国内外保障性住房研究述评[权威资料].doc
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1、国内外保障性住房研究述评 本文档格式为WORD,感谢你的阅读。 摘 要:当前我国中低收入者住房问题严重,如何保障其住房权益成为广大学者研究探讨的热点问题。本文全面梳理国外保障性住房的相关理论和实证研究成果,对国内保障性住房现状、问题和有效对策等一系列研究成果予以综述,以期能为保障性住房的后续研究有所作用。 关键词:保障性住房;住房问题;中低收入 F830 A 1674-2265(2014)01-0019-05 一、引言 住房是居民重要的生活资料,是实现小康生活的必需品。但由于我国经济发展不平衡、法律体系不完备等诸多原因,现阶段还有大量居民为住房问题苦恼。为此,我国保障房制度建设正紧锣密鼓地展开
2、,许多学者也对此进行了大量研究。鉴于我国保障房制度建设不断发展,综合分析前人研究成果并提出新的理解,对于改善民生、解决中低收入者住房问题有重要意义。 二、国外保障性住房相关研究 中低收入者住房问题也是国外广大学者的研究重点。发达国家保障房起步较早,已有大量全面、深入的研究成果,而发展中国家则依托自身情况,积极探索有效解决中低收入住房问题的具体措施。 (一)传统经济理论对保障性住房的阐述 旧福利经济学公平分配理论认为,国民收入不变的前提下,收入分配越均等,社会福利越大。新福利经济学出现后,以奥肯为代表的学者认为应当协调效率与公平的关系。住房是人类最重要的生活必需品,国家有责任和义务为中低收入群体
3、提供基本的住房保障,加大对保障性住房的资金投入,实现住有所居,是维护社会公平与经济社会可持续发展的必然要求。 凯恩斯有效需求理论认为,当有效需求不足时,社会总供给和社会总需求难以自动实现均衡,就会产生市场失灵。当市场无法满足人人有房住这个目标时,政府介入调控市场就显得尤为必要。保障性住房建设需要耗费大量人力、物力、财力,但盈利性不高甚至没有,在私人投资不足的情况下,只有政府依靠公共投资弥补私人投资不足。保障性住房涉及人数多、范围广,也只有依靠政府才能实现信息对称。 公共物品理论认为,准公共物品是在消费方面有巨大外部性的物品,表现为一个人对准公共物品的消费会减少其他人对该物品的消费,并且只有按价
4、付款者才能享受。保障性住房是一种准公共物品,具有拥挤效应。商品住宅价格上涨越快,中低收入群体对保障性住房需求越强烈。因此,政府需要投资保障性住房,为社会提供准公共物品。 住房过滤理论是斯维尼1970年创立的,描述住房在整个生命周期内的全部使用过程。在住房一、二级市场联动的背景下,高收入者为了追求更好的居住条件,放弃现有住房,购买新住房,而低收入者则继续使用遗留下来的住房。住房过滤的主体是住房,而不是不同收入阶层,过滤的根本原因是住房市场价值的变化。住房过滤理论从住房供求的结构性方面切入,为不同收入阶层提供不同结构的住房提供理论依据。 (二)近年国外学者对保障性住房的研究 1. 后危机时代发达国
5、家保障房研究。基于2008年金融危机视角,施瓦茨(Schwartz,2011)对比美国与英国住房保障体系。从应对危机的反应速度来看,英国模式的反应速度更快。从保障体系的持续发展角度来看,美国模式的持续发展能力较强。 为应对20072009年的全球金融危机,各国政府均开展经济刺激计划。英国较早对房地产开发商实行救助政府购买开发商已完工或者部分完工的住宅作为社会公众住房。麦德度(Madeddu,2012)通过分析政府对开发商救助计划中的成功与失败案例,认为政府应吸收质量较好的住宅作为公共住房,同时注重协调与附近居民的关系。与此同时,澳大利亚政府提出了重点致力于公共住房建设的“国家建设经济刺激计划”
6、,将大量资金投入公共住房建设。如明(Ruming,2013)以澳大利亚新南威尔士州为例,分析新南威尔士州如何在澳大利亚联邦政府的引导下制定公共住房建设时间表和预算表,探讨中央政府和地方政府在公共住房建设过程中的协调问题。 艾度(Appeaning Addo,2013)从定性和定量两方面分析研究美国大克拉克市5个低收入社区的家庭生活状况,研究发现,由于缺乏社会与资本优势,上述地区的居住条件、社会治安状况较差,并提出政府应促进私人企业和个人参与城市保障房建设的建议。研究认为在保障房建设、使用过程中,一方面需要减少低收入家庭的信贷负担,为保障房社区提供生活便利,另一方面要杜绝利用保障房谋利以及防止保
7、障房滋生懒惰现象的问题。 2. 发展中国家探索符合国情的保障房研究。由于受到城市化进程加快、人口增长、经济快速发展等因素的影响,发展中国家住房缺口不断增大,因此,发展中国家不少学者进行了大量保障房建设研究。 伊本(Ibem,2011)分析近年来被引入尼日利亚住房保障体系中的公私合作(PPP)方式,认为在此计划中中高收入者获益较多,低收入者住房问题依然严峻。政府应该在保证住房质量的基础上降低开发成本,建造低收入者能够接受的住房。 莫沙(Mosha,2012)以发展中国家博茨瓦纳为例分析低收入国家的住房问题,他认为由于城市化进程的快速发展使得发展中国家住房问题尖锐。虽然部分发展中国家为解决城市中低
8、收入者住房问题出台了相应政策,但由于申请条件严格、程序繁多、耗时较长,使得优惠政策效果有限。政策的连续性问题,成为制约发展中国家保障房计划的另一大因素。克鲁格、鲁宾和托德(Klug、Rubin和Todes,2013)研究南非约翰内斯堡包容性住房计划时发现由于制度法律不完善、贫富差距大,住房计划通常由于受到居民抵制而面临困境。 弗伦奇和利兰(French和Lalande,2013)认为发展中国家进行保障房建设的同时要吸取发达国家的教训,合理规划,使用环保材料,建造绿色住房,减少对环境的破坏与污染,提高居住的舒适度。 三、国内保障性住房相关研究 (一)保障性住房内涵界定研究 社会保障性住房是我国城
9、镇住宅建设中具有特殊性的一种住宅,通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房。易宪容认为,广义上保障性住房体系主要是指现代文明社会,现代政府有责任来保证每一个居民的基本居住权,但从狭义上,国内尚无明确界定。1999年出台的城镇廉租住房管理办法规定,城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租房第一个被纳入保障性住房的范畴。之后,经济适用房、公共租赁房也被纳入保障性住房的范畴。如今,在保障性住房名义下,不
10、断地添加 “限价房”、“棚户区改造房”,甚至 “小产权房”、“定向安置房”、“安居商品房”、“两限商品房”等也挤进保障性住房的行列,使保障性住房概念淡化。任志强认为,保障性住房定义需明确,否则将倒回福利分房阶段。 马黎明(2009)从保障性住房产生的原因进行定义,保障性住房就是指政府为无法通过市场方式来解决住房问题的居民直接提供的最低保障水平以上的住房。仲崇喆(2012)认为,保障性住房是为实现社会公平,满足中低收入居民基本居住权,由政府出资建造或收购,以较低价格或租金向中低收入家庭出售或出租的住房。卢媛、刘黎明(2013)将保障性住房定义为政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供
11、应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。 就国内大部分学者而言,目前我国保障性住房主要可分为限价商品房、经济适用房、廉租房和公租房,保障房制度结构按照收入高低大体为“廉租房、公租房经济适用房限价房”模式。但也有小部分学者意见相左。例如巴曙松(2011)认为,经济适用房和限价房市场化性质浓厚,应将其排除在保障性住房的定义之外。张改平(2012)认为保障房一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 (二)保障性住房相关问题研究 1. 保障性住房融资问题研究。从资金来源上看,可将保障性住房建设资金分为中央补助、地方补助、企业个人筹集资金和金融机构资金四大类。经济较为发达
12、地区企业及个人具有较强的经济实力,金融机构较发达,能够为保障性住房提供部分经济支持。而在经济欠发达地区,大多要靠中央和地方补助进行保障房建设。 高笛(2012)认为我国保障性住房尤其是公租房融资困难主要是因为地方财政支持力度不够大、金融机构积极性不高、资金市场化融资受困三方面原因。公租房融资困难是当前公租房发展进程缓慢的重要原因。 以何元斌、王雪青(2013)为代表的一部分学者认为当前我国保障房融资瓶颈的根本原因是我国累积了过多的中低收入群体住房需求。由于长期以来中低收入群体住房问题得不到解决,导致我国保障性住房建设资金需求量大。 众所周知,国外保障房建设的一个重要资金来源是廉租房、公租房的租
13、金收益。而在我国当前,廉租房、公租房租金水平低、房源有限,利用租金收益反哺保障房建设的“滚雪球”机制尚未形成。另外,截至目前,我国商业银行用于廉租房建设的信贷投放尚未纳入授信计划启动范围,这也是导致保障房融资困难的直接原因之一。 2. 住房公积金制度研究。李远舟、董意凤(2011)认为我国现阶段住房公积金制度中委托代理问题突出,在“公积金缴存者政府公积金管理中心商业银行”这样的委托代理链条下,上一环节的代理人是下一环节的委托人,容易造成住房公积金制度偏离设计初衷,导致“济富不济贫”现象发生。姜学军、葛婷婷(2012)则从住房公积金制度规定角度分析住房公积金“济富不济贫”现象的发生,认为在我国居
14、民收入差距绝对值不断扩大的背景下,住房公积金制度中配比缴存、缴存免税、低存低贷、贷款以余额倍数计算等原则和普惠措施容易造成贫富差距拉大。同时,目前我国住房公积金使用率和运用率较低,沉淀资金较多,无法为保障性住房建设提供应有的资金支持。 薛燕(2011)分析目前我国住房公积金缴存情况发现,住房公积金缴存单位主要集中在行政事业单位和国有企业等,民营企业和私营企业等非公有制企业缴存较少,部分企业甚至存在恶意欠缴的行为。住房公积金管理中心面对恶意欠缴的行为往往一筹莫展,申请法院强制执行往往成本高、周期长、效率低,最后大多不了了之,中低收入者住房公积金缴存得不到切实保障。 此外不少学者关注农民工住房公积
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