【商业地产】保利香雪山创意城市别墅广州别墅市场专项培训56PPT.ppt
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1、鏖战,广州别墅,广州别墅市场专项培训,2009年5月6日,第一部分:广州别墅第二部分:鏖战分析第三部分:品我风尚,第一部分,广州别墅,一、整体分析,1、广州别墅分布,金沙洲板块(4),从化板块(6),花都板块(14),番禺板块(7),萝岗板块(5),增城板块(5),时代糖果,中海金沙熙岸,元邦-山清水秀,圣普拉多岛岸别墅,玖珑湖,桃花源,芙蓉半岛,溢盈湖畔,天马河国际公馆,天湖峰境,美林湖,假日半岛,绿茵豪苑,雅图奥园,南航碧花园,金碧御水山庄,莱茵水岸,居礼-润园,珠光流溪御景,珠江国际城,东方夏湾拿,逸泉山庄,保利香雪山,万科城,合生帝景山庄,龙光比华利山,金地荔湖城,恒大山水城,凤凰城,
2、绿野山庄,银汇府邸,颐和高尔夫山庄,招商金山谷,新光城市花园,锦绣银湾,翡翠蓝湾,南沙碧桂园,南沙境界,南沙滨海花园,保利林语山庄,全广州主要别墅项目40个,恒大御景半岛,一、整体分析,2、广州别墅供应,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,全广州可售别墅产品共计2158套,其中花都板块货量最大,萝岗板块货量最少;五一成交,花都由于美林湖和玖珑湖的强势推货,取得148套的销售业绩,增城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销售有所提升,可推货量250套,总体推货831套,总体推货371套,总体推货142套,总体推货302套,总体推货262套,五一成交15套,五一成交148套,
3、五一成交25套,五一成交9套,五一成交50套,五一成交10套,一、整体分析,3、广州别墅产品,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,目前全市供应的别墅产品主要为联排别墅,独立别墅和双拼别墅在售单位有限;除了颐和高尔夫和玖珑湖外,大部分独立别墅都在400-500左右;联排别墅,从化、番禺、增城板块,以小型别墅为主,花都、罗岗则以200-400的中型别墅为主,联排别墅260-530,联排别墅200-400,联排别墅180-266,联排别墅220-360,联排别墅120-260,联排别墅180-275,独立别墅500-1000,独立别墅240-860,独立别墅340-500,
4、独立别墅370-560,独立别墅330-350,独立别墅350-400,一、整体分析,4、广州别墅价格,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,总体来看,联排(双拼)别墅,价格总体较高的主要集中在萝岗板块,其次则是番禺板块(新光城市别墅),均价在16000-18000之间;独立别墅则主要是花都板块,较多项目拥有独立别墅资源,尤以玖珑湖为重,均价达到20000,另外,仅有白云板块的颐和高尔夫山庄、恒大御景半岛达到20000以上均价;,联排别墅11500-18000,联排别墅4500-14000,联排别墅8000-11000,联排别墅15000-27000,联排别墅4500-
5、11000,联排别墅5000-16000,独立别墅28000-30000,独立别墅7000-20000,独立别墅15000-18000,独立别墅16000-20000,独立别墅13000-15000,独立别墅7000-10000,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,江景,公交站台广告,南湖,高尔夫,王子山风景区,芙蓉帐风景区,高尔夫,自然风景区,温泉,高尔夫,萝岗新区府,科学城,群山环绕,世界大观,山水资源,价格优势,新塘产业集群带,永和、开发区产业带,成熟居住大盘林立,近天河商业带,完善的交通网络,山水资源丰富,各区域优势都非常明
6、显位于该区中心的,仅萝岗板块,区域发展潜力,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,居住人口混杂,交通网络暂未完善,众多洋房项目中的别墅,距离广州车程远,板块销售印象差,各项目配套薄弱,距离广州车程远,板块形象属中档,在售项目较少,关注低,区域内配套短期未成熟,距离广州较远,板块形象较一般,配套较为低档,各区域劣势均非常明显郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善,板块升值潜力期望低,南沙区交通及配套未成熟,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,6大板块,目前最受市场和买家关注的
7、,主要为花都、萝岗及番禺板块(华南板块部分),由于各板块短期内都较难完善其地域配套等软肋,该格局短期内不会有大改变,综合评分:7,居住氛围浓厚,但档次较低,但对于别墅买家而言,交通便利,优势的江景资源是其重要的优势和吸引点,综合评分:8,大盘林立,但缺乏成熟的生活配套和区域成熟度,山水资源、高尔夫受到别墅买家亲睐,但较远的交通时间和费用成本令客户考虑颇多,升值潜力不明确,板块长期不属于广州客户关注的重点,经历房产寒冬后,该区域原本的投资类买家剧减,后期走势堪忧,综合评分:5,由于萝岗新城的快速建设,加快该区域物业(尤是别墅物业)升值,与市区半小时车程等综合因素,使其在别墅竞争中占尽先机,综合评
8、分:9,板块内拥有成熟别墅大盘(凤凰城)优质山水资源(山水城)高尔夫(金地荔湖城),综合性强,但板块形象中低档及距离市区远一定程度上限制了其发展,综合评分:7,板块两极分化较为明显,南沙新区项目,受关注度低,交通配套的短期缺乏更减低客户信心,华南板块【二龙戏珠】,又是市场长期热炒的项目,在市场上还是有一定的号召力。,综合评分:7,第二部分,鏖战分析,一、竞争筛选,1、竞争别墅分布,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,颐和高尔夫山庄,玖珑湖,美林湖,万科城,龙光比华利山,合生帝景山庄,保利林语山庄,保利香雪山,金山谷,新光城市花园,恒大山水城,金地荔湖城,保利香雪山面对
9、40个别墅项目,在产品差异性、价格类比及客户选择三个单项参考比较后,认为【颐和高尔夫】【玖珑湖】【美林湖】【万科城】【新光城市花园】具有较大的竞争参考价值,二、个盘分析,1、玖珑湖,基本数据,二、个盘分析,1、玖珑湖,销售情况,五一推出85套,销售约80套,二、个盘分析,1、玖珑湖,营销推广,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,大门,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,沿途,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,高尔夫球场,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,样板房,二、个盘分析,2、美林湖,项目位置花都区 山前大道占地坐拥30000亩休闲森林,8000亩生态湖面总建未知总货量未知现货状况“金色
10、溪谷”组团,首推约50套现推户型山地联排庭院别墅,户型面积300380平方米开盘时间2007年5月1日现行价格3800元/起,均价6000元/推广语超越期望的别墅梦想,基本数据,二、个盘分析,2、美林湖,销售情况,在售,五一共销售15套单位,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,美林湖别墅,主力居住层2层;部分有三层半平层面积的露台;地下室和车库(车库在地下室)均计算进销售面积;外围花园较小,且不做植被绿化铺装,多以简易瓷砖铺面;充分利用天然植物装饰别墅外立面;卧室开窗面较窄,采光较为不利;全屋顶采用欧式斜坡顶,顶层房间利用率有所降低;,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,一层户型优点 入户先进
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