房地产经纪人法律培训教材.doc

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1、 中关律师房地产经纪法律培训教材法律顾问：李中山律师培训提供：北京市中关律师事务所联系方式：13911664993http:/www.lzslawyer.blog.sohu目 录概 述 1第一章民法通则合同当事人、代理 4第一节民事权利主体的民事行为能力 4第二节 特殊的民事法律行为-代理 8第二章 物权法关于不动产房屋的相关规定 12第一节 物权的概念及种类 12第二节 不动产物权的设立、变更、转让和消灭 13第三节 共 有 15第四节 婚姻法中关于夫妻财产关系的规定 16第五节 继承法中关于遗产继承的相关规定 17第六节 担保物权 19第七节 债的担保 21第八节 实 务 23第三章 合同

2、法 27第一节 概述 27第二节 合同的效力 29第三节 合同的解除 31第四节 违约责任 32第五节 合同法分则 33第六节租赁合同 35第四章 存量房屋转移登记实务 40第一节 存量房屋的种类 40第二节 存量房屋转移登记 43第五章 存量房屋转让税收实务 45速 查 目 录1 公证及其公证的效力 32 完全民事行为能力人 43 境外机构与境外个人购买商品房的要求 64 一手商品房的销售代理 85 表见代理106 所有权的转移、合同履行完毕、交易的完成的区别 137 物权效力与合同效力138 善意取得149 夫妻的共同财产与夫妻个人财产人区分1610 继承方式及其几种继承方式的效力 171

3、1 抵押 1912 债的担保即如何保证当事人及时有效的履行合同 2113 对所代理销售房屋的合法性审查 2314 合同法中的诚信原则 2715 无效合同、可变更撤销合同、效力待定合同 3016 解除合同的法定理由 3117 违约责任的方式及其选择 3218 居间合同及其佣金 3319赠与的撤销 3420 出租登记 3821 存量房屋的种类及其转让的条件 4022 “小产权” 4223 存量房屋转移登记所需材料 4324 存量房屋转让税收计算 44概 述一 经纪及其经纪人1 经纪经纪即经纪活动是社会经济活动中的一种中介行为,具体是指市场经济条件下,为促使他人交易而从事的居间、行纪、代理及咨询等的

4、有偿服务活动。2 经纪人2.1美国布莱克法律大词典将“经纪人”定义为：经授权代理委托人进行交易,或独立行使为委托人提供与第三人订约的机会,或是充当订约媒介促成委托人与第三人订约和守约的中间人；2.2 法国拉鲁斯大百科全书对经纪人的解释是“在商业交易中充当居间商的人”。2.3 经纪人管理办法（中华人民共和国国家工商行政管理总局令第 14 号）第二条规定：本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。二 房地产经纪城市房地产中介服务管理规定：本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动

5、。房地产经纪主要的业务：1 提供房地产信息2 居间代理3 委托代理(一手房代理)三 房地产经纪活动中当事人的权利义务的体现与维护1 房屋买卖合同以及居间服务合同需签订书面合同1.1 城市房地产管理法第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。1.2 城市房地产中介服务管理规定第十五条房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。2 房地产经纪活动涉及的合同2.1 房屋买卖合同2.2 居间代理合同2.3 委托代理合同沟通、协调，促成出卖人与买受人达成买卖合意；娴熟、专业，为居间人与买卖双方以及出卖人与买受人之间签订一份有效

6、的合同。只有如此，才能在经纪活动过程中公平合理合法的保护各方当事人的权利，促使各方当事人诚信的履行各自的义务。四 房地产经纪活动涉及到的合同主要内容以及对应的法律规定 房地产经纪活动是民事法律行为的一种，从事房地产经纪活动的主体应该掌握整个民法法律体系中的相关规定。民法一般包含总则、物权、债权、知识产权、人身权、亲属（婚姻家庭）、继承权、民事责任与侵权行为等。本教材将重点讲解在房地产经纪活动涉及到的合同所对应的有关的法律：1 当事人的名称或者姓名和住所，代理；民法通则2 标的、债的担保（定金、保证、抵押）；物权法、担保法、婚姻法、继承法3 数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责

7、任、解决争议的方法；合同法4 合同的效力；合同法四 公证4.1 公证的概念：公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。4.1 公证的效力4.1.1 公证的效力主要表现为证据的效力。4.1.1 公证为某些法律行为成立要件：当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。另外，如果按照国际惯例或当事人之间的约定，某些法律行为设立、变更或终止必须办理公证，则公证也成为其成立的要件。如房屋出卖委托公证、遗嘱公证、赠与公证、放弃继承公

8、证等。五 不正当竞争5.1 概念：不正当竞争，是指经营者违反自愿、平等、公平、诚实信用的原则，不遵守公认的商业道德，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。5.2不正当竞争的危害：扰乱市场的健康发展5.2.1 破坏市场规则5.2.2 造成行业恶性循环5.2.3 损害行业声誉第一章民法通则-合同当事人、代理第一节民事权利主体的民事行为能力一 自然人、自然人民事行为能力的概念：指自然人能以自己的行为取得民事权利、承担民事责任的资格。二 自然人、自然人的民事行为能力的种类。1 完全民事行为能力人18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。1

9、6周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。2 限制民事行为能力人2.1 分别是10周岁以上的未成年人：10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动。2.2 不能完全辨认自己行为后果的精神病人：不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他精神健康状况相适应的民事活动。3 无民事行为能力人3.1 不满10周岁的未成年人：不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。3.2 不能辨认自己行为的精神病人：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民

10、事活动。4 例外性规定对于涉及民事行为能力的问题，还要注意几个例外：4.1 无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效（见最高人民法院在关于贯彻行若干问题的意见第六条）。这样规定目的在于保护未成年人和精神病人的利益，避免其在从事民事行为时的利益受损。例如：无民事行为能力人、限制民事行为能力人从事了劳动，雇主事后不得以行为人的行为能力欠缺主张行为无效，拒绝支付报酬。4.2 行为人在神志不清的状态下所实施的民事行为，应当认定无效。依照该条规定，即使当事人成年且平时精神正常，属于完全民事行为能力人，但在神志不清状态下所

11、为的民事行为仍然无效。这实际上强调行为能力与意思能力是有区别的。二 法人及其他组织1 法人1.1 概念：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，如公司。1.2 分类企业法人：公司机关法人：各级政府事业单位法人：学校、医院等社会团体法人：基金会、协会1.3 特征：独立的法人人格公司法第三条 公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。1.4 法人的法定代表人依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责

12、人 ，是法人的法定代表人。1.5 法人行为的形式要件：单位盖章、法定代表人签字。2 其他组织其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。第二节 特殊的民事法律行为代理一 民事法律行为1 概念：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。2 构成要素：意思表示。意思表示是指行为人把某一民事法律行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。二 代理的概念代理，是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的，法律效果直接归属于被代理人的民事法律行为及相应的法律制度。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理

13、人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。三 代理的种类代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。民法通则里所讲的代理一般指委托代理，与居间合同中的代理不同。四 代理中的实务1 出售代理、购买代理，出具授权委托书；2 一手房代理2.1 商品房销售管理办法销售代理2.1.1 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。2.1.2 受托房地产中介服务机构销售商品房时，

14、应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。2.1.3 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。2.1.4 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。销售代理是委托代理，房地产开发企业应依约定向房地产中介服务机构支付报酬。因此本法所规定的佣金应当是房地产经纪公司向开发企业而不是向买受人收取。2.1.5 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。2.2 办理一手房的房本需要的资料2.2.1 开发商加盖公章的转移登记申请表、平面图、测绘表、结算单

15、。2.2.2 公共维修基金发票(第四联)、契税发票(第二联)。2.2.3 商品房买卖合同(两正一副)2.2.4 买受人的身份证证明。2.2.5 委托办理的应当出具授权委托书、受托人的身份证明。五 滥用代理权的行为滥用代理权是指违背代理权的设定宗旨和代理行为的基本准则，损害被代理人利益，行使代理权的行为。滥用代理权的行为包括以下几种类型：1 自己代理2 双方代理3 代理人和第三人恶意串通六 无权代理是指行为人实施的民事法律行为，完全符合了代理行为的表面特征，但缺乏代理权。缺乏代理权具体为：1 根本未经授权；2 虽曾有授权但已过期；3 虽有授权但其行为超出了授权范围。代理权的存在是代理关系成立并有

16、效的必要条件。故无权代理不经追认，对被代理人抑或相对人自不发生民事法律行为的效力，而只是产生损害赔偿的法律后果。七 表见代理1 表见代理的概念表见代理，指无权代理人的代理行为客观上存在使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意，因而可以向被代理人主张代理的效力。表见代理属于广义的无权代理的一种。合同法第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”法律确立表见代理规则的主要意义在于维护人们对代理制度的信赖，保护善意相对人，保障交易安全。2 表见代理的构成要件1.1 代理人无代理权。如果代理人实际拥有

17、代理权，则为有权代理，不发生表见代理。1.2 相对人主观上为善意。这是表见代理成立的主观要件。即相对人不知道行为人所为的行为属于无权代理行为。1.3 客观上有使相对人相信无权代理人具有代理权的情形。客观事由使相对人相信无权代理人有代理权，是成立表见代理的根据。在实践中，通常是该无权代理人此前曾被授予代理权，但实施代理行为时代理权已经终止。另外合同签订人持有被代理人的介绍信或盖有印章的空白合同书，也可以使得相对人相信其有代理权。1.4 相对人基于这个客观情形而与无权代理人成立民事行为。相对人虽有理由相信其有代理权，但最后并未成立民事法律行为，不发生表见代理。只有在相对人相信其有代理权，并发生了民

18、事法律行为时才成立表见代理。3 表见代理的效果表见代理对于本人来说，产生与有权代理一样的效果。即在相对人与被代理人之间发生法律关系。被代理人应受无权代理人与相对人实施的民事行为的拘束。被代理人不得以无权代理为抗辩，主张代理行为无效。表见代理对于相对人来说，既可以主张其为狭义无权代理，也可以主张其为表见代理。如果主张狭义无权代理，则相对人可以行使善意相对人的撤销权，从而使得整个代理行为归于无效。因为表见代理制度的目的，在于保护善意相对人的利益。故被代理人不得基于表见代理而对相对人主张代理效果，但被代理人可以根据无权代理的规定，对无权代理行为进行追认。第二章 物权法-关于不动产房屋的相关规定第一节

19、 物权的概念及种类一 概念：物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。包括所有权、用益物权和担保物权。二 所有权：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。1业主的建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。三 用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。1 土地承包经营权2 建设用地使用权3 宅基地使用权4

20、 地役权四 担保物权：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。1 抵押权2 质权3 留置权第二节 不动产物权的设立、变更、转让和消灭一 登记生效主义1 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。3 所有权的转移、合同履行完毕、交易的完成的区别：3.1所有权的转移：自记载于不动产登记簿时发生效力。3.2合同履行完毕：指当事人依据合同约定全面的履行了各自的义务。3.3 交易的完成

21、不是一个严格的法律术语，一般指双方履行了各自的主要义务。二 例外性规定1 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。3 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。4 依照前三条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。三 物权效力与合同效力1 物权登记不影响合同效力：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有

22、约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2 预告登记制度-债权的保全当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。四 善意取得制度1 概念：善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让人且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意指受让人不知出让人是无处分权人。2 法律效力：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权

23、追回；但受让人为善意取得，原所有权人只能向无处分权人请求赔偿损失，而不能要求受让人返还。3 要件：善意取得需满足以下三个条件：1 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2以合理的价格转让；3转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三节 共 有一 共有的种类1 按份共有：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。一般依约定取得。2共同共有：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。一般指婚姻家庭财产。二 共有财产的处分处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人

24、同意，但共有人之间另有约定的除外。三 共有人的优先购买权按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第四节 婚姻法中关于夫妻财产关系的规定。一 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：1 工资、奖金、生产、经营的收益、知识产权的收益；2 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；3 其他应当归共同所有的财产。二 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：1 一方的婚前财产；2 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；3 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；4 一方专用的生活用品；5 其他应当归一方的财产

25、。三 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。四 夫或妻对夫妻共同所有的财产的处分。夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第五节 继承法中关于

26、遗产继承的相关规定：一 继承的开始：继承从被继承人死亡时开始。二 继承方式1 法定继承1.1继承权男女平等。1.2遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。1.3 代位继承被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承

27、。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。1.4 丧偶儿媳、丧偶女婿的继承权：丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。2 遗嘱继承2.1 公民可以立遗嘱处分个人财产，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。2.2 遗嘱的形式及其要件2.2.1 公证遗嘱：由遗嘱人经公证机关办理。2.2.2 自书遗嘱：由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。2.2.3 代书遗嘱：应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。2.2.4 以录音形式立的遗嘱：应当有两个以上见证人在场见证。

28、2.2.5 口头遗嘱：遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。3 遗赠公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。4 遗赠扶养协议三 继承方式的效力顺位：遗赠扶养协议遗嘱继承、遗赠法定继承。四 遗产与夫妻共同财产：继承开始后，首先应确定遗产范围。五 继承人对遗产的转让：需做变更登记后方可转让。第六节 担保物权一 概述1 担保物权的概念：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。担保物权

29、是“债权的物权化”。2 担保物权的种类：抵押权、质权、留置权3 担保物权的与主债权的关系设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。二 抵押权1 抵押权的概念：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。2 抵押人、抵押权人、抵押财产：上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。3 不得抵押的财产：所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣

30、押、监管的财产； 4 抵押权设立的要件：4.1 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。4.2 以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4.3 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。5 抵押财产的转让：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。6 办理个人房屋抵押登记实务：6.1 办理个人抵押登记的前提条件：抵押房屋是取得房屋所有

31、权证，无司法查封、拆迁冻结，没有产权纠纷，抵押人与抵押权人签署了合法有效的抵押合同。6.2 在办理抵押登记手续时除填写北京市城镇房地产抵押登记申请书之外，抵押双方分别提交下列证件：6.2.1抵押人提供材料：6.2.1.1 本人及配偶身份证、结婚证复印件（核验原件）（下同）；6.2.1.2 房屋所有权证原件及复印件；6.2.1.3 产权人未婚或离异的须提供单身证明；6.2.1.4 委托他人办理的须提供有法律效力的委托书、受委托人身份证；6.2.1.5 房屋出租情况的说明（房屋如果已出租,需在办理抵押登记前告知承租人抵押情况）。6.2.2 抵押权人提供材料：身份证、委托书、受委托人身份证6.2.3

32、 借款合同、抵押合同(可直接在登记机关填写格式合同)。6.2.4 抵押登记费用：只交纳房证印花税5元/本。第七节 债的担保一 概念：是促使债务人履行其债务，保障债权人的债权得以实现的法律措施。二 种类：人的担保保证、物的担保担保物权、钱的担保定金、押金三 人的担保保证1 概念：保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。2 保证的形式要件：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同3 保证的方式有：一般保证、连带责任保证。3.1 一般保证：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠

33、纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。即一般保证人享有先诉以及先予执行抗辩权。但有下列情形之一的，保证人不得行使先诉以及先予执行抗辩权：3.1.1 债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；3.1.2 人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；3.1.3 保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。3.2 连带责任保证：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

34、3.3 当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。四 金钱的担保-定金1定金的概念及其效力：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2 定金生效的要件：2.1 定金应当以书面形式约定。2.2 定金合同从实际交付定金之日起生效。2.3 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。第八节 实务对所代理销售房屋的合法性审查一 权属审查1 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法

35、进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。2 现售商品房代理：审查事项：房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、持有建设工程规划许可证和施工许可证、已通过竣工验收、拆迁安置已经落实、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期、物业管理方案已经落实。3 商品房预售代理：审查文件：企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、取得商品房预售许可证。4 预售商品房再行转让债权债务的转让4.1 城市房地

36、产管理法第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。4.2 北京市城市房地产转让管理办法第四十四条，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理： (一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。 转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。5 房屋产权证是有有权国家机关颁发的表明房屋所有权人取得对房屋占

37、有、收益、使用、处分权利的合法有效的书面证明文件。出售尚未取得产权证的房屋客观上来说是存在着很大的风险，但在二手房买卖市场中，尚未取得房屋产权证的房屋占有相当大的比重，为最大限度的降低交易风险，建议以如下方式操作：5.1充分告知买卖双方该项交易存在的风险；5.2签订交易居间合同，加大违约责任，提高违约成本，以高额的违约金制约双方违约； 5.3要求出卖人公证授权买受人代办产权证。5.4 提供担保：其他财产的抵押、保证人保证等。5.5 先行交付房屋。二 共有财产审查二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查有无共有权人同意转让的书面证明。1 登记共有人：审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的

38、房地产是否具有共有权人。依照民法通则之规定，按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权，未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。2 法定共有人：依据我国婚姻法之规定，夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主，约定个别制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。三 权利限制审查二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。查封是指人民法院依法对已经

39、办理房地产权属登记，并取得房地产权利证书，且权利人明确的房地产的查封。预查封：人民法院依法对下列房地产所有权登记的房地产的查封是预查封。（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（2）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续的房屋；（3）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记，但被执行人未取得房地产权利证书的房屋。2.查封的后果查封是临时性、控制性的执行措施，是为今后拍卖和变卖做准备的。查封的实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权。查封解除了被执行人对执行标的物的占有，但有些查封不解除被执行人或相关权利人对房屋的占有，只是向房屋交易管理部

40、门下达查封的通知，限制该房屋转让，这种查封也称为“软查封”。一般来说，买卖被法院查封并不影响合同的效力，只是在未解封的情况下不能办理过户。四 他项权利设置审查购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。五 优先购买权审查1 共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权产生的2 已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。六 若是经济适用住房或者按经济适用住房管理的房屋买卖，还要审查其有无禁止买卖的情形。经济适用住房管理办法建住房

41、（2007258号）第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。第三章 合同法第一节 概述一 合同的法律概念合同是平等主体的自然人、法人、其

42、他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。二 合同法的基本原则合同法的基本原则是合同法的主旨和根本准则，也是制定、解释、执行和研究合同法的指导思想，是合同法的灵魂。合同法的基本原则，是区别其他法律的标志，集中体现合同法的基本特征。合同法的基本原则的功能还在于：在合同约定不明或有漏洞时，可以依据合同法基本原则予以适当纠正，甚至可以以合同法的基本原则作为处理合同纠纷的依据。1 平等原则合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。2 契约自由原则促进交易当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。“任何人只能被他所同意的义务所约束”、“约定就必须遵守”。3

43、公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。4 诚信原则“帝王原则”当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则的基本含义是指当事人在合同活动中讲诚实守信用，以善意的方式履行自己的权利和义务，不得规避法律和合同义务。由于人性自身的脆弱和对个人利益的无限追求，使得不论法律多么周全，合同多么严密，只要当事人心存恶意，总能找到规避的方法。于是，就需要有防范性的原则，以便当事人在利用合同自由原则行事而发生与该原则不符的结果时，能对该结果加以修正，诚实信用原则就是在这样的背景下诞生的。诚者，天之道也；思诚者，人之道也。孟子5 遵守法律、不得损害社会公共利益原则 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。6 依法成立的