新物业法全文,物业管理条例.doc

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1、新物业法全文,物业管理条例新物业法全文第一章 总 则 第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖

2、区物业管理活动的监督管理工作。 建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第五条各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。 第二章 物业管理区域 第六条建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以

3、划分为多个独立的物业管理区域。单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。第七条业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。 第三章 业主及业主大会 第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成

4、。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第九条成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区（县）物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府

5、），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。第十条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业

6、主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。第十一条业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。 第十二条业主大会会议应当由物业管理区域第十四条业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域第十六条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力的本物业

7、管理区域内的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。第十七条业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期新一届业主委员会选举成立之日起的十日业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会成员名单和基本情况。 第十九条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的

8、，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开。 第二十条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定；工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。 第四章 物业管理服务 第二十一条住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，

9、并签订前期物业服务合同。前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。第二十二条建设单位应在物业管理区域建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理

10、用房等配套房屋应予以明确。第二十四条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。第二十五条物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。第二十六条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加

11、强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。 第二十七条建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担 第五章 物业的使用和维护 第二十八条物业管理区域（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房； （六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋； （七）层高2.2米以下的房屋； （八）其他依法

12、归全体业主所有的房屋。 第二十九条 物业管理区域（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途； （二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备； （三）侵占绿地、毁坏绿化； （四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动； （六）未经批准摆摊设点；（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画； （八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动； （九）违法搭建建筑物、构筑物； （十）擅自改变房屋外貌； （十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。第三十条物业管理企业发现在物业使用、装饰装修

13、过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。 第三十一条业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。 第三十二条业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。第三十三条物业管理区域第三十五条专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。专项维修资金缴存

14、、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。第三十六条物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。 第六章 罚 则 第三十七条违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。第三十八条

15、业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区（县）物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。第三十九条建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。第四十条物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。 第四十一条物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。区（县）物业管理行政主管部门接到投诉

16、后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。投诉人对区（县）物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。第四十二条物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七章 附 则 第四十三条本规定自2006年2月1日起施行。汕头经济特区物业管理条例广东省汕头市人大常委会 汕头市第十三届人民代表大

17、会常务委员会公告 （第3号） 汕头经济特区物业管理条例已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，现予公布，自2012年12月1日起施行。 汕头市人民代表大会常务委员会 2012年8月31日 汕头经济特区物业管理条例 （2012年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过） 第一章 总则 第二章 物业管理区域及配套设施设备 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第四章 前期物业管理 第五章 物业管理服务 第六章 物业使用及维护 第七章 法律责任 第八章 附则 第一章 总 则 第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，

18、促进社会和谐，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。第二条 特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。 第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。 第四条 市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。 区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管

19、部门统一实施对物业管理活动的监督管理。 住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。 第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民

20、政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题： （一）业主委员会不依法履行职责的； （二）业主委员会换届过程中出现问题的； （三）履行物业服务合同中出现重大问题的； （四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的； （五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。 第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，

21、调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。 第二章 物业管理区域及配套设施设备 第九条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分； （二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域； （三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小

22、的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域； （四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。第十条 物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。 制定物业管

23、理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。 第十一条 新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。 分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。 第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的

24、楼层不得高于四层。 第十三条 物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。第十四条 建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。 房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。 建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、

25、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。第十五条 建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。 第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供

26、气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。 第十七条 建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第十八条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。 第十九条 业主在物业管理活动中享有

27、下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第二十条 业主在物业管理活动中应履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域

28、内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金； （五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求； （六）按时交纳物业服务费用； （七）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。第二十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的

29、显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。 同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。 第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。 业主大

30、会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。 第二十四条 筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积； （四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单； （五）依法确定首次业主大会会议表决规则； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。 第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会

31、筹备组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。 第二十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。 第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。 第二十九条 业主大会讨论决定下列事项： （一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；（二）选举业主委员会或者更换

32、业主委员会成员； （三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）选聘、解聘物业服务企业； （五）提出分立或者合并物业管理区域的方案； （六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项； （七）改建或者重建建筑物及其附属设施； （八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 第三十条 业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定： （一）建筑物总面积为专有部

33、分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算； （二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。 第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面

34、征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。 第三十二条 业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。第三十三条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。 未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。 第三十四条 业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行

35、使予以限制。 第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 第三十六条 未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。 第三十七条 业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人

36、以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告期为七日。 第三十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案： （一）业主大会会议决定； （二）业主大会议事规则； （三）管理规约； （四）业主委员会委员名单和基本情况； （五）法律、法规规定的其他资料。 房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回

37、执办理刻制业主委员会公章等手续。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。 第四十条 业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成立。 第四十一条 业主委员会应当履行下列职责： （一）执行业主大会决议，维护业主共同利益； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督住宅专项维

38、修资金的筹集和使用； （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。 第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：（一）业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约； （二）业主大会和业主委员会的决议； （三）物业服务合同； （四）住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况； （五）物业共用部位的使用与收益情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）其他应当向业主公开的情况和资料。 第四十三条 业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出

39、换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。 换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。 业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。 第四十四条 业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。 第四十五条 业

40、主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。 业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。 第四十六条 业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止： （一）任职期限届满的； （二）不再具备业主身份的； （三）丧失履行委员职责能力的； （四）任职期间被依法追究刑事责任的； （五）向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的； （六）业主大会议事规则规定的其他情形。 业主委员会

41、应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。 第四十七条 业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民政府督促移交；拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。 第四十八条 同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时

42、，在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。 先期建设的区域业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业： （一）管理规约； （二）业主大会议事规则； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会、业主委员会的其他决定； （五）物业服务合同约定的其他项目。 建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。 第四十九条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为： （一）在本物业管理区域从事物业服务经营活动； （二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职； （三）擅自以业主大会、业主委员会的名

43、义开展活动； （四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费； （五）作出违反法律、法规的决定。 第五十条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。 业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四章 前期物业管理 第五十一条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式

44、选聘：（一）投标人少于三个； （二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。 第五十二条 建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。 第五十三条 分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。 第五十四

45、条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。 第五十五条 建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定： （一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理； （三）住宅专项维修资金的缴存、使用； （四）物业共有部分的使用与收益分配； （五）业主的权利与义务； （六）违反临

46、时管理规约应当承担的责任。 临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。 第五十六条 建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。第五十七条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。第五十八条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实； （二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作； （三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；（四）根据临时管理规约、前期