商业地产运作模式课件.ppt

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1、 目 录,蓝海商业运营特点 商业运营基础流程 商业后期运营管理,商业运营特点,蓝海商业地产,打造中国本土化最具竞争力的商业地产咨询管理机构,蓝 海 是一家集数十位顶尖地产操盘高手的专业全程策划、营销、管理服务机构。公司秉承“诚信、规范、合作、共赢”的合作理念，凭借自身积累的深厚地产营销经验，准确把握市场脉搏，以房地产市场发展战略、区域性地产布局以及目标客户的需求特征出发，针对项目为企业提供深层次的专业顾问、营销服务以及后期项目运营保障体系，帮助企业量身定制楼盘正确的、科学的、实效的发展战略和方向。“蓝海”代表：理性、智慧、深远、博大；寓意着充满激情、不畏挑战、勇于创新、追求卓越。我们将顺应中国

2、房地产财富增长的趋势，通过蓝海人不懈的努力，为追求成长和有实力的客户提供：更专业的 更优秀的 房地产综合服务!,蓝海运营商业项目的特点,“蓝海”将针对所承接的不同项目有机进行专业团队的筹建和组合，根据项目所在区域市场的特性 进行职业化、专业化的项目实操，最大化降低开发商的开发、招商以及销售风险：,优 质产品建议,选择蓝海的理由 1专业团队组合进行链条性工作，最大化降低开发、招商、销售风险！,蓝海运营商业项目的特点,“更准、更快、最大化的实现房地产经济效益，保障合作方资金的快速回拢”是蓝海地产一直所承诺的。我们将通过以下渠道实现：时时密切关注项目招商、销售状况。蓝海将根据项目和市场的走向提前启动

3、“危机处理系统”，结合项目进行对应的调整来进行防护。主要体现在：招商炒市策略、选商育商策略、项目入市策略、推出房源策略、价格把控策略、项目开盘策略、适时营销策划活动的跟进等。,选择蓝海的理由 2把握市场，控制节奏，为合作方快速回拢资金提供强有力的保障。我们用十年的专业操盘经验与市场对话！,蓝海运营商业项目的特点,适时营销策划活动的跟进。蓝海将根据项目的不同阶段及招商、销售状况，制定并启动营销策划活动进行销售的辅助。例如：项目奠基活动、产品推介会、VIP贵宾卡发行、户型评比活动、开盘庆典、剪彩仪式、购房优惠活动、抽奖活动、节日促销优惠活动、社会公益活动、客户转介绍活动、异地市场考察活动、重点商户

4、小规模座谈会活动、工程庆典活动、样板间公开拍卖活动、人际传播活动、典藏户型推荐、特惠房源推出、短期促销活动、工程竣工庆典、交房庆典、业主（商户）联谊会活动等。,招商、销售现场的职业化配合。蓝海有一支经过多年市场磨练的地产招商、销售团队。他们具有非常高的专业素养、招商、销售执行能力、默契的现场配合力以及客户驾驭力。我们还会对其进行定期的考核、培训，不断完善和提升一线队伍的专业能力，为招商、销售目标的最终实现提供强有力的保障。,蓝海运营商业项目的特点,选 商理念。蓝海在专业市场招商组市过程中始终坚持以“选商”开展招商工作，通过大量的市场调查和商户摸底，筛选出适合项目的经营行市和优质的商户，确保项目

5、后期顺利启动，保障开发商利益，避免形成有市无场的局面。,先商业后地产。“商业先行，再有地产发展；先有商业规划，再有招商定位”是蓝海操作商业地产的行为准则。蓝海人将依据项目特性和市场的区域化进行专业化的控制！,蓝海运营商业项目的特点,蓝海商业地产凭借多年来在市场开发运营管理当中的经验，集结业内市场管理精英，首家创造性的提出了：全程运营一体化的服务模式。在项目开发伊始，我们将以先进的市场服务经营理念，通过专业市场定位，专业建筑规划，专业招商组市，专业划行分区，专业形象设计，专业广告推广、专业的运营管理 等七大举措，建立符合当前市场发展规律的现代经营模式，为广大入驻商家提供全程“无忧”的服务。全力保

6、证和引导广大商家做强做大长远发展目标的实现。,蓝海商业地产的服务模式 Service pattern,蓝海运营商业项目的特点,蓝海商业地产独有的运营思路Operation mentality,只有高质量的商家入驻，才有项目做旺的可能！只有做旺，项目才有提升投资价值的空间！只有投资价值充分彰显，项目的销售空间才能有保障！所以说：有的放矢的吸引高质量的商家，才是商业项目的根本！,蓝海运营商业项目的特点,蓝海的招商、销售工作是一个非常“细致”而“繁琐”的工作链：项目所属区域内的缜密调研（类同项目的综合调研、业态行业分析、目标客商市场分析）；目标区域内各目标商家逐一的调研整合（目标商家所经营品牌的能力

7、、商家未来经营规划的前 景、所属行业市场层面分析、经营产品的实力、所经营产品的未来发展趋势等方面）；异地商家和产品的市场摸查和挑选（主要是该商家或品牌产品针对本地市场而言，借助行业协会 和蓝海自身资源着力进行异地推广、招商、预热）；通过行业协会进行商家和品牌的着力推荐（走访、连接行会，借力进行权威影响）；本项目形象和主力业态定位、产品改良建议、相关招商材料的设计工作、楼层业态划分工作、独 层以及整体客流走向划分工作、商铺位置和面积划分工作等。,蓝海运营商业项目的特点,在前期，蓝海地产需要大量的时间来完成缜密的招商铺垫工作，然而“招商签约”、“租金缴纳”、“商铺销售”我们将按照行市和楼层分阶段完

8、成，完成的周期一般在37天内。也就是说，蓝海的招商组市过程以及为开发商回拢资金是在大量铺垫工作的基础上瞬间完成的！在我们前期进行项目招商及铺垫环节中，是通过蓝海招商策略不断给力进行客户认租意识的挤压，在确定招商定租时间以及销售政策后进行全部释放，从而达到项目空前热租和热销的效果，进而将项目品牌和企业品牌树立到极致，形成沸点！,蓝海运营商业项目的特点,以外促内，以内带外，内外结合的原则。即通过本地以外的目标行业产地及商贸流通地的招商开始，扩大项目在目标地域的宣传，全面树立并提升项目知名度和影响力，形成全省及区域招商之势，进而促进异地客户的招商；同时利用本地现有客户对项目的认同和入驻来吸引和扩大外

9、地有入驻本项目意愿的客商。在首批有效客户驻场经营后密切关注其经营能力、所代理品牌的竞争实力、商户在区域行业内的影响力，进行有效商户备案，并依据项目的发展阶段进行良性筛选，进一步保证本项目的综合实力和竞争力。招商先行的原则。商业地产作为投资性地产，项目的成功招商组市以及整体启动是增强投资信心的最有利的说明。项目运作出发点一定是坚持重视招商、招商先行的原则，招商成功是项目良性发展的基础，也是良好市场运作最有说服力的话题，通过确保入驻商家利益的招商理念的阐述及一系列相关推广主题的开展，形成客户对项目的认同，增强商家入驻的信心。以此为基础，在通过进一步的引导，形成投资的态势。,蓝海的5大招商原则Gui

10、ding principle,蓝海运营商业项目的特点,快速回笼资金的原则。不论是在行市的选择、项目内部业态的划分和安排上，还是在内部结构及商铺的规划中，应当确保吸引经营商家对商铺的购买为原则。确保开发商资金快速回拢，实现项目的滚动开发。行市分区专业性与整体性相结合的原则。专业化的划行分市，可以确保鲜明的市场形象和特点，为商家创造相对公平的经营环境，同时也可以更方便客户的采购。在行市的分布过程中，我们将根据不同行市的规模、对经营面积的不同需求、产品之间的关联程度、商家之间的竞争状况以及产品的档次和种类等因素进行综合考虑，从而形成布局合理，产品互补、主次分明的行市特点。,蓝海运营商业项目的特点,招

11、商组市专业化的原则 蓝海专业化的招商组市，与传统招商最大的不同就是围绕项目定位进行“选商”、“育商”，招商成功不是目的，而是要最终形成“旺市”！保证市场可以健康长远发展才是市场开发成功的唯一标准。因此，在招商组市过程中，一定要考虑商家的长远利益，认真了解商家经营的需求特征，根据市场定位做好商家和商品的选择工作，将与市场定位相符、经营理念超前、诚信经营的商家和名优商品选择到市场中来，确保项目招商组市的成功，避免不顾及商家利益，只注重入住率、或一卖了之的短期招商行为。以此为基础，通过专业的市场推广和宣传，不断提高商家的经营能力和经营业绩，将市场做强做旺，最终形成“旺市”，从而最大限度的拉升项目的投

12、资价值和升值潜力！,蓝海运营商业项目的特点,运营常规流程,蓝海商业地产,针对蓝海所承接的任何一个商业项目，无论其体量大小我们都把项目分为：前期筹备、项目招商、销售、后期的运营管理4个阶段。在这四个阶段中，蓝海都能提供哪些服务？具体是怎么样实施的呢？,蓝海商业地产针对任何一个商业项目，其运营的常规流程大体分为以下12个环节：综合市场调研项目业态建议项目产品建议项目预热招商预热选商启动销售开盘售房内控项目开业调整商家补充招商后期运营管理。,蓝海运营商业项目的常规流程,【01】综合市场调研Aggregate market investigation,只有站在缜密的市场调研基础上，才能有对市场需求、项

13、目运营的话语权！,当确定蓝海实质性进入项目后，蓝海首先将筹划市场调研团队进入目标市场进行细致缜密的市场调研工作。我们主要调研分为三个板块：目标区域市场：区域商业地产现状和走势、区域未来城市规划、主要竞争项目(较为系统)、类似 产品的市场需求、区域租金和售价、商业各行业现状、适用性媒体等方面；项目现状：本地块SWOT分析、区域位置分析、现有产品规划分析、业态组合分析、项目定位分 析、项目投资卖点整合、项目承租卖点整合、项目施工进度分析等方面；目标行业及商家：现有行业本地及发展趋势分析、目标行业本地销售综合实力分析、目标行业 行会整合、目标行业异地资源整合、商家经营品牌经营实力分析、行业媒体 整合

14、等方面。,蓝海运营商业项目的常规流程,【02】项目业态建议Industry condition suggestion,“商”为经营的场所，“业”为经营的业态。业态决定着商业地产项目的成与败！,“业态分析、业态定位”是决定一个商业地产项目成与败，能做多大能做多强的关键所在！,蓝海商业地产将通过市场调研整合相关数据，结合本地区域商业发展规划和趋势，依据“市场需求为基础，外部统一竞争，内部搭配联动”的原则进行本项目业态的建议和划分工作。我们主要着重进行以下三方面工作：本项目主力业态建议：针对本地市场需求、目标业态分析，将本项目所选各业态形成互补、联动，最终通过业态组合形成项目的“一站式”特性；项目内

15、业态分布划分建议：蓝海将综合依据业态的互补性、消费者购买产品的走向进行整体业态布 置以及逐层业态细节分布进行规划；各业态主力品牌铺位的位置规划：蓝海将各行业店铺进行目标性均好布置，体现出上线品牌的优势 以及整体业态的综合布局。【此步操作是由蓝海在招商阶段一对一实施】,蓝海运营商业项目的常规流程,【03】项目产品建议Product suggestion,要从功能上、配套上、人流走向上、整体形象上、产品细节上 综合体现项目的“地标、领引”的特性！,蓝海地产将根据本项目商业规划分层进行产品规划设计、人流走向设计、商铺位置调整、商铺面积调整、相应硬件配套设施调整以及外部整体项目形象的细节建议。外部：蓝

16、海通过整体外立面设计以及楼体造型规划设计综合体现项目的品质，充分展示区域商业 地标的特性；内部：蓝海将通过人流走向动线设计、店铺使用功能设计、智能商务设计、内部配套设计、店铺 面积规划、公共空间设计等方面，通过细节的规划设计从侧面体现出本项目的品质；分区专业性与整体性相结合的原则：蓝海将关联性较强的行市进行专业的分区，形成既分区明确 又互相关联、互相促进的行市布局。从而充分体现出专业基础上的整体竞争优势和规模 优势，也便于客户营造良好的经营环境和氛围。,蓝海运营商业项目的常规流程,【04】项目预热Project preheating,特定时间段 将项目瞬间预热到沸点！,蓝海地产将结合项目自身展

17、示方式（销售中心、工地围档）、本地强势媒体、行业平面媒体、行业网络媒体，在统一时间段内，瞬间绽放。通过媒体渠道的配合以及针对性较强的策划活动，充分将项目形象、项目定位、项目卖点进行最大化的对外输出，使本项目瞬间预热到沸点！在本阶段蓝海商业地产主要从事以下工作：项目销售中心的设计思路提交、中心内所有宣传品设计研发(展板/形象墙/吊旗/X展架)、招商销 售所需宣传资料设计研发(楼书/折页/单页/海报/3D动画脚本/其他VI展示)；项目对外形象输出的画面设计：工地围档设计研发、户外设计、行业平面媒体设计；项目预热方式策划方案的提交；项目预热具体的策划活动的方案提交、前期筹备以及后期运营实施；有效客户

18、的广泛积累，根据项目特性进行客户筛选、跟进的工作。,蓝海运营商业项目的常规流程,【05】招商预热Invites businessmen company preheating,程序化、链条化、专业化！,招商准备阶段 制定项目招商策略和招商方案；制定项目招商推广方案；制定商铺内部规划分隔方案；招商物品、资料准备；招商中心内部整改布置调整；项目招商统一说辞制定以及招 商人员项目培训；项目周边现有市场的再次考察、研究。,异地招商推广及客户积累、走访阶段 接受客户咨询、报名登记，了解客户信息；进行目标客户筛选工作，明确各行市主力客户范围；制定明确专业行市分区布局图；租金政策制定；招商政策制度；租赁合同文

19、本起草；招商时机确定；具体招商实施方案制定；招商客户、商铺预分配；招商流程制定。,蓝海运营商业项目的常规流程,此阶段为招商正式开始的筹备阶段，该阶段重点工作是通过对目标客户的了解，开始进行有针对性的引导，与客户建立起良好关系的过程。工作中应把握的以下5个工作重点及环节：,重点突出项目硬件对提升商家的经营业绩起到的重要作用，引起客户的强烈关注；通过阐述项目的 愿景及发展理念，树立项目品牌形象和整体优势增强客户对项目的信心；在同客户沟通交流过程中，将根据定位进行“选商”的理念传递给目标受众，同时外围厂商对项目的认 可进一步增强项目的关注度和影响力为吸引客户入驻制造条件。通过对客户的有效回访建立详尽

20、的客户信息档案，充分了解客户需求及各自的经营实力，经营行 市，准确把握客户的心态，针对客户的不同需求进行有效的引导和沟通。根据招商不同阶段及时向客户进行项目的信息披露，来传递公司的企业文化和项目运作理念，同时 通过不断增强越来越多的客户表达入驻意愿的信息发布，将形成强大的入市经营的势头和局面，造 成铺位供求紧张的态势，为客户顺利入驻营造良好的氛围。坚持招商政策统一由一个部门对外发布，避免多头信息、政出多门。,蓝海运营商业项目的常规流程,【06】选商启动Chooses Merchant,蓝海不是守株待兔式的招商 而是有的放矢的选 商！,蓝海地产的招商重点不是在“招”而是在“选”在“育”！我们将通

21、过前期大量的目标行业调研、基础客户走访，通过对各商家积累数据的整理、分析、筛选，最终确定适合本项目进场经营的商家，然后进行一对一的需求跟进，从而最终达到选商的目的。这样经过严谨筛选而进驻的商家不仅仅是其自身经营素质和实力较强，并且他们所选的品牌以及经营的产品的生命力和影响力都很好。他们是项目的中坚力量！【一线品牌和大的商家并不是一个商业地产的中坚力量】依据市场业态片区及单铺位置进行初步A类商家位置内定（我方联同甲方一起内定）；依据品牌和经营规模进行商家的商铺位置确定。并依据此位置进行引导性与该商家跟进。分片 区、分阶段，进行引导型与A类商家沟通、跟进：引导定铺原则、定铺方向、租时、租金、物 业

22、、付款方式和流程、后期运营管理、计划开业时间、装修方式 调铺、招商内控。根据本市场业态特点、商家质量进行细节调节，以及各区域铺位的控制、挤 压。,蓝海运营商业项目的常规流程,本阶段的重点,只针对符合条件的入驻经营户推出政策，而对于纯粹投资户和炒铺位的客户一律不予考虑，以显 示项目以商家利益为根本出发点的运作理念和思想。此阶段工作争取分布推出的方法进行稳扎稳打，根据市场及客户资料掌握进度及节奏。在招商的具体实施过程中，当一个阶段的工作完成到一定程度开始进入下一个阶段招商组市时，要进行24天的修整：在此期间要集中力量整合本阶段招商工作。避免进入下一阶段出现顾此 失彼、互相影响的局面。在做好招商工作

23、的同时注重成交客户的维护，及时同客户交流，反馈市场施工进度及信息增加客 户对市场的了解，避免出现客户对项目失去信心或对运作前景产生怀疑的现象。针对经营客户推出招商连环政策。不要给客户强迫租赁的感觉，而是通过合理的招商政策的制定 让其自主选择认租，招商和租赁政策灵活掌握。因此制定合理可行的招商租赁政策是确保本项 目招商最大化的前提和保证。,蓝海运营商业项目的常规流程,项目招商对象：本次招商对象确定为以本地为主、以外地为辅的原则确定。坚持以本地带动外地，以外地的宣传推广促进本地招商的推广策略。同时，在招商过程中通过对本地部分理念到位的客户加以适当引导的方式培育新的产品行市的扩大，同时通过组织厂商见

24、面会、以及信息发布及成立担保机构等形式，为本地客商引入品牌代理，促进招商任务的完成。,蓝海招商的标准,本地客户的标准：符合项目定位；有经营实力；有品牌影响力；有诚信度和美誉度；有行业影响力和经营理念。,异地客户的标准：在本地目前经营的行市或同类产品中没有或稀缺 的产品；在国内有品牌影响力。以厂家办事处或华北地区 的总经销总代理类客户为主。,蓝海运营商业项目的常规流程,【07】销售开盘Sales start,定铺！交款！35天 闪电回拢资金！,蓝海地产的开盘回拢资金仅仅是一个“仪式”而已。但是前期确需要大量工作做为铺垫以及蓝海对市场和目标商家的“翻炒”作为基础！蓝海将结合客户炒熟度、项目市场认知

25、度，配合项目开盘销售策划活动，择吉日进行本项目的正式开盘销售工作。项目施工初具规模，具有一定的卖相；与甲方沟通确定项目开盘思路和开盘时间；提交项目开盘策划方案、开盘流程、物料筹备方案；投资客户资源充分预热，等待开盘仪式达到沸点；联动本地、行业、异地目标媒体，进行跟踪式即使报道和信息发布；开盘道具、宣传资料的研发、设计、印刷，于开盘前全部到位；开盘所需工作人员、配合人员、配合部门、所需所有物料全部到位；项目正式开盘定铺交款，持续35天闪电回拢资金。,蓝海运营商业项目的常规流程,本阶段广告宣传重点主要是“投资商”将本项目即将开盘及内部认购的消息发布市场；项目推售在即，故此时应做适当的宣传，尤以工程

26、进度做有力支撑，争取意向客户尽早落定诚意金；继续宣传本项目，在投资者心目中树立其权威的品牌形象；继续确立项目在所在地区中商业的主导地位；继续通过本项目自身卖点的宣传。有效的区别传统商场，在大众心目中形成“升级”和区域最专业最具规模的“商贸航母”的思想意识。我们将通过对项目成交、招商的成功进行大力的宣传和炒作，以及把已进驻和将进驻的国内外知名品牌商户的信息传播出去。借助其影响力，对外表现出项目正处于一种热售、热租阶段和带出无限商机的声势，吸引更多商家和买家的关注并产生兴趣！,蓝海运营商业项目的常规流程,项目开盘前销售部署软/硬件配合 1）正式销售中心内外的包装、布置完成；2）项目看房通道的装饰、

27、布置完成；3）围墙的包装、工地护栏、及工地包装；4）条幅、空飘、彩旗的应用；5）销售手册、投资须知、价目表、平面图等所有资料到位；6）沙盘、透视图、模型图、楼书及附件、资料展板到位；7）对派驻在现场销售和洽谈工作的销售人员、签约人员培训完毕。销售前期的准备 1）对所有前来的客源作确认；2）做好现场销售登记及调查工作；3）全面联系A类和B类客户，推出优惠措施；4）制定公开发售当天的销售价格。,蓝海运营商业项目的常规流程,项目销售与招商互动 项目在开售期前由于有大量的内部认购作为铺垫，相信一定吸引大量投资客和商家的深度关注。在项目正式开盘前后，凡是对项目产生兴趣的客户，都会前来作实地考察，以此增加

28、对项目的认知和投资信心。在销售中运用销售与招商互动的策略，当在销售过程中遇到客户对投资回报产生不信任时，用开盘部分良好的招租率和招商质量对客户进行有效引导，促使客户成交。加推商铺（针对开盘现场的销控而言）当本项目在开盘当天所释放的房源销售进入高潮或推出的商铺阶段行将售罄时，现场加推比第一批价格高的商铺（需提前与开发商沟通，制订销控），目的是借势抬高项目的投资价值、挤压销售氛围、将项目的利润最大化、在较短的时间内充分挤压客户，快速完成资金的回拢。,蓝海运营商业项目的常规流程,【08】售铺内控Sale Internal control,平价入市【依据项目特性而定】鉴于本项目所处地理位置、项目规模、

29、本区域房地产市场整体销售及供需状况，我们将在项目开盘当天释放价格，售价略高于市场平均价入市，实行平开迅速高走策略，随着后续宣传推广的跟进和人们对项目升值空间的逐步认可、市场的逐步成熟，短期内结合房源释放将价格快速拉升。价格短时迅速拉升提价的最终目的是为了促进销售。挤压现场节奏营造热销现象,同时控制退房率，任何提价都不能阻碍销售。提价的形式有两种：一是通过折扣提价，二是直接提高报表价。本项目销售过程中建议随工程进度和销售率对价格进行合理上调，多种调价方式相结合。价格促销通过价格的涨幅和卖点诉求促进项目的销售，刺激市场，加快成交的速度。,蓝海运营商业项目的常规流程,【09】项目开业Starting

30、 doing business,项目招商的持续进行，将剩余及销控的商铺进行集中出租，扩大招商的比例；商户入驻装修；提交项目开业策划方案、开业活动庆典方案、开业流程等；筹备开业事项。,本阶段的突出特点是涉及大量物业内质支撑细节，入围目标客户从感性判断上升到理性需求，并着重宣传投资本项目利益点的广告诉求，要持续激发目标客户“投资兴奋”的感性卖点。将通过对项目招商的成功进行大力的宣传和炒作，以及将进驻的国内外知名品牌大商户的信息传播出去。借助其影响力，对外表现出项目正处于一种热租阶段和带出无限商机的声势，吸引更多商家和买家的关注并产生兴趣！制造品牌客户定驻以及项目工程施工的效果引发连环效应，要极大的

31、增强本项目的知名度和投资活跃度。通过举办具有轰动效应的招商组市以及项目开盘入市活动，最大化制造宣传效应和影响力，不断吸引众多的商家和投资人士选择本项目，最终达到完成项目整体商铺的全面招商和销售。,蓝海运营商业项目的常规流程,本环节重点工作将前期内部认购所成功销售的信息、项目的定位和规模、成功进驻知名品牌商户的发展趋势作为此阶段宣传的重点，对项目的升值空间加大力度彰显；推出本期商铺销售的数量、各项优惠的条件、优惠措施和推广策略；进行开业后剩余商铺招商、调整；针对市场或商圈的销售因素对最新价格进行必要性的价格调整，确保资金的尽快回笼；继续跟进仍处于观望中的目标客户，对前期未成交的意向客户、投资者进

32、行引导型跟进，通过趋势促其成交；配合开发商与目标客户的合同洽谈和签署；策划有影响力的签约活动或系列性的户外主题宣传，提升本项目的美誉度和项目的销售进度；策划、安排国内的买家和投资客户到本项目参加系列的主题活动，从不同的层面对本项目销售进行强势的轰动炒作，加快资金回拢的速度；分析本阶段的销售情况，制定下一步的销售策略和推广措施；,蓝海运营商业项目的常规流程,【10】调整商家Adjustment merchant,在本项目开业持续一阶段后（6个月），蓝海地产将针对项目内所有入驻商家和品牌按行业逐个进行摸排考察：其运营公司思路、经营辐射区域、经营业态、经营品牌的种类和品质、各品牌发展前景、商家实力、

33、商家在行业内的口碑和影响力等方面，全面权衡该商家或品牌在本项目内的经营价值和品牌价值来进行内部调整和筛选。去除一些不符合本项目发展规划的品牌和商家，扩大一些有发展潜力的商家和品牌的经营场所，以及针对性的出台一些经营支持政策。,去其糟粕 留其精华！,蓝海将根据客户入驻情况。抓住开业的时机扩大招商入住率，进行补充招商，重点式对不符合行市和项目的商家客户进行规范和调整。,蓝海运营商业项目的常规流程,【11】补充招商Supplements the merchant,蓝海在这里的“补充招商”特指：异地招商，品牌引进！蓝海将借助自身网络资源和各目标行会资源进行商户和品牌的推荐，从而进一步完善本项目内各行业

34、的品牌定位和组合。,一方面通过国内专业媒体在与本项目定位相同的产业基地、准备招商引进和补充行市的国 内主产地及与区域市场密切的周边专业市场进行宣传、考察，针对目标商家和品牌进行招 商吸引。针对行业逐个与目标行业协会联系，委托其进行招商或采取联合组织招商推广活动的形式 进行招商推广、品牌推荐。整合各推荐品牌资源，在区域内策划举办品牌引进活动，从而扩大区域商家的经营范围和快速互补提升品牌价值。利用各行业协会举办各种行业年会、专业会议及品牌展会的机会进行宣传推广，开始针对 性的目标品牌招商活动。,蓝海运营商业项目的常规流程,【12】后期运营管理Operation management,我们与时俱进，

35、凭借多年积累的商业运营管理经验，与市场对话！,专业运营 强势做旺 蓝海将项目与国内各种主流专业媒体达成战略合作，多渠道发布广告信息、冠名或参加行业内各种专业展会、鼎力建设项目专业网站、创建电子商务平台、组建各类品牌优化活动等，为广大进驻商在较短时间内强势做旺提供强有力的保障体系。在后期运营管理过程中，蓝海将通过对本地部分理念到位的商家加以强化引导，辅助其培育新的产品从而进行行市的扩大；并且将通过组织厂商见面会、以及信息发布及担保等形式，为本地客商引入品牌代理，促进招商任务的完成。同时，我们将结合蓝海自身商业运作经验和能力，针对不同时段进行整体商业的品牌策划活动、产品发布活动、服装节、美食节、动

36、玩节等正规商场系统化运作模式的品牌活动，从而快速拉升本项目的商业价值以及品牌号召力！【这是蓝海的主要优势】,蓝海运营商业项目的常规流程,蓝海商业地产招商基础流程图Businessmen invited companies flow chart,招商阶段运营思路综述,招商阶段运营思路综述,后期运营管理,蓝海商业地产,蓝海本着将所代理商业项目做旺的原则，针对本项目的定位、入驻商户层面及甲方的要求进行后期运营和管理工作。,蓝海 后期运营的3个原则：,诚信原则。言出必行，蓝海深知“后期运营管理”对一个商业的重要性，也是商业真 正做旺的必要保障。项目开业后蓝海将严格依据合作条款进行项目后期 运营、管理工

37、作，始终如一的落实双方合同条款，坚持将所代理项目 做旺做强，形成区域商业的地标。,关于项目后期运营管理,务实原则。蓝海将自身招商团队整体直接进入后期运营管理中，保持与商家的紧密 衔接和联合，务实的从项目经营出发、商家的经营出发进行综合的管理 工作。并且依据甲方要求直接对运营团队从内部人员培训上、运营工作 上、专业技能等方面积极配合，严谨务实的履行蓝海的责权。高效原则。蓝海将严格把控项目后期推广（重点）和商户调整的建设工作。合理梳理 商户和我方、商户和商户、我方运营各部门之间的关系，设计研发适时 的工作流程，使本项目在短时间内高效的进入正常的运转阶段。,关于项目后期运营管理,项目正式进入后期运营

38、管理阶段后，在外部蓝海首先要做的事情就是：整合项目内各业态的资源充分扩大项目内的品牌业态围绕核心进行品牌的招商和引进工作。,资源整合 扩大品项 品牌引进 后期运营管理第一部分,开展工作的方式：项目开业后，蓝海将通过专业媒体、行业协会、自身品牌进行多方面宣传，全面提升 本项目的知名度和美誉度，从而最大限度的吸引区域市区和区域周边消费人群的深度 关注；引导本项目自身商家的品牌意识，使其从初级经营状态向高级经营状态改变；策划并实施具有本项目特色的餐饮、娱乐、酒吧各种节假日活动，引进品牌关 注，扩大品项；整合本地及石家庄吃、喝、玩、乐市场各业态品牌，开展品牌发展区域市场活动。,关于项目后期运营管理,蓝

39、海的目的：通过强势资源的整合，全面扩大本项目的品牌经营项目，通过引进知名品牌的影响 力快速占领区域本行业的领航趋势！着力使所代理商业项目在城市区域形成市场核心竞争力和凝聚力。,关于项目后期运营管理,蓝海主要做是对入驻商家的稳定和商户的调整工作。稳定有潜力的，淘汰经营混乱的，保障本项目的发展的健康度。,商户稳定 与 调整商户 后期运营管理第二部分,开展工作的方式：项目正式开业后，蓝海将定期组织营销专家对项目重点商家进行专业培训，综合提升其的 经营意识和经营素质。详细了解商户的经营层面和经营水准，从经营方式和发展思路给予正确的科学的指导，促 进商户做大做强。对商户的经营品种和品牌大小、营业额度有针

40、对性的调整，淘汰部分小品牌和经营混乱的 商户。,蓝海的目的：通过稳定和调整，逐渐形成所代理项目专业化、规模化、品牌化的发展战略思路。,关于项目后期运营管理,“租金的提升”是一个商业项目做旺的最直接的证明，也是衡量蓝海商业运营的最终标准。我们将通过全面辅助商户经营和直接区域推广进行全面拉升项目租金，,租金全面提升 后期运营管理第三部分,开展工作的方式：开业后24个月，逐渐调整一些经营能力差、无发展方向、产品档次与本项目定位不相 符的商户，提升整体商户的质量。做好本项目宣传方式，充分了解商户经营方式、分析消费者需求，在区域本地和周边县 市做好宣传推广工作，最终形成旺市。,蓝海的目的：为后期项目全面

41、提升其租金奠定扎实的基础。,关于项目后期运营管理,【02】项目后期运营工作流程的设计,外部工作流程：商户报修流程、商户投诉流程、商户经营招商流程、商铺调整流 程、行市调整流程、商户纠纷处理流程等。内部工作流程：租费收取工作流程，商户报修、投诉接待、商户资料保存及部门之 间其他工作联系流程。,【01】协助甲方做好自身管理团队的建立,蓝海辅助配合开发商全面筹建隶属于本项目的后期运营管理团队。蓝海主要辅助其进行管理部门的设置、团队人员的招聘选拔、部门职责划分和建立、各岗位的职责划分和建立、客户管理制度的建立、后期运营日常工作制度的建立工作。,所代理项目的后期运营，蓝海将严格把控下面六个环节，科学进行

42、运营和培训！,关于项目后期运营管理,【03】项目后期市场推广工作,针对本项目市场启动及整体市场竞争状况，以稳定商户、全面做旺为目标，进行有针对性的市场推广。具体包括：短期宣传推广计划制定及实施、长期宣传推广计划及实施、潜力商户深度沟通和持续关注、重点商户内部培训等。对内：蓝海将通过对入住本项目的部分理念到位的商家加以强化引导，辅助其培育“重 点目标商家”做大、做强！对外：蓝海将所代理项目与本区域各种主流媒体达成战略合作，多渠道发布广告信 息，为广大进驻商在较短时间内强势做旺提供强有力的保障体系。,关于项目后期运营管理,我们将结合蓝海多年商业运作的经验和能力，在项目后期的不同时段进行整体商业的品

43、牌策划活动的系列性推出：节假日庆典活动、商家开业庆典活动等正规系统化运作模式的品牌活动，从而快速拉升本项目的商业氛围及项目品牌在区域的影响力和号召力！使入驻商家通过不断参加系列商业策划活动，将其所经营的特色通过展示、促销等形式打开区域以及周边市场的品牌影响力。,【04】系列策划活动整体运作,关于项目后期运营管理,【05】围绕市场文化建设进行团队培训,蓝海将结合自身多年商业运营经验毫无保留进行传承，在辅助开发商自身管理团队的实战协助时不断进行针对性的业务培训。主要的培训内容有：运营服务意识培训、服务技巧培训、商户投诉处理技巧培训、商户沟通内容培训、商户摸查技能培训以及工作流程培训。【其中“商户摸

44、查技能培训”是蓝海培训的重点。这是如何把握商户以本项目定位为要求，正规的步步为营的做大、做强的基础，蓝海将结合实际沟通、商户调研、商户跟踪、品牌跟踪、经营方向建议、目标商户策划活动等方面进行培训。】,【06】后期补充招商及客户筛选,在前期顺利开业的基础上，根据项目定位筛选部分有品牌影响力、行业影响力的商家进驻，增强市场核心竞争优势,关于项目后期运营管理,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有

45、到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长

46、，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还

47、是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它

48、去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯

49、，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,