[法律资料]农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究.doc
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1、农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究摘要关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力 宅基地执行 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议,法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免?由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。文/程磊本文被收录广州律师执业20周年纪念文集关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力 宅基地执行内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具
2、有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议,法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免?由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。农村宅基地使用权作为一项重要的物权,在新的物权法中立法机关设定了专章进行规范。在司法实践中,农村宅基地经常作为房屋买卖合同的标的出现,因此,发生纠纷时,宅基地买卖合同的效力至关重要。如何认定该类特殊房屋买卖合同的效力?在法院执行过程中,许多农村当事人的唯一财产即是他们赖于生存的宅基地房屋,基于宅基地房屋的社会福利和保障性质,法院
3、应如何进行查封、拍卖、变卖?如果农民只有唯一的一套住房,能否适用执行财产的豁免?由于我国的农村宅基地使用权制度尚不完善,存在许多需要进一步明确的地方,有必要结合相关的规定对上述诸多司法实践中存在的问题进行研究。一、农村宅基地、房屋买卖的相关立法状况中华人民共和国宪法第十条第四款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖,宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。中华人民共和国土地管理法作为现行调整土地管理方面的专项法律,第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权,规定:“农村和城市郊区的土地,
4、除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定:“农民集体所有的土地使用权
5、不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”关于宅基地能否抵押,我国担保法第三十七条规定:“下列财产不得抵押:(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外。”第三十四条规定:“下列财产可以抵押:(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。”依据该法,宅基地使用权不能单独抵押。1999年,国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国办发号)为了加强对农民集体土地的转让管理,严禁
6、非法占用农民集体土地进行房地产开发,明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见(粤高法发号)第条规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。但年月日土地管理法修订以前,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,以及年月
7、日土地管理法修订以后,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的,可认定转让合同有效。广州市农村村民住宅建设用地管理规定(广州市人民政府令(第号)第16条规定, 禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。在中华人民共和国物权法制定过程中,立法机关曾多次对宅基地问题进行了专题讨论。全国人大常委会物权法草案六次审议稿规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住宅转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。在进行第七次审议时,将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等
8、法律和国家有关规定”。 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国物权法对宅基地使用权设专章进行规定:第十三章宅基地使用权中第一百五十二条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条规定, 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十四条规定, 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。 第一百五十五条规定, 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记二、农村宅基地上的房屋买卖合同的效
9、力根据上述立法规定,农村宅基地上的房屋买卖合同一般应当认定无效。主要理由是:首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅 1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局国土函字第97号关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用
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