房地产经济学 第九章 房地产经济周期理论.ppt

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1、2023/3/7,1,房地产经济学,建筑之家,第九章 房地产经济周期理论,2023/3/7,2,9 房地产经济周期理论,经济周期的概述房地产经济周期的一般理论房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的计量与监测,2023/3/7,3,9.1 经济周期理论概述,经济周期理论的概念西方经济周期理论流派经济周期类型,2023/3/7,4,一 经济周期的概念,古典周期（古典波动型经济周期）是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量 增长周期（增长波动型经济周期）经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并未绝对下降。经济周期阶段划分：四阶段：复苏增长、

2、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰退收缩（波谷）二阶段：高涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包括萧条持平和衰退收缩）,2023/3/7,5,二 西方经济周期理论流派,有效需求不足论（凯恩斯）纯货币理论（英.霍特里）投资过度论（哈耶克等人）消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）技术创新决定理论（熊彼特）心理预期论（庇古等人）,2023/3/7,6,有效需求不足论（凯恩斯）,2023/3/7,7,纯货币理论（英.霍特里）,2023/3/7,8,投资过度论（哈耶克等人）,2023/3/7,9,消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）,2023/3/7,10,技术创新决定理论（熊彼特）,2023/3/7,11,心理预

3、期论（庇古等人）,2023/3/7,12,三 经济周期类型,农业周期长波是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期”。每一个周期历时50年或略长一点。中波是经济“中周期”，又称“尤格拉周期”。每一个周期平均大约9年到10年 短波是经济“短周期”，又称“基钦周期”。每一个周期平均大约40个月。建筑周期又称“库兹涅茨周期”,2023/3/7,13,9.2 房地产经济周期的一般理论,房地产经济周期的概念房地产经济周期的阶段及表现各国房地产经济周期的长度 房地产市场周期的阶段及表现房地产经济周期波动的类型,2023/3/7,14,房地产市场周期的阶段及表现,传统房地产周期理论的主要内容分析房地产周期运动

4、的新观念房地产市场的自然周期房地产市场的投资周期 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系,2023/3/7,15,传统房地产周期理论的主要内容,在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。,2023/3/7,17,分析房地产周期运动的新观念,均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。从现代房地产周期研究看:就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加 在不

5、确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测,3 房地产市场的自然周期,2023/3/7,19,房地产市场的投资周期,第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资，后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减少直至停止投资。,2023/3/7,20,房地产市场自然周期和投资周期之间的关系,房地产市场的自然周期和投资周期是相互联

6、系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。,2023/3/7,21,房地产经济周期波动的类型,长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动,2023/3/7,22,9.3 房地产经济周期的形成机制,房地产经济周期的影响因素房地产经济周期的形成机制房地产经济周期成因理论房地产经济周期波动的特点-时滞效应,2023/3/7,23,一房地产经济周期的影响因素,内生因素收益率投资利率通货膨胀率外生因素政策因素、经济增长方式的转变、产业结构演进和城市化,2023/3/7,24,二房地产经济周期的形成机制,内在传导机制房地产经济周期波动的自我

7、推导力量，每一次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。外在影响机制外生因素通过内生因素起作用,2023/3/7,25,三 房地产经济周期成因理论,金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合因素理论经济结构调整、房地产的供给水平、房地产的需求水平、资本流向和投资特征,2023/3/7,26,四房地产经济周期波动的特点-时滞效应,何谓“时滞效应”供给滞后于需求的变化原因人为因素、技术因素和市场因素时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析,2023/3/7,27,时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析,P,P,D,S,Q,Q,扩张期,D,S,Q,P,P,Q,衰退期,2023

8、/3/7,28,蛛网模型解释房地产经济周期成因,蛛网模型与房地产经济的收敛式波动,2023/3/7,29,蛛网模型解释房地产经济周期成因,蛛网模型与房地产经济的扩散式波动,2023/3/7,30,蛛网模型解释房地产经济周期成因,蛛网模型与房地产经济的循环式波动,2023/3/7,31,9.4 房地产经济周期的计量与监测,房地产经济周期的计量指标体系房地产经济周期指标的筛选房地产经济周期指标的综合近几年我国房地产周期波动,2023/3/7,32,一房地产经济周期的计量指标体系,房地产经济周期计量指标的确定原则经济显著性统计数据的充分性对周期长度的要求方向的一致性序列的平滑性数据的时效性房地产经济

9、周期计量指标体系的构成,房地产经济周期计量指标体系的构成（谭刚，1994）,房地产经济周期计量指标体系的构成（梁运斌，1996年）,房地产经济周期计量指标体系的构成（袁贤祯，1998）,中房预警系统指标,2023/3/7,37,房地产业周期波动的指标体系（刘学成，2001年）,投资量的增长率（房地产开发投资总额）产业的增长率（房地产业基本建设投资）价格的涨落（商品房价格）交易的旺衰（商品房销售面积的增长率）房地产业的从业人数,2023/3/7,38,二房地产经济周期指标的筛选,基准循环和基准日期指标的筛选方法指标的时间相关性要好景气指标循环次数基本相同，不规则变动次数少、幅度小景气指标要精，应

10、考虑指标对宏观经济的覆盖面,2023/3/7,39,三房地产经济周期指标的综合,扩散指数（DI）合成指数（CT）,近几年我国房地产周期波动,生产层面分析 1,8699年中国房地产投资变动,2023/3/7,41,生产层面分析 2,生产层面分析 2,生产层面分析 3,交易面分析,交易面分析,8799年全国商品房销售面积和销售额增长率,全国商品房历年平均价格变动趋势,消费层面分析,9497年全国商品房空置变动,2023/3/7,47,参考文献和进一步阅读的材料,谭刚.房地产周期波动M.北京:经济管理出版社,2001.谢经荣等.地产泡沫与金融危机M.北京:经济管理出版社,2002.曹振良等.房地产经济学通论M.北京:北京大学出版社,2003.王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析M.北京:北京大学出版社,2002.海韦尔.G.琼斯.现代经济增长理论导引M.北京:商务印书馆,1999.,2023/3/7,48,思考题,影响房地产经济周期的因素有哪些?房地产经济波动的形态有哪些?房地产经济周期波动的指标体系有哪些?试解释房地产经济周期波动的时滞效应.,