，那还不利用的充分 点。 至于这次朝阳院执行庭的统一行动，明显有两个色彩。一是到十月底了，马上就年底 了，他们面临结案压力，需要结一批案子，所以突击搞一下。另外一点，有某领导搞政 绩工程的痕迹。所以说，这是一次临时性的行动，不是长期性经常性的。赶上这拨的， 您就配合一下法院的工作，毕竟判决生效了。但下次还是不交，物业有本事就一次又一 次请法院来，反正我们陪的起，大不了就是给点钱。没赶上的，就更不用交了

18、。 所以，大家不要担心更不用怕，只要讲点斗争策略即可。这还是说当面对的同志时的 态度。对待物业的态度，就是不客气，坚决斗争到底。担心了，害怕了，就中了物业的 套了。 最后再补充一句，如果您真被拘留了，7 天也好 15 天也罢，而且确实在里面呆了那些天 ，那您还真就别交物业费了，反正拘也拘了，这已经是强制执行的最后一招了，到时间 法院就要放人。估计以后物业再也不敢到你们家收钱了。关于物业费的7大误区误区1没入住就不交物业费 小赵购买的新楼马上就要交房了,可每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差,这一走就是几个月。不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国。交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵想暂

19、时不交,毕竟自己和太太这段时间都不会入住,没有享受他们(物业)的服务。政策解读:国家发改委、建设部颁布的物业服务收费管理办法中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。律师说法:从物业费含盖的内容来看,小赵理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产

20、折旧等,都是物业管理的组成部分。所以小赵在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。误区2未签物业合同不交物业费艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内。2003年7月,小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业公司签订物业管理委托合同。合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。政策解读:根据物业管理条例的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务

21、合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。律师说法:不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同、甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则诉诸法律法院也将判居民败诉。误区3对物业服务不满意不交物业费某花园的一位胡姓业主反映:物业管理公司的管理混乱,卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满,还有100多个业主联合签名要求更换物业,可是,物业公司反

22、而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金。政策解读:如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。律师说法:建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决。误

23、区4对社区大环境不满意不交物业费物业公司的工作人员说,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱,就应对业主的一切损失负责。比如,业主王先生住在顺义樱花园三区,距离首都机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过。轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息。王先生认为物业公司服务不到位,他有权不交钱。还有业主反映自己所住小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。政策解读:物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与

24、买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。律师说法:业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值。但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调。这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围。机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。物业总不能去建议拆掉机场。对于该小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。这些都是不对的。误区5法不责众跟风不交费北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业一般不会采取强制性措施

25、。但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用,许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事,就开始模仿。你不交不是没事吗,我也不交,这种影响就像传染病,有很多业主跟风。但久而久之,越来越多的人加入不交费的行列,物业费就更加难收。政策解读:物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。律师说法:不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费

26、,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。交了费不等于认可了物业的服务,业主可以理直气壮地要求改善服务。不交费,按法律规定都没有资格当业主委员会委员,如果因此造成小区成立不了业主委员会,那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到,还会被物业告上法庭。误区6对物业公司捆绑式服务不满不交物业费为了收取物业费,某些物业公司以停水停电、拒绝向业主提供相关配套服务等方式,催迫业主缴纳物业费,这种“捆绑服务”方式现在被普遍复制。业主张女士

27、因为邻家移门纠纷,拒绝缴纳物业费,今年她孩子上小区幼儿园,被告知必须出具物业公司的完费证明,才能享受业主优惠待遇,他们称之为“捆绑式服务”。而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的,物业无权干涉。业主李先生因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房,对于物业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”,李先生认为健身房是全体业主所有的,有权利使用。但目前他没有办法,法律诉讼的成本太高。可以说,物业公司“捆绑式收费”正在成为集中反映的问题,同时还有物业公司普遍效仿。政策解读:根据有关规定,会所等设施从原则上讲不能收费,但因维修、养护需要费用,业委会可以委托物业公司进行收费管理,费用归全体业主支配。如协商不成,

28、业主可以通过法律起诉,要求开发商履行承诺。物业公司也可以起诉业主,要求业主缴纳物业费。律师说法:一般而言,小区内的健身房、俱乐部、游泳馆属于配套设施,摊入了小区的建设成本,产权归小区全体业主所有,按照“我的东西,我使用”的原则,业主有权利使用这些设施。业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法、是不成熟的行为。若对物业管理服务质量存在异议,可以通过正常的渠道,正常的手段,合法合理地解决。误区7对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费杨小姐居住在宣武区某小区。近日她在一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告,而在看到这则广告之前,她觉得物业公司根本就没有权利这么做,既然你们经营能挣到钱,我

29、们大家不交物业费好了。与上面相似的一个事例,一小区业主因大堂被擅自出售、物业管理用房被私自出租,与开发商、物业公司产生纠纷,拒绝缴纳物业费。政策解读:物业收费办法规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等。律师说法:物业公司的做法是错误的,必须纠正。但业主不能据此不缴纳物业费业们主为何拒交物业费（案例） 业主一致表示，之所以那么高比例的业主拒交物业费，主要是物业公司提供的服务达不到应有标准。一、配套设施不到位 物业费收取标准应包含配套设施和服务管理两方面内容。业主认为，各项配套设施已构成销售附加条件，理应在竣工之

30、日起交付业主使用，没能交付使用应当对业主做出相应赔偿，这些赔偿应体现在物业费中。二、服务标准不明确服务究竟包括哪些内容，达到哪些标准，物业却从来没有向业主明确过，业主至今也不知道自己每月花那么多钱究竟可以享受哪些服务。物业面对严重的后果，没有对业主表示任何同情，只是忙不迭地为自己洗刷，声称这事没有他们任何责任。那么作为业主花钱雇来的管家，物业公司到底负有什么责任？业主该不该了解自己享有的权益？尽管业主一再要求物业部门明确服务内容和标准，但这一业主认为合理合法的要求却始终遭到拒绝。一些未交物业费的业主表示，他们并不是不交物业费，而是要求物业说个明白，你究竟都做了什么，做到哪项交哪项的钱，达到什么

31、等级交什么等级的钱。三、服务质量每况愈下业主家出现问题或困难，则经常拖延推诿；管理水平差，工作效率低；保洁越来越差，只做大路及门面卫生，小路基本不扫，草地满是狗屎，去年还用水冲地面，如今遍地灰尘无人打扫；园林管理不善，夏季蚊虫成团，小院根本不能呆人，秋天毛虫爬满墙，这种情况，越来越多的业主以拒交物业费的方式表示不满，致使物业管理出现恶性循环，服务质量每况愈下。四、物业费使用不透明 按照物价和物业管理部门的有关规定，物业公司应每半年公布一次物业费使用情况，但入住至今，物业公司从没有就此向业主做过说明，业主无从了解，更谈不上监督。由于待遇过低，物业公司人员流动很大，保洁人员经常不能满员，很多素质较

32、好受业主欢迎的客服代表纷纷离去。另外按照有关规定，小区公共设施带来的经济效益，如屏幕广告、广告条幅、商家“入场费”、车位费等都归全体业主所得，并应摊入物业费，但这笔收入业主根本不知如何处置。物业费使用不透明，缺少监督，业主对物业产生不信任，这是造成部分业主不交物业费的又一重要原因。业主说，其实这个问题一点不难解决，只要物业按规定定期公布物业费使用情况，让业主心明眼亮，业主决不会在物业费上为难物业。物业费是维持安宁和谐和正常秩序的物质保证，如果业主都不交物业费，最终受害的还是业主自己，相信业主都明白这个道理。但如果物业公司拿着业主的钱不好好为业主服务，甚至损害业主利益，那么业主挺身而出向物业部门

33、讨公道，这也是他们的权利。 拒交物业费问题汇总1.业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的最大理由。其实，房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。2.发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主，在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行维修时，会交维修费用，可有的业主不但不同意有偿维修，还会因此拒交物业费。3.邻居出租房屋，感觉不安全。今年年初，某小区8栋，有一位业主因这个理由不交物业费。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。4.一楼住户建花园，楼上不同意。此种

34、情况，如果物业公司已向业主下达整改通知，并将情况报给业委会和相关执法部门，就没有责任了。5.小区里有人养大型犬，还有养家禽的。有小区个别业主养大型犬和家禽，影响其他业主。此情况，物业公司只能报给有关部门。6.小区地面车位不合业主心意。在长春市很多小区内，停车位都是很有限的，占不到车位，应该是业主的运气问题，不应该归到物业公司身上。7.配套设施不完善。去年冬天，某小区物业公司因部分业主不交费问题，与业委会进行了多次磋商。其中，有一些业主是因小区无健身路径而拒交物业费。其实，这也属于开发商建设时的遗留问题，与物业无关，但物业公司还是尽量去协调，希望能够解决。8.暖气不热。此事真的与物业无关。9.滚

35、动开发的施工工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破坏。与物业无关，业主应找政府部门解决。10.邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。11.前楼接层挡光。业主可通过物权法维权，找规划部门和行政执法部门解决。12.商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过物权法维权，并找政府相关部门解决。13.未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权是业主，你不到小区住、不乘坐电梯，也应尽业主义务。14.私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修。与物业无关。15.因公共部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间太长不满意。与物业无关。16.有业主因为

36、叫出租车不及时不交费。叫出租车服务，并不是物业服务范围。17.还有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业主应通过公安部门解决此事。18.无理拒交。有业主因房屋质量连电梯费也拒交;有的因家中失火，物业未及时发现而拒交但更多的时候，这些五花八门的理由与物业无关。但也不是所有的都不归物业管，下面的几种情况就应该物业管19.楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。20.小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。21.小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。22.小

37、区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。最后还有一些是需要看情况，来决定如何处理23.家中被盗。此问题有一个责任区分，如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域;如果行窃者是从正门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关;行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。24.车辆被划伤。这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任;车停在自律停车场被划伤，物业不负责任;如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。25.各种设施设备老化后，物

38、业无钱更换。正常情况下，小型维修应由物业直接进行;如果大修就要动用大型维修基金，需要业委会进行申请。但目前来说，一些物业公司收取上来的物业费可能只够维持人员开支和日常费用，到维修设备设施时也真就没钱了。五大原因业主拒交物业费 法官为小区管理支招对小区内小广告、宠物粪便、垃圾乱丢弃问题管理不够，导致业主认为物业怠于履行义务，因此拒绝交物业费 5.对合同收费项目，如门禁、信报箱等设施的坏损维修不及时导致业主抗辩物业公司不尽服务职责. 千龙-法晚联合报道（通讯员 祝茜 记者 王巍）今天(1日)上午，负责审理物业官司的东城法院民二庭法官与该区18家物业公司座谈，从物业管理方面入手，力图从根本上解决物业

39、与业主的矛盾。 据东城法院不完全统计，2007年至2008年，该院受理的物业管理公司提起诉讼的案件为608件和886件，分别占当年法庭受理案件总数的18%和23.6%。今年物业案件总收758件，占案件总数19.45%。 据法官介绍，根据统计物业与业主纠纷的案件类型，业主拒绝交物业费有五大原因，其中，因一些细节问题引发的“恩怨”最为突出。 法官表示，每一个小区都会存在一些容易被忽视的隐患和细节问题，如楼道内楼梯转弯处可能是锐角，容易划伤小孩的腿、脚；护栏上虽然刷了油漆，但没有做防锈处理；交楼时发现屋内地面出现严重起砂现象；空调孔位不合理等。 对上述现象的维护、修理和安装肯定会增加物业公司的开支，

40、很多情况还是开发商造成的，而且有些开发商对其应负的维保责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。 物业公司如果在这种情况下也推诿处理上述情况，势必会使业主形成抵触、反感、不信任等情绪，进而会影响物业公司的后期工作，包括费用收取困难等。 在上午进行的座谈会上，东城法院民二庭法官总结出导致业主拒交物业费的五大原因，并提出了物业管理的整改意见。 五大原因导致业主拒交物业费1.物业不履行合同约定的公示账目义务 物业管理服务合同中一般都约定了物业公司定期公示收支账目或向业委会汇报收支情况。但很多物业公司总是以没有业委会、业主众多无法公示为由，没有履行这项合同义务 2.物业未明示收费及不收费

41、服务项目 致使业主对物业公司进门服务后进行收费有意见，由此对物业公司服务质量问题意见多多 3.物业对小区内环境卫生维护管理不够 对小区内小广告、宠物粪便、垃圾乱丢弃问题管理不够，导致业主认为物业怠于履行义务，因此拒绝交物业费 4.物业对开发商遗留问题长期推诿 导致业主认为物业公司与开发商一致，未尽到服务义务 5.对合同收费项目，如门禁、信报箱等设施的坏损维修不及时导致业主抗辩物业公司不尽服务职责 法院提出物业管理整改意见1.吸收部队转业退伍军人做保安员，使物业企业严谨、规范并充满活力 2.聘用有酒店管理经验的人员做服务，利用他们已经养成的良好职业习惯和素质规范物业服务 3.组建有管理经验和解决

42、问题能力的领导团队 4.物业除在收房屋时认真履行与开发商的交接手续，确定责任外，还应以积极态度应对和解决问题，形成较好口碑，增加业主的信任度本文来源中国物业管理在线本人认为除了做好以上4点外，还要做好以下几点： 1、做好物业管理工作的的宣传工作，充分利用小区宣传栏。 2、做好与业主及业主委员会的沟通，建立长期有效的沟通机制。 3、做好物业管理工作中的细节， 提高工作完成的及时性。 4、做好定期物业管理工作的业主满意率调查，让物业管理工作有的放矢。 5、做好物业管理知识的培训和学习，加强物业管理服务工作的创新。华成嘉园位于南昌市江大南路55号，由于对物业服务不满，业主与物业公司之间屡屡发生矛盾，

43、并拒绝支付物业费。面对拒绝交费的业主，先后有两家物业公司在物业委托合同期满前就单方面撤离小区。与此对应的，是该小区屡被中断的物业服务窘境。对此，律师认为业主委员会有权解聘物业公司，物业公司单方面撤离小区属违约行为。为了追讨物业费，提前撤离的物业公司将3名拒交物业费的业主委员会委员告上法庭。记者了解到，目前此案已被南昌市青山湖区法院受理。业主不满物业拒交物业费2009年9月，华成嘉园迎来了他的第一批业主，当时向小区提供物业服务的是南昌市华嘉物业管理有限公司。“对于华嘉物业的服务，我们很不满意。”多名业主抱怨称，物业公司存在乱收费问题。以物业费为例，根据规定，一年内未入住的业主，按物业管理公共服务

44、标准的50%交纳，但华嘉物业却要求全体业主支付全年的物业服务费用。“尽管如此，我们还是多付了物业费。但华嘉物业的服务态度差，小区内经常是杂草丛生、垃圾成堆，失窃案屡有发生。”今年6月，业主裴女士家中被盗，万余元现金、4部手机等财物不翼而飞。据悉，这是该小区多起失窃案中损失最为严重的一起。为了表达对华嘉物业服务质量的不满，小区业主们拒交物业费，并于6月20日自发组织了业主大会。经过商议，业主们决定成立业主委员会，并选举了8名委员及6名楼栋长。他们的目标是更换物业服务公司。新世达物业“新瓶装旧酒”7月初，裴女士家中到访了一位特殊的客人。此人自称是南昌新世达物业管理有限公司总经理胡清华，他询问业主拒

45、交物业费的情况，并表示华嘉物业已撤离，新世达物业接管华成嘉园物业服务。听说换了新的物业公司，业主们很开心，但业主们很快发现，原先华嘉物业的保安、保洁、电工，甚至和业主发生口角的管理人员，仍在小区内出没，只是变成了新世达物业的工作人员。“开发商的员工在小区内吵闹、随地小便，物业不管；有的业主与保安发生争执，还遭到殴打。”据小区业主反映，新世达物业进驻后，之前的问题并没有得到改善，物业服务水平仍然糟糕。对此，绝大部分业主继续拒交物业费。9月1日，华成嘉园业主委员会成立，业主代表们开始着手选聘新的物业公司进驻小区。这直接引发了业主委员会和新世达物业之间的矛盾。裴女士称，10月16日晚，新世达物业的工

46、作人员与多名身份不明者敲响了5位业委会委员的家门，要求委员们支付物业费，并以停小区的公用电和业委会委员家的自来水相威胁。3名业委会委员欠费遭起诉10月18日，新世达物业在小区内贴出公告，称因业主长期拒交物业费，该公司决定自10月19日起停止对华成嘉园小区提供物业服务，并将起诉拒交物业费的业主。两天后，新世达物业贴出第二份通告，称已起诉3位业委会委员，并催促其他业主交费。10月30日，第三份通告出现在小区内，新世达物业称，他们将于11月1日正式撤离小区，要求之前交年费的业主前去办理退费。10月下旬，南昌市青山湖区法院收到了新世达物业递交的起诉书。起诉书中称，从7月1日进入华成嘉园起，业主无任何理

47、由拒交物业费已326天，请求法院判令业主支付拖欠的物业费和相应的滞纳金。“7月1日才进驻小区，11月1日就撤了，我们怎么可能拖欠326天的物业费呢？我家每个月的物业费是152元，新世达物业说我拖欠了1524元的物业费，这让人感到莫名其妙。”一位业主质疑。目前，南昌市青山湖区法院已受理了新世达物业的起诉。“在房管部门、塘山镇政府和当地社区的调解下，我们和业主委员会签订了一份调解书，业主共拖欠物业费6万多元，将如数付清。届时我公司将不追究业主法律责任。”胡清华说道。而对于为什么7月份才接手的新世达物业，却被业主欠费326天的问题，胡清华没有回答。律师双方可通过法律途径来解决针对此事，江西赣维律师事务所律师陶小泉表示，无论是前期的华嘉物业，还是之后的新世达物业，在合同期满前，都不能擅自宣布中止物业服务。物业公司单方解除合同、从小区撤离的行为属于明显的违约行为，由此造成的损失应当由物业公司承担。对于双方的物业费纠纷，陶律师认为，物业公司提供了物业服务，业主就应当支付物业费用。如果物业公司服务不到位，业主可以与物业公