产权式酒店相关研究.doc

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1、第一部分 产权式酒店相关政策研究研究目的：政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。一、相关金融政策分析1、个人住房贷款利率上调从2005年3月17日，为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策：1) 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷

2、款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。2006年住房贷款利率将继续上调。2) 提高首付对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。 2、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务2005年6月14日，中国银行四川省分行召开新闻发布会，宣布推出“直贷式”个贷业务，包括公务员在内的七类高端客户免保险担保等系列优惠政策，并计划在中行各营业网点开设售楼部直接服务个贷客户。而一个星期前建设银行四川省分行业推出类似“直贷式”个贷政

3、策。招行、农行分别推出了“循环授信”、“八成30年按揭”等业务。二、各大银行对产权式酒店的政策 产权式酒店由国外引进，但在国内的发展模式不成熟，失败案例也比较多，鉴于此银行为控制自身风险，出台了相关管理政策，就这个方面中原对成都市各大银行进行了深入的调查。1、农业银行农业银行从2004年5月内部出台政策明确表示“严格控制产权式酒店（公寓）类物业采取售后返租形式销售的贷款，如果确有需要，须报省农行批示”，对该类物业的贷款权限上收，从目前的执行情况开看，到目前为止基本没有提供过这类似的贷款业务。2、中国银行从2005年初对产权式酒店 银行对产权式酒店的界定：没有独立生活空间（厨房、卫生间等）、依赖

4、于其他公共生活空间，且业主没有独立经营自主权力的物业。不提供按揭贷款，从目前的执行情况来看基本停止了对该类物业的贷款发放。3、民生银行和招商银行2004年6月开始对以下有产权的物业均不做个人按揭贷款业务：1、无产权边界的房屋，如在商场所设摊位，只规定了面积大小，但没有明确房屋四至；2、产权式公寓，虽然买受人有房屋产权，但没有经营权和使用权，这种属于投资型物业，通过与开发商签定反租协议来获得一定比例投资回报的。4、相关分析从了解情况来看，国有四大银行基本停止了对该类物业的贷款发放，据了解在2004年该政策出台同时成都有将近11个项目的产权式酒店项目亮相，但是都迫于银行紧缩原因而改为公寓项目，近年

5、来该类物业在成都市场基本没有出现也是由于贷款原因，本项目如果往产权式酒店方向发展，无疑这是个非常大的阻碍因素，因此需要发展商前期与银行有良好的沟通，落实金融政策，控制开发风险。5、影响1) 从2004年开始成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件，对这类物业停止贷款，基本限制了该类物业的发展，2) 产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买的客户占的比例非常高，如果没有银行信贷的支持，那么投资者将很难做出购房决定，3) 如果目前从银行贷款利率6%来计算，开发商回报承诺在税后8%的话，实际收益在2-3%左右，与其他投资方式（基金等）相比，收益率还是很有限，那么对投资者的吸引力是不够的。

6、三、产权式酒店相关税收政策研究由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项（按租金收入征收）：1、营业税： 3%-住宅类物业；5%-商业类物业（产权式酒店为商业类物业）2、城市建设维护税：营业税的7%3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4%4、房产税： 4%5、个人所得税：10%（以上税费是按照经营期收益征收，不包括物业成交时需交纳的一些税费）以上五项税费总共占到月收益的15%左右，税费起征点为800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。因此，从这个方面来讲，税

7、前与税后的收益购房者会做对比，如果税后收益不能达到预期的收益水平，那么投资的价值就大打折扣，对于开发商也要预先考虑到这样的问题，在目前的案例中，紫薇银座在实际销售中忽略了这个问题，对业主收益没有明确界定是在税前还是税后，因此在后期引发出了很多纠纷，给发展商也带来很多不必要的麻烦。第二部分 产权式酒店运作模式（案例研究）一、紫薇银座1、紫薇银座投资回报方式n 业主购房可办理5成10年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠5%；n 业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固定年11%的投资回报（税前），同时业主可享受每年有15天的免费酒店入住权，合同期限20年

8、，20年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。n 与酒店的委托经营管理方式有两种：A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。2、相关分析第一， 固定投资回报的操作模式在当时是比较普遍的一种投资方式，在产权式酒店的销售中紫薇酒店的良

9、好运作、裙楼商业由太平洋百货统一经营管理，具有长期比较稳定的收益，都给购房者很大的信心保证； 第二， 在紫薇银座的客户群中有很大部分是二级城市灰色资金收入转移者，他们对成都房地产市场的不了解，轻信了开发商所吹嘘的高额投资回报，在2004年2月实际返利中开发商代扣了税费和维修基金后，很多投资者的收益还不能抵充月供款，因此很多投资者的稳定高收益的梦破灭。第三， 从目前中原对紫薇银座和紫薇酒店的调查来看，酒店部分运作基本能够保证盈利，通常都是紫薇酒店部分在补贴紫薇银座部分的返利，紫薇酒店的经营情况是成都市中心酒店中比较好的，但在每年的年终决算后只能保持盈亏平衡，财务也很吃紧。第四， 从相关途径了解到

10、，紫薇三期将在2006年推出，原打算做产权式酒店，但此方案已被否决。二、世代锦江1、成都世代锦江投资回报方式1) 固定投资回报n 业主购房即办理七成20年按揭（首付为140，000元，月供为2，185.26元），同时与管理公司签订一套客房10年租赁合约（由开发商担保）；n 10年期内，业主客房月供由管理公司全额承担，且管理公司每年一次性返还业主首付款8%的红利；则10年的回报为374，231.2元（实际回报率为7.96%）；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 若业主在该年度内未

11、使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 若按酒店客房250元/天计，则客户每年可获9，000元（36天*250元/天）的免费入住权；加上每年首付8%的现金回报和月供款，在宣传时开发商称回报率为9.88%（37，423.12+9，000/470，000）；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠。2) 参与酒店分红n 业主按一定比例参与酒店年终利润分配，开发商不承诺固定回报，业主应分摊酒店亏损；n 业主年度收益额=全体业主可分得利润（业主物业价值酒店物业总价值）；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经

12、投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠；n 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。3) 固定回报+利润分红n 管理公司为业主提供等额回报，回报额=业主物业总额*固定回报率；回报额不低于其按八成三十年方式计算的月供款（年回报率=年回报额/总房款），即5

13、.2%；n 业主与酒店按7：3比例参与酒店年终利润分配，业主年度收益额=（全体业主可分得利润-全体业主固定回报额）（业主物业价值酒店物业总价值）；n 业主回报=固定回报额+业主年度收益额；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠； n 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财

14、务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。2、相关分析n 前两种方式是目前的投资性物业较多采用的方式，且回报率也大体相当；不同在于第一种方式更彻底地保证了投资者的利益，而后者则在一定程度上缓解了开发商前期的资金压力；n 递增投资回报方式可给客户一定的想象空间,即随着酒店经营的渐好,所享受的回报会越来越高,同时会吸引客户与酒店续约;n 成都世代锦江投资回报方式能在心理上打动客户，即只需投入首付，10年内不再额外付出，还可收回一定投资；且开发商付出较前两种回报方式少；n 以前三种方式的投资回报额计,客户在合同期内都不

15、能收回首付投资；n 后两者回报方式都需要向业主通报酒店的经营情况，不过大多数客户都明确表示不相信酒店公布的财务数据，更愿意接受固定投资回报方式。三、深圳雅兰酒店1、经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，在筹备开业和第一年由深圳雅兰酒店有限公司委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。2、财务制度经营管理公司将按照国家财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对经营管理方面的各类咨询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师 事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按

16、照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受 投资回报。 3、投资方案1) A方案-休闲投资型（享有100利润分配）委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）；业主可随时入住酒店，不计时数，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏；委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费，且业主不要求改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托

17、合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他合部经营成本。 2) B方案-投资回报型（享有60利润分配）委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。 业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由发展商承担，业主无须交付；超过80分时， 业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制； 在年终利润分配时，发展商与业主按4：6的比例，分享业主应分得的可分配利润。（具体分配方案见第八条）。业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去的委托期内盈利，业主则可按本管

18、理方式第八条的规定分配利润；如果酒店亏损，业主则需按第八条的计算方法分担亏损。3) C方案完全自用型的业主委托管理的方式（不委托经营） 酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M.月）且不参与酒店利润分配；当业主提出换洗布草及补充洗漱用品的要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/.间的客房服务费。4、业主权益及义务每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡，两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生的消费费用，须由业主承担。雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时

19、签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）或六年（B方案）的委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司的委托关系与委托方式。1) 房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用）业主在享受客房服务时，需承担70元/日. 间的酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套.次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主需缴纳30元/套.次。客房服务务费每年按市场价格调整一次。 2) 业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分， 业主入住时按当日积分签分累计。对委托酒店经营的业主，在入住酒店时采用业主入住

20、签分制。3) 业主委经营管理方式采用A、B委托方案的业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次.间免客房服务费住房。 5、业主入住管理1) 预约入住：为保证业主能如期入住酒店客房，在委托经营期间，业主若需入住，淡季应在24小时之前、旺季应在72小时之前通知酒店（业主需以传真并签名方式确认）。酒店将优先安排业主入住自己的客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其他同类标准的客房。2) 加开房间：委托经营的客户业主，带亲朋好友加开房间，旺季（5月-9月）每月限多一间房记分，淡季（10月至次年4月）每月限多3间房记分，超出部分按当客房价的优惠支付房租。3) 业主授权他人入住

21、：需在预定房间的传真中，写明被授权人的姓名身份证号码及入住时间；被授权持此卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂帐，入业主帐；被授权人无业主卡时，可享受房租签单，房租记业主帐，其他消费离店前须现金支付。4) 持卡消费：业主或持卡人持卡消费的费用，按月结算，业主需在发出结算单的7日内，付清全部款项，每超过1日，需支付应付款的5的滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务或通过其他方式予以追诉。 5) 业主选择入住客房和入住记分的调整：业主要求入住的客房与委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整。注：P为当日入住标准记分；山景房、海景房、豪华房业主入住总统套房按房价五折优惠，现金或信用卡支付

22、，不计分数；如业主同时拥有两套或以上不同类别的客房，将按业主预约登记的房间为标准记分。 6、业主享受的优惠服务 酒店配套设施供业主优先使用，并享受8折价格优惠：温水泳池 ；西餐厅；咖啡厅；专用海滨沙滩区服；酒店专车交通服；中医保健服；美容美发发；优先使用停车场，收费标准按照停车场规定执行。 7、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）1) 客房基本运行费 按建筑面积计算，每平方米每月摊公共区域与设备管理费10元、冷暧水费6元、空调费15元、房间清洁费7元，设备与物业维护基金1元，酒店管理公司按管理费10提取1元管理费，合计40元/M月。2) 商业基本运行费（用于营业商铺业主支付的空调管理费） 按

23、照销售合同所确定的建筑面积计算，每月每平方米的管理费为10元，空调费15元；酒店管理公司按管理费10提取1元管理费，合计26元/M月，水、电费用依独立水电表的实际用量交纳。3) 费用缴纳 业主需按正式销售合同所确定的建筑面积和房屋用途，在办理入伙手续、签署委托合同时缴纳三个月的基本运行费按金，标准房（16003）4800元，豪华房（28603）8580元，复式豪华房（53903）16180元。4) 基本运行管理费的使用 n 基本运行管理费每年预算一镒，支付以下支：n 管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员的工资、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利；n 对公共地方及设备的保养和维修；n 对

24、公共地方的用水、用电；n 对公共地方公共设备购买保险的费用；n 由于服务管理所产生的工商税； n 为提供管理而产生的运输交通、通讯和邮资费用；n 办公开支；n 工作制服及其清洁费用；n 其他管理与开支。第三部分 产权式酒店发展模式研究研究说明：通过对政策、投资者、典型案例的深入研究和财务测算，产权式酒店的发展利弊已经非常明显。本部分主要通过目前市场上产权式酒店的运作模式、结合本项目做更为深入的研究，为开发商进一步认识产权式酒店、并进行投资决策提供依据。一、总体运作模式1、总体运作模式示意图开发商土地资源产权式酒店酒店经营公司银行按揭业主金融理财公司担保专业销售公司管理公司2、模式操作流程说明1

25、） 开发商开发出酒店，委托营销代理公司将酒店的客房部分出售给业主，从而获取开发收益；2） 开发商委托管理公司管理酒店配套部分的资产，并以酒店配套部分的资产为业主回报提供担保；3） 管理公司接受开发商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系；接受业主物业资产委托管理，并定期兑现业主权益或进行权属管理等；委托酒店经营公司（或顾问公司）经营管理产权式酒店；4） 酒店经营公司接受管理公司委托经营管理，引进先进的理念经营管理产权式酒店，实现投资者的稳定回报；5） 业主将酒店客房委托给管理公司进行管理和经营，并定期从管理公司处获得回报；6） 银行为业主提供按揭，保险公司为业主提供担保。二、开发模式1

26、、开发模式示意图获取开发收益投资开发商土地资源产权式酒店银行按揭广大投资者金融理财公司担保 开发 销售拥有产权2、模式操作流程说明1）开发商开发产权式酒店，并将其中客房部分以分零的形式销售给各小业主，从而直接获取开发收益；2）开发商仍然拥有酒店其他部分的所有权；3）各业主拥有所购客房的产权。3、业主与开发商关系分析开发商只与业主签订购房合同，不承诺任何回报；由管理公司与客户签订委托经营管理合同,但开发商以酒店配套部分资产为业主回报提供担保。三、经营模式1、经营模式示意图投资开发商产权式酒店酒店经营公司投资者酒店管理公司 2、模式操作流程说明1）开发商开发出酒店，委托营销代理公司将酒店客房部分出

27、售给业主，从而获取开发收益；2）开发商委托管理公司管理酒店配套部分的资产，并以酒店配套部分的资产为业主回报提供担保；3）管理公司接受开发商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系；接受业主物业资产委托管理，并定期兑现业主权益或进行权属管理等；委托酒店经营公司（或顾问公司）经营管理产权式酒店；4）酒店经营公司接受管理公司委托经营顾问管理，引进先进的理念经营管理产权式酒店，实现投资者的稳定回报；5）业主将酒店客房委托给管理公司进行管理和经营，并定期从管理公司处获得回报； 3、酒店经营管理模式 1）管理公司自营由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。2）聘请知名酒店经营公司经营聘请知名酒店经营公司

28、经营，由酒店经营公司派出高级管理人员，本地招聘酒店员工；3）挂牌酒店经营公司经营挂牌一家特色酒店经营公司，如瑞士酒店经营公司，由酒店经营公司派出高级管理人员，本地招聘酒店员工。4）分析与建议从以上三种模式看，前两种模式都不太适用；管理公司本身没有酒店经营经验，而知名酒店经营公司难以聘请。中原建议采用第三种模式，即：挂牌一家瑞士或新家坡的酒店公司，在本地聘请酒店员工。4、开发商委托管理公司模式开发商委托管理公司管理并经营酒店自有资产，但不转移资产的所有权，对管理公司行使财务监督权，并以酒店配套部分的资产为业主回报提供担保。5、业主委托经营模式 1）委托经营方式业主向开发商购买产权式酒店客房单位，

29、并在签订购房合同的同时，与开发商委托的管理公司签订物业委托经营管理协议（委托期建议以10年为一个签约期），将产权式酒店客房单位委托给管理公司管理。管理公司向业主承诺一个固定的回报率，同时，业主还可享受管理公司承诺的其他优惠权利。委托经营协议期满后，客户可选择与管理公司续签协议，也可收回客房自用。（是否续约事宜需与酒店经营公司讨论后再定） 2）业主回报方式A. 具体回报内容 以本项目为例，暂定总价为70万元；七成二十年，首付为21万元，月供为3544.4元； 业主购房即办理7成20年按揭，同时与酒店管理公司签订一套客房10年租赁合约（由开发商担保）； 10年期内，业主客房月供由酒店管理公司全额承

30、担，且酒店管理公司每年一次性返还业主首付款8%的红利；则10年的回报为559992元； 业主每年可获一定时间的免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿； 若按酒店客房600元/天计，则客户每年可获21600元（36天*600元/天）的免费入住权；加上每年首付8%的现金回报和月供款，在宣传时可称回报率为11%（55999.2+21600/700000）； 每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店各项配套设施58折不等的优惠。B

31、. 回报起始时间 由于业主签订委托经营协议与酒店开始经营之间存在较长时间，因此回报起始时间存在两种方案： 业主回报自签订委托经营协议后开始 首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上； 月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上,由客户自缴； 此种方式可保证业主能及时享受到应得利益，有利于营销；但开发商会提前进行支出，加重开发商的前期负担。 C. 自酒店经营之日开始（交房也可定在同一日） 首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上； 月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上,由客户自缴； 客户签订委托经营协议至酒店开始经营期间的月供由客户自缴； 10年的回报期

32、自酒店经营后起算。 此种回报时间可在一定程度上缓解开发商前期的资金压力，但无形中加大了客户的首付支出；同时客户也不能获得及时回报，对营销会产生不利影响。 3）业主权益保障体系u 开发商以酒店配套部分（商业部分）资产为业主回报担保 建议开发商以酒店配套部分的资产作为担保，（担保是为给客户信心，而不是法律所必须，因此可由开发商来定额度）。客户享有优先的受偿权。u 管理公司承诺协议期满后对资产进行评估对比纯粹返利的固定模式来说，使客户对投资物业的增值前景有了更大的信心。 u 成立业主委员会酒店开业后，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由开发公司、酒店管理公

33、司、业主委员会代表组成，共同监督酒店管理公司的经营和管理，保障投资者的利益。u 建立公开透明的财务管理与审计制度管理公司将按照中华人民共和国的财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对经营管理方面的各类质询，定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。 u 对委托经营协议进行公证聘请一些权威的社会机构（如公证机关、消费者协会、会计师事务所、律师事务所等）来为开发商的承诺进行正面评价，增大本项目在客户心目中的可信度。u 酒店客房回购当酒店经营委托期（10年）结束时，建议管理公司按现行价格收回该物业，以降低业主投资的风险。如业主愿意也

34、可继续委托经营管理。此种方式可极大地增强客户购买酒店的信心，但同时也加大了管理公司的风险。四、管理模式1、管理模式示意图产权管理客房管理权益管理产权式酒店经营管理 2、权益管理说明 10年期内，业主每年获首付款8%的红利，且月供由管理公司每月存入客户的专用帐户上,由客户自缴。 业主每年享受36天免费使用客房的权益，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；该权益业主有权自主转让给他人使用，但需按照酒店规定办理手续。 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿； 每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店各项配套设施58折不等的优惠。3、产权

35、管理说明 业主对所购物业拥有70年产权。 业主拥有的物业产权可以继承，但需通过合法渠道依法办理有关手续。 业主所拥有的物业产权，有权抵押或转让，但应按委托经营管理协议的规定，书面通知酒店管理公司，办理有关产权变更手续。产权变更之前提条件为：保证该物业的抵押权人中受让人继续执行原业主所签订的委托经营管理协议中所规定的权利和义务。该物业的抵押权人或受让人必须继续承担原业主与酒店的债务。酒店与第三方的债权与债务和业主无关。以上各点须以抵押权人或受让人的书面文件办理产权变更后方可生效。 管理公司若发生经营转让时必须书面通知全体业主，充分维护业主利益，使新经营公司继续按原协议执行或按业主可接受的新协议执

36、行。 业主同意将拥有的物业交管理公司统一经营管理，在有效合作期内，物业的使用及装修由酒店负责，业主不得提出异议。合作期满或合作终止时的物业装修由酒店与业主协商解决。4、客房管理说明 业主每年拥有36天/套免费居住权，其中旺季6天，淡季30天。 业主也可按1比2的比例用一个旺季房换两个淡季房使用；淡季房不可换成旺季房使用。 为方便业主入住和酒店管理，业主用房时，请提前预约。 预订的客房将保留至订住日当天下午6时正（即18：00）。如业主未如期办理入住手续，又未再次确认抵达时间，酒店保留取消预订的权力。 业主的免费入住权只能在一个公历年度内连续使用，不能累计入下一年度。 预定入住产权式酒店时,将优

37、先安排业主入住自购客房;如该客房已被预定，则安排入住同等标准的其它客房；如同等标准客房均被预定，方可入住其它标准客房。 业主有权将客房入住权益转让给他人使用，但在办理入住手续时须出示业主卡。 每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店提供的优惠服务。 注：需与酒店经营公司协商后确定。五、经营收入分配模式1、经营收入分配模式示意图待添加的隐藏文字内容2模式一开发商管理公司酒店经营公司业主经营收入产权式酒店模式二 酒店经营公司业主客房收入酒店经营收入开发商管理公司业主配套收入2、模式操作流程说明经营收入分配模式有以上两种形式。第一种模式：酒店的经营收入用于支付业主回报和酒店经营公司的管

38、理费；盈余部分则由开发商和管理公司按一定比例进行分配。第二种模式：u 客房的经营收入用于支付业主回报和酒店经营公司的管理费；若不足以支付，则由配套部分产生的收益支付；u 若客房的经营收入不足以支付业主回报时，则由配套部分产生的收益支付；盈余部分由开发商和管理公司按一定比例进行分配。六、权属关系模式1、权属关系模式示意图 部分产权 部分产权酒店业主经营公司开发商 经营权2、模式流程说明1）开发商对酒店的配套部分拥有产权；2）业主对酒店客房拥有产权，可进行抵押、转让、转移、继承；3）酒店经营公司对酒店拥有经营权。第四部分 研究结论一、从政策层面来看从政策层面来看，产权式酒店属于投资型物业，为促进房

39、地产市场的稳定发展和抑制房地产市场泡沫，政府通过一系列政策（如增加营业税比例等）来抑制市场上的投资行为，同时很有可能通过行政命令来限制银行贷款。从银行政策来看，各大银行基本上停止了对产权式酒店和产权式商铺物业发放按揭贷款，严重阻隔了产权式物业的融资渠道，从根本上限制了产权式酒店的发展。如果本项目拟发展为产权式酒店，开发商首先必须承担政策层面的风险，通过内部运作解决银行贷款问题，最好能够说服银行提供七成二十年按揭的非商业贷款，才能吸引投资者，解决项目前期融资问题和销售瓶颈。二、从产权式酒店案例经营状况来看从目前成都市经营比较成功的两个产权式酒店-世代锦江和紫薇酒店的运作情况来看，这两个酒店所处地

40、理位置较好，酒店的经营状况也非常好，但是每年返给业主投资回报后，酒店资金盈余非常少。特别是紫薇酒店，在入住率非常高的情况下，也只能保持基本的盈亏平衡。如果本项目发展为产权式酒店，必须聘请知名的酒店经营管理公司，保证酒店的良好的经营状况，给投资者以信心，保证酒店收益和投资者收益的稳定性。三、投资收益分析结论1、从酒店经营管理公司的角度来看通过以上投资测算，从酒店经营管理公司的角度来看，在保证稳定收益的前提下，当返给投资者的税前投资回报率高于9%时，酒店收益出现亏损状况，投资者回报的稳定性和酒店的盈利均不能得到保证，但是如果低于9%的税前投资利润率，如果扣除税率，投资者得到的投资回报率大约在7%左

41、右，仅仅略高于商业贷款利率，实际的投资回报率非常低。2、从投资者的角度来看从投资者的角度来看，虽然账面上的投资收益较为可观，但是扣除税率之后，实际的投资回报率较低。而且，投资者最大的心理障碍在于投资回报的稳定性，投资者能否定期得到开发商前期承诺的投资收益，特别是在酒店经营状况得不到保证的情况下，投资者的利益又如何得到保障？ 四、开发商存在的风险分析1、项目开发对资金的要求度较高，特别是后期的投资保障体系需要大量的资金作为支撑；2、银行是否愿意为本项目提供按揭贷款；3、由于产权式物业纠纷长期存在的影响和政府对投资型物业的限制，很有可能出台相关政策限制该类物业的发展；4、开发商无品牌效应，难以迅速

42、建立市场知名度；5、本项目单价较高，可能会有市场抗性；6、客户对产权式酒店的信心不足；7、投资回报率（核心卖点）难以吸引客户；8、难以聘请到知名酒店管理公司；9、若酒店经营不善，酒店配套部分的成本难以收回；10、若对客户的回报自签订委托经营协议后执行，则开发商会提前支付前期回报，在酒店开始经营后再提取回来。五、涉及的法律问题1、开发模式中涉及的法律问题1) 开发商将酒店客房销售给业主，业主拥有客房的产权及他项权利（抵押权、质押权、使用权、租赁权、经营权等），开发商不向业主承诺回报，从法律关系上看，是属于合法的交易。2) 开发商应对所售客房的质量及客房的产权在转移给客户的过程中所出现的，应由开发

43、商承担的责任负责。2、经营模式中涉及的法律问题1) 开发商将酒店自有资产委托管理公司管理，并以酒店配套部分资产为客户回报提供担保。从法律关系上看，属于主合同与从合同关系。2) 开发商只是以资产提供担保，不承担提供回报责任；只承担若管理公司无法提供回报时，将担保的资产用于抵押的责任。3) 管理公司接受业主的委托，对酒店的客房进行经营，并对客户提供回报。从法律关系上看，属于合法的委托经营关系。4) 业主委托给管理公司的只是客房的使用权、租赁权和经营权，同时在委托期内放弃物业的使用权、租赁权和经营权；而客房的产权和其他他项权利（抵押权、质押权等）仍属于业主，管理公司无权进行处理。5) 在委托经营协议

44、期内，业主若使用其权利（如转卖或抵押等），必须提前告之管理公司，并保证经营协议的正常履行。6) 客户在经营协议期内无权收回客房的使用权、租赁权和经营权；7) 管理公司若发生经营转让时必须书面通知全体业主，充分维护业主利益，使新经营公司继续按原协议执行或按业主可接受的新协议执行。8) 管理公司将酒店的经营权委托给酒店经营公司，酒店经营公司只负责酒店的经营管理，而不承担业主的投资回报。从法律关系上看，酒店经营公司只与管理公司存在着直接的权利与义务关系，而与开发商和业主无关。六、总结结合以上的分析可以看出操作超五星产权式酒店虽然收益非常可观，但从投资者、项目本身、酒店收益存在很大的市场风险和政策风险，正好符合了市场经济下高收益对应高风险的规律。本项目如果发展为产权式酒店，首先必须通过开发商自身的能力取得政府政策和银行的支持，解决运作前期的资金瓶颈，以促进销售期融资渠道和资金回收渠道的畅通，同时必须引进具有很强知名度和良好信誉度的酒店经营管理公司，给投资者最大的信心和保障，才能从根本上解决后期投资回报的稳定性。