宝安沙井小产权市场调研报告70p.ppt

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1、s,宝安沙井 小产权房市场调研报告,报告提纲,1,市场聚焦,3,案例分析,4,客户分析,5,未来发展,6,操作建议,2,项目分析,第一篇：市场聚焦,小产权房属性,政策解读,市场现状,1,2,所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。,3,即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地

2、使用权。享有房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。,广义概念,狭义概念,大产权房,小产权房属性,即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无法获得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁补偿。一旦房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均不能得到法律的保障保护。,小产权房属性,无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。,同样位置只是商品房价的20至

3、50。物业、水电等费用便宜。,开发工程多承包给小建筑商，质量难保证。,无物管，或指定成立管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。,产权不受法律承认，合法权益无法得到法律保障，是小产权房最大特点。,小产权房属性,从几种常见类型的房产物业来看，小产权在法律上表现为非保障性特征,小产权房属性,未开发土地,高层住宅,单栋小高层,天地楼,“小产权房产”种类多样化，满足各种需求，渐渐成为除商品房、廉租房外的另一种城市房屋供应类型。,小产权房属性,农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护

4、，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。,城市规划法转变为城乡规划法，一字之差，却标志着中国将从2008年起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。而与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界,农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。,城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋。因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。,土地管理法第六十三条,国发改委08年1月8日“禁售通知”,国土资源部07年12月1

5、4日重申,07年6月18日建设部风险提示,07年10月28日中华人民共和国城乡规划法,国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。,1,2,5,3,4,国土资源部09年6月9日强调,政策,6,“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。,国家针对小产权房现象，陆续出台相关政策三令五申，坚决制止、打击“小产权房”。,政策解读,政策解读,2009年5月21

6、日，深圳人大处理决定第六条,网易周刊,新闻中心热点新闻正文,深圳小产权房有望获全国首个“准生证”,核心提示，深圳今日通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，其中规定违法建筑处未申报的外，符合确认条件的办理初始登记，依法核发房产证，这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”，业内人士估计，这将对商品房形成灾难性冲击。,深圳是人大表示：深圳小产权房拿准生证是误读,深圳市人大明确否认媒体宣传的“准生证”解读，表示该解读属于完全误读。政府旨在解决城市化土地遗留问题的相关立法，而大部分现有违建登记确权后，将只有合法的使用权。,第一首页深圳频道,“深圳小产权房拿准生证是误读”,决定一出，深圳房

7、地产市场掀起了轩然大波，也引发了深圳小产权房“转正”猜想，“准生证”成为一时社会的热门话题。,政策解读,国家不予支持消费者购买小产权房屋，小产权房由于没有法律保证而带来一定的风险,建在集体土地上的，购买的房子拿不到国家发给的产权证，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。,除了不能办理房产证外，小产权房严格说属于违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。,房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。,小产权房几乎都没有教育、绿化等配套

8、设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。,由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。,购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。,风险三：质量难保证,风险四：配套不完善,风险五：遗赠也麻烦,风险六：无法办贷款,风险一：没有房产证,风险二：拆迁难补偿,小产权房风险,原因一,原因二,原因三,建国以来，中国工业化高速发展，人口向城镇快速集中，造成城市住宅市场需求膨胀。但由于利益原因，一线城市的商品房开发量巨大，而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供给不足，促使小产权房出现并不断膨胀。,改革开放以来，没有依据宪法规定落实

9、农村集体土地使用权可流转原则，土地开发与管理使用方面的法律法规空缺，使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益。导致村集体、村民、投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房。,在经济发展、城市化进程加快背景下，必然促使区域中心城市人口迅速膨胀，产生大量居住用房需求。由于商品房市场利益最大化属性，开发周期较长，开发成本较高，供应结构不能满足不同阶层、不同收入人群多样化需求。因此，城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下，产生了大量非法建设和转卖行为。小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。,近年以来，没按照1998年国务院关于进一步深

10、化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中的承诺，落实城市房改制度。也没有探索在商品房开发领域之外，利用社会资源多渠道合作建房、满足城市居民多层次不同需求的住房保障方式和办法。导致城市商品房价格快速上涨，小产权房套利空间加大，促进其发展,产生的原因,小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。,投资小产权房多半是以出租为主或等待拆迁补偿获利,小产权房抢建后，政府很难强制拆除，而是进行城中村的改造，改造后仍然可以经营性出租。并且有部分小产权房可以进行产权确认，多有投资客购买后分包出租赢利。目前市场上主要以出租为主，在关内少见买卖，而在关外则买卖成交较为普遍，投资者多以出租为

11、主，或者等待拆迁补偿获利。,产生的原因,小产权房分析小结,小产权房产唯一合法买家为该村村民；,卖给外村村民或转让小产权房屋虽不后合法，但仍存在一定市场；,政策对小产权房房产规划管理制度还未完善；,小产权房发生纠纷，一般由村委处理；,小产权房价格一般为周边商品房三到五成不等；,小产权房相对于商品房在价格上存在绝对优势；,小产权房房产买卖存在一定风险；,小产权房付款方法基本上只有一次性与短线分期二种，而因为不能按揭，反而增加了资金压力；,启示,国家打压小产权房政策愈加严厉，小产权房市场处于进退两难。政策监管增加买卖双方风险，小产权房市场将逐渐缩少。在此政策之下，必须由专业的房地产机构对市场做出科学

12、的营销策略、以及资深的销售团队进行销售，才能实现价格和利润双赢局面。,数据来源：国家统计局,小产权房占全国住宅总面积的三分之一以上，面积之大，范围之广,市场现状,全国住宅总量约186亿平方米，其中小产权房高达66亿平方米面积，比例已经超过35%,全国住房结构图,深圳市小产权房分布范围广，但关内比例较小，绝大部分分布在关外，数量分布呈现离市区越远比例越高的现象。其中宝安沙井镇为深圳小产权房数量之最，在售或在建的统建楼盘在50个以上，住房多达到5万套以上；关外布吉深惠路附近、南岭村片区、吉厦村片区，龙华中心区、富士康片区等，目前存在大量的在售和在建小产权房，部分项目规模甚至高达几千套，这些片区所有

13、的小产权房加起来，总量可能超过4万套，体量非常庞大；,目前深圳住宅总面积的为2.6亿平方米。其中小产权房高达1.6亿平方米面积，比例已经超过60%,大部分是小产权房且分布范围广，比例远超全国,市场现状,伴随着商品住宅市场成交量的持续低位，在资金环境日益趋紧的形势下，积极促销出货以回笼资金将成为多数开发商的选择，因此，开发商将加大推盘有望令新房供应增大，价格的下调将刺激部分刚需伺机释放而令成交量有所上升，但调控政策的累加压力之下整体市场短期内仍将处于低位运行状态。,市场现状,在按评估价征税、限购令、限贷令等一系列调控政策的作用下，调控力度持续放大，令潜在置业者观望心理愈加浓烈，购买需求明显萎缩。

14、,从限购令等各调控政策下达之后，二手市场成交量一路下滑，相当于2008年的市场，置业者观望情绪愈加浓烈,从限购令等各调控政策下达之后，二手住宅挂牌均价从21199元/平米一路降到19934元/平米，均价降了1265元/平米。,市场现状,全市商品房市场销量持续下滑，均价大幅下跌，未来短期时间内形势难以恢复，小产权价格也受其影响。,市场现状,大势态：“关内”土地饱和，现实版“寸土寸金”愈演愈烈。“关外”商品房房价持续升温。小产权房成为最大诱惑。,创历年住宅供应新低,2010年深圳全市批售住宅402万平米，同比减少12.95%，推售住宅414万平米，同比减少11.7%。,深圳历年及2010年各区住宅

15、房地产供应情况,市场现状,小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。,城市化进程快，人口急剧，多为年轻劳动力，产生大量住房需求；深圳是典型的”移民城市“2010年全市人口达1036万人，突破千万大关；深圳人口年龄结构相当年轻化，平均年龄仅为26岁；人口多尔年轻，产生了大量的住房需求；宝安常住人口为区域最多，比龙岗多200多万；,保障性住房杯水车薪，严重跟不上市场住房需求；从98 年到2008年，约建保障性住房15万套，才解决了9.35万户低收入家庭的住房问题，大部分社会居住问题无法保障。,商品房价格持续走高，购房者更青睐小产权房；由于市场需求大，

16、而保障性住房少，造成商品房处于稀缺状态；从2005年开始，深圳商品房价直线上升，超出大部分购房者的期望，促进了小产权房的发展。,2001-2010年深圳房价走势,市场现状,小产权房市场,沙井小产权房主要分布区域,鸿达兴花园,上城名邸,东鸿苑,平福楼,育龙苑,新华苑,宝雅苑,宝安沙井片区在售或在建的房屋多达50个以上，也是深圳小产权数量之最.,依山小筑,景盛豪廷,裕盛华廷,汇源豪庭,华茂大厦,雅居园,春和雅苑,正海华府,上新统建,裕富苑,沙井富居,财富广场,小产权房市场,小产权房市场价格存在较大不确定性受到地段、区域配套，买卖双方心理等因素的影响，价格存在主观性。,畅销户型配比对比,小产权房市场

17、,第二篇：项目分析,小产权房,项目属性,项目价值分析,SWOT分析,项目属性,建筑面积为986.72平米，高容积率一房（B、D、E)：220套 二房(A、C)：132套商业面积较大，将扩大区域商业范围；此项目地段十分优越，将成为区域地标性建筑；,本案,高容积率，大体量商业,项目属性,项目价值分析,本项目地处于新沙路与中心路的交汇处，周边商业配套成熟，交通便利；项目地块面积大，易形成生活氛围，加之有办公写字楼规划，可使项目价值无限上升；东侧为城市主干道中心路，是沙井片区核心商业圈之一，人流较为密集，有一定的噪音影响。以其最好的昭示性和最好的商圈配套带来了最大的商业价值；西侧紧邻宝安大道，车流量最

18、密集，有一定的商业价值；东侧紧邻社区成熟的禧园、华润万家商业价值较高，适合日常居家生活配套型商业；南侧为城市休闲娱乐场所市民广场、万丰影城，为本项目带来了良好的昭示性；,城市主干道：宝安大道、中心路、G107国道、广深高速城市轻轨：地铁十号线公交配套：656 653 310 315 B789 M284 652 780 781等24路公交路线,本项目位于沙井片区商圈核心地带，坐享沙井规划和交通改善所带来的无限升值前景。,本案,地铁10号线,宝安大道,项目价值分析,商业购物：肯德基 佳华商场 真功夫 华润万象 天盟(手机卖场)一致药店 赛格电子市场 苏宁电器 麦当劳 番番拉面 诺基亚专卖店 娱乐场

19、所(KTV)国美电器 六千馆 新食代美食广场 等；学校教育:万丰小学 华一实验学校 上寮学校等；银行金融:中行 邮政储蓄 招行 农行 工行等娱乐休闲:星源宾馆 皇家贵族婚纱摄影 黄金海岸 凤凰山 海上田园 等。,本项目位于沙井商业核心地带，周边配套成熟，生活氛围纯粹。,项目价值分析,地铁10号线是实现深圳市政府提出“加速推进特区内外一体化”目标的重要项目，属于深圳地铁规划的干线级轨道。促进宝安的经济发展有十分重要的作用。项目紧邻规划中十号线地铁口，高速尽在咫尺，零距离华润万家地段优势可谓得天独厚。地铁、高速、海港三维交通覆盖多重商圈，升值潜力巨大。项目本身顶配超大商业风情街，集合高端餐饮、休闲

20、、购物、办公等多功能业态。丰盛商业配套，一路繁华，时刻随行。,预计未来两到三年投入建设商业面积将会达到约50万，随着城市化进程的发展，势必将促进新老商业中心的融合，可以预计本项目将处于一个未来新兴的商业中心的核心地带。,项目价值分析,区位价值小结,成熟片区：大盘林立、片区价值已被认可，区域配套成熟完善；交通价值：宝安大道、中心路、G107国道、广深高速、城市轻轨等；商业价值：处于未来商业中心的核心地带。酒店配套：众多酒店宾馆云集，商务、休闲氛围浓厚；,项目价值分析,Strengths 优势,1,交通优势：位于中心路与新沙路两条主干道交汇处，通达性好；,2,形象优势:四面临街，昭示性好；,3,商

21、业价值:处于商圈核心地带，商业价值较高；酒店集中，商务氛围浓厚；周边娱乐休闲产业集中；,4,生活价值:临近禧园、万科翡翠郡、西荟城大盘，生活氛围纯熟；,综合价值高，属性集中,SWOT分析,Weaknesses 劣势,1,地块劣势：中心路与新沙路两面噪音影响很大；地块无绿化面积，可接受程度降低；安居房和返还村民面积比例较大，片区竞争力强；,2,环境劣势：周边尚存矮房影响项目的采光、通风，对客户产生心理影响；项目西侧的农民房将道路封锁，对项目的通达性干扰；两侧绿化环境差，空气污染严重；中心路、新沙路交通环境较为拥堵。,周边环境糟杂，改造难度大,SWOT分析,Opportunity 机会,1,区位发

22、展:未来五年深圳政府致力整顿关外市政设施；,2,产业发展:外向型产业占主导的沙井片区带来了大量的商务人士往来；片区产业的集群效应带动该片区购买力的提升；,3,交通改善:地铁十号线沙井站确立沙井地位；交通路网的改造缓解了交通的压力；宝安大道的运营激发了关内客户在沙井的置业需求。,4,区域共荣:禧园、西荟城、万科翡翠郡等楼盘日益成熟，带来客户对该片区的关注度和认可 度；品牌开发商聚集引发的区域共荣发展；,沙井整体地位提升,SWOT分析,Threaten 威胁,1,市场竞争:目前沙井市场在售或在建套数达5万套以上；竞争项目分流客户产生竞争威胁。,2,宏观大势:政策对小产权房的打压异常加大；国家经济增

23、长速度放缓，可能引发房地产市场萧条；,3,关外困境:关内客户对关外市政环境的固有偏见和排斥；,未来沙井小产权房市场竞争异常惨烈,SWOT分析,SWOT分析,综合价值属性集中,环境糟杂容积率高,沙井整体提升交通路网改善,宏观经济困难区域竞争激烈,发挥优势，抢占机会,增强关内客户对沙井的认识 放大项目的综合属性，先于市场占位,利用机会，克服劣势,合理规划，改善内部环境 凸显片区规划及未来发展前景,发挥优势，转化威胁,把握入市时机枪占市场，精准营销精确制定推售、营销策略降低风险,减小劣势，避免威胁,深度挖掘整合资源，提高附加值 差异化市场竞争，塑造项目个性 注重口碑营销，寻求区域共荣,O,项目核心S

24、WOT应对策略,SWOT分析,第三篇：案例分析,物业营销点评：1、该物业销售周期较长。分析造成这种状况的原因，主要为：1）、建设周期长是导致销售周期长的一个重要原因。2）、楼层户型布局不合理，2梯12户的布局已经明显落后于现有的小产权房。3）、该物业不处于沙井繁华区域，该区域商业及生活配套目前尚在形成之中，还不完善。4）、产品设计不合理。户型设计过于紧密，导致户型结构存在很多不合理之处。5）、物业管理不成熟，缺乏一定的物业形象支撑。,案例分析,凤凰大厦,案例分析,汇源蠔庭,案例分析,东鸿苑,89两房、123三房，朝南，采光通风效果佳,双阳台景观设计，视野好,案例分析,华茂大厦,荣泰园,案例分析

25、,物业营销分析：该社区位于沙井繁华地段，各项生活配套成熟，具备一定的投资性和良好的居住便利性，有较好的市场条件。该物业建筑密度较大，户型结构不合理，面积跨度大，设计上存在一定缺陷，物业管理各栋楼分栋实施，显得比较散乱。从营销情况来看，物业管理有待规范，在营销推广方面需要改进，在销售资料上还需要进一步完善，销售队伍形象、素质还需要大幅提升。,田园居,案例分析,营销分析：该项目位置相对较偏，临近海上田园，属于沙井新区规划，周边环境较好。该区域小产权房档次相对较高。项目周边代表性的小产权项目由学府花园、丰泽园等，均价在4000元以上。该项目规模较小，户型设计比较单一，基本以3房为主，楼间距较小，密度

26、较大，片区内竞争较激烈，该楼盘营销中心不显眼，营销人员数量、质量均达不到要求，目前的营销状况很不理想。,案例分析,宝雅苑,案例分析,新华苑,案例分析,育龙轩,案例分析,平福楼,案例分析,热销户型,东鸿苑,案例分析,热销户型,东鸿苑,格局方正，明厨明卫，采光性好,89.78两房，朝南，采光通风效果佳,双阳台景观设计，视野好,阳台与客厅、卧室直接相连,热销户型,案例分析,荣泰园,格局方正，明厨明卫，采光通风性强,建筑面积64.69，一房二厅一卫,双规景阳台设计，视野景观宽敞，采光好,阳台与客厅、卧室直接相连,44.6，标准单身公寓,热销户型,案例分析,荣泰园,热销户型,案例分析,华茂大厦,热销户型

27、,案例分析,华茂大厦,第四篇：客户分析,小产权房,客户属性,推广渠道,目标客户锁定,主力客户多为本地私营企业主和个体老板；次主力群为私营企业主，公务员，大型国有企业事业单位高管等；主力客户来自本地客户为主。其次为宝安西乡，福永等地客户，少量南山及关内客户；年龄段以35-50岁为主，多为已过而立之年事业有成并有一定的财富积累，享受型居住兼有投资保值型需求。,客户属性,%,本地与外地客户约为7：3，其中本地客户以沙井市民为主要人群，外地客户中主要是宝安西乡，福永等地客户，少量南山及关内客户,客户属性,小产权房客户结构主要是由本村农民、本镇本县农民、外村农民、城市农民、非本市市民组成。其中本村农民客

28、户属于核心买家,客户属性,小产权房面对国家规范的问题，不会出现大型宣传、销售活动。,推广渠道,市场最常用销售模式较大型楼盘、数量较大，发展商或村委会自设销售点及派发传单；小业主或个人会自制传单，贴于出售楼盘附近，以吸引买家；买家无需支付佣金。,常用销售模式，找成熟中介代售，出售单位数量少；部分中介不接受推售此类盘；买家需支付相等楼价2%3%佣金。,中介代售,自行销售,主流销售模式,推广渠道,推广渠道主要是靠派单、网络论坛、邮件、老带新、活动、隐形导视等形式进行销售,目标客户锁定,商铺目标客群主要为周边村镇、厂矿企业的投资客户，认可项目地段发展潜力，不太在意产权；有本身做房产开发的客户也投资了小

29、产权商铺，从一个侧面也反映了对小产权房的认可，打消了一些游离客户的顾虑,住宅目标客群主要为周边村镇、厂矿企业的职工，本身资金较少，通过长期积累或向亲朋借钱全额购置房产，对产权及环境配套要求较低；另外也有一些在周边做生意的老板购买，做临时性居住使用。,目标客户锁定,第五篇：未来发展,国家对小产权房产缺产明确的处罚规定，而购房人成份又非常复杂，小产权房产违规操作遍及全国，根深蒂固，小产权问题不可能在短期内完善处理。,国家政策对小产权房监管日益严厉，小产权房开发商利润将日渐减少，开发风险日益增加。,政策监管增加买卖双方风险，小产权房市场将逐渐缩少，其价值与需求将逐渐回落。,政策与宏观调控加重购房风险

30、，打压增加购房者观望情绪，令小产权房销售难度加大。,小产权房未来发展,第六篇：操作建议,关于小产权房营销的几点建议,操作建议：楼盘形象展示主要通过楼体、样板房、销售展示中心等，企业形象展示主要通过规范的物业管理服务。,需聘请专业的房地产机构，加强数据信息管理，做好客户的储备和维护工作，建立和完善客户数据库，有效开展数据库营销。,营销：充分利用关系营销，制定相应的优惠和奖励措施，尽可能的依托人拉人，客户拉客户的关系营销策略，实现快速消化。,价格策略：以科学的定价方法，瞄准目标客户群体，发挥快、稳、准策略，速战速决。,团队优势：拥有规范、高效的销售团队，可以树立楼盘品质和形象，同时增加客户的信心，

31、而且团队代理了全国十多个高端楼盘，拥有较强大的投资客户群，可以提高销售成功率。,预祝本项目开发圆满成功！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXs

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