深圳经济特区物业管理条例1.doc

《深圳经济特区物业管理条例1.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳经济特区物业管理条例1.doc（36页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）第一章 总则一、立法宗旨二、适用范围三、术语含义四、物业管理基本原则五、物业管理监督管理部门六、街道办事处、社区工作站的职责七、社区居民委员会的职责八、联席会议制度第二章 业主及业主大会第一节 业主第二节 业主公约第三节 业主大会及业主委员会第三章 物业管理服务第一节 物业管理区域第二节 前期物业管理第三节 物业的承接验收和移交第四节 物业建设单位第五节 物业管理企业第六节 物业管理招标投标第七节 物业管理服务合同第四章 物业的使用禁止与维护第一节 物业专有部分的使用禁止与维护第二节 物业共有部分的使用禁止与维护第五章 物业管理费用第一节 物业管理服务

2、费用第二节 物业管理专项维修资金第三节 物业管理费用管理与监督第六章 附则第一章 总 则第一条（立法宗旨）为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人、物业管理企业、物业建设单位各方的合法权益，改善业主、非业主使用人的生活和工作环境，根据有关法律、法规，结合深圳实际，制定本条例。第二条（适用范围）深圳经济特区范围内的物业管理活动适用本条例。第三条（术语含义）本条例中：物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场所、场地。物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区

3、域内的环境卫生和秩序的活动。业主，是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。非业主使用人，是指业主以外的物业的承租人或其他实际使用人。物业建设单位，是指依法投资、开发建设物业的法人或其他组织。物业管理企业，是指依法设立的，从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。物业专有部分，是指物业中业主独立占有、使用并具有排他性的部分。物业共有（用）部分，是指物业中专有部分以外的，属于两个或两个以上业主共有、共用的部分。第四条 （物业管理的基本原则）物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争机制和专业服务、保障物业合理使用、改善业主工作环境和提升业主公共生活品质的原则。第五条（物业管理监督

4、管理部门）市政府物业管理行政主管部门（以下简称“市主管部门”）依法对物业管理活动进行监督管理。区物业管理行政主管部门（以下简称“区主管部门”）依法对本辖区内物业管理活动进行监督管理。建设、规划、民政、城管、环保、公安、工商（物价）及其他相关部门应当按照各自职责，协同实施本条例。第六条（街道办事处和社区工作站的职责）街道办事处、社区工作站应当组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。第七条（社区居民委员会的职责）社区居民委员会应当配合区主管部门、街道办事处，与社区工作站互相协作，共同做好本物业管理区域物业管

5、理的监督、管理工作。第八条（联席会议制度）物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。有下列情况之一的，应当召开联席会议：（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。街道办事处应整理并保管联席会议的记录。第二章 业主及业主大会第一节 业 主第九条（业主的权利）业主在物

6、业管理中享有下列权利：（一）合理使用、维护物业；（二）按照物业管理服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（三）参与订立或修改业主公约；（四）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（五）参加业主大会会议，表决业主大会决定事项；（六）选举或被选举为业主委员会委员； （七）监督业主委员会的工作；（八）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十条 （业主的义务）业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）不得妨碍其他业主、非业主使用人对物业的合理使用；（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；（三）执行业主大会的决定

7、和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）遵守物业管理区域内物业使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（五）按合同约定交纳物业管理服务费；（六）交纳物业专项维修资金；（七）法律、法规、规章规定的其他义务。第十一条 （物业的合法买受人、非业主使用人的权利义务）物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有本条例规定的业主权利，承担相应义务。非业主使用人在业主授权或合同、业主公约约定的范围内享有物业管理的相关权利，承担相应义务。第十二条（损害业主、非业主使用人合法权益的责任）任何单位、个人不得损害业主、非业主使用人的合法权益。违反本条例规定，损害业主合法权益的，业主、业主委员

8、会或物业管理企业可以进行劝阻、制止。损害业主、非业主使用人合法权益的，加害人应依法承担相应的责任；加害人行为违反行政法规的，由相关行政机关予以查处。第二节 业主公约 第十三条 (业主公约的定义) 业主公约是指由物业管理区域内全体业主签署或业主大会通过的，对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务及有关责任等作出约定的协议。第十四条 （业主公约的效力）业主公约对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。第十五条 （业主公约的制定及主要内容）物业建设单位应当在物业销售前，根据市主管部门颁布的范本制定业主公约。物业建设单位制定的业主公约不得侵害物业买受人的合法权益。业主公约应

9、当包括以下内容:（一）物业及物业专有部分的名称、地点、面积、类型；（二）物业共有部分的状况； （三）业主合理使用物业的权利和义务；（四）业主分担物业管理区域内各类费用的方式和责任；（五）非业主使用人违反业主公约时，相关业主应承担的连带责任;（六）本条例所规定的强制性和禁止性规定；（七）违反业主公约应承担的责任。物业买受人在与建设单位签定物业买卖合同时，应当对遵守业主公约作出书面承诺。 第十六条 （业主公约的备案）物业建设单位应当在物业销售前将业主公约报区主管部门备案，并将备案后的业主公约向物业买受人明示。物业建设单位违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万至二十万元的罚款。第十七条

10、（业主公约的修改）业主大会成立后，可按照法定程序对建设单位制定的业主公约进行修改。第十八条（业主公约的保管和公示）业主公约应由业主委员会保管，并应在物业管理区域内的公告栏或其他显著位置公示。业主和非业主使用人可随时查阅。第十九条（违反业主公约的责任）业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。造成他人损害的，受损害人可以请求人民法院追究侵害者的法律责任。第三节 业主大会及业主委员会第二十条（业主大会的组成）业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意

11、，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十一条（业主大会的职责）业主大会的主要职责如下： （一）选举、更换业主委员会的成员； （二）制订、修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则； （三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同； （四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；（七）决定物业管理的其他重大事项。任何单位、个人不得侵害业主大会的合法权益。业主大会合法权益被侵害的，业主委员会可以请求有关行政管理部门责令其停止侵害行为，逾期不改

12、正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。第二十二条（业主委员会的职责） 业主委员会应当依法履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；（二）代表业主大会签订物业管理服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举；（四）监督业主公约的实施；（五）在物业管理区域内，与物业管理有关的属于全体业主权益的纠纷，业主委员会可在业主大会授权范围内，代表全体业主依法行使诉讼权利；（六）配合街道办事处、社区工作站做好本物业管理区域内的社区管理工作；（七）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；（八）业主大会赋予的

13、其他职责。第二十三条 （业主大会和业主委员会议事规则的内容）业主大会和业主委员会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主大会和业主委员会的议事规则应包括下列内容：（一）业主大会会议的召集方式及业主大会周年会议的召开时间；（二）业主身份的确认方法；（三）业主投票权确定办法； （四）业主大会会议的表决方式和程序；（五）表决票的格式、书面表决票的发放、收取、统计、监督方式；（六）业主委员会的组成人数、任期；（七）业主委员会委员候选人的推选方式；（八）业主委员会会议的召开方式；（九）业主委员会委员、主任、副主任的当选条件和罢免条件；

14、（十）业主大会和业主委员会的印章管理；（十一）业主大会和业主委员会开展工作所需经费及津贴的筹集、管理和使用。第二十四条（业主大会和业主委员会的协助义务）业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区工作站和社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。第二十五条（业主大会、业主委员会作出决定的禁止） 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。第二十六条（业主大会、业主委员会作出决定的改正和撤消）业主大会、业主委员会作出

15、的决定违反法律、法规的，所属社区工作站有权建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。第二十七条（违规业主委员会即时解散）业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站依法组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。 第二十八条 （成立业主大会的法定条件）物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：（一）物业出售并

16、已交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积的百分之七十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满两年的。第二十九条 （业主大会成立的法定条件成就的告知）业主大会成立的法定条件成就后60天内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。第三十条（首次业主大会会议筹备组的成立）街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会会议筹备组。筹备组一般由五名成员组成，其中社区工作站、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区工作站的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站推荐产生。区主管部门应当指导

17、筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。第三十一条（业主身份的确认） 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。选举证用于业主大会事务中核实业主身份。第三十二条（业主委员会的人数） 业主委员会由五至十七人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。第三十三条（业主委员会的差额选举比例） 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。第三十四条（业主大会会议的召集）业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每

18、年至少应召开一次。有下列情况之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：（一） 20%以上业主提议的；（二） 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三） 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区主管部门可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的,由该物业管理区域所在地社区工作站组织召集。区主管部门可对该业主委员会给予警告。第三十五条（业主大会会议的法定召集）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区工作站组

19、织召集。除业主委员会和社区工作站外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。第三十六条（业主名册的登记、变更和保管）业主委员会应当建立业主名册，并指定专人保管，也可以委托所在地社区工作站管理。业主名册应包括业主的姓名、房号、建筑面积、联系方式等内容。产权发生变更或者联系方式改变的，业主应当及时告知业主委员会。物业建设单位、物业管理企业应当协助业主委员会建立业主名册。业主名册仅供核对业主身份、投票权数及通知业主参加会议使用，不得用于其他用途。第三十七条（召开业主大会会议的通知方式）召集人应当于业主大会会议召开15天前将会议通知以下列方式送达全体业主：（一）当面递交书面通知；（二）将

20、书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；（三）邮寄。此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、总投票权数、投票人的权利和义务等。因紧急情况需要召开业主大会临时会议的，应至少提前七日通知全体业主。第三十八条（业主大会的会议形式和召开所需法定投票权数）业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式举行。召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。第三十九条（业主投票的方式）业主为法人或其他组织的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票

21、。书面委托书应载明委托事项和投票权数。单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。第四十条（业主大会会议投票的计票方式）业主大会会议表决采用记名投票的方式。业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。各类房屋按建筑面积每一平方米计算为一票；不足一平方米的，按四舍五入计算。每个独立产权单位为一票。每张选票或表决票上标明该产权单位的投票权数。第四十一条（业主大会普通事项的决定方式）业主大会通过普通事项的决定，应经与会业主所持投票权二分之一以上同意。业主大会采用书面形式召开的，“与会”是指业主在表决票上签字确认并按规

22、定方式交回。第四十二条（业主大会特别事项的决定方式）业主大会通过下列特别事项的决定，应经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上同意： （一）业主公约的修改； （二）选聘、续聘、解聘物业管理企业，订立和修改物业管理服务合同；（三）物业的重大维修以及专项维修资金的筹措和使用；（四）是否与其他物业管理区域合并为一个物业管理区域。前款特别事项的决定，连续两次业主大会会议的与会业主投票权数达不到全体业主所持投票权数三分之二的，经物业管理区域内全体业主所持投票权二分之一以上同意即可。第四十三条 （业主大会决定的效力）业主大会的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定以书

23、面形式在物业管理区域内及时公告。第四十四条（业主大会和业主委员会的备案）业主委员会应当自选举产生之日起30天内将成立情况向物业所在地的区主管部门备案。备案时应提交以下材料：（一）业主委员会备案登记表；（二）业主公约；（三）业主大会和业主委员会议事规则；（四）选举和表决结果统计表；（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。区主管部门收到上述材料后应在15天内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。第四十五条（变更事项的备案）前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30天内将变更情况向区主管部门备案。第四十六条（业主委员会委员的任职条

24、件）业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法；（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修资金等；（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；（六）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户籍的除外。第四十七条（委员的职责）业主委员会委员应履行下列职责：（一）模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金；（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；（三）向

25、业主委员会报告业主的意见和建议。（四）参加由市、区主管部门组织的业务培训，参加市、区主管部门召集的会议。第四十八条（业主委员会会议）业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。但是委员是法人或其他组织的，可由其法定代表人委托本单位的工作人员参加会议。业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区工作站派员列席会议。第四十九条（执行秘书的聘请）业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日

26、常事务。执行秘书的津贴数额按业主大会和业主委员会议事规则执行，从物业管理费中列支。第五十条（委员的任期）业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。第五十一条（业主委员会的换届选举）业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在区主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作；逾期仍不组织的，由所在地社区工作站组织换届选举工作。因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。第五十二条（资料、物品的移交）新一届业主委员会产生后10天内，原业主委员

27、会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。第五十三条（委员的补选）业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，区主管部门应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，由所在地社区工作站组织增补工作。第五十四条（分期开发的物业项目的委员增补）分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但

28、增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。第五十五条（委员资格的终止）业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经区主管部门建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：（一）不再是本物业管理区域业主的； （二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的； （三）拒不履行业主义务的；（四）连续三次缺席业主委员会会议的； （五）因疾病或其他原因丧失工作能力的； （六）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （七）在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作的；（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。其中（一）、（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。业主委员会委员资格终止的，应当

29、自终止之日起3天内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区工作站可以请求该区域的辖区民警协助移交。第五十六条（业主委员会会议决定的公告）业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：（一）关于专项维修资金的使用的建议；（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会

30、表决的建议；（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；（六）关于罢免委员的建议；（七）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。第五十七条（业主委员会信息的发布）以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：（一）关于专项维修资金的使用的建议；（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；（五）关于决定召开临时业主大会会议的

31、决议；（六）关于罢免委员的建议；（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。第五十八条（超越职权决定的责任承担）业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。第五十九条（印章的刻制和使用）业主委员会成立后14天内应当依法刻制业主大会、业主委员会印章，并报区主管部门备案。业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。第六十条（业主委员会活动档案的建立和保管）业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管，也

32、可以委托所在地社区工作站管理。档案一般包括以下内容： （一）各类会议记录、纪要；（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（四）业主名册；（五）物业管理服务合同；（六）有关法律、法规和业务往来文件；（七）业主和使用人的书面意见、建议书；（八）维修资金收支情况；（九）其他书面和实物资料。第六十一条（业主大会、业主委员会解散后财物和档案的处理）业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。第三章 物业管理服

33、务第一节 物业管理区域第六十二条（统一物业管理）一个物业管理区域应由一个物业管理企业统一实施物业管理。分期开发建设的，前期建成部分已确定物业管理企业的，后期建设部分不再另行选聘物业管理企业。第六十三条 （物业管理区域的划分原则和方法）划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：（一）物业管理区域的范围应以物业建设的宗地红线图、规划批准的范围确定，但已经自然形成且无争议的，不再重新划分。（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；但该区域内因规模较大等

34、原因，已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。（三）已经实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区物业管理行政主管部门应按前款规定划分物业管理区域。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区物业管理主管部门应当会同所在街道办、社区工作站划分物业管理区域。第二节 前期物业管理第六十四条（前期物业管理的含义）本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会首次聘请的物业管理企业进驻物业管理区域之前的物业管理。第六十五条（前期物业管理服

35、务合同的订立及内容）物业建设单位和其选聘的物业管理企业应在出售物业前签订前期物业管理服务合同，明确物业管理服务的价格、内容、标准、期限，以及物业管理企业名称和资质等级等。第六十六条（前期物业管理服务合同的期限）前期物业管理服务合同至业主大会成立时终止，但业主大会成立时前期物业管理合同期不满两年的，可于两年期满时终止。前期物业管理服务合同期满，业主大会可以聘请承担前期物业管理的物业管理企业继续管理，也可以聘请新的物业管理企业管理。业主大会成立后，需继续履行前期物业管理服务合同的，物业建设单位在前期物业管理服务合同的权利、义务由业主大会承继。物业管理企业违反合同约定的，业主大会可以依法解除前期物业

36、管理服务合同。第六十七条 （前期物业管理服务的管理费用）业主入住（用）前的物业管理费用由物业建设单位承担；物业入住后的物业管理服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主或非业主使用人承担。前款所指入住（用）是指业主或非业主使用人收到入住（用）通知并办理完相应手续；业主或非业主使用人收到入住（用）通知后在限定期限（不少于两个月时间）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。物业建设单位或物业管理企业没有事先书面通知的，以业主或非业主使用人实际办理入住（用）相应手续为准。第三节 物业的承接验收和移交第六十八条（前期物业验收移交）物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验并办理

37、承接验收手续。建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）、设施（备）的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）管理用房的清单;（七）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会或新的物业管理企业。建设单位、物业管理企业违反第二、三款规定的，由区主管部门责令限期改正

38、；逾期仍不移交有关资料的，由区主管部门给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款。第六十九条（物业管理费用、资料、物品的移交）物业管理合同终止时，物业管理企业除应向业主委员会或新的物业管理企业移交第四十六条所规定的资料外，还应移交下列资金、资料和物品：（一）管理费节余；（二）维修资金节余；（三）物业管理用房；（四）实施物业管理期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料；（五）用物业管理服务费购置的资产及物品。物业管理企业违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，由区主管部门予以警告，并处五万元以上十万元以下的罚款。第四节 物业建设单位第七十条（物业建设单位的权利）物业建设单位在物业

39、管理中享有下列权利：（一）根据本条例的规定选聘物业管理企业提供前期物业管理服务；（二）依法参与首次业主大会会议的筹备工作；（三）以未出售物业的业主身份享有业主的权利；（四）法律、法规、规章规定和合同约定的其他权利。第七十一条（物业建设单位的义务）物业建设单位在物业管理中承担下列义务： （一）依据法律、法规、规章规定和合同的约定承担物业的保修责任； （二）向业主提供物业质量保证书和使用说明书； （三）协助成立业主大会； （四）提供物业管理用房； （五）以未出售物业的业主身份承担业主的义务； （六）法律、法规、规章规定和合同约定的其他义务。物业建设单位违反上述义务条款，应当依法承担相应的法律责任。

40、第七十二条 （物业管理用房的来源和权属）物业建设单位应在物业管理区域内无偿配置物业管理用房，包括物业管理办公用房和业主委员会办公用房。物业管理用房的产权属全体业主所有。第七十三条（物业管理用房的配置标准）物业管理用房的具体标准按不少于该物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二提供，但最高不应超过三百平方米；建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供。其中业主委员会办公用房的建筑面积，应不少于三十平方米。物业管理用房应为地面以上的具有正常使用功能的房屋。下列建筑不得作为物业管理用房：（一）违法建筑、临时建筑；（二）公共场所或公共部位。建设单位未按规定配备物业管理用房的，由区主管部门

41、责令限期改正，并处十万元以上五十万元以下的罚款。第七十四条（物业管理用房的登记）建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房房号。第七十五条（共用部分的处分禁止）物业建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。物业建设单位违反前款规定的，由区主管部门处五万元以上二十万以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第七十六条（约定共用部分的保留）物业建设单位不得擅自变更依法所保留的物业共用部分的用途和功能。物业建设单位违反前

42、款规定应当依法承担相应的法律责任。第五节 物业管理企业第七十七条（物业管理企业的名称）从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样。物业管理企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。第七十八条（资质证书制度）物业管理企业应按照国家有关规定取得物业管理企业资质证书。未取得资质证书从事物业管理的，由区主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第七十九条 （从业人员职业资格证书制度） 从事物业管理的人员应当依照有关规定取得职业资格证书，具体管理办法由市政府制定。物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证

43、书的人员从事物业管理活动的，由区主管部门责令其限期改正，并处五万元以上十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第八十条 （资质证书的转让禁止和变更登记）物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业管理资质证书。物业管理企业违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正，给予警告、并处五万元以上十万元以下的罚款。第八十一条（物业管理企业诚信档案制度和统计报表制度）市主管部门应建立物业管理企业诚信档案和物业管理统计报表制度。物业管理企业应按照有关规定向市主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关资料。物业管理企业违反前款规定不按时报送统计报表和相关资料，或者故意提供虚假报表和相

44、关资料的，由区主管部门责令改正，给予警告，可并处五千元以上一万元以下的罚款。第八十二条（外地物业管理企业的备案）非本市的物业管理企业在特区内从事物业管理活动的，应当事先持资质证书报市主管部门备案。违反前款规定的，市主管部门可责令其限期改正，并可视情节轻重，给予警告，并可处五万元以上十万元以下的罚款。第八十三条 （专项物业管理业务的转包）物业管理企业可以根据物业管理服务合同的约定聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。物业管理企业违反前款规定，由区主管部门责令限期整改，并处五万以上二十万以下的罚款；情

45、节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。其违法所得收益，用于补充物业管理区域内专项维修资金。第六节 物业管理招标投标第八十四条（确定物业管理企业的方式）聘请物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业。市政府应制定物业管理招标投标的管理办法。政府财政资金投资的物业，因保密或安全方面有特别要求的，可以不采用招标的方式确定物业管理企业。非政府财政资金投资物业符合下列条件之一的，可以不采用招标的方式确定物业管理企业：（一）物业的业主是单个业主，或业主人数少于五人且经全体业主一致同意的；（二）物业管理服务合同到期后业主大会同意续聘原物业管理企业的；（三）在一个物业管理区域内

46、，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的；（四）投标人少于三人的。符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，其建设单位采用协议方式选聘前期物业管理企业的，应经市主管部门批准。违反上述规定，必须进行招标的项目而不招标的，由区主管部门责令限期改正，并处项目合同金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，可以暂停项目执行或者暂停资金拨付；物业建设单位未经批准采用协议方式选聘前期物业管理企业的，由市主管部门责令限期改正，并处十万以上二十万元以下的罚款。第七节 物业管理服务合同第八十五条 （物业管理服务合同的主要内容）物业管理服务合同的主要内容包括：（一）双方当事人和物业管理区域的基本情况；（二）双方当事人的权利与义务；（三）物业管理服务事项和服务质量要求； （四）物业管理服务费用、专项维修资金以及依照业主大会决定的有关分摊费用的收取标准及使用和管理办法； （五）物业管理企业依法获取的物业管理酬金的标准及支付方法；（六）物业管理用房；（七）合同期限，合同解除的情形，以及合同终止时物品及档案资料的移交