区域市场分析.ppt

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1、区域市场分析,市场需求研究,供应市场特征分析,潜在市场供应分析,重点个案研究,供需对比分析,供应市场特征分析,调研概述,调研目的,了解安阳市房地产供应市场的现状和特点，把握安阳房地产市场的发展趋势，为本项目的定位提供参考依据,调研方法,首先，对安阳市房地产市场进行整体调研，了解房地产项目的分布、档次、数量、规模等总体信息；随后，根据获得的总体信息，结合本项目特性，选择有价值项目或竞争性项目进行重点实地调研,样本框,供应市场特征分析,果园新村,朝阳花园2400元/平米,辉龙时代家园1800元/平米,洹上人家1650/元/平米,绿色家园1500元/平米,尚都广场2300元/平米,文源绿岛1600元

2、/平米,金色家园,世纪名城,超越广场2100元/平米,阳春光华2100元/平米,四季家园1900元/平米,金田苑1900元/平米,果园新村2100元/平米,建业桂花居别墅2700元/平米，平层2200元/平米,调研项目分布,京林中央公园2500元/平米,供应市场特征分析,供应量分析,在售的几个重点楼盘，建筑面积的总和为516000平米；目前在售的楼盘多以几万平米的小盘为主。,供应市场特征分析,物业类型分析,建筑类型以普通多层占绝大多数，有少量的别墅，市场上新近开盘的项目开始出现小高层，市场正处于“上楼的起步阶段”。,供应市场特征分析,户型分析,1、户型配比分析,在售项目户型中，以三居室比例最高

3、，加权后比例占到58%；四居次之，加权后比例为27%；二居很少，加权比例为7%；没有一居；复式住宅加权比例为9%；这体现了目前安阳房地产市场特征和人们的购买偏好，我公司项目要把握这种特征和趋势，以便符合当地人的偏好，吸引更多客群。,供应市场特征分析,在售楼盘中，主力户型以140-160平米左右的三室两厅两卫居多,这代表了目前安阳房地产市场上大部分客群的户型偏好，我公司在设定主力户型时，应考虑充分满足目前的客户的需求。,2、各项目主力户型面积分析,供应市场特征分析,在售楼盘中，二居面积范围是102-140平米；三居面积范围是104-185平米，主要集中在140-160平米之间，四居面积主要集中在

4、160-200平米左右，,3、户型面积分析,供应市场特征分析,由上表可以看出，目前在售楼盘中，户型结构以平层为主，同时出现了为数不少的复式户型,4、户型结构分析,建议都市领地和康艺项目，户型可有部分市场创新（如错层），满足市场“追求新颖”的客户的需求。,供应市场特征分析,由上表可以看出，目前在售楼盘中，层高以2.9米居多，金田苑和果园新村层高达到3米，辉龙城市家园的叠拼层高达到3.2米。,5、户型层高分析,建议本公司层高在2.9米以上，可以达到3米。,供应市场特征分析,由上表可以看出，所有楼盘的交房标准都是毛坯房，尚未出现精装修。,6、户型装修分析,建议本项目顺应市场，同样采用毛坯标准,供应市

5、场特征分析,目前房地产供应市场，户型南北朝向占绝大多数，同时出现了少量的东西向住宅，目前这些东西向住宅的市场接受程度较差。,7、户型朝向分析,南北朝向无疑是本项目最主要的选择，建议本项目尽量不采用东西向,供应市场特征分析,康艺项目临南北路，规划深入设计时应尽量减少东西向户型的比例。,价格分析,1、均价分析,在调研项目中，住宅均价在2000元/平米的楼盘最多有7个，其中2200元以上的楼盘共有4个。,供应市场特征分析,2、总价分析,住宅主力户型总价在25-30万之间的楼盘最多，为47%，这是目前安阳市购房客群普遍能承受的总价范围；同时主力总价在35-40万以及40万以上的楼盘也占有一定比例，各占

6、15%；表明安阳的房地产中高端市场需求比较旺盛。,供应市场特征分析,配套及硬件设施分析,车位配比方面，大部分楼盘以有关部门规定的1：0.3左右为标准配比，少数较高档楼盘（辉龙城市家园等）车位配比能达到1：0.5的水平；车位价格方面，地上车库以销售为主，价格大都在5、6万元左右；地下停车位以出租为主，租金水平在100元/月左右,1、停车位,供应市场特征分析,目前，大多数楼盘没有会所，但在调查中了解到，购房群体对会所有一定的需求愿望，希望会所中设置一些休闲、健身项目；住宅小区带会所是本地房地产市场的一个发展趋势。,2、会所,供应市场特征分析,住宅的智能化系统基本都是电话、有线电视、宽带；小区的安防

7、系统方面，很多小区只有门禁系统和保安巡逻，新近开盘的一些档次较高的小区有红外线监控、24小时电子巡更、闭路电视监控等安防设施。,3、智能化、安防系统,供应市场特征分析,4、物业管理,供应市场特征分析,物业管理公司方面，很多楼盘都是开发商自己下属的物业管理公司进行管理，这样做购房客群入住后的各种问题比较容易得到解决；但管理水平相对较低；另外有部分楼盘开始聘请专业性较强的外部物业管理公司，说明客群对小区的物业管理水平越来越重视；在物业管理费用方面，由政府相关部门对住宅小区的物业管理水平进行级别评定，统一确定收费标准；对于带电梯的高层住宅，在征收物业管理费的同时，另外加收0.39元/平米/月的电梯费

8、、0.1元/平米/天的高层供水费用。通过调查发现，客户购房时对物业费相对敏感。,供应市场特征分析,园林景观分析,大部分楼盘的园林内容以宅前绿地、中心小广场、中心花园为主，中低档次居多；只有辉龙城市家园、建业桂花居出现了水系、人工湖、喷泉等较为高档次的园林景观；在调查过程中了解到，购房客户对小区景观的需求日益强烈，本公司项目如果在景观方面有所突破，将能成为一大亮点，刺激客群购买。,供应市场特征分析,供应市场客户特征分析,主体基本特征分析客户来源分析购买目的分析购买特征分析,供应市场特征分析,供应市场特征分析,一、主体基本特征,1、年龄特征,调研过程中了解到，购房客户的年龄分布在25-50岁范围内

9、，其中以40岁左右的中年人居多,2、职业特征,购房客户职业方面，以政府公务员、私营业主、企业中高层管理人员等为主要购房客群,4、收入水平,这些购房客户的收入水平在安阳属于中高档，部分政府公务员、企业中高层除工资收入外，还有一定的灰色收入,5、教育背景,购房客户中，受教育程度参差不齐；政府公务员、企业中高层中，受高等教育的人群比例较高,3、家庭结构,购房客户中，以中年父母带1-2个子女的家庭居多，即3口之家或4口之家,供应市场特征分析,二、客户来源分析,目前在售楼盘，都以安阳市本地客户为主；各楼盘的购房客户，附近的原居民占有很大比例，工作单位在附近的客户占有很大比例；档次较高的楼盘（如辉龙城市家

10、园、建业桂花居）可以吸引到距离较远的其他区域客户,1、本地客户,2、外地客户,一些比较高档的楼盘中，外地客户占有相当比例，比如辉龙城市家园、建业桂花居的购房群体中，有很多来自林州、水冶等地的客户,供应市场特征分析,三、购买目的分析,大部分客户的购房目的是为了自住，用来改善居住条件，提高生活品质；投资客的比例微乎其微。,供应市场特征分析,四、购买特征分析,购房客户以改善居住条件为主要目的，他们偏好三室、四室的大面积舒适型户型；对朝向要求较高，基本都要求南北向；客户对传统的多层住宅较为偏好，并开始接受小高层住宅。,供应市场特征分析,区域市场总结,目前安阳市在售楼盘，规模普遍较小，本项目的规模效应将

11、成为一大优势；当前市场上的住宅建筑类型以普通多层为主流，复式和叠拼占有部分比例，开始出现小高层住宅，这将是本地市场近几年的一个主要发展趋势；户型方面，以三室两厅两卫和四室两厅两卫为主流户型，三居面积集中在 140-160平米，四居面积集中在160-200平米；户型结构中，平层为主，复式占一定比例，没有其他户型结构；价格方面，目前普通多层均价主要集中在2000-2300元/平米，高档住宅（比 如建业桂花居的叠拼别墅）均价达到2700元/平米，并有进一步涨价的趋势；单纯的价格和地理位置不再是影响客户购房的决定性因素，购房客户越来越 重视小区的产品品质、园林景观、硬件设施、物业管理和相关配套。,供应

12、市场特征分析,供需对比分析,建筑类型户型比例户型面积,供应市场主要结论,目前安阳市在售楼盘，规模普遍较小，本项目的规模效应将成为一大优势；当前市场上的住宅建筑类型以普通多层为主流，复式和叠拼占有部分比例，开始出现小高层住宅，这将是本地市场近几年的一个主要发展趋势；户型方面，以三室两厅两卫和四室两厅两卫为主流户型，三居面积集中在 140-160平米，四居面积集中在160-200平米；户型结构中，平层为主，复式占一定比例，没有其他户型结构；价格方面，目前普通多层均价主要集中在2000-2300元/平米，高档住宅（比 如建业桂花居的叠拼别墅）均价达到2700元/平米，并有进一步涨价的趋势；单纯的价格

13、和地理位置不再是影响客户购房的决定性因素，购房客户越来越 重视小区的产品品质、园林景观、硬件设施、物业管理和相关配套等。,供需对比分析,需求市场调研主要结论,建筑类型方面，选择小高层的比例最高，达到34.9%；其次是普通多层，达到29.2%；四层以下别墅占到16.2%；六层带电梯占到12%；高层和点塔接受程度最小；户型方面，选择三室两厅两卫的比例最多，达到45.9%；三居户型的总比例达到75%；其次是四室两厅两卫，比例达到16.2%；户型面积方面，选择130-150平米的比例最大，占到35.9%；其次是100-130平米，比例达到32.6%；再次是150-170平米比例占到16.6%；,建筑类

14、型对比分析,供需两方面对比来看，普通多层仍是目前的主流建筑类型，随着市场发展，普通多层的比例会有逐渐变小的趋势；小高层有逐渐成为主流的趋势，四层以下别墅正在逐步被市场所接受，六层带电梯开始出现，并迅速收到客群的欢迎。本项目确定建筑类型配比时，要综合考虑客群的偏好，使本项目在满足客群偏好的基础上实现利润最大化。,供需对比分析,户型配比对比分析,在户型配比方面，供需市场得出的结论是一致的，三居比例最大，而且根据需求市场的数据，未来对于三居的需求比例还有进一步加大的趋势；二居的供应和需求比例都比较小，说明当前市场和未来一段时间内，对二居的需求量很少；四居及以上户型占到一定比例，说明客群对四居有一定的需求量。本项目在确定户型配比时，可以参照这个客户偏好，把三居户型作为主力户型，其次是四居，做少量二居。,供需对比分析,户型面积对比分析,在户型面积方面，供给和需求两方面的范围基本一致，说明目前的供给市场基本符合客户群的面积需求偏好；本项目在确定户型面积时，也要考虑客户群的面积偏好，参考上表中的户型面积范围。,供需对比分析,