业主以各种理由拒交物业费败诉典型案例.doc

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1、业主拒交物业费败诉典型案例按照物业管理委托合同和物业管理条例以及相关法律规定为业主提供服务是物业公司的根本职责，按时足额交纳物业管理服务费是业主应履行的合同义务，不交物业管理服务费必将承担相应的法律责任。同时，业主不交物业管理服务费将导致物业公司无法正常完成物业管理和服务，最终损害的是业主自身的利益。 小区是我们共同家园，创建美好家园需要广大业主和物业公司的共同努力。1、业主家里被盗而拒交物业费遭败诉 -央视国际 2007年01月30日 10:46 来源： 中国法院网讯因家里被盗，业主以物业公司没有开通报警装置为由，拒交物业管理费，物业公司催讨欠债未果，将业主告上法庭要求交纳物业管理费。1月2

2、9日，上海市闵行区人民法院支持了物业公司的部分诉讼请求。 张先生于2001年9月入住闵行区七莘路某小区，某物业公司系该小区的物业管理单位。张先生每月缴纳物业管理费183.6元至2003年9月，后以家中被盗、物业公司没有开通报警装置为由拒付物业管理费。物业公司催讨欠费未果，而起诉要求张先生缴纳2003年10月至2006年9月的物业管理费6609.60元。 物业公司向法院提供了住宅设备验收单、补充协议，以证明张先生进户时家庭防盗系统完好、齐全。经质证，张先生对证据真实性无异议，但认为仅能证明有防盗系统，而不能证明系统完好。 张先生辩称，其对入住情况和收费标准无异议。物业公司作为该小区的物业管理单位

3、，在保安措施方面不到位，一直未修复张先生家中的安保系统，结果导致张先生家中于2004年3月16日失窃财物1.5万元。物业公司存在违约行为，且有催讨债务的时效问题，故不同意支付上述费用。 法院认为，物业公司为该小区实施了物业管理服务，张先生等业主也实际接受了物业公司的保安、保洁等物业管理服务，根据等价有偿的原则，张先生应当支付物业管理费用；张先生对其主张的物业公司保安措施不到位致其财产受到侵害的事实没有提供证据证明，故法院不予采信；张先生以债务的时效问题提出抗辩，因物业公司无证据证明其催讨行为导致诉讼时效中断，故物业公司之诉在诉讼时效期间内的部分法院予以支持。据此，法院判决张先生应支付物业公司自

4、2004年10月起至2006年9月止的物业管理费计4222.8元。 (殷超)2、济南：一小区14位业主拒交物业费被判连利息补齐 - 阅读次数：410发布时间：2007-6-5 20:26:41 小区的业主是否有权拒交物业管理费？近日，某小区14位业主因欠费被物业管理公司告上法院，法院认为，业委会与物业公司所签合同有效，14名欠费业主须支付所欠物业费。 高某、李某等14人是某小区居民，他们分别拥有建筑面积107.19平方米、95平方米不等的14套住房。2005年8月，历城区某小区物业管理有限公司与该小区的业主委员会签订了物业委托管理合同，之后按照合同为该小区居民提供了物业管理服务。高某、李某等1

5、4人一直欠缴9个月的物业费，物业公司遂将这14人起诉至历城法院，要求支付所欠费用。14位欠费房主认为，自己并未直接与物业管理公司签订物业服务合同，合同当属无效，物业委托管理合同所签订的物业费的标准、缴费等内容不能对自己形成约束。 法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，可以代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。该业主委员会与物业公司签订的合同符合法律规定，合法有效。欠费房主作为小区的业主，应按时缴物业费。据此，法院判决欠费房主支付所欠的物业管理费，并承担迟延履行期间的债务利息及案件受理费。 2、楼上漏水迁怒于物业公司 业主拒交物业费败诉 -作

6、者：杨克元 发布时间：2007-09-17 13:33:15http:/www.chinacourt.org/html/article/200709/17/265069.shtml 中国法院网讯 楼上邻居漏水损害了自己的权利，张女士认为物业公司难咎其责，故不再交纳物业管理费。日前，上海市闵行区人民法院作出张女士向上海盛源物业有限公司支付所欠物业管理费1979.67元的判决，而物业公司要求张支付违约金的诉请未获支持。 张女士系该市盛源花园业主，约定物业管理费为0.77元/月/平方米，但张在女士缴纳了2004年12月前的物业管理费后，以其相邻业主住房漏水损害了自己的权利，物业公司未及时维修为由未再

7、缴纳物业管理费。物业公司认为，公司为该住宅小区提供物业管理服务，张女士应当支付物业管理费，但张女士自2005年1月起至2007年6月期间拖欠物业管理费，虽经多次催讨，仍未支付。故诉至法院，要求张女士支付所欠物业管理费1979.67元，偿付逾期付款滞纳金180.85元。 张女士辩称，自2004年11月起，被告的小卧室房顶开始漏水，一直持续至2006年的3-4月，房间终日弥漫霉气，可物业公司一直拖延不予修理。直至2006年4月，自己向有关部门投诉后物业才进行修理。另外，自家车辆停放在小区内时被其他车辆撞坏，要求小区物业经理开具事故证明，也遭野蛮拒绝；小区外墙上的红外线摄像头长期损坏，致使小区安全无

8、保障；外墙上有黑广告，墙体裂缝，地基严重下陷，小区杂草丛生，公共场所垃圾无人清除，但物业公司均不履行职责。现愿意支付2005年至2006年4月期间80%的物业管理费，同意支付2006年5月后全额物业管理费。 法院认为，物业公司在履行了物业管理服务后，业主应当履行支付物业管理费的义务。张女士未支付2005年1月至2007年6月期间的物业管理费，现物业公司向张女士主张该项费用，于法有据。漏水是相邻方所致，维修亦需要相邻方的配合，如张女士因相邻方的漏水造成自己财产损害，可通过合法途径主张权利，但不能因此要求少付物业管理费，其愿意以80%支付物业管理费的意见，不予采纳，由于物业公司提供的前期物业管理协

9、议中未约定物业管理费支付期限，故物业公司主张滞纳金，难以支持。 4、爱车失窃与物业公司无关 业主拒交物业费无理败诉 -时间: 05-15 16:34 作者:赵成杰 耿荣强 新闻来源:正义网 正义网北京5月15日讯 通讯员赵成杰 耿荣强报道 家住怀柔区的居民李某，去年家中连续丢失三辆自行车。近日因拒交去年的物业管理费被某物业管理有限责任公司（下称物业公司）告上了法庭，法院最终判决李某全额交纳2002年度物业管理费404元。 2003年初，物业公司催收2002年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正作到保证自己的财产安全，便找到为其提供物业服务的物业公司，但

10、公司的答复却是小区的保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2002年度的物业管理费。物业公司无奈，于2003年3月诉至北京市怀柔区人民法院，要求被告李某给付2002年度物业管理费404元。 法院经审理后认为，原告物业公司收取的物业管理费中虽然包含保安费每户每月4元，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责，因为住户与物业公司之间并未形成财产保管合同关系；物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃份子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪

11、，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿，且每户一年48元的保安费与丢失财物的赔偿责任之间不是一个对等的关系。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任是不应由物业公司承担的。最后，法院遂依法作出上述判决。 责任编辑:王红 wanghong 5、只因窗前路灯太暗一业主拒交物业费 - 2007-11-23 09:05 长江网讯 武汉晚报（记者王兵通讯员张珍珠王超实习生文君万能）一业主一年多不交物业费，直到被物业公司告上法庭才说明了拒交的理由：窗前那个路灯太暗。 今年9月，武汉新康物业公司一纸诉状将鲁先生告上法庭，请求判其支付1000余元物业管理费及滞纳金。原来，从去年月份开始，常青花园的

12、业主鲁先生就一直没交物业费，管理人员数次登门，他总是避而不见。常青花园巡回法庭受理该案后，依法向鲁先生送达传票，一连去了三次都没找到人。三天前，巡回法庭韦庭长带着两名同事加“夜班”，晚上9点登门才找到鲁先生。得知法官“家访”，鲁先生恼怒地说，窗前那个路灯太暗。“这事一码归一码，竖电线杆是规划部门的事，跟物业没有关系。”昨日，经过一番探讨，鲁先生爽快地补缴了物业管理费，双方达成了和解协议。 责编：陶文玲 6、拒交物业费俩业主败诉- 法院判决：业主给付所欠物业费用 法院建议物业积极改进服务欠缺 本报讯（记者 安志宏）“这两户业主欠物业费不交，无奈之下我们只好上法院和业主打起官司。”昨日，市双丰物业

13、管理有限公司的张经理在接受记者采访时说，虽然业主欠物业费也就几百元，两审法院判决都是判业主给付物业公司管理费，但是告业主我们心里其实很不好受。 原来，双丰物业管理公司所告的是接受他们服务的华丰小区的两户业主。这两个业主由于对物业公司提供的环境、绿化、设施维修等服务事项不满，拒绝交纳近一年的物业管理费和四年垃圾外运费。物业公司多次上门收取，并下达“物业费催缴单”，但仍旧收取困难。 从两审法院的判决书上记者了解到，物业公司与业主签订的物业合同以及物业与业主委员会签订的合同合法有效，应当受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同的约定履行自己的义务。双丰物业公司对华丰小区实行物业管理，在已

14、提供物业管理服务后，享有按有关规定收费的权利，小区业主有交纳相关费用的义务。业主应给付物业公司物业管理费和垃圾外运费。而业主提出的小区管理工作中存在瑕疵，构不成业主不交费的抗辩理由。但法院建议物业公司应对业主提出的管理服务不到位认真对待，积极改进，为业主创造优美、安全、方便、舒适的居住环境。 市住房保障和房产管理局物业管理处的有关负责人介绍说，物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，从年国家颁布物业管理条例以来，在我市已有多起。我市的物业管理事业起步较晚，只有年历程，业主拖欠物业费，主要是由于对物业管理方面的不了解造成的，甚至有些业主还存在以前单位福利房管的老观念，认为物业应该是免费服务的，这些

15、都需要相关法律法规的完善和物业与业主之间的相互理解。 他还表示，其实个别业主不交物业费，侵害的不仅仅是物业管理企业的权益，更为重要的是，直接侵害到已交费业主的利益。不交费的业主在与已交费的业主享有共同的物业服务，这的确有失公平。 7、歌唱家朱明瑛欠物业费案败诉 被判支付欠款2万余 - 来源：北京青年报 作者：侯毅君2005年11月03日10:13 昨天上午，著名歌唱家朱明瑛拖欠物业费一案在北京朝阳法院作出一审判决。法院判令朱明瑛10日内，给付拖欠的物业费和滞纳金2.4万元。 建国物业的代理律师在庭上陈述，2004年5月，朱明瑛与朝阳区清境明湖花园小区物业管理委员会签订了临时托管协议和补充说明各

16、一份。同日，管委会进行了公告。但自2004年6月至2005年10月，朱明瑛一直没有交纳物业费及其相关费用。 而朱明瑛的代理律师对此反驳说，建国物业进入小区没有经过合法的招聘、选聘及招投标程序，不具备合法资格，而作为案外人的物业管理委员会无权代表业主选聘物业管理企业。 法院认为，清境明湖小区处于无物业管理状态下，朱明瑛与原告签订了临时托管协议及补充说明。虽然该协议及说明不具备正式选聘物业管理企业的特征、不具有物业管理委托合同的全部内容，但是物业管理委员会履行相应职责、代表小区全体业主做出的委托行为应属合法有效。故作出以上判决。 8、以“油烟扰人”拒付物业费 业主败诉 2007-05-18 18:

17、10因楼下美食一条街油烟扰人，业主拒付物业管理费，近日，闵行区法院作出一审判决，所欠物业管理费2070元需全额支付，案件受理费也由业主负担。 根据庭审事实，殷小姐于2000年入住七宝某小区，并依约向物业公司每月支付90元物业管理费。但自2005年1月1日起，殷小姐便拒绝交纳，理由是楼下美食街开了许多饭馆，饭馆的烟囱就在自己家的窗户外面，对环境产生了很大的影响。物业公司称，殷小姐买的是二手房，她入住时，已知美食街的存在，所以不同意其以此为由拒付物业管理费。经多次催讨，殷小姐均置之不理，物业要求法院判令她交纳2005年1月1日起至去年11月30日止的物业管理费2070元。殷小姐辩称，正是因为楼下饭

18、店的环境问题，该楼的许多业主都不交纳物业管理费，或享受一定的折扣，她要求享受与楼中其他业主同等的权利。法院解析：案件双方之间形成了物业管理服务合同关系，根据权利义务一致原则，殷小姐理应支付相应的物业管理费。按物价部门审核的收费标准及业主委员会约定的收费标准，物业公司收取物业管理费，于法有据，可予支持。至于殷小姐认为其楼下开设餐馆对其生活产生影响，可通过向有关行政部门反映等途径予以解决，但不能以此为由拒付物业管理费。9、14户业主挑战业委会权威 拒缴物业费被判败诉- 房地产门户-搜房网 2007年06月15日09:28 来源：济南日报 随着城市的发展，住宅小区的不断增加，物业管理方面的问题逐渐成

19、为生活的热点，因物业管理而导致的业主与物业管理公司之间发生的问题也不断增加。最近，历城区法院审理了一批因欠缴物业管理费而引起的合同纠纷案。历城区某小区物业管理有限公司向历城法院起诉称，高某、李某等14人系某小区住户。2005年8月原告与该小区业主委员会签订了物业委托管理合同，接受业主委员会的委托 ，对该小区提供物业管理服务。原告按照合同约定为居民提供了物业管理服务。但高某、李某等人欠缴9个月的物业费，为此诉至法院，要求被告支付所欠物业费。欠费房主辩称，房主本人未与物业管理公司签订物业服务合同，物业委托管理合同所签订的物业费的标准、缴费等内容不能约束房主。经审理，法院判决房主支付所欠物业管理费，

20、承担迟延履行期间的债务利息及案件受理费。办案法官解释，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，故该案中某小区业主委员会与原告签订的合同对全体业主均具有约束力。被告作为小区的业主，应按照物业委托管理合同的规定，按时交纳物业费。 10、业主不满物业服务拒交费 不理传票被判败诉-2008-1-30 10:16:39 郁花园二里居民 发表于 搜房网 - 北京业主论坛CCTV.com 2008年01月07日 16:00 来源：法制晚报 内容速览 对服务不满以不交费抗争 自认为“占理”不睬法院传票 记者调取200份判决书分析发现结果，这些业主尝到了苦头：诉

21、讼权利被法院视同放弃，诉讼全部以败诉告终，有的业主日后还遭到强制执行。 对服务不满以不交费抗争 自认为“占理”不睬法院传票 记者调取200份判决书分析发现,欠物业费被诉1/4业主拒不出庭被视同放弃诉权 被告均败诉 有的被强制执行 法官：如能出庭证明物业服务有瑕疵 费用可“打折”法制晚报讯：因欠费被物业公司告上法院后，约四分之一的业主以不出庭应诉的方式“消极对抗”。结果，这些业主尝到了苦头：诉讼权利被法院视同放弃，诉讼全部以败诉告终，有的业主日后还遭到强制执行。日前，记者调取了200份物业公司告业主欠费的判决书，发现了上述问题。数据统计欠费业主约1/4拒绝出庭在日常采访过程中，记者从多家区法院获

22、悉，在物业公司起诉业主拒交物业费的案件中，业主拒绝出庭的情况大量存在。随后，记者与10余家律师事务所的律师取得联系，调取到200份判决书。这些诉讼审结于2005年至2007年，涵盖本市各个城区。涉及的小区既有高档公寓，也有一般小区，还有老旧社区楼房。记者发现，其中的55件案件，被告业主没有出庭应诉。这占到案件总数的27.5%。“这种案件审起来不难；一些业主拒绝配合才是最困难的。明明送了传票，但开庭时就是不来，打电话也不接。”朝阳法院的王巍法官感慨地说。缺席判决业主均败诉对业主拒不出庭的案件，法院依照法律规定，进行了缺席审理、缺席判决。记者发现，55件业主未出庭应诉的案件，全部以业主败诉而告终。

23、而且，法官在每份判决书中都表示，支持物业公司的全部诉讼请求。“业主不出庭，法院一般都会判物业公司赢。”北京市天驰律师事务所的刘洋律师说。这一说法，也得到了朝阳法院亚运村法庭庭长高嵩等法官的认同。记者从各法院执行庭了解到，这些业主当中，最终有约四成的人被强制执行，有的还遭到最严重的惩罚司法拘留。业主声音认为做法“占理”根据判决书中所记载的地址，记者联系到15名业主，倾听他们的声音。业主们均表示，自己拒绝出庭是认为物业公司告自己“没有道理”。其中，4人认为开发商不履行售房时的承诺，小区存在绿地面积缩水、随意变更规划、配套设施不到位等问题；11人认为物业公司收费巧立名目，而提供的服务又与收取的费用相

24、去甚远。他们说，这些问题和开发商、物业公司协商都无效，他们唯一的办法就是以拖欠费用的方式进行抗争，因此是“占理”的。“大部分业主，绝不会无缘无故不交费！”某小区的一位业委会委员说。被强执后“喊冤”遭强制执行后，许多业主感到非常冤枉，同时感到身心受到了伤害。某小区业主、在一家外资公司工作的白领林女士曾被司法拘留数天。她说，自己根本就没见着判决书，更不知道法院在催着自己履行判决义务。法官说法法院庭长：“等于放弃申辩机会”“不出庭应诉，就等于放弃了申辩的机会。”朝阳法院亚运村法庭庭长高嵩告诉记者，在这种情况下，如果物业公司能够提供充分的证据，那么法院一般都会判物业公司胜诉。55份被告不出庭的判决书中

25、，其中的“判决理由”部分几乎相同：“本案被告经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。”“现本院根据原告提交的证据认定，原告与被告之间存在物业管理合同关系，被告未按期交纳物业费，侵犯了原告权益。故对原告的诉讼请求，本院予以支持”11、一业主因拒交物业费被法院强制执行并处罚 - 2006-12-22 08:28:03 威海晚报 本报讯（记者 齐海霞）市区某小区一业主因拒交物业费，被物业公司告上法庭，业主败诉后一直未执行法院判决。昨日，该业主被环翠区法院执行局强制执行，并处以罚款。这是我市首个对拒交物业费的个人采取强制执行并予以处罚的案例。 昨日，在

26、环翠区法院执行局，经工作人员调解，这名业主同意支付所欠物业费、诉讼费等1200多元，他因此未被实施刑事拘留。 据了解，2004年8月28日，我市一家物业公司和某小区业主委员会签订了物业服务合同。物业公司依合同履行了自己的服务义务，并从2005年1月起，按照住宅楼建筑面积每平方米0.25元的标准收取物业费，但部分业主一直拒交。在多次催交未果的情况下，物业公司将包括该业主在内的11名业主告上了法庭。环翠区人民法院经审理判决，11名业主应交纳各自所欠物业费。在多次传唤不到庭、拒不履行判决的情况下，环翠区法院执行局对其中的一名业主予以强制执行，除缴纳物业费服务费215.3元和违约金87.2元外，另需交

27、执行费、诉讼费、罚金等共1200余元。 环翠区法院执行局第二执行庭庭长姜云浩说，业主应履行合同规定的缴费义务，否则可能会有更大损失。同时，希望物业部门能进一步完善物业服务合同，避免纠纷。12、不满服务拒交物业费成被告 3业主依法要交费-因不满物业管理部门的收费管理制度，业主拒绝交纳物业管理费，郑州某物业公司将3业主告上法庭。7月1日，这起物业管理纠纷案件在河南省郑州市二七区人民法院审理终结。原告郑州某物业公司称，三名小区业主田先生、付先生、和黄先生分别拖欠物业管理费三年半、三年和一年，费用从500余元到1400余元不等，虽经原告多次催交被告仍不交纳。被告的行为已违反了双方签订的前期物业服务协议

28、的规定，构成违约，故此请求法院判决被告向原告交纳拖欠的物业管理费及违约金。被告田先生认为：一、原告在给业主的通知单上有公摊费用，原告收取公摊费违反了政府的相关文件；二、田先生在小区丢失了电动车，原告不同意赔偿，原告未尽到看管义务；三、田先生曾去原告交费，原告不收，称要把以前的全部补齐，所以，被告同意交纳应交部分的物业费，但丢失车辆，服务不到位问题也应解决。被告付先生的说法和田先生基本一致，并且付先生还补充说：2005年小区开会时原告就承诺不再收取公摊费。被告黄先生则称原告物业公司的账目不清，不公开，不透明，并且小区的健身器材坏了原告也未予以维修。经审理查明，原告与3被告签订的前期物业管理服务协

29、议规定：原告作为房地产开发单位委托的物业管理企业对小区的物业进行管理和服务。服务内容包括房屋共用部位、房屋公用设施、环境卫生、保安、交通秩序与车辆摆设及房屋维修管理等。协议还规定业主应于每月10日前按（住宅）建筑面积每月每平方0.32元交纳物业管理服务费。关于违约责任的规定是：甲方（原告）违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，逾期之日起每天按1元交纳违约金。二七法院审理认为，该协议不违反法律强制性规定，为有效协议。双方均应按协议规定的内容履行各自的义务。被告接受了原告的服务应当按期交纳物业服务费用。故原告要求被告支付所欠物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。但物业服务收费应当遵循依法、合理、公开及服务于水平相适应的原则，而本案原告出事给被告的缴费通知单中列明有“公共费用公摊”项目。收取该项目是无依据的，且被告又因服务质量与原告发生纠纷，对被告逾期缴费，原告亦有一定的责任，故此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求法院不予支持。综上，二七法院根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国民事诉讼法及国务院物业管理条例的规定，判决业主向物业公司支付拖欠的物业服务费，驳回物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求.