关于农村产权制度改革情况的调研报告(精简篇）.doc

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1、关于农村产权制度改革情况的调研报告关于农村产权制度改革情况的调研报告 摘要：XX县应继续做好农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权、农村房屋所有权等的确权登记发证工作，实现农村资产向资本转化，增加农民资产性收入。关键词：农村产权改革；调研报告金融是基于信用基础上的资金融通，而信用的根基是抵押物。物权法规定，土地所有权是财产权，使用权作为用益物权也是财产权。农村产权是与城市产权相对应的概念，专指农民的财产权利，是农民对自己所有的物品所享有的所有权。随着经济的快速发展，社会的不断进步，现行的农村产权制度显现出许多弊端，这些弊端已经越来越不适应经济社会发展的需要，特

2、别不适应城市化的发展，为了 山水田园一幅画，城镇村落一体化 的实现提供理论探讨，本调研组于2016年7 8月份对甸阳镇的张家村委会、大竹蓬村委会、文武社区，仁和镇的勒平村委会、复兴村委会、苏家村委会，由旺镇的由旺村委会、永福村委会、太平镇的太平村委会等村社的产权制度改革进行了专题调研。有关情况和工作建议如下：一、XX县农村产权制度改革的基本情况1、集体林地确权登记颁证工作已完成，林权改革不断深入。深化集体林权制度改革是调整林业生产关系的重要手段，其最终目的是要实现林兴民富。目前，全县完成权属落实1602个村民小组、69163户，确权宗地195096宗，确权林地面积152.98万亩，占应确权面积

3、的98.3，发放林权证58592本，发证宗地194421宗，面积147.2693904万亩。截止2016年6月20日，全县共完成林地林木流转643宗，面积2.73453万亩，流转金额1522.51477万元。其中2016年1-6月流转18宗、涉及农户户、面积0.03077万亩、流转金额41.02万元。2、农村土地承包经营权证已发，但农村土地承包经营权确权登记颁证工作刚刚起步。为认真贯彻落实人民政府办公厅转发省农业厅关于做好全省农村土地承包经营权证补换发工作意见的通知（省政办2006135号）精神，我县于2016年8月正式启动经营权证补换发工作，已确权发证71510户，发证71510户，确权面积

4、430763亩。3、农村房屋确权登记颁证工作正在稳步推进。现XX县农村房屋共有71323户，已办理房屋登记的有31150户，占43.67%。绝大多数的农民办理房产证的目的是用其做抵押借小额信贷。4、农村集体土地所有权确权登记颁证工作已完成、集体建设用地使用权、宅基地使用权确权登记发证工作基本完成。2016年5月，通过市级研究确定将农村集体土地确权登记发证工作的所有权、使用权合拢。2016年9月17日，全县外业调查工作完成。调查共计完成13个乡镇、137个村委会、1638个小组的外业调查工作，完成调查面积1953.3521平方公里，权属界线28038条、调查宗地15666宗，其中确权到村民小组宗

5、地14408宗，外业调查成果于月7日通过市级检查验收，转入内业建库阶段。2016年3月初完成内业建库工作并在各村委会正式对结果进行张榜公示，公示期为一个月，公示结束后转入登记发证阶段。截止2016年年末，全县农村集体土地建设用地使用权宗地宗数为91715宗，其中宅基地使用权宗地数89936宗（已发证宗地81宗，未发证宗地8705宗），集体土地建设用地使用权宗地1779宗，未发证1779宗。未发证宗地的主要原因是因为我县于1994年至1995年开展了第一次村庄地籍调查，对全县宅基地进行了登记发证。但是由于村庄地籍调查是手工作业，在精度、细致度、严谨度等各方面都有所欠缺，并且此后没有开展过大的更新

6、调查工作，建立衔接机制，所以目前大部分宗地已经存在成果资料过旧、登记情况与实际用地情况不符等问题，现有成果已无法满足目前的社会发展及工作需要。并且由于距村调已过去近20年，目前有很多宗地权利人因为死亡或者分家、并房等原因已经发生改变,预计因名称、四至变更、并房、继承等原因已发证宗地需要重新开展调查的宗地约为18000宗。二、XX县农村产权制度改革存在的问题1、思想认识的问题。受传统观念影响，部分干部和群众缺乏市场意识，对农村产权制度改革认识不到位。一些村干部担心改制后造成资产流失，甚至怕失去权力，改制后管不好，管不了；部分群众担心改制后形成垄断，得不到应有的利益；承包户担心产权或经营权买到手后

7、，没有效益，收不回成本；也有担心政策不稳定，发生变化。这些认识上的误区，影响了农村产权制度改革的进程。2、现行政策的问题。我县在土地确权登记工作实践中用现行政策难以解决的问题真不少：第一、农村宅基地私自买卖转让问题突出，很多群众私自将自己的宅基地卖给了外乡人，买了地的人住着房子，可是无法办理土地登记。第二、根据现行规定，工作单位的干部职工不允许在农村及城镇周围购买宅基地，但是很多工作单位的人的父母都是农村户口，世代居住在农村，父母死后遗留下来的房产，按照物权法及房产管理的相关规定是可以继承的，但是我国的土地制度规定，宅基地不存在继承权的关系，造成无法过户的情况，这种情况已经相当普遍，由于没有明

8、确的政策依据，问题一直无法解决。第三、农村宅基地违法用地情况严重。我县目前批准的宅基地指标为一户150平方米，但是由于我县农户建房的传统观念及保守意识较强，建房讲究 三厢一照壁 （即3间主房围成一院，每间主房3格，基本标准为米长 8米宽 3间=288平方米），最起码的也是 一厢一藏头 （即两间主房围成一院），只是主体建筑就已经严重超占，再加上农村生产生活必须的厨房、猪圈等生产附属设施用地，所以我县的农村宅基地普遍存在超占现象。3、客观现实的问题。第一、我县农民房屋分布零散，尤其在偏远山区，靠自身力量难以实现流转。加之受传统观念的影响，产权确权后农民已慢慢领会到改革的意义，会更看重自己土地、房屋

9、的预期价值，因而不会轻易放弃自已的房屋和土地离开农村，这样在一定程度上会影响房屋的流转。第二、由于我县没有开展集体土地所有权发证工作，所以我县的农村土地产权主体及权能的确认基本依循的是以历史上确认的主体及1980年家庭联产承包责任制时划分土地时确认的主体和界限为主，土地产生的收益则以土地权利主体为唯一受益者为原则。但是由于历史上遗留下来的所有权主体争议问题以及因为农户之间私自进行的土地调整、交换、买卖等各方面的原因，很多村与村，小组与小组，又或者是家族之间的土地所有权一直存在争议，又因为土地收益引起的争议，也有墓地所有权的争议，由于过去没有进行所有权登记发证，土地权属模糊不清，导致很多争议无法

10、解决。第三、我县由于只进行过两个所有权村级发证试点调查工作，并且由于当时的政策法规、技术条件及经费、人员专业素质等都有不足，并且只进行了调查并没有发证，所以在显示主体、明确权能、探索实现集体土地所有权方面尚未取得好的经验。并且由于所有权主体模糊，所以我县也没有集体土地股份化的案例。4、体制的问题。农村产权制度规定，农村宅基地只能在集体经济组织内部流转，禁止城镇居民在农村购置房屋，使得农村产权难以在较大范围内实现流转，农民宅基地、承包地实现货币化、市场化较难。同时，担保法第34、36和37条规定，除承包的农村 四荒 使用权可以抵押、乡（镇）村企业的土地使用权可随建筑物抵押外，农村土地集体所有权和

11、耕地、宅基地、自留地、自流山等集体所有的土地使用权不得抵押。这就意味着农民土地承包权、宅基地使用权、农村集体建设用地使用权不能作为一种收入权益进行质押变现，金融机构都不愿介入农村产权抵押贷款业务。并且，农村产权制度缺乏土地、房屋交易配套政策。比如在产权交易中成本收益评估、收益留成、交易税费的收取等，没有具体规定。三、农村产权制度改革的几点建议农村产权制度改革是统筹城乡试点、推进城乡一体化的系统性制度创新，是继家庭联产承包责任制后的又一重大变革，与家庭联产承包责任制相比，它所面临的问题虽然复杂。但根据调研与分析，本调研组认为，农村产权制度改革应充分重视以下几个问题：1、解放思想，统一认识要通过举

12、办干部培训、召开党员会和村民代表大会及发放宣传册等多种形式，广泛宣传产权制度改革的重要意义及实质和目的，进一步做好解疑释惑和动员工作，统一干部群众的思想认识，营造良好的改革氛围。让广大干部群众真正明白以下几点：第一、在城乡二元体制下，无数的土地、宅基地和农房、林权被分布在广大农村，无法释放出巨大的经济效益和社会效益，要解决农村发展不快、农民富裕度不高的现实问题，只有通过政府主导，用市场化的方式改革当前的农村产权制度，实现农村生产力的再次飞跃。第二、市场经济最基础、最核心的制度就是产权制度，它是决定其他各种制度的元制度。因为市场不仅仅是一个交换的场所，而且也是交换关系的总和。交换必须以双方当事人

13、拥有各自要交换的东西的所有权为前提条件，否则就无法进行交换。如果没有广泛而普遍的产权制度，市场经济就根本无从形成和建立。第三、农村产权制度改革的核心是实现农村资产向资本转化；改革的内容是构建 产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理 的现代农村产权制度，改革的意义是为农业农村经济加快发展提供制度保障。2、开展确权登记发证工作第一、集体林权的确权登记发证工作还需进一步完善，继续做好农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权、农村房屋所有权的确权登记发证工作。特别在明确权属、勘界测量、依法公示、登记造册的基础上，由县人民政府核发相应的产权证书，由国土、农业、住

14、建、林业部门做好相应的确权登记发证的具体工作。已经确权发证的要进一步梳理核实，做好登记和档案管理；还未确权发证的要加快进度，充分摸清底数，及时确权发证，做到应确尽确。在此基础上建立起农村资产确权登记的长效管理服务机制，为农村产权制度改革打下坚实基础。第二、明确权属、勘界测量时，在确定农村集体土地所有权、使用权主体及代表时，多收集历史资料，包括土改遗留资料、地方县志文献、民政勘界成果、农业部门土地承包到户资料等，对收集的资料要进行深入研究，以供借鉴。第三、尽快完善目前土地登记制度和土地确权政策规范中与其他部门存在冲突或者重叠的地方，完善目前土地登记制度中无法解决集体土地使用权过户，继承等问题的缺

15、陷。特别目前的违法用地基本处于只能查，不能处理的情况，建议出台具体的违法用地处理措施，制定处罚办法。待添加的隐藏文字内容23、建立农村产权流转的市场体系第一、发挥市场机制下农民主体作用。在现行的法律法规和制度框架下，农民长期以来被视为一种身份，城乡二元化的户籍制度、劳动和社会保障制度、以及农村的承包地、宅基地、集体经济组织等都是以身份为基础的。而要最终实现农村产权制度改革的目标，首先要将农民定位为一种职业，即从事农业的第一产业工作者。而要使 农民职业化 需要进行一系列制度创新，具体包括：户籍制度创新，逐渐取消城乡二元的户籍制度，代之以城乡一致的居民户籍管理；劳动就业、社会保障、住房、医疗、子女

16、教育等制度创新，为农民提供平等的公共服务。统筹兼顾，为城乡之间的劳动力自主、自愿流动提供便利条件，鼓励城市、农村之间的劳动者自由流动、自主择业，推进各种生产要素的合理流动和优化配置。第二、组建市场机制下农村中介机构。长期以来农村土地及房屋价值的评估机构欠缺，流转过程中土地及房屋价值的评估常常被忽视，而使其不能通过流转得到充分的体现，同时，也给流转中纠纷的解决造成了一定的障碍。因此，为促进流转的真正市场化，为合理估价农村土地及房屋价值，明确其商品性提供服务，应建立农村土地及房屋价值的评估机构与交易组织机构。一是建立农村产权价格评估机构。通过引进有资质和评估能力的中介组织，扶持和培育现有的其他中介

17、组织，逐步建立县、乡、村三级产权流转服务网络，提供资信评估、资质评审、流转信息、法律咨询等相关服务。二是建立农村产权流转价格体系。综合考虑经济社会发展水平、规划用途、周边城镇土地价格、农作物产值和基础设施投入等因素，制定农村房屋产权流转管理办法，完善土地承包经营权、集体建设用地使用权、林权流转管理办法；建立农村承包地、农村集体建设用地基准地价体系，确保房屋流转公平公正，防止无序竞争。第三、完善市场机制下农村社保措施。在目前的改革中，不论是农村土地承包经营权流转，还是宅基地使用权、农房产权流转，其最大的障碍就是：土地不是单纯的生产资料，而是事实上的生活资料，房屋也是如此，是农民生老病死的基本保障

18、。因此，要真正实现农村房屋产权的自由流转，除了减轻农民的税负外，还应建立多层次农村社会保障制度，以替代土地对农民的保障功能。逐步探索通过社保体系来保障宅基地使用权及农房产权的自由流转，而不是以宅基地使用权及农房产权的流转来换取社会保障。因为只有市场经济的发展和各种社会保障制度的健全，农民完全依赖土地和房屋而生存的现象才会越来越弱化。另外也可以探索建立 农房储备 等机构，通过收购农房进行储备，比如收购一些集体土地上的闲置住房、农户多余住房、或部分放弃农村住房移居城内的住房等。可以用这部分储备房屋，对农村的低保户和五保户、无房户、极度危房户实施住房保障机制，从而减轻农民生活负担与压力。第四、推行市

19、场机制下股份合作流转方式。总结近几年和当前我县农村的一些实践，本调研组认为，在目前的政策和体制下，应大力提倡农民以组织化形式参与流转。即在充分尊重农民意愿的基础上，发展以农村社区、村委会为载体、以土地、房产等为纽带、以股份合作为主要形式的新型集体经济组织，推动农村土地与房屋规模化经营或规模化流转，构建城乡经济社会发展一体化新格局。通过建立股份合作制，可以突破农村房屋只能在集体经济组织内部流转的制度障碍，按照自愿的原则，让农民把宅基地交给集体经济组织变为集体建设用地实施流转，宅基地流转了那么建在它之上的附属物（房屋）也就随之流转了，从而实现宅基地和房屋的商品化、货币化，同时也解决了单个农民农房和

20、宅基地难于流转的问题。因此必须把农民组织起来，通过集体经济股份合作社这种形式，鼓励农民自愿入股，通过土地、房屋股份化，让农民变股东，使农民在不直接经营的情况下也能获得收益。4、健全农村产权流转的金融机制。建立和完善农村产权抵押融资担保服务体系，为农村产权改革提供制度保障。第一、大力发展农民专业合作社等农村集体经济组织、种养大户，积极引进和培育各类涉农企业，使其成为农村产权交易流转的主体。第二、加强农村产权流转金融担保体系建设。积极鼓励工商资本和社会资金进入产权流转担保领域，引导农副产品收购企业、农业龙头企业和农民专业合作组织为农民贷款提供担保，建立农民 多户联保 的担保机制，多渠道解决农民 贷款难 的问题。第三、积极推进农村金融体制改革，实现产权与资本的结合。农房产权制度的改革有利于金融和社会资本进入农村市场，但其更需要农村金融体制改革作配合与支撑。因此，要加快建立适合农村资金需求特征的组织体系、服务体系、担保体系、保险体系和信用体系，拓宽农业农村直接融资渠道，引导金融、民间资金和社会资本进入农业农村，实现产权与资本的有机结合，变 死资产 为 活资本 ，充分调动广大农民的创业积极性，增加广大农民的财产性收入。