天津豪宅别墅分布产品规划景观研究.ppt

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1、天津豪宅别墅,蓟县山水资源,京津新城大配套,滨海湖景资源,团泊湖等水资源,核心地段资源,梅江水资源,海景、大配套资源,山水资源,湖海资源,核心地段资源,水资源,天津市别墅资源分布,城市核心板块,西青板块,后奥体板块,津南板块,梅江板块,后梅江板块,东丽湖板块,市内及近郊别墅分布,城市资源天鹅湖卡梅尔海逸长洲荷兰墅中天首府,近郊景观资源泰达岭上林里唐郡社会山洛卡小镇玛歌庄园新悦亭领世郡东丽湖华韵欧风,远郊资源别墅金碧天下滨海湖,核心地段资源霞光道5号西康路36号钻石山檀府,第一居所,第二居所,按照居住属性分类,按照居住属性不同、区域位置不同，选择各片区标杆别墅项目研究,第一居所：城市核心板块：万

2、科霞光道号钻石山檀府梅江板块：天鹅湖中北镇板块：万科朗润园后奥体板块：荷兰墅第二居所：东丽湖板块：万科东丽湖西青板块：玛歌庄园蓟县板块：恒大金碧天下宝坻板块：京津新城团泊板块：团泊湖庭院滨海板块：滨海湖后梅江板块：新悦庭,购买别墅客户认知价值体系,别墅客户认知价值,身份标签,投资保值,市场标杆项目,居住舒适性指标,占有核心地段或稀缺资源,安全与私秘指标,优质资产,升值保值潜力,居住功能,配套指标,别墅致胜因素,别墅加分因素,别墅必要因素,彰显地位与实力,保证居住舒适性、便利性和安全性,作为资产架构的组成部分和投资渠道,产品体系,关键驱动因素,项目地段,达标指标,景观及其他特殊资源,户均资源,居

3、住私密性,户型设计,产品的建筑形式,外部景观资源,内部环境打造,土地资源指标,景观资源指标,所处核心地段的稀缺价值,庭院面积与位置,视野开阔度,特征景观的私家占有,大规模制胜,局部亮点处理,景观细节处理,建筑间距,规划布局形式,户型面积,内部功能空间（别墅符号）,会所及物业管理服务,边界处理,建筑风格,建筑颜色,建筑用材,具备与城区距离近的地段优势,成熟成型的别墅圈,别墅关键驱动因素之项目地段,项目地段,别墅是土地稀缺性的最佳体现，地段的不可复制性使其在众多影响中已经成为“压倒性”因素。标杆别墅必须具备在地段上的优势。,天津标杆别墅的地段优势可细分为三种情况,第一类：所处核心地段的稀缺价值,第

4、二类：具备与城区距离近的地段优势,第三类：成熟成型的别墅圈,（案例：万科朗润园、荷兰墅）,（案例：霞光道5号、钻石山）,（案例：天鹅湖、万科东丽湖）,别墅产品关键驱动因素之景观资源,京津新城水面宽1000平米的潮白河,金碧天下坐落在盘山脚下,滨海湖的黄港水库,。,外部景观利用,将外部环境优势充分利用到内环境的打造中，是充分体现别墅产品内涵和满足客户购买需求的主要方式。,万科东丽湖8平方公里的湖面,A.大规模制胜,B.局部特色处理,C.精致细节,按照对客户的 冲击力 排序,大面积水体宽敞的流动水系成规模的树种和成树大面积草坪,入口隐蔽处理外部绿地处理地形变换,精致园林小品情趣空间处理,内部环境体

5、现,大湖面万科东丽湖的临湖别墅能看到宽阔的湖面，使这部分房源受到客户的热捧和抢购。,宽敞的河道/水系团泊湖庭院将别墅依湖而建，享受珍贵的水系资源和湿地特色景观。,大草坪京津新城充分利用高尔夫球场的大面积草坪,创造与众不同的独特大草坪绿地景观。,大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是“必要动作”，其中水景资源的利用最为客户认可。,内部环境体现大规模制胜,万科霞光道5号的社区边界处理，采用10米绿化带的退线，不仅保证了豪宅的私密性，同时给业主宽阔的休闲空间，使最滞销的社区边缘房源变为热销的紧俏资源。,内部环境体现局部特色处理,局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的

6、私有与珍贵。客户对于将公共资源私有化的方式最为认可。,社区一角的荷花池,园区小品,私家庭院入户,正门入户处理,院区喷泉,车行路,车行路边缘处理,内部环境体现精致细节处理,精致细节和情趣景观处理，使整个社区生活氛围更鲜活生动，豪宅别墅客户注重社区的细节环境处理，影响其对社区整体品质判断。,别墅产品达标指标之户均资源,庭院面积：第一居所,客户认可的第一居所联排别墅中间户私家庭院的面积在40-50平米，端户在100平米左右；独栋别墅私家庭院面积在200平米。,庭院面积：第二居所,目前市场上第二居所联排别墅私家庭院面积区间为50-100平米，独栋或双拼的建筑面积与私家庭院面积比例达到1：1或1：2。,

7、户均景观资源,宅旁绿化,万科霞光道5号采用景观中以点带线的原则，整个社区的绿化构成分为五级：城市绿带；公共景观轴；组团绿化；宅旁绿化；精装小院低矮植物以花卉为主，以营造组团内的舒适、宜人小尺度环境。,采用分级景观绿化，由外而内的包围建筑，打造私属领地。,户均景观资源,在缺乏自然景观的情况下，可根据规划设计引进自然资源，提高景观价值。,座落于梅江生态居住区的江胜天鹅湖的景观设计首次提出“岛屿漂移”理念，引入大量梅江南湖水，提高建筑的景观价值。联排别墅傍水而生各自拥有独特而唯一的院落景致，也令整个地块呈现出与环境的完美契合。,别墅产品达标之居住私密性,前后间距：第一居所的前后楼间距大多集中在15-

8、20米之间；第二居所的前后楼间距多集中在15-25米左右。,左右间距：项目调查显示，目前天津第一居所别墅的左右间距大多集中在6-10米；第二居所别墅的左右间距大多为10-30米。,结论：客户对联排别墅的左右楼间距关注度低，但对前后间距有一定要求，对于间距过小的别墅应注重利用庭院和户型设计避免对视效果，或通过种植成树，依靠园林效果弥补。,建筑楼间距,第一居所的别墅大多采用兵营式布局保证视野的开阔度实现社区公共景观的私有化通过车行路扩大别墅前后间距土地使用率最大化,第二居所的别墅大多采用组团式布局景观资源均好性增加别墅感，保证私密性在大盘中更易使用，丰富建筑或园林风格,规划布局,边界处理,铁艺围墙

9、、蜀桧树墙,成树,绿化带,边界处理是豪宅别墅私密性、安全性的重要因素。,霞光道5号分四级进行边界处理，强化项目私密性。最外围是铁艺围墙，增强社区私属感和身份感；第二层级，紧依围墙种植蜀桧，形成树墙，增强神秘感和私密性；第三层级，高大的成树白杨，弥补临其他社区的不足，增强私密性；第四层级，建立绿化带，突出私有领地的特点。,别墅产品指标之产品建筑形式,天津在售代表性别墅项目建筑风格归纳：,建筑风格：,厚重、大气、异国风情的西式传统风格更受别墅客户的亲睐。,豪宅别墅市场风格：英式风格,万科霞光道5号,新悦庭,坡屋顶、拱门、老虎窗，别墅符号感强；大器、敦实、厚重感与别墅客户稳重气质相符。,豪宅别墅市场

10、风格：地中海风格,玛歌庄园1848,京津新城,团泊湖庭院,江胜天鹅湖,拱廊、拱门、墙体多为白色、米色和黄色等厚重的肌理，色彩绚丽；自由奔放、热情洋溢的散漫、休闲、乡土气息浓厚。,豪宅别墅市场风格：新中式风格,招商钻石山,檀府,万科朗润园,新中式建筑底蕴苍白、单调缺乏文化特色；受众面相对较窄，无法获得高端客户价值认可。,对别墅建筑风格的豪宅客户感知：,客户认可西式别墅建筑风格中式或现代的别墅建筑风格市场认可率低，如要选择此类建筑风格，需与园林环境结合，挑战项目整体规划布局。,万科霞光道5号主色调为红色，色彩稳重而不张扬36：14：10外墙深、中、浅三种颜色墙砖混和比例。,新悦庭主色调为浅黄色，适

11、应天津的气候特征，尤其在冬季其他项目都显得凋零、萧条，更突显厚重沉稳。外墙以深浅不一的墙砖混和比例。,建筑色彩：外檐选择稳重的色彩，用不同色彩配比体现建筑外檐的层次感。,稳重不张扬的立面色彩四季皆易，符合知富阶层的审美。,建筑材质,古文化砖,蘑菇石,西班牙砂岩,外檐材质建议以天然石材为主，让客户感知绝对品质。,石材代替涂料；天然石材代替人工石材。,别墅产品达标指标之户型设计,豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现：,联排别墅热销面积区间,户型面积区间（地上面积）,双拼别墅热销面积区间,独栋别墅热销面积区间,地上建筑面积270平方米，地下建筑面积80平方米，总建筑面积330平方米。客户较为

12、接受。地上三层，地下一层。地下室功能空间包括影音室（或是麻将室、台球室）、保姆房、卫生间。地下室层高达到标准层。首层客厅有超高挑空，（达到5米左右），其他为标准层高。功能空间通常包括：门厅、客厅、餐厅、封闭中厨、卫生间，带独立卫生间的次卧室供老人或客人使用。二层为双卧室设计，包括主卧、主卫、衣帽间；次卧、次卫。顶层独立套房设计，包括卧室、卫生间、衣帽间、书房，满足孩子独立生活空间需求。停车位2个。,客户认可城市联排别墅的面积区间，但要求主要功能空间有尺度感。,内部功能空间构成：联排别墅,地上建筑面积400-500平方米，地下建筑面积100平方米，市场认可率高。地上二层，地下一层。地下室建议做成

13、半地下，保证自然采光与通风，层高达到标准层。首层客厅挑空达到6米，其他均为标准层高，功能空间通常包括：门厅、客厅、餐厅、西厨、封闭中厨、卫生间、带独立卫生间的次卧室或客房及佣人房。二层为双主卧套房设计，包括家庭厅及主卧、主卫、衣帽间、书房；次卧、次卫。双车库设计。,客户对内部户型要求更加彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。,内部功能空间构成：独栋别墅,别墅产品达标指标之会所及物业管理服务,会所,天鹅湖会所,新悦庭会所,会所是别墅必备元素之一,满足客户商务洽谈及娱乐休闲需求。,玛歌庄园会所,目前天津别墅市场的会所使用率低，经营情况普遍不容乐观；引进高端品牌消费场所进驻会所，提高会所的经营水平，是后期别墅产品品质提升的机会点。,天津在售代表性别墅项目物业公司归纳：,物管服务,目前天津别墅市场物业管理处于初级阶段，良好的物业服务不仅是高端客户的基本居住需求，也是房产保值增值的重要保证；,万科霞光道5号的英式管家服务是天津别墅市场的初步尝试；,物管服务,安全员,院区保洁,园艺师,家庭保洁,高端别墅项目物业服务标准可参照：上海万科兰乔圣菲的“铂金礼遇”金钥匙物业服务、深圳香蜜湖1号的“中海深蓝”物业服务。,私人管家,