7月万佳地产冀州项目运作思路提报.ppt

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1、万佳地产冀州项目运作思路提报,2010年7月,一、城市印象,“华北平原腹地，交通四通八达”,冀州市隶属河北省衡水市，是古黄河、漳河、滹沱河等水流冲积而成的低洼平原，地处华北平原腹地。辖区总面积918平方公里，辖11个乡镇，412个村，总人口37万人，其中冀州市区人口15万。目前已经形成以高等级公路和铁路为骨架，陆空并举，内联外延，四通八达的交通网络。冀州至北京机场、天津机场、石家庄机场、济南机场分别只需4小时、3小时、1.5小时和2.5小时。距天津港270公里，黄骅港150公里，北距石德铁路20公里，东距京九铁路12公里，邯黄铁路穿区而过并设有一客货两用站台。北依石黄高速20公里，南临青银高速

2、25公里，大广高速、106国道、郑昔线和安新线等公路干线贯穿全境。,“历史悠久，文化内涵丰富”,冀州为九州之首，地域十分广阔，是中华民族最初的发源地。”尧、舜、禹皆都河北“（日知录集释卷二）现依据历史资料分上古冀州（夏、商、周）、信都冀州（西汉至宋代）、直隶冀州（元、明、清三代）、近现代冀州（民国三年至今）四个时段。在冀州历史上涌现出了许多名彪史册的杰出人物，其中既有帝王官吏，又有文人学者，还有武术名家邳 彤、冯太后、孙 敬、刘 焯、宋迈伦 占地66亩、主体建筑面积13800平方米，拥有12个高级展厅的河北最大民间博物馆乃至全国最大的民间博物馆冀宝斋新馆开馆。,“蓬勃发展，蒸蒸日上的现代新城”

3、,工业产业框架渐具成型，采暖铸造、化工、玻璃钢三大战略支撑产业和农产品加工、汽车配件、医疗器械三大区域优势产业发展迅速，构筑起发展的支柱和主脉。农业经济持续发展，粮食总产2亿公斤，棉花、辣椒、食用菌等农作物单产稳中有升。推广实施了平衡施肥、深耕技术等25项实用新技术，农业产业化经营扎实推进，建设了5个农业产业化重点项目，衡水市级以上农业产业化龙头企业达到15家。商业上，与罗马尼亚根比那市缔结为友好城市，与曹妃甸工业区、秦皇岛经济技术开发区、天津滨海新区、天津南开区、深圳深港产学研基地分别签署了战略合作框架协议，搭建起了广阔的平台。“区域经济强市、滨湖文化名城、和谐创业之州”,“大美湿地，湖的故

4、乡”,冀州属于海河流域子牙河水系和黑龙港流域南排河水系，境内河流较多。东有老盐河故道，南有索芦河，西南与西部有西沙河与滏阳河。衡水湖位于冀州市和衡水市交界处，总面积75平方公里，在冀州境内为57平方公里，是华北平原第二大淡水湖，面积和蓄水量仅次于白洋淀。其生物多样性和完整的淡水湿地生态系统在华北内陆地区具有典型代表性。2000年，被国家林业局和省政府命名为省级湿地自然保护区。衡水湖的主要保护对象，是作为水禽栖息地的以湖区为主体的湿地生态系统。在冀州湖栖息的水禽多达286种，其中，丹顶鹤、白天鹅、灰鹤、鹈鹕等40种被列为国家一、二级保护动物。湖内人鸟共生，更增添了几分诗情画意。冀州市充分发挥其毗

5、邻国家级湿地和鸟类自然保护区衡水湖的优势，精心打造生态园林城市，大力搞好绿化，投资1800余万元，先后建成了和平绿地广场和信都音乐广场。落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色,二、市 场 扫 描,“经济开发区发展迅猛，积极营造大项目生长环境”河北冀州经济开发区，是经国家发改委、省政府批准的省级经济开发区，规划面积15平方公里，一期开发面积6.75平方公里。目前，入区企业80家，总投资39亿元。据统计，冀州今年新开工超5000万元项目70个以上，总投资突破200亿元，三分之二的项目落户经济开发区。其中，超亿元项目40个以上，超10亿元项目3个以上，超50亿元项目1个。冀州河北华冲电器公司与国家电气传动研

6、究所合资3.1亿元建设的智能化全数字动态补偿滤波项目，技术水平国际领先，3月19日开工奠基，项目建成后，年可实现销售收入6亿元，利税8000万元。中油新兴能源集团公司区域运营中心项目，由中油新兴能源集团公司独资2.1亿元兴建，8月份可投入运营，将对推进节能减排、改善人民生活水平、增强区域竞争力有着积极的促进作用。,“城市建设日新月异，打造水市湖城”冀州市将2010年确定为“城市建设形象年”，积极融入“水市湖城”建设，全年共谋划建设城建重点工程64项，总投资120多亿元，涉及城市路网、商贸物流、园林景观、安居保障、新民居建设、旅游观光、环保生态、社会事业、城市管理等9个方面。其中，续建工程20项

7、，投资28亿元；新建工程44项，投资95.3亿元。城市路网方面，投资2.4亿元，完成中湖大道、建设中大街两个续建项目和冀新东路、冀新西路、迎宾南大街、建设南大街、振商东街、友谊大街、惠民北街、安居路等14项新建工程，道路里程共计22.8公里。商贸物流方面，投资20.5亿元，完成吉美购物广场、温州大厦、得菲尔医贸大厦等3个续建项目，启动义乌国际商贸城、医药物流园等两项新建工程,园林景观方面，投资1.4亿元，完成湖滨公园续建项目和丽水园二期、长安路绿化、迎宾街绿化、春风街绿化、建设街绿化等5项新建工程；旅游观光方面，投资64.4亿元，完成碧水湾大酒店、九州文化广场、旅游码头、澜波湾观光栈道等4个续

8、建项目，启动衡水湖旅游综合开发和中国老年社区示范基地建设、湖滨生态会馆、观鸟岛等3项新建工程；环保生态方面，投资4.8亿元，完成天然气续建项目和热网改造二期、冀码渠市区段整治、垃圾处理场二期、垃圾清运中转站等4项新建工程；社会事业方面，投资10.7亿元，完成广电艺术中心、市医院住院大楼等两个续建项目，启动庞大汽贸高等职业学院、中油运营服务中心、新华书店大厦、五中、中医院大楼、检察院办公大楼等8项新建工程；城市管理方面，投资652万元，完成市区亮化二期工程、金鸡大街路面维护、兴华大街中段改造等3项新建工程。先后投资19.5亿元，实施了城市集中供热、天然气进城入户、广电艺术中心、市医院住院大楼、新

9、吉美购物广场、城市水厂、湖滨公园、九州文化广场等20多项重大民生工程。,“房地产建设步伐加快，城镇化率位居前列”20082010年，冀州城市建成区面积由12.6平方公里增加到16.5平方公里，城区人口由13万人增加到15万人，市区住房面积由156万平方米增加到218万平方米，城镇化率由43.7提高到47.08，位居全省前列。两年来，冀州市共拆迁141万平方米，开工建设了阿卡利亚湾、熙湖茗苑、鑫鼎佳苑、日上湖滨、金第城、安居小区等11个住宅小区，其中在建高层、小高层达到32栋，面积95万平方米，相当于建市14年总和的1.5倍。今年将完成阿卡利亚湾、熙湖茗苑、安居小区、长乐雅居等7个续建项目，启动

10、东都华庭、世纪商住楼、经济适用房二期和廉租住房二期等4项新建工程。,冀州新民居建设加速房地产发展,目前，已实施了27个村的新民居建设，包括23个湖区村和4个湖区外围村一部分需滚动翻建户所需土地地上建筑已拆迁完毕，共平整土地近18万平方米。今年启动14个社区（石家庄、胡刘庄、中刘村三村联建社区，湖区村集中安居社区，古城恢复社区和11个乡镇的社区）建设，共涉及11个乡镇、35个村庄，由政府出资征地，并进行规划设计，目前这些社区建设的具体地址已经初步确定，14个社区的村庄建设规划工作已于2月24日启动，已基本完成。4月18日，位于郑昔线两侧，占地733亩的冀州市码头李镇滏阳社区开工建设；以“湖区新民

11、居建设”为重点，精心谋划，扎实推进，采用BT模式成功融资2亿元，启动了占地172亩、楼房40栋、建筑面积21.8万平方米的安置小区建设。,外地知名房地产企业已进入-天津国兰集团、北京奥特公司、康沃国际投资有限公司、环球控股集团,高价位、高品质楼盘初现端倪！,2008年天津国兰集团开发阿卡利亚湾项目；2009年北京奥特公司进入冀州开发；2010年康沃国际投资有限公司、环球控股集团 进入冀州开发。2010年万佳地产以“地王”姿态进入冀州市场。,典型楼盘,结 论：随着冀州经济的迅猛发展，房地产市场发展迅速，随着外地开发商的进入，房地产市场的开发、营销推广越来越成熟与正规。与同类县级市相比，冀州房价相

12、对较高，市场相对成熟，竞争也越来越激烈。,三、项目定位,地理位置：冀州市兴华大街西侧 占地面积：该宗地面积为41907.2884平方米(62.86亩)，地块四至：东至兴华大街；南至信都路；西至幸福街；北至昌成路 土地性质：国有建设用地（商业40年，住宅70年）容积率：2.8地表情况：无附着物周边配套：音乐广场、科技大厦、博世数码、工行支行、中行支行、东方购物 大厦等,SWOT分析S（优势）：地段较好，地理位优越，四至临街，交通便利；成熟城市中心，周边配套完善，居住氛围浓厚，适合居住；地块方整，地表没有建筑物覆盖，利于开发建设。W（劣势）：拍卖地价相对价高，约合到建筑面积上为1030元/平方米，

13、增加了成本投入；前些年项目地块板块是冀州住宅的发展方向，近2年来随着 衡水湖的开发，城区北部是住宅发展的新方向，并且自然环 境相对不占优势；项目体量较小，如果增加配套设施，成本相对增加较大。,O（机会）随着冀州市经济开发区的建设以及招商引资的顺利进行，冀州经 济发展又迈上一个新的台阶，人均可支配的收入增加，外来人口 增加；随着外地大开发商的进入，冀州房地产市场建设水平和规模都有 显著提高，整个房地产市场环境朝着良性有序的方向发展。T（威胁）随着大型开发商的介入，冀州房地产开发市场竞争越来越激烈！,我们理解项目的同时，在思考,项目自身优势不是十分明显，但也没有绝对硬伤，发挥优势、规避劣势,上述分

14、析只是阐明了项目的素质，接下来我们通过经济效益分析再对项目进行分析：,现有开发条件下以3500元平米计算，利润约为5300万元左右，而利润率仅为12%,显然这样的数据不能另我们满意。,建议解决方案一：同有关政府部门协调，增加容积率和限高，这样会增加利润。,建议解决方案二：做不同类型的产品调配。建议作出各种产品形态及组合的方案，选择最优化产品类型。三义在粗略测算后得出花园洋房+小高层或高层的配比方案利润约为6200万，利润率为20%小高层利润约为8100万，利润率为26%,分析结论：1.保障最大开发利润，必须建冀州高端住宅。在如此成熟的城市中心，建造物业本身就是一种姿态，一种超高端的姿态。成本以

15、及利润追求最大化决定。2.必须在建筑、景观园林、户型设计上有所长高端住宅必备的特质；在日益激烈的竞争中，胜出必有所长。,开发商品牌目标,以高端物业品质，创造万佳地产最具核心竞争力的品牌形象。,领 袖 衡 水，代 言 冀 州,项目市场定位：,冀州绝无仅有的超高端住宅。无论是其建筑、园林景观的品质、配套设施还是其销售价格，都是冀州市场乃至衡水市场绝无仅有的。它将是冀州住宅市场的标杆、是高档住宅中的典范。,阶层需求的明确，是指导策略及创意的核心因素。,客户定位分析,目标客群 Object Client,权力顶层财富顶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层社会结构体系模拟图,本案的产品价值与

16、特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：财富顶层和稳定资产层。,A、客户组成,B、主力客群描述 神秘不可显的阶层政商阶层,政府官员；私营企业主、民营企业主或企业负责人（政商阶层）；冀州地区内的铸暖、化工、玻璃钢行业内的老板；,他们由政府高级官员、国家银行及其它国有大事业单位负责人，国有大型企业或大型股份公司经理、大中型私有企业主，这些人构成了中国社会金字塔的顶端。大私有企业主财富处在冀州社会各阶层的顶端，权力和声望的地位次于他的财富地位。但这些

17、人有的具备政府身份，有的与各级权力机构有着密切的联系。,阶层洞悉,掌握社会大资源，尤其是弃政从商、官商联动者；该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层；对于传统习俗与文化具备很强的认同感（儿时的生活经历）；对于老城区的认同感；置业经验丰富，对于房产具备成熟的判断力；对政治时事敏感，关注力强；对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻；希望获得附加值高的物业，喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养；多具备收藏爱好，用多个不同功能的房间满足其私藏与展示的要求；,行为特征,C、引导次主力客群描述 掌握上升动力的新资产阶层,IT/证券律师精英一族；中小型民营或私企老板等从事

18、文化或教育事业的高文化群体；,这类人群年龄跨度较大，多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋；拥有良好的教育背景，善于利用新经济致富，财富积累非常迅速，属于一个富有而看得见的阶层；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来。对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值观；对消费品的经济价值敏感，擅长数理分析和对比，希望获取高值回报；对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况；,行为特征,心理洞悉,【靶心共性】区别于中端客群的地产消费观,1、霸气。他们是与生俱来的王者，身上往往带着一种不怒自

19、威的霸气，在各个方面永远都 是领导者。2、敏感度。与中低端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度低，选择界面较广。3、自信。由于处于县级市区域，他们更愿意“崇洋媚外”，更喜欢外来文化。4、价值。强调购买的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项 目的实际价格时，较容易做出购买决定。5、细节。对项目自身性能价格比的关注不是泛泛而谈的，而是要落实到各个具体细节，通 过细节衡量整体的能力很强。,【靶心共性】区别于中端客群的地产消费观,1、霸气。2、敏感度。3、自信。4、价值。5、细节。,【靶心共性】区别于中端客群的地产消费观,精神层面需求,物质层面需求,二次置业客户对于精神层面的需

20、求往往大于物质层面的需求！,6、多次置业。对于真正富有、多次置业的高端客户来说，购房不是“够房”，这里面不存在买得起与买不起的问题，而是喜欢与不喜欢、值与不值的问题。7、前期。价格也是一种社会圈子的识别。因其社交网络及社会地位，对于欲购物业的前期接触往往由他人进行；8、服务。已习惯于市场化的服务，对高档物业所带来的相应使用成本的提高（如物业费、车位费、会员费等）坦然接受；9、争取。他们积极争取折扣并不是表明经济实力有问题或要占多少便宜，而是出于一种商业习惯的角逐心理以及需要被尊重的心理平衡；10、信仰。相信风水之说，在购房时以此为参考依据。,【靶心共性】区别于中端客群的地产消费观,6、多次置业

21、。7、前期。8、服务。9、争取。10、信仰。,【靶心共性】区别于中端客群的地产消费观,在他们的消费观念里，个人行为更明显，更随意化换句话说，更注重精神上的满足！,想要在如此市场环境中立马横道，当有过人之处,差异化、特殊化、专有化,将会成为我们的制胜准则,我们认为超高端住宅操作要领：1.超越市场水平的产品创新实现项目整体价值。2.配套开发与产品开发联动是提升产品价值的主要手段。3.强势营销是高档住宅的基本格调。4.贯穿始终的核心主张。5.注重企业品牌的社会营销。,三义建议,建筑形态联排别墅+花园洋房+小高层,花园洋房、小高层为主要建筑形态，联排别墅为项目最高端产品，通过三种不同产品形态，吸纳不同

22、消费群体，更重要的，是通过产品形态的区分，造成销售价格的相互抬升，产品形象的升级,四、产品建议,1、无疑，最大的问题是如何实现利润最大化。超高的地价，超出市场1000多元的接受度，要完成目标决不能大意。,利润与规划的问题,2、本项目总占地约62.8亩，容积率2.8 限高：60米，这样使得利润始终无 法达到理想效果，如果产品定位为花园洋房，尤其作为市中心的花园洋房，产品稀缺度极高。,通过社区内部不同的建筑形态的对比、尽量出面积、偷换容积率概念！,在如此成熟的城市中心，建造如此高端物业，本身就是一种姿态，一种足以震惊市场的高端姿态。从而奠定万佳地产高端品牌形象基石。,花园洋房产品建议：,简欧地中海

23、风格花园洋房,外立面示意图,地中海风格花园洋房实例,独具地中海风格的钟塔设计，作为社区的标志性建筑，能够有效地传达项目的品质概念。,建筑细节,户型配比建议：,庭院别墅 220240平米 20%首席公馆 110140平米 50%顶层别墅（复式）140160平米 15%顶层公馆 80100平米 15%,户型设计原则：,1、从地下部分找面积，采用半地下首层抬高手法，达到空间最大化利用，同时丰富产品功能。2、作为类别墅产品做到一层带私家小院、顶层带空中花园、其余做退台处理实 现多个露台，丰富产品立面层次，增加项目品质感。3、产品设计做到多样化，平层、错层、跃层、挑空等设计手法的运用最大限度 的打造项目

24、高端品质形象。4、注重人性化，生活化和精致化，贯彻人与自然相融合的设计思路。,多种空间表现平层、错层、跃层,经典三错层设计使得空间更赋予变化，居住感觉更接近别墅产品,衣帽间与卫生间相连，既方便又节省空间。,南庭院,北庭院,部分南北双庭院设计,第三部分 项目规划篇,北庭院设计,南庭院设计,部分南北双庭院设计,庭院,入户庭院,茶室,茶室,错层,NO1.提升空间舒适度A、超常规户型面宽赋予公共空间（起居厅、餐厅等）现代家庭活动的中心，突出强调空间的舒适度和礼仪性。起居厅面宽设计在6.6米以上，远远大于常规设计的3.94.5米。沙发后因此留有足够的空间可供通行，并为家庭收藏品提供上佳展示空间，提升居住

25、品质主卧室面宽为3.86.8米，远远大于常规设计的3.64.5米，便于大型家具的灵活摆放，并留出舒适的行走空间，提升空间舒适度。,户型设计理念,NO.2、超常规户型层高类别墅的首层或公馆层高3.3米，超出常规设计的2.8米，通风与自然采光俱佳，并为个性化的空间设计提供先决条件。类别墅的卧室区拥有2.9米层高，相当于常规设计的最大值。类别墅地下层高不低于3米，双采光、通风井设计，提供良好的通风效果。,户型设计理念,NO.3、唯一性户型设计多户型设计，即使每个纵向空间的户型设计都是不一样的；避免与普通住宅模式雷同。每个户型都有一个突出特点，或挑空客厅，或阳光餐厅，或家庭互动式、户户都有亮点。,户型

26、设计理念,私有的包括庭院与家的外延,独特的入户方式改变了原有的多层住宅由封闭楼梯间入户单一的“回家感觉”，增强住户的归属感。层层过渡的设施符合人由公共空间到私密空间的心里感受。,私有化入户空间,可将5层半结构，分为2个入户口，南北各一个。南入口首层通过独立的院落入户，2层以上的楼层通过户外电梯进入家中，而5层住户可从露台入户,个别位置好的楼座，可氛围1跃3、4跃5层半的大户型。南入口归底层户型私有，同时私有的还有南向庭院；北向入口和庭院归上层户型私有。此方式做到小院私有、入户私有，大大提升产品档次，向别墅看齐。,小高层部分产品建议,欧陆新古典主义建筑风格,高雅而和谐是新古典风格的代名词。白色、

27、金色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计思想及其尊贵的姿容，一直以来颇受众人喜爱与追求。新古典风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻金都给人一丝不苟的印象。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。,立面建议,项目户型建议,项目景观园林建议,新 古 典 主 义 水 景 台 地 园 林,欧洲皇家园林，师法自然，演绎精英奢华法则在城市水泥钢筋丛林日益遮挡我们期盼绿色与自然的视线时，“生

28、活在公园里”成为现代城市精英最大的梦想与奢望！伴随着流水潺潺，人与自然和谐共生，山水一脉相承，静谧、悠远的诗意自然韵味，观赏独具欧洲气息的艺术群雕，追忆欧洲童话般的故事，如同漫步于中世纪的欧洲艺术长廊，切实体验世纪最为时尚的园林生活。项目以精雅的皇家园林，一步成就了冀州无数都市精英的万千人居理想。,新古典主义园林的特征一、绿化为主导的中式古典园林为底1、师法自然，以曲为美。一石一水一花一木，其造型、态势都力求模拟自然生态，避免矫揉造作的人工痕迹，虽由人作，宛如天开。2、绿化造景，采取上、中、下多层次、高密度的绿化搭配手法，采用乡土树种，营造色彩层次丰富多变的居住空间。二、简约精致的欧式小品点缀

29、1、避免大广场大轴线和大量修剪绿篱的出现，处处体现唯美与简约。2、采用精致的亭、廊、陶罐等小品点缀，营造高雅、最贵的居住环境,园林规划法则源自新古典主义水景台地园林设计理念，以世界皇家园林打造凌立全城之上的巅峰胜景。园区部分抬高，以浓密的林木为背景，进行多重绿化设计。围绕中央景观内湖，设计主题广场、观水平台、景观木桥、景观跌水等园林空间、步步换景，缔造皇家景观盛宴，整体风格给人大气、尊贵的感觉。,1大中央湖景，依水而居，配置奢华 欧陆皇家园林，师法自然，形成特色鲜明的的中央湖区，依水而居，湖光山色尽收眼底。以优越的景观均好性令居者无论置身园区何处，均可领略水景风采。项目在园区中心位置营造大面积

30、水景，充分展现“亲水”及“自然生态”的景观设计概念。流畅简洁的水岸线与灵动水系无形中提升了园区的自然生态气息。围绕湖景周边设置了居者交流的场所，并通过临水广场、亲水平台、木栈道、戏水溪涧、喷泉、涌泉的穿插铺排，让居者体味临水而居的生活的悠然与乐趣。,3大景观组团，风景氧吧，苍翠满眼 规划三大组团，发现尊崇身份的真味。洋溢着欧洲皇家风格的园林图腾，处处彰显恢宏而极致的国际大家手笔，盛载居者的荣耀与惬意。以湖景为核心，景观中轴为主干，延展出芳林水岸、亭台榭阁，步移景异、曲径通幽的组团园林景观和宅间园林景观。在园林景观设计上立足地域特色，将欧洲经典皇家园林与建筑兼容并济，相得益彰，以自然园林为蓝本，

31、让园林景观与整个园区的规划互为表里，宛如一幅优美的自然画卷，虽由人作，却似天成。,组团一：森林溪境,组团一：森林溪境,组团二；蔷 薇 花 园,组团二；蔷 薇 花 园,组团三：密林树阵,组团三：密林树阵,欧陆风情小品，预览天地间的妙造天工，尽享生活美学。无论是园林车行便道旁，还是湖畔亲水平台或是休闲广场，充满浓郁欧陆风情的建筑小品都随处可见。无不演绎栩栩如生的欧陆园林艺术，于天地巧工之中，让生活即是审美。,项目的市场定位是打造冀州城市中心最高档的居住社区，因此产品的配套设施应当在充分考虑前期投入和后期维护费用的前提下，采取市场知名的中高端品牌产品，以此提升项目高品质形象，借此还可以为销售创造卖点

32、。,缺少附加值的产品不具备竞争力,电梯直接入户,配套设施充分显示业主身份,观景电梯,为了彰显项目高端品质，选择临近中心景观的部分楼座添加 观景电梯，使入住客户更好的感受社区环境。,配套建议：1基础配套设施：名牌安防门、天然气、有线电视、宽带、电话预留接口；2.智能化配套设施：燃气报警器、烟感报警器、小区监控、单元可视对讲、汽车出入智能管理系统,-闭路监视系统-一卡通系统-可视对讲系统-周界报警系统-电子巡更系统,主要功能：1、实现社区内身份识别、门禁管理等身份认证功能。2、在社区内，可凭IC卡实现会所消费、特约商户消费、积分 优惠、各类代缴费、等消费缴费功能。3、在社区智能IC卡停车场管理子系

33、统，可享受如下服务：长 期泊车位（月租）、临时停车（时租）以及对外服务。,智能社区“一卡通”服务,功能设计,会所建议：国际级航母配套，匹配尊贵生活其产品系最大的特征便是繁华都市生活的本质凸显，并能由此真正匹配城市精英人群的需求。项目拥有绝无仅有的豪宅配置，即双豪会所超大全能运动中心及综合精英会所。,精英会所精英名流场 在项目最具景观优势的园区核心处，中央大湖之畔，配置精英会所。凭水临风，视界开阔，景观视野极佳，完美诠释沈城精英阶层的高品质名流生活。项目业主均可申请加入权益优越的“万佳会”俱乐部，享受配套服务，尊崇身份不彰自显。在此会所中，特别配置超豪华“凯撒大厅”，成为万佳业主尊荣的第二会客厅

34、，无论是接朋待友，还是商务洽谈都不失为理想场所；咖啡屋、啤酒屋、雪茄室、酒坊，日常休闲小憩与放松身心的理想去处；超豪华贵宾KTV房、贵宾客房全面满足业主的私密要求；全冀州独家私藏酒窖，让业主心爱的美酒佳酿找到最佳的珍藏之所。娱乐、休闲、餐饮、养生等多元化尊贵享受，令其最终成为冀州城市“精英圈层生活”的代名词。自此，无论是私家PARTY，还是日常的休闲娱乐，都将在此完美演绎城市精英的名流生活精粹。,特色酒吧,高档咖啡馆,Vip会客室,超 豪 华 k t v,超大全能运动中心精英运动门户 全能运动会馆将建在项目侧，临近音乐广场，将成为独步冀州的超大型综合社区运动平台。热带风情恒温游泳馆，广大业主在

35、此涤荡身心之余，更可欣赏来自于南方热带树种，在这里既可以体会到海滨畅游的舒爽，又免受似火骄阳的炙烤，每天的生活都成为一次悠闲的生命假期；室内篮球场、网球场及乒乓球场，为酷爱运动的业主提供丰富的运动项目选择，演绎丰富多彩的健康生活方式。大型开敞式瑜伽馆，将古老而又现代复兴的健康方式诠释的淋漓尽致；大型器械健身区，提供“一对一”私人运动教练，为每位业主量身定制最适合自己的健身计划，让冀州精英在开疆拓土之余，享受健康的呵护；儿童乐园，让孩子健康快乐成长。,高规格小型私人舞厅,配有私人健康顾问服务的VIP保健区,国际航母配套，奢华世界同步 欧陆风景商业街,风情上街，怀旧的经典，激情的浪漫。在一站式购物

36、商业街的熏陶中更加迷人，在悠闲中注释生命的意义，为业主提供摆脱喧嚣的繁华，为业主订造一个交流心声、融合情感的空间。,一、先进的管理模式：物业管理实行“整体联动、技人结合、功能封闭、区域配防、内紧外松”的管理运作模式。二、安全、全面的安防系统：社区共设有三层安防设施，一卡通门禁系统：我们在每家每户的门、窗均安有电子感应报警器家居电子紧急报警系统煤气报警系统。三、内部规范的秩序管理 四、全面、专业的工程管理 五、先进的车辆管理系统六、对外关系协调和处理,签约知名物业管理公司,五、营销推广,营销策略：强势营销并注重企业品牌的社会营销,1.强势的概念有利于形成项目的核心价值，成功高档楼盘营销往往是“本

37、地营销规则的重新制定”。对于外地开发商开发高档楼盘，往往需要较强势的营销活动和广告推广，使项目概念深入人心，建立市场影响力。2.归于高档楼盘开发而言，企业品牌的社会营销非常有效：传递开发理念，给消费者信心，同时建立城市里高档楼盘的话语霸权及保障体系。主要途径有两种；一、建标准，树立行业内的一些新标准；二、建立一种对楼盘品质的话语霸权。,销售周期：控制节奏、谋求对大利润,高档楼盘的营销过程是用来展示生活方式，用来示范品质，销售过程正规化，培育期较其他一般楼板长。在定位阶段解决开发策略问题。总销售周期：18个月蓄水期：6个月（2010年11月2011年4月）开盘期：4个月（2011年5月2011年

38、8月）热销期：6个月（2011年9月2012年2月）尾盘期：2个月（2012年3月2012年4月）,价格策略：高调高价入市，稳中求升。价格往往是价值的具体体现，作为冀州第一高档社区，高调高价入市，起步价高于冀州市场其他住宅，起步均价3500元/平方米，入市后稳步上升，最终达到均价3800元/平方米，保障项目的最大利润。,策略上必须高举高打，大开大阖，传播上必须铿锵有力，掷地有声。,推广策略：,面对高价格差这一核心问题，我们的选择是：让冀州人接受价格之前，先让他们接受一个全新的标准；无论是形象还是产品还是附加值都做到名副其实的第一，让冀州见识一个前所未有的高度，见识一个全新的颠峰，如此，才能打破

39、冀州人的固有认知和心理障碍，实现更高的价格，如此，才能让我们项目真正意义上成为豪宅的标杆，引领市场。,所以，在价格与价值上成为第一，是我们的必然选择。不只是为前期最终实现高价、快速回收资金考虑，更是为本项目未来可持续的发展和上升奠定基础。,品牌调性,张显的领导者（霸气，不怒自威）,国际化的,有内涵的,案名建议一万 佳 城精工住区御湖官邸,项目雄踞城市成熟核心，其贵胄气质必然冠绝全城，当属城市绝对豪宅，在万众仰望中，加冕冀州首席华府荣耀桂冠。该案名在大气、厚重的同时，树立开发商品牌形象。,案名建议二万 佳 香 颂湖光闪闪生活缓缓,案名释义：香颂，法国歌曲，复古怀旧的情歌和经典小资爵士乐曲。对于优

40、雅到骨子里的法兰西男女来说，香颂是生生不息的热爱传奇；对于爵士女王小野丽莎来说，香颂是一段散发着咖啡浓香慵懒抒情的下午茶时光；而对于九州之首的冀州来说，香颂，则是用“天人合一”悠然东方情愫与西方浪漫主义如歌行板，联袂合奏的一曲恢弘乐章，主题直指格调而有选择的居家生活。,案名建议三雍 湖 湾,碧 波 长 卷 别 漾 界,视 觉 表 现,谢谢THE END&THANKS,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswS

41、XOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFF

42、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,