江苏苏州兴吴商厦招商策划报告（45页） .ppt

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1、兴吴商厦 招商策划报告,新润安企业管理服务有限公司二零壹叁年叁月,招商策划报告,项目整体定位项目经济指标测算资金安全保障方案物业安全保障管理团队架构实操案例分享,项目区位分析,所属区块：姑苏区（原金阊区，沧浪区，平江区）区块面积：86平方公里区块人口：76.23万区块商圈：观前商圈，石路商圈，南门商圈，,项目区块,项目所属商圈,所属商圈：古城区观前商圈,商圈地位：苏州古城几何中心,传统的商业文化中心,最早的步行街,商圈特征：观前街商圈主要业态以百货和沿街商铺构成，其中百货占据了较大比例，品牌档次参差不齐，涵盖从低档至高档,辐射范围：范围较广、苏州全市,经营状况：商圈业态较为广泛，整体租金较高，

2、租金差异较大、经营状况良好,项目所在区位SWOT分析,项目位于苏州核心商圈位置，商业辐射范围较大。区块内人口较为密集，消费潜力巨大。古城区为苏州重点旅游区位，人气较高,优势,机会,劣势,威胁,后期地铁四号线即将施工，影响招商及运营。姑苏区竞品较多，竞争较为激烈,项目所在区域的商业铺面，存在市场空白点，发展空间将会很大。人民路沿线缺少综合性标志性数码广场。地铁通车后，带来更多消费客群。,项目偏离观前商圈中心位置，消费气氛不够浓郁。项目前期的经营状况，可能会带来负面影响。项目周边布局有一定局限性，非标志性建筑,项目周边业态分析,项目周边业态分布,项目周边业态分布,1、观前商圈中，只有友通一家全业态

3、的数码店，其余的均是单一业态的专卖店，缺少综合性数码广场。,2、该区域内主要以正品行货为主，缺少一个集综合性及实用性为一体的数码广场。,3、人民路为自发形成的数码电器商业带，在该商业带中，缺少总结式的大体量项目。,Opportunity（机会点）,同类数码商圈分析,观前商圈人流动线分析,观前商圈以人民路，观前街主街，景德路为十字交叉带，来聚散商圈之人气，并辅以景德路，贯通石路商圈，古城区要道人民路以北为苏州汽车北站，以及火车站，以南为轻轨一号线乐桥站，交通便利，人气优势极其突出，而本案距离此点仅仅只有300米，市场受众率较高。借助人民路数码带之氛围，市场较易形成。,同业态商圈人流动线分析,石路

4、商圈数码业态集中于苏州市干将路与阊胥路十字路口,虽处于苏州商业中心但偏于一偶，脱离石路商圈人流集中地带，距离石路中心距离约800米，南侧与西侧均为行车道路，从周边向石路商圈流动时大多不经过此项目，人气不易集中，在营业项目多以配套企事业办公配套，市场受众率较低，竞争较为激烈，现华海3C一二楼商户大部分都已撤场，三楼已封闭。市场较难形成。,同体量竞品分析,同体量对比分析（领华数码港）,地处南门商圈，面积25000平米，于2008年5月1日开业，是目前苏州大型综合数码城之一，经营业态包括手机、电脑、相机、精品数码、企业应用产品等，入驻商户超过两百家，一二整体经营状况良好，现三层为业态调整再招商阶段。

5、,领华数码港各楼层业态,1F:手机批发、手机营业厅、手机品牌形象店、大数码,2F:品牌电脑销售区、DIY和OA办公、电脑周边及耗材、小数码形象店,3F:淘宝、打印耗材、二手置换、电脑维修、工程类产品,一层:手机批发、手机营业厅、手机品牌形象店、大数码,二层:品牌电脑销售区、DIY和OA办公、电脑周边及耗材、小数码形象店,三层:淘宝、打印耗材、二手置换、电脑维修、工程类产品,项目SWOT对比分析,项目主题定位,项目定位,What?我们是什么,Where?我们在哪,Quality?我们的特质,第一商圈,数码主题商城,专业、综合、唯一,品牌冠名优势,颐高数码简介,颐高数码是颐高集团的核心业务公司，成

6、立于 1998年，已在全国 23个省、39个城市创办了 60家大中型 IT连锁卖场，经营面积 70万平方米，卖场从业人员 5万余人，与全球 IT50强厂商形成战略合作伙伴关系，同时与超过 15000家零售商共同打造中国规模最大、成交额最高的 IT渠道零售商。2012年被中国商标局认定为中国驰名商标，品牌价值已达 93.06亿元，是目前中国 IT连锁行业最具竞争潜力的 IT服务商。,颐高冠名外立面效果,合作方式：冠名费用：50万元 支付方式:两年一付,冠名优势：1、提升物业品牌形象 2、为商户经营增加信心 3、促进物业人气聚集 4、迅速扩大市场知名度 5、加快物业增值速度,业态规划方案,业态总规

7、划,1F:手机批发、手机营业厅、手机品牌形象店、数码相机配件,2F:品牌笔记本、电脑周边、电脑维修、台式机、DIY电脑配件,3F:小数码、办公耗材、打印机配件、投影仪、光学器材、数码维修,4F:易迅、京东电商平台,一层：手机批发、手机营业厅、手机品牌形象店、数码相机配件,楼层业态规划,二层：品牌笔记本、电脑周边、电脑维修、台式机、DIY电脑配件；,楼层业态规划,三层：小数码、办公耗材、打印机配件、投影仪、光学器材、数码维修；,楼层业态规划,四层：易迅、京东电商平台,楼层业态规划,招商策划报告,项目整体定位项目经济指标测算资金安全保障方案物业安全保障管理团队架构实操案例分享,通过对比其他同业态项

8、目以及项目所处区位分析来看，对于本案数码城的业态定位，是顺应区域内市场发展需求，树立业态标杆，解决商圈业态空白的正确导向。,开业初期经济指标测算,此方案确保数码城定位方案100%可开业，开业商户入驻率至少不低于80%，招商节点推进顺利，无不利外因影响下，前三年租金收益如下：,前三年收益总计：1亿2737万,前十年租金收益,前三年租金总收益：9281万元,十年租金总收益：4.1亿元,租金回报率测算,前十年项目成本核算表,前三年收益总计1亿2737万，足以支付前八年营运成本费用，十年总盈利额为3亿6239万元,招商策划报告,项目整体定位项目经济指标测算资金安全保障方案物业安全保障管理团队架构实操案

9、例分享,防线一：冠名“颐高”，保障了业主能够得到一份与全国知名连锁企业签署的租赁合同，实际所获得的资金利益与印尼力宝集团的合作方案相近。,资金回笼三防线,防线二：以现有指定的数码城租金收益以及未来的一个递增方式，单单从首年租金的收益来看，租金收益是高于力宝集团所提出的1800万年收益，更不用提物业费及其他收益，可见整个数码城的收益体系是相当可观的。,防线三：数码城开业半年后即可轻松启动1-2楼的铺位经营权销售，和约面积11000，可回收现金流约2.2亿元。这种操作方式的灵活性，也是其他合作者无法拥有的。,资金回笼计划表,资金回笼计划表,招商策划报告,项目整体定位项目经济指标测算资金安全保障方案

10、物业安全保障管理团队架构实操案例分享,管理团队人员架构,营运管理团队共由策划部，招商部，营运部，保安部，物业部六大部门构成，人数总计58人，各部门事物职能分工明确，全力保障商场健康稳定的发展。,招商策划报告,项目整体定位项目经济指标测算资金安全保障方案物业安全保障管理团队架构实操案例分享,招商案例,1、项目名称：领华数码港2、项目面积：8000*3（层）3、招商周期：2008.1.16（启动）2008.5.1（100%开业）4、租金水平：1F 360元/月（实际成交价360元/月）2F 240元/月（实际成交价220元/月）3F 120元/月（实际成交价90元/月）5、租金收益：6432万元/年（收租率75%，实际租金4842万）,招商案例,项目名称：昆山创意数码港（城北店）项目地址：昆山市北门路273-301洋溢百货二楼项目体量:3000,项目名称：苏州赛格数码广场项目地址：苏州市滨河路588号项目体量:50000,THANK YOU,