8月上海宝山星月国际广场项目全程方案书4个文档.ppt

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1、星月国际广场项目零售市场研究,目录,上海市宏观零售市场分析,影响区域分析,代表性竞争性项目分析,消费者调查,研究结论,3,38,56,66,93,上海市宏观零售市场分析,社会消费品零售总额,上海市社会商品零售总额在过去的十年里平均增长率为13.8%，略高于GDP的增长率12.9%，但其增长趋势和GDP基本保持同步。,数据来源：上海市统计年鉴,数据来源：上海市统计年鉴 中国统计年鉴,目前上海的人均GDP已经超过1万美元，稳定高速的经经济增长，带来了巨大的发展动力和发展机遇。,上海城镇居民的恩格尔系数在这五年内有着较明显的下降，说明上海居民生活水平有着一定的提升。,宏观零售市场分析,人口及家庭结构

2、,数据来源：上海市统计年鉴,万人,和21世纪初相比，2005年以后的增长率略有提高。21世纪初的平均增长率为0.29%，05年以后的平均增长率为0.65%。,从2005年开始，上海人口出现快速增长的情况。到2009年为止，上海户籍人口增长了40万，平均增长率为0.65%。,2009年，上海常住人口达到1921万，外来人口占到541万，占上海总人口的28%，外来人口增长是造成上海总人口增长的主要因素。,宏观零售市场分析,人口及家庭结构,数据来源：上海市统计年鉴,平均家庭规模从2005年到2009年基本保持在2.7左右，说明三口之家（父母、孩子）的家庭结构成为发展主流。,（万人）,不断增加的人口给

3、上海带来生机和活力的同时，也带来了较大的社会问题。随着城市中心人口外迁至非中心及郊区，这些区域的零售商业将面临新的要求和契机。,宏观零售市场分析,各区人口密度及人均收入,数据来源：上海市统计年鉴,数据来源：上海市统计年鉴,上海市的人口分布非常不平 衡，2009年底，中心城区最 高人口密度达四万人，而人 口最低密度的金山区只有1千 人左右。,（万人）,一般来说，人口密度较大的城 区其经济发展也较为成熟，相 对应的收入水平也较高。,一些老城区的居民收入会略低于新城区，因为新城区的经济区域发展比较集中。,宏观零售市场分析,居民收入水平变化,数据来源：上海市统计年鉴,上海市分区城镇居民收入水平,伴随着

4、经济的增长，上海市民的收入水平也得到了较大的增长，生活水平提高的速度很快，2009年人均可支配收入高达28838元。比05年增长了1.5倍，是全国人均可支配收入最高的地区。,过去五年中，上海城镇居民居民 可支配收入平均年增长10%左右，和GDP增长基本符合。,高收入家庭占的比例逐年增长，市区以卢湾、长宁、静安为高收入区域，而在郊区则宝山略高。,宏观零售市场分析,居民消费水平及结构变化,数据来源：上海市统计年鉴,随着收入的不断增加，居民的消费水平也不断的提高，过去的五年里，上海市人均消费水平保持着稳定的提升，较低于收入增长。,2005,2009,21世纪初到现在，上海居民的消费将稳定在家庭收入的

5、70%左右。,食品、衣着、家用设备等初级消费所占比例已经开始下降，同时教育、交通、居住等高级消费比例开始上升。,不断提高的收入和消费水平为零售业的发展和新型零售业态的出现提供了条件。,（元/年）,宏观零售市场分析,储蓄及贷款倾向,根据调查显示，上海购房者的房价与家庭年收入比平均为10，每月还款额占收入的45%，两项指标均居十城市之首。上海购房者的压力在十个城市中是最大的。,数据来源：上海市统计年鉴,（亿元）,调查显示，出于住房、医疗、教育、失业等方面的考虑，上海居民在收入增加时会比较倾向于选择储蓄。,大多数的人在选择贷款买房后，生活质量受到了较大的影响。“负翁”、“房奴”等名词的出现也从一个侧

6、面反映了上海市民无可奈何的现状。,宏观零售市场分析,居民消费习惯评述,独特的地域环境造就了独特的上海消费习惯。目前在上海的消费者大概可以 分为以下几个主要的消费群体：,外地来沪打工者 这一部分人人数众多但消费能力是最低的。他们收入水平较低，同时缺乏必 要的社会保障，消费水平有限。,老上海人 老上海人指土生土长的上海人，这部分社会经历丰富，经过了中国历史上比 较困难的时期，形成了勤俭的消费习惯。他们即使是收入很高，消费也是实 用为主，不会铺张浪费。日常消费是他们主要的消费方式。,新上海人 外地来沪的上海人，通过攻读大学、人才引进等进入上海，融入上海。他们 大部分工作勤奋，受高等教育的水平普遍较高

7、。这部分人在上海购房的压力 较大，一般不会选择很高档的消费。,宏观零售市场分析,居民消费习惯评述,上海白领,基本上都是老上海人的儿女。这些年轻人接受新事物的速度很快，消费观念也比较接近西方。相当一部分人在结婚购房上会得到父母的支持，购房压力相对较小。高收入高消费是他们特点。淮海路等商业街的主要客户就是他们。,高收入阶层,收入很高，消费水平很高。是上海高档消费的主要消费者。,这些消费群体集合在一起，使得上海的整体消费呈现出大众消费和高档消费同旺，中高档消费不强的两头大中间小的哑铃型。,随着上海经济的进一步发展和收入水平的整体提高，人们的不断接受新的事物，其消费观念不断转变，消费多元化发展，中高档

8、消费必将得到较大的提升。,宏观零售市场分析,零售业发展趋势,和国外不同，我国的新兴零售业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的。21世纪以前，百货店一直是主要的业态形式。2000年以后，新兴的零售业态大量出现，并呈现出差异化的发展趋势：,传统的街边购物开始分化、聚集，形成专业街。连锁超市一大一小（便利店和大卖场）细分市场。标准超市受竞争影响，业绩每况愈下，被迫转型。生鲜和食品加强型超市成为标准超市的发展转型方向。购物中心出现并得到快速发展。不同类型的购物中心概念出现。百货业态的市场份额下降，转而向专业化、高档化和连锁化发展。随着上海经济和人口的向市区周边拓展和扩散，郊区的商业得到快速的发展

9、。中心区商业向高档化专业化发展，郊区商业向规模化大型化发展。中国加入WTO数十年，外资受到的限制越来越小，大量的外资进入上海市场寻求发展。目前上海运营比较成功的大卖场、大百货等大部分都由外资掌控。大型的商业购物中心对交通的依赖性加大。上海市目前的商业中心和商业发展区域大都临近地铁线路。市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大。,宏观零售市场分析,零售业生命周期,标准超市,传统百货商店,衰退期,商铺批发市场,引入期,品牌折扣店,社区商业（邻里中心）,网上零售店,扩张期,成熟期,家电连锁大卖场,大型综合超市,大型餐饮娱乐,高中档连锁百货商店,大型综合购物中心/广场,专业家居大型超市,食品加强型超

10、市,便利店,各个业态的位置为示意图,大型综合购物中心/广场 现在在上海已经渡过引入期，进入快速扩张的阶段。这种商业模式成为继超市、大卖场之后改变人们消费习惯的又一巨大力量。一站式服务是其最主要特点。休闲、娱乐设施以及各种消费理念带来的个性化消费则成为购物中心吸引客流的主要因素。,购物中心 作为不同业态的综合体，使得已经渡过引入期的业态可以缩小后进入购物中心，并互相促进，产生协同效应。而刚进入引入期的业态则可以在购物中心中获得依托和支撑。,宏观零售市场分析,零售商业网点面积调查,数据来源：上海市商业经济研究中心,2005年2009年上海市新增零售商业项目网点数比例分布图,数据来源：上海市商业经济

11、研究中心,上海的商业面积总量很大，从05年至今基本上都以每年500万平方米的量在增加，如今上海的人均零售面积已经高过了欧美一些发达国家城市。,随着零售业的发展，越来越多的商户进入市场，竞争日趋激烈，造成了单位坪效的下降。2009年的坪效比05年下降了约10%。,未来在激烈的竞争中获得生存，越来越多的开发商倾向于建造体量较大的物业。,体量大的物业抗风险能力加大的同时也带来了更大的风险。在建的大型商业项目成功的业态定位对于招商而言，起着关键性的作用。,亿元 万平方米,万元/平方米/年,宏观零售市场分析,目前主要零售区域,目前上海主要的商业零售区域如下图所示：,宏观零售市场分析,人民广场,人民广场,

12、人民广场位于上海地铁一号线和二号线的交汇枢纽站。由于位处上海地铁枢纽站。以及其“上海名片”的效应，人民广场商圈聚集了众多上海居民以及大量的外地游客，是上海最旺的商圈之一。,人民广场同时存在着：传统的百货商场（第一百货）、最新型态的购物中心（来福士广场）、品牌专卖店（香港名店街）以及迪美地下商场等多种形态的零售业态，充分的保障了其交通枢纽中心带来的多层次消费需求得到最大程度的满足。,通过周边丰富的品牌餐饮、以及各式娱乐与上述多种零售业态的结合，人民广场已经成为上海独一无二的交通枢纽型的大型综合休闲购物区域。,宏观零售市场分析,南京东路,南京东路,南京东路自古即为主要商铺聚集处，今天南京东路成为上

13、海外来游客必到的最富盛名的旅游购物胜地。,南京东路步行街分布着协大祥、老介福、亨达利、恒源祥、张小泉等地方特色商店，以及置地广场、第一百货商店、新世界百货等百货公司。,“外地人到南京路，本地人逛淮海路”：据相关部门统计，目前外地游客在南京东路上的消费额，占南京东路整体消费额的60%以上。,“通过一百商城、恒基项目和宏伊大厦等商业项目的落地以及美国哈根斯、意大利季诺咖啡、日本樱之园烤肉等知名品牌的入驻，南京东路整体档次在不断的提升，在传统的“购物天堂”的南京东路，一个紧贴时代消费的异国风情、时尚氛围已经初具规模。,宏观零售市场分析,南京西路,南京西路,南京西路聚集着上海顶级办公楼、时尚购物广场、

14、高档酒店和服务式公寓。,南京西路商圈分布着大型高档商业广场、中型专业商厦、专卖店和街铺群的三大零售业态，已形成上海高档化、品牌化和规模化购物中心的商业格局，明确定位于外籍人士、上海高级管理人士和公司白领、江浙富豪三个不同的高端客户群。,据静安区政府统计，上海市国际顶级品牌，有95%都在南京西路商圈内开有旗舰店、专卖店。梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场被称为南京西路上的“金三角”，是上海最高档的世界顶级品牌集聚的中心。,宏观零售市场分析,中山公园,中山公园,中山公园坐落于地铁二号线和三四号线的交汇处，地理位置得天独厚。便捷的地铁交通给中山公园带来了大量的客流。,经过几年来的发展，中山公园商圈如

15、今已成为一个现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能的上海西部商业中心,中山公园的商业设施有：龙之梦购物中心、多媒体生活广场、新宁购物中心以及巴黎春天、贝多芬广场等。,目标客户是当地居民、商务人士和交通客流。,宏观零售市场分析,淮海路,淮海路,淮海路的正式发展始于1993年地铁一号线建造，目前淮海路上的商业以百货为主，同时还有品牌专卖店和生活广场以及特色街边店等。,淮海中路聚集着多家内外资百货公司以及多个品牌专卖店。由于和新天地相邻，淮海路的餐饮娱乐业也比较发达。,随着上海广场的改头换面，以及新鸿基襄阳路地块商业的大力发展，淮海路商时尚新潮风格定位日益凸现，为都市新新人类

16、及时尚白领首选购物地。,宏观零售市场分析,徐家汇,徐家汇,徐家汇位于上海市中心城区的西南部，是上海市著名的商业中心之一。中心广场占地1.2平方公里,汇集了港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城、中兴百货、汇联商厦等知名商场，豪华繁荣集于一体、购物休闲融于一炉。,地铁一号线以及地铁地下空间的连接是徐家汇得以成功的最大因素。在地铁一号线徐家汇地铁站，地下通道连接了地面所有的商业建筑。商业服务的丰富和交通出行的便利使得徐家汇成为上海重要的商业中心。,徐家汇周边区域存在的大量常住居民为此商圈带来较为稳定的购买力。如今轨道交通9号线以及11号线已在徐家汇和1号线实现换乘，其交通枢纽地位已不容置疑，徐家汇

17、商圈也同时完成了从区域性商圈到城市中心交通枢纽型商圈的转变，从而带来强大的区域外流动消费群体。,宏观零售市场分析,四川北路,四川北路,四川北路为仅次于南京路、淮海路的上海第三大商业街。,四川北路的商业以高品位、中低价的商品为经营特色，定位于广大工薪阶层，有“百姓的购物天堂”之称。,巴黎春天、东宝百货为四川北路商业旗舰；银虹、叶大昌商厦为中档百货；凯润金城，定位为国际品牌的大型百货商厦；赛格电子城和赛格数码世界等中型专业购物中心让四川北路的零售业态更加完美。,宏观零售市场分析,豫园,豫园,豫园坐落于上海市市区南部旧城的东北角，西面与上海城隍庙和豫园商城毗邻。,豫园附近的商业以旅游商业为主，辅以特

18、色小吃。定位大众化，面向旅游人士。,豫园地区主要的零售业态有：黄金、国药、工艺品、百货、餐饮以及食品等，绝大部分都属于上海豫园旅游商城股份有限公司。,宏观零售市场分析,虹桥经济技术开发区,虹桥经济技术开发区,虹桥经济技术开发区在上海市区西部，靠近高架道路，坐落在市区通往虹桥机场的必经之路上，是以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居住、餐饮、购物等一体的新兴商贸区。,商务有虹桥上海购物中心、虹桥友谊购物中心和万都中心。,会展有世贸商城、国贸中心、中国展览中心。,宾馆有银河、虹桥、太平洋、扬子江、樱花渡假村。,居住有古北新区、虹桥路别墅和长宁路沿线高档住宅。,虹桥经济技术开发区涉外业务较多

19、，其商业的目标客户也大多是以外籍人士居多。,宏观零售市场分析,现有主要零售区域对比,宏观零售市场分析,上海十一五规划商业布局,上海十一五规划将大力加快一批新郊区新市镇的建设。“十一 五”期间，将在上海市郊形成由1个中心城、9个新城、60个 左右新市镇和600个左右中心村构成的城镇体系。到2010年底郊区城市化达到75%。,目前，上海市已经形成了“四街四城”8个都市商业中心 即南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商城，以及江湾五角场和中山公园2个都市商业中心。,另外，到2010年底，上海市中心城区还将规划建设形成24个区域商业中心、10个特色功能

20、区、20条商旅文结合的风情街以及20条左右的特色专业街。,引自上海市十一五规划,宏观零售市场分析,未来零售商业新兴区域,从上海市的十一五规划和其他一些区域性规划，我们可以看到上海如今新兴的几个商业区域。,宏观零售市场分析,五角场,五角场地处杨浦区，周边分布着密集的常住居民和包括复旦大学、同济大学等在内的多家教育机构。根据上海市十一五规划，五角场地区将被打造成上海九个市级商业中心之一。,目前五角场地区的商业在进行大规模的新建和改造之后焕然一新。包括万达商业广场、百联又一城以及创智天地等项目均已正式营业。此地区已经成为中高档购物、娱乐、办公为一体的商业聚集区。,万达商业广场MALL，总建筑面积达3

21、3.43万平方米，项目已引入沃尔玛、欧倍德、百盛、红星美凯龙家居广场和华纳电影城等主力店进驻经营。,百联又一城购物中心总建筑面积12.6万平方米，主要经营精品百货、超市购物、休闲餐饮等。,宏观零售市场分析,五角场,世博会区域,世博会区域跨越浦江两岸，面积5.28平方公里，范围涉及到黄浦、卢湾和浦东新区。,世博会后，这一区域所建成的大量展馆以及宾馆等将被部分的保留或改造，形成新的服务业聚集区域。滨江大型公共绿地将被完全保留，成为上海市的大型公共开放空间。,宏观零售市场分析,世博会区域,浦东陆家嘴,陆家嘴地区经过多年的发展，目前已经形成了由几十栋办公楼和两个主要的酒店（香格里拉大酒店和Grand

22、Hyatt）所组成的核心高级办公区域。,目前，陆家嘴区域有将近十栋写字楼和宾馆，包括Park，Hyatt，Four Seasons,WHotel、Ritz Carlton等。而正大广 场、东方明珠以及百联集团、新鸿基集团等商业项目，将陆家嘴打造为真正的城市商业中心。,宏观零售市场分析,浦东陆家嘴,真如商圈,真如商圈城市副中心在普陀区，和徐家汇、花木、五角场一起构成上海规划中的四大城市副中心。真如靠近铁路西站，规划以现代物流业为重点，建设商务办公区、大型物流企业集聚地、酒店服务区和低密度的文化设施。,目前真如商圈内已有的商业设施有百安居、麦德龙等、百联国际广场（中环百联）和农工商项目等。根据普陀

23、区政府的规划，真如地区的曹杨路将建200万平方米的办公楼和商业服务设施。届时真如将成为名副其实的副中心。,宏观零售市场分析,真如商圈,上海南站,上海南站拥有69,000平方米的商业运营面积。根据规划，铁路南站商业广场将被打造成以服务交通客流为特点，以服务周边社区为亮点的商业中心。在业态上，除了传统的商业零售业以外，将特别突出现代服务业，比如时尚产业、信息媒体产业、现代文化娱乐设施等，消费层次定位在中档。,交通枢纽的商业往往都朝着流量型的模式发展。上海南站客流量很大，其定位不易过高。但我们认为，出色的管理仍然能够让流量型的商业模式得到健康发展。未来上海南站作为一个交通型的随机性消费场所，适宜经营

24、体重轻、体积小的物品，以中低价位为特征，消费群体以火车站的客流、附近社区的居民为主。,宏观零售市场分析,上海南站,未来主要商业区域对比,宏观零售市场分析,上海主要商区定位比较,低,中,高,定位,青年,中年,老年,目标客户,南京西路,外滩,淮海路,虹桥,陆家嘴,徐家汇,人民广场,南京东路,中山公园,五角场,世博,南站,真如,四川北路,豫园,上海主要商区定位比较,现有的商业区域可以看出，随着定位的逐步提高，目标客户的年龄段也在下降。,大多数如今新兴的商业区域目标客户定位比现有现有商业中心年轻。,宏观零售市场分析,结论与评价宏观经济,宏观经济发展势头良好,过去的十年，上海经济持续保持了令人瞩目的两位

25、数以上的增长，城市经济发展迅猛，人们生活水平得到了巨大的提升。,政府稳健的政策保证了经济的快速发展，给投资者以信心。上海作为中国的经济中心，其地位不断的得到巩固和提升。,政府的规划极大的促进上海城市的健康发展，合理化其城市功能和分布，提升城市形象，使其成为世界瞩目的焦点。,据统计，截至2009年12月，上海已经吸引了751家跨国公司的地区总部落户。这对促进上海以及中国经济的发展都是非常有利的。,二级城市竞争力增强,随着上海经济中心效应的日渐凸现，上海吸引外资的土地、人力资本等的成本逐渐上涨。据仲量联行的研究，越来越多的跨国企业在进入中国投资时处于成本以及其他方面的考虑，除了上海和北京以外，会更

26、多的考虑二线城市。,宏观零售市场分析,结论与评价零售业,零售业需求旺盛,2009年上海城市居民人均可支配收入达到28838元。高收入使得上海的消费能力较强，商业发展走在全国前列。,稳定的经济增长促进了零售业的发展，各种商业模式充分满足了消费者需求。,上海和国内其他城市相比，消费理念超前，比较容易接受新生事物。新的业态、新的商家都比较愿意先行进入上海。,居住区域外迁，郊区发展前景良好,现如今更多的郊区城镇被列入发展范围，并且被给予各具特色的发展定位，越来越多的人口从市中心向近郊导入，生活、消费的中心缓慢从市中心扩散。近郊广阔的发展空间为商业描绘出了良好的发展前景。,购物中心发展迅速，可能存在风险

27、,购物中心作为新型的零售业态，在上海以及全国各地得到大力的发展。不同的购物中心类型也呈现出了不同的发展趋势。需要注意的是，大体量购物中心不受控制的发展，可能超出现有的市场承受能力，进而造成风险。,宏观零售市场分析,影响区域分析,一级影响区域,本项目,一级影响区域理论界定：,和本项目直线距离1公里以内，步行20分钟以内。,影响区域分析,需求分析：现有人口及家庭结构,淞宝地区是上海重要的人口导入区之一，2006年原吴淞街道和海滨新村街道合并为新的吴淞街道。户籍人口保持在7.7万左右，常住人口在9.3万人左右。,过去五年，淞宝地区的家庭规模基本稳定在2.6人左右，较上海平均水平2.75低。具有家庭规

28、模小的特点。另外，淞宝地区本地居民购置新房也会使得原有的家庭被分拆成更小的家庭，使得家庭规模变小。,数据来源：宝山区统计年鉴,数据来源：宝山区统计年鉴,影响区域分析,需求分析：人口增长变化及未来趋势分析,吴淞街道人口,淞宝地区户籍人口在最近4年里几乎没有什么变化，平均增长率呈负增长趋势，幅度也很小。,数据来源：宝山区统计年鉴,淞宝地区几乎没有农业人口，城市化也改变了吴淞人的生活模式，让吴淞日益脱离了郊区的印象，变成新的城市生活中心。,目前淞宝地区人口呈现稳定趋势，近期也无人口导入的政策规划。加上外来务工人员的聚集，人口会控制在10万左右。,影响区域分析,需求分析：劳动力结构,数据来源：宝山区统

29、计年鉴,淞宝地区及上海社会劳动者构成,在淞宝地区工作的人口共6.9万人。和人口增长类似的是，吴淞地区的劳动人口增长趋势比较缓慢。目前的6.9万人中，工业从业人口占总从业人口的比例占到50%以上。这一比例高于上海的平均水平。说明吴淞的产业以工业为主，服务业为辅。我们预计在未来几年内，吴淞地区的产业结构不会发生太大的变化，服务业会有一定幅度的增长。休闲娱乐、快速消费品等需求会小幅增加。,影响区域分析,需求分析：收入水平和社会消费品增长,数据来源：宝山区统计局,吴淞和上海收入增长,吴淞及上海社会消费品零售总额增长比较,数据来源：上海市统计年鉴宝山区统计局,2009年淞宝地区居民平均年可支配收入2.4

30、万，约是上海市的84%，这一数据基本符合该地区的收入及可消费能力。,从统计数据来看，过去几年淞宝地区居民收入增长速度约为10%，比上海市平均水平低两个百分点，但是差距在逐步减小。,和上海市平均水平相比，淞宝地区社会消费品增长率由高到低，从侧面反映该地区社会商品消费力在下降，而收入在不断增长，消费品需求还有增长的空间。,影响区域分析,需求分析：消费结构及变化趋势,目前淞宝地区的消费还是以满足日常消费者生活所需为主。由于市中心高档消费集中，淞宝地区的人口如果有高档消费需求，会比较倾向于去市中心消费。而本地消费中大部分则由大卖场购物和餐饮构成。,和其他市郊不同，淞宝地区临靠吴淞码头，又受宝钢公司的影

31、响，工业厂房比较多，主要消费人群都是附近的工人和居民，而且客流往来人员素质比较复杂。,由于区域的工业性质定位，导致淞宝地区结构转型比较缓慢，第二产业还是占主导地位，服务业还是以快速消费、餐饮服务、日常用品零售等为主，消费人群还是以本地居民和外来务工人口为主。随着居民收入的不断提高，对生活质量的诉求会逐步提升，区域内休闲娱乐以及综合广场的需求将不断增长，但我们预计由于存在市中心高档消费的影响，淞宝地区的高档消费的发展可能会比较缓慢，整体的消费水平会以中档为主。,影响区域分析,需求评价,目前需求与供给趋于平衡，整体质量有待提高。,消费人群层次参差不齐，商业形态杂乱，缺乏整合性。,对休闲娱乐、经济型

32、酒店等需求将继续增加。,影响区域分析,供应分析：住宅项目供应,影响区域分析,供应分析：住宅项目对本区域的影响,淞宝地区目前主要的住宅有11个，大都为九十年代的老房。,小区以宝山新村和海滨新村为主，分散在项目周边，构成主要的消费人群。,区域内住宅项目以多层小面积公寓房型为主，整体上属于中低档水平，由于建造年代比较早，小区周边基本配套设施相对完善。,这些处在项目以及区域内的住宅总户数约2万户，入住人口在5.2万左右。,影响区域分析,供应分析：目前宾馆项目供应,影响区域分析,本项目,供应分析宾馆项目,现有宾馆项目（一级影响区域）,星级宾馆供应量不足。,经济型酒店距离吴淞码头比较远，供应不足。,项目周

33、边缺乏经济酒店项目，商业配套也不够完善。,影响区域分析,供应分析办公楼项目,本案,1,2,3,4,5,影响区域分析,供应分析办公楼项目,现有办公楼项目：,安信商业广场A区和D区各有一栋5A标准甲级写字楼，周边有安信商业配套设施，区域环境相对比较成熟。,长江口商务大楼底层出租给银行以及便利店，二层以上用作商务办公。年代比较久，内部比较老旧。,炮台湾商务楼位于炮台湾湿地森林公园附近，项目年代也比较久，周边生活配套设施很完善。,未来办公楼项目：,除了本项目之外，化成路淞宝路还有一处刚开工的办公商业项目三水国际广场，项目体量未知，根据围墙估测在3万方左右。,宝莲府邸商务楼位于高档生活休闲、商务区域的中

34、心地带，商务楼气质典雅，独树一帜。紧靠白玉兰广场和安信商业广场。,影响区域分析,宾馆、办公楼对本项目的影响,宾馆项目,本项目附近宾馆项目比较少，大部分集中在淞滨路商业街以及双城路附近。随着本项目商业配套的不断完善，周边1公里范围内的酒店客流也会被吸引来消费。,未来随着吴淞口滨江景观带的规划实施，沿江区域内宾馆项目会增多，入住宾馆的客人也会给本项目带来额外的客流。,办公楼项目,办公项目里的办公人员的消费能力通常是较强的，但他们的消费往往集中在中午和晚上。由于附近成熟的办公楼和本项目有一定距离，且中间存在较多的商业设施拦截，所以更多的是依靠项目本身的办公楼和商业进行联动，进而吸引其他地区的客流。,

35、影响区域分析,二级影响区域,本项目,二级影响区域理论界定：,和本项目直线距离2-3公里以内，公交车20分钟以内。,影响区域分析,二级影响区域：人口分布及未来趋势,二级影响区域内现有户籍37万人，根据09年宝山以及浦东区户籍人口和常住人口的比例，估计二级影响区域内常住人口在55万人左右。,这些区域内人口基本上保持稳定态势，人口迁入和迁出都不会有太大变化。,区域内人口基数的稳定也促使区域内商业竞争力度越来越大，服务档次提升越来越快。,影响区域分析,二级影响区域：主要区域人群对本项目的影响,友谊路街道居民主要倾向于黄金广场和友谊路成熟商圈进行消费，不太会选择吴淞口附近。,本项目所在的吴淞街道，本地居

36、民居多，大多为宝钢工人和周边个体商户。目前他们一般会选择淞滨路商业街以及牡丹江路沿线进行购物消费。这部分人群消费习惯没有定势化，对本项目来说，是需要积极争取的一大部分消费人群。,张庙街道以及吴淞码头对面的浦东外高桥地区，目前而言，不太会选择到吴淞口附近进行消费，需要有比较特色的娱乐或者休闲项目来吸引这部分潜在消费者。,吴淞口码头客运集散中心的未来发展，也会给本项目带来可观的客流。,影响区域分析,代表性竞争性项目分析,安信商业广场,代表性竞争性项目分析,安信商业广场项目简况,代表性竞争性项目分析,安信商业广场业态概况,主力店：易买得（12,000平方米）,业态组合：A区：易买得大卖场、休闲餐厅、

37、商务写字楼 B区：服饰、中餐厅、美容、银行、眼镜、百货 C区：永乐家电、苏宁电器、KTV歌城 D区：商务写字楼 E区：精品服饰、鞋包 F区：运动休闲、特色餐饮美食,主要品牌列举：易买得、麦当劳、D&Q、棒约翰、红辣椒、阿迪达斯、星巴克、干锅居、达芙妮、苏宁、永乐、迪信通、新亚大包等。,商店数量：主力店1家，半主力店2家，中档流行品牌：70家（不少服饰店面空置）餐饮小吃：25家，娱乐场馆：2家，便民服务及美容美发：14家,业态比例：零售：64%，餐饮22%，娱乐2%，配套服务：12%,租金报价：1F 78元/平方米/天，我们预测实际租金67元/平米/天,代表性竞争性项目分析,安信商业广场对本项目

38、的影响,建筑面积达到15万平方米的安信商业广场，其目前经营状况一般，餐饮和超市卖场经营情况良好，百货类以及家电类经营状况不佳，导致租金一直在中位徘徊。,由于是开放式的商业综合体，分区经营优势没有体现出来，经营业态比较混杂，B区百货类还出现了银行、售楼处等店面，影响了整体分区功能的整合性。,易买得卖场以及特色餐饮具有较强的集客性，对本项目附近居民吸引力比较大。,牡丹江路两侧的绿化以及休憩用的木椅等设施距离项目沿街铺面较远，留下很大一块步行道路，对消费者的购物引导力不够。,代表性竞争性项目分析,创邑幸福湾,代表性竞争性项目分析,幸福湾项目简况,代表性竞争性项目分析,幸福湾项目业态概况,主力店：美林

39、阁、MOTEL168酒店,业态组合：1区：餐饮、时尚餐厅 2区：桌球馆、足疗、餐饮、社区服务 3区：咖啡屋、运动健身、主题餐厅 4区：莫泰168酒店 5区：餐饮、休闲小吃、娱乐 6区：主题西餐厅、餐饮,主要品牌列举：名炎碳火烧烤、美林阁、品尚豆捞、弘吧音乐主题西餐厅、粥鲜粥活、嘉茗轩茶艺店、月半雨田、恒记甜品、宝山精武馆。,商店数量：餐饮小吃40家、休闲娱乐4家、便民服务1家、酒店1家。,业态比例：餐饮70%，娱乐25%，配套服务5%,租金报价：2.53.5元/平方米/天。,代表性竞争性项目分析,幸福湾项目对本项目的影响,幸福湾地处宝山友谊路、同济路交接处，同济路上大多以集装箱运输车为主，基本

40、不在路段旁边停留，故即便有着三号线友谊路站的支持，周边的人气依然不是很高。幸福湾离黄金广场有着一定的距离，无法接受到黄金广场的辐射，故其所拥有的人流量大多数为附近居民。而幸福湾周边居民区只有宝钢十村以及宝钢六村两个小区，且因为幸福湾的定位在中档左右，所以有可能不受本地一些年长者的欢迎。幸福湾本身并没有聚集太多的人气，无法将自身打造成为一个高人气的商业休闲中心。而其所在的区域离本项目较远，可类比程度并不高。,代表性竞争性项目分析,宝山体育中心,宝山体育中心地处宝山区中心位置，四周环路分别为牡丹江路、永清路、海江路、永乐路。现正处建设中，预计于今年年底重新正式开始运营使用。改造后的宝山体育中心面积

41、达9万平方米。新建的宝山图书馆按照国家一级图书馆标准建设，面积达1万多平方米，是集体育、健身、文化、娱乐、会展、休闲等为一体的多功能现代化公共图书馆。宝山体育中心包含有3万平米的商业，定位为体育、文化、娱乐中心。目前还未正式对外营业。,代表性竞争性项目分析,消费者调查,消费者调查目的及工作背景,本章将根据我司在宝山地区进行的消费者调查结果做一分析，通过对消费者的背景分析、消费习惯分析、需求分析及项目概念测试为本项目未来招商操作起到重要参考作用。,本案,访问地点,访问地点：淞滨路(10份)淞宝路永清路(10份)安信商业广场(10份)水产路同济路(10份)双城路美食街(10份)黄金广场(10份)北

42、翼商业街(10份)友谊路(10份),消 费 者 调 查,消费者调查,消费者背景调查,消费习惯分析,需求分析,项目概念测试,消费金额,现有需求分析,潜在需求分析,消费频率,商业设施喜好,消费倾向分析,业态测试,品牌测试,交通工具,结论,消费区域,消费时间,交通工具,品牌喜好,消 费 者 调 查,消费者背景调查,消费习惯分析,需求分析,项目概念测试,消费金额,现有需求分析,潜在需求分析,消费频率,消费倾向分析,业态测试,品牌测试,交通工具,结论,消费区域,消费时间,交通工具,品牌喜好,消 费 者 调 查,消费者背景分析(一),男性：20%,女性：80%,性别比例,18-25岁 35%,26-35岁

43、 28%,36-50岁 15%,51-60岁 14%,61岁以上 8%,大学本科/本科以上 28%,大专/电大/夜大38%,初中11%,高中/中专/职校23%,受访者男女的比例是：男性20%,女性80%;说明女性是购物消费的主体人群，符合一般商业的特性；,年龄,学历,63%的被访者年龄在18-35岁。此年龄段的被访者由于不用担心养老、医疗等问题，因此最具有消费倾向的人群且有一定的消费实力；,有64%的被访者接受过高等教育，其中有28%的被访者拥有本科或者本科以上学历；同时我们注意到，有34%的被访者学历在初中/高中/中专/职校，导致了被访者整体学历不高。,消 费 者 调 查,消费者背景分析(二

44、),未婚：51%,已婚有子女：41%,已婚未有子女：8%,婚姻状况,三口之家：75%,两人世界：12%,单身：5%,4人或以上：8%,家庭结构,49%的被访者为已婚，其中41%人拥有子女。从家庭结构分析，85%的被访者是三口之家或四人以上，其中75%的被访者是三口之家。表明未来本区域家庭型消费可能会占主导低位。,消 费 者 调 查,消费者背景分析(三),工薪族：35%,公司白领：20%,在校学生：18%,退休人员：20%,管理阶层：8%,私营业主：4%,家庭主妇：3%,从职业分析，有34%的被访者属于中高收入群体，包括公司白领、管理阶层及私营业主；受访者的家庭平均月收入集中在5000-1000

45、0元，比例达到了65%，10000元以上占有10%的比例；以上数据，表明本区域的居民具有一定的消费水平，且有较强的消费潜力。,职业,消 费 者 调 查,消费者背景分析(四),上班交通工具的选择,班车：3%,私家车：5%,公交：15%,步行：1%,轨道交通：66%,轻骑/摩托车：5%,自行车：5%,在上班交通工具选择方面，有66%的被访者使用轨道交通，其次有15%的被访问者选择公交车；同时，轨道交通大量的乘坐者，将会为本项目提供可观的日经停人流量，而距离本项目最近的淞滨路站是三号线沿线经停人流量最大的车站之一。使用私家车上班的比例只有5%，相对较低。,消 费 者 调 查,消费者背景分析(五),1

46、0%,5%,26%,22%,15%,8%,8%,3%,3%,居住区域,25%,21%,15%,14%,10%,5%,3%,3%,2%,2%,被访者居住区域前四位分别是淞宝(26%)、友谊路(22%)、杨行(15%)、月浦(10%)；四者相加的比例为73%；表明目前在此地区，宝山本地人口是消费的主题，具有较明显的地域性。,工作区域,被访者工作区域前三位是黄浦(25%)、徐汇(21%)、卢湾(15%)。三者相加的比例为61%；与居住区域相比，表明被访者的工作区域基本集中在市中心的商务区内。,消 费 者 调 查,消费者调查消费习惯分析,消费者背景调查,消费习惯分析,需求分析,项目概念测试,消费金额,

47、现有需求分析,潜在需求分析,消费频率,消费倾向分析,业态测试,品牌测试,交通工具,结论,消费区域,消费时间,交通工具,品牌喜好,消 费 者 调 查,消费区域,55%,42%,34%,25%,15%,8%,5%,第一位,第二位,第二位,被访者最常去消费的区域前三位分别是宝山(55%)、人民广场(42%)及五角场(34%)；在被访者中，消费区域排名第一的为淞宝区域，得到了55%的认同，表明了本地区的商业环境的得到了消费者的认同，是区域内居民最主要的消费区域；但整个宝山地区的主流消费类别为超市/大卖场，其次是餐饮。表明整个淞宝商圈现主要以满足日常消费者生活所需为主，而现有的大卖场是人气的主要聚集点之

48、一。从数据可以来看，区域居民消费习惯自成一体，多愿意在本区域内消费，消费区域性较强。,消 费 者 调 查,消费时间及交通工具,通过对被访者使用的交通工具分析，我们发现公交车和轨道交通依旧是出行的主要工具，同时出行者时间路程花费基本都在1个小时之内；在购物逗留时间方面，超市大卖场被访者逗留时间最长的场所。表明卖场成为本地区最能留住消费者的场所，其他类消费也基本都在2-2.5个小时之内，平均逗留时间差距不大。,消 费 者 调 查,品牌喜好(一)服饰类,27%,16%,14%,13%,12%,12%,11%,11%,8%,7%,5%,耐克和阿迪达斯分列最喜欢品牌的前两位，其次是化妆品品牌兰蔻和服饰品

49、牌Esprit；结果表明被访者比较喜好运动类的品牌，其次是化妆品和服饰类；总体而言，服饰类品牌档次以中档为主；在此次调研过程中，还有部分消费者表明他们其实对品牌没有特别的爱好，消费较随意。,消 费 者 调 查,品牌喜好(二)餐饮类,45%,42%,42%,38%,38%,35%,21%,21%,18%,16%,7%,7%,6%,5%,3%,肯德基、麦当劳、必胜客和辛香汇分别被列为被访者最喜好的前四位餐饮品牌；结果表明在餐饮方面，被访者比较喜好快餐类及川菜火锅类；从品牌档次来看，基本为中档餐饮品牌，且普及率较高。,消 费 者 调 查,品牌喜好(三)娱乐类,5%,8%,15%,20%,25%,28

50、%,32%,35%,36%,在娱乐品牌的选择方面，KTV类品牌排名靠前，好乐迪、上海歌城、钱柜等是被访者较为喜好的娱乐品牌；其次，健身房类品牌的选择方面，舒适堡和一兆韦德是最受被访者喜好的品牌；从数据显示，区域的受访者对KTV、健身房、电影院等都有一定的品牌需求。,消 费 者 调 查,品牌喜好(四)大卖场类,66%,41%,38%,38%,38%,35%,28%,24%,20%,15%,12%,家乐福、易买得、乐购和易初莲花是最受被访者喜欢的大卖场品牌；其次，对于永乐电器和国美家电，被访者的接受程度也较高；作为最受欢迎的卖场品牌家乐福，其销售额在宝山区域内也是排名第一，与调查的结果相一致。,消