无效成本管理及变更管理.ppt.ppt
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1、二0一一年十一月,无效成本管理及变更管理,无效成本管理及变更管理,无效成本管理与变更管理有交叉,有区别。,无效成本管理与变更管理都是成本管理工作的重点。,主 要 内 容,如何做好无效成本管理如何做好变更管理总结,无效成本管理及变更管理,如何做好无效成本管理什么是无效成本无效成本的产生原因无效成本管理的措施,无效成本管理及变更管理,什么是无效成本,产品形成过程中产生的对形成产品、提升价值、促进销售没有作用,无法获得客户认同和补偿,属于费用浪费的成本。,你知道无效成本对利润的影响吗?据不完全统计:目前房地产行业无效成本占总建造成本的2%左右。10亿建造成本2%=2000万,一、如何做好无效成本管理
2、,2.无效成本的产生原因,一、如何做好无效成本管理,2.无效成本的产生原因,一、如何做好无效成本管理,2.无效成本的产生原因,一、如何做好无效成本管理,2.无效成本的产生原因,一、如何做好无效成本管理,3.无效成本管理的措施,一、如何做好无效成本管理,限额设计 设计方案优化 加强施工图审核,减少不必要的设计变更 确定合理的施工技术方案(降低废品率)加强供应商考察 加大集中采购力度 严格执行变更及签证制度 提高专业能力 加强部门间信息沟通,3.无效成本管理的措施,一、如何做好无效成本管理,限额设计 设计方案优化 加强施工图审核,减少不必要的设计变更 确定合理的施工技术方案(降低废品率)加强供应商
3、考察 加大集中采购力度 严格执行变更及签证制度 提高专业能力 加强部门间信息沟通,做好变更管理可以有效降低无效成本,是整个项目成本管理的重要方面!,主 要 内 容,如何做好无效成本管理如何做好变更管理总结,无效成本管理及变更管理,如何做好变更管理变更的分类分析做好变更管理的重要性做好全过程的变更管理,无效成本管理及变更管理,如何做好变更管理变更的分类分析做好变更管理的重要性做好全过程的变更管理,无效成本管理及变更管理,施工图纸内容变化 产品技术要求变化,影响工程量计算 影响工程造价 施工内容、范围、工艺更改,二、如何做好变更管理,1.变更的分类分析,1.1 设计变更的分类分析,二、如何做好变更
4、管理,设计标准改变导致的设计变更:,变更前,变更后,二、如何做好变更管理,设计前期因素影响导致的设计变更:,前期设计空白,调整后设计,二、如何做好变更管理,1.2 工程变更的分类分析,二、如何做好变更管理,如何做好变更管理变更的分类分析做好变更管理的重要性做好全过程的变更管理,无效成本管理及变更管理,二、如何做好变更管理,2.做好变更管理的重要性,案例:基础超深签证增加成本357万元,万科某项目施工图设计时,因场地未完全交出,详勘布点不足,施工时发现基底设计标高未达到持力层,导致整个场地超挖56m。施工时,未对施工方案进行优化选择,采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高,相当于整个底板浇成了56
5、m的砼大板,仅此一项签证增加成本357.7万元。,反面案例做不好变更管理引起成本增加,二、如何做好变更管理,答:否。我们控制的重点是对项目的工期、成本、质量产生不利影响的不必要变更。项目进行过程中可能会产生对项目有利影响的变更,这种变更会对项目产生正向影响。,案例:青岛华润中心项目展示区原设计景观苗木采用广玉兰、山桃稠李、垂丝海棠、元宝枫等苗源困难、不适宜青岛生长的苗木,后设计变更为大叶女贞、八棱海棠等价格合理,且适宜青岛生长的苗木。结果:降低成本、避免苗木死亡、节约找苗时间。,二、如何做好变更管理,问题澄清:变更是否越少越好?,如何做好变更管理变更的分类分析做好变更管理的重要性做好全过程的变
6、更管理,无效成本管理及变更管理,二、如何做好变更管理,设计阶段,营销管理部:项目定位及运营策划管理流程,合约管理部:设计指标审查,合约管理部:提供成本控制建议营销管理部:提供产品建议项目部:提供地质初勘报告,合约管理部:成本控制建议/限额设计要求营销管理部:明确单体户型要求,室内装饰建议项目部:提供详勘报告,配套基础资料,合约管理部:提供成本控制建议开发部:提供适时设计审查审批意见,二、如何做好变更管理,案例:设计阶段没有细化高品质的验收标准,导致变更产生并增加成本,青岛华润置地招商中心地面设计时,对大理石的拼接方式没有明确约定。但在施工进行中,发现大理石的纹路拼接会影响整体效果,达不到我司高
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