开封明伦街项目市场调研及营销执行报告.ppt

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1、开封明伦街项目市场调研及营销执行报告,谨呈：河南富泰房地产有限公司,二零零七年四月十日,报告纲要,第二部分 营销执行报告,第一部分 市场调研报告,报告纲要,第二部分 营销执行报告,第一部分 市场调研报告,城市基本现状,城市印象,开封市位于黄河中下游冲积平原东部，东经11352至11516，北纬3412至3501。全市地形低平坦荡。西距省会郑州70公里，北依黄河，南接黄淮平原，东连华东诸省。开封市辖五县五区，总面积6444平方公里，总人口是468万，其中，市城区人口78万。,通许县,尉氏县,杞县,兰考县,开封县,开封市区,城市属性,城市印象,悠久历史的文化名城。全面开放的旅游城市。人文与自然景观

2、交相辉映的城市。资源禀赋优越、投资领域广阔的城市。文化底蕴丰厚、科教基础较好的城市。,开封七朝古都，文化底蕴浓厚,如图2006年前三季度全市生产总值（GDP）为346.14亿元，其中，第一产业110.62亿元；第二产业136.9亿元；第三产业98.63亿元。整个产业结构仍然以第二产业为主。,城市产业结构,城市印象,城市印象,城市居民人均消费性支出 水平也不断提高。对住房等高价值商品的购买能力增强。,居民收入水平,城市印象,人口情况,城市总人口468万，其中城市人口78万，占总人口的16.6，可见城市人口不足，开封房地产开发过程中需要大力挖掘城市周边居民的购买需求。,开封交通便利，陇海铁路从市内

3、穿过，京广、京九铁路左右为邻，106国道、310 国道交汇，开洛、开商高速公路横穿河南，开封距郑州国际机场50多公里。开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧 大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市。,交通运输,城市印象,城市印象,郑汴一体化进程加快,从地图上看，开封紧邻郑州，两市之间的交通运输便捷。加之两市在城市定位上存在明显的互补性，这就使郑汴两市具有了率先推进一体化发展的良好基础。,郑汴一体化,城市印象,功能对接 突出开封历史名城的特色，推进功能对 接，实现与郑州的功能互补。城区对接 加快郑汴快速通道的建设，城市轻轨的规划建设，完善市政管道，推进两市

4、城区对接。空间对接 促进郑州、开封相向发展，加快中牟组团和杏花营组团建设，进一步密切空间联系。产业对接 两地要统筹产业布局，吸引零部件加工以及相关产业进入园区，逐步形成郑汴紧密相连的产业带。服务对接 郑汴两市准备在郑州、开封两市率先推行教育、科技、文化、旅游资源共享和金融、电信同城化，推进服务对接。生态对接 加强两市间生态共建，建设森林、绿色生态调节区，发展都市型农业和观光农业，实现绿化和观光的充分结合。,郑汴一体化,城市印象,郑汴一体化,城市印象,开封成为郑州的后花园,郑州城市功能的优势在于商贸、信息交流和交通,开封城市的优势功能在于旅游休闲和居住,开封的建设重点放在旅游休闲基础设施、城市绿

5、化美化，以及房地产开发上，从而为开封的房地产带来巨大的升值空间。,开封市位于黄河中下游冲积平原东部，具有悠久的历史文化底蕴，旅游资源丰富。,城市印象,总结：,整个产业结构仍然以第二产业为主，城市居民人均消费性支出 水平也不断提高。对购置住房等大件物品的能力也将日趋扩大。,郑汴一体化后为开封房地产业带来的极大的升值空间。,开封市房地产市场分析,2005年及2006年开封房地产分析,如图所示：06年开封市房地产开发共完成投资10亿元，比05年提高了16.3%；新开工面积50.8万平方米，较05年提高了13.1%；在建面积147.6万平方米，比05年上升了11.3%；销售面积（含预售）62.5万平方

6、米，比05年提高了7.8%。可见开封房地产业正在逐渐复苏。,开封市房地产市场分析,2006年商品房销售均价比2005年有小幅上涨，原因分析如下：,房地产总体需求旺盛，投资性购房倾向增强。,政府推行土地公开招拍挂制度，一定程度上提高了建设用地的价格。,近年来建筑原材料价格上涨。,居民收入水平的提高，需求档次的提升拉动房价的上升。,开发商的税费有较大幅度的上涨，增加了开发的资金成本。,郑汴一体化后对房地产价格的拉动作用明显。,开封市房地产市场分析,老城区：均价1700-2500/平方米,东区：均价1400-1900元/平方米,南区：均价1400-1800元/平方米,西区：均价1650-3150元/

7、平方米,各区域销售均价,通过对以上图表的分析：开封在售楼盘39个西区18个老城区仅有6个，而老城区人口占开封市总人口的55以上，可见老城区居民对房屋的需求有巨大潜力。,开封市房地产市场分析,不同面积住宅商品房的户型分布,开封市房地产市场分析,原因分析 由于开封市总体经济水平不高，家庭结构简单（三、四口家庭为主），购房以自用为主，既追求一步到位，又比较注重面积的实用和总价的控制。,开封2007年经济适用房投放情况,开封市房地产市场分析,经省发改委、省建设厅、省国土资源厅批准，开封市今年将新开工建设经济适用住房项目8个，年内新开工面积33.5万平方米，投资30350万元。,开封经济适用房的大量推出

8、对当地商品房市场会带来一定影响，但这个影响市双向的，一方面会抑制商品房的投放量，然而另给方面却对旧城改造项目的原有居民的安居找到了一个很好的途径。,开封市房地产市场分析,2006年起开封楼市开始逐渐复苏。,总结：,随着房地产市场的不断成熟，商品房价格也将稳步提高。,开封在售楼盘39个西区18个老城区仅有6个，而老城区人口占开封市总人口的55以上，可见老城区居民对房屋的需求潜力巨大的。,开封经济适用房的大量推出对当地商品房市场会带来一定影响。,项目所在片区房地产市场分析,楼盘选取原则：,项目所在片区房地产市场分析,选取楼盘分布情况,锦绣皇城东方花园江南人家九鼎颂园三和花园,所选楼盘：,项目所在片

9、区房地产市场分析,重点楼盘基本情况对比,片区内除锦绣皇城、九鼎颂园外其项目占地面积都较小。,片区房地产价格特征,项目所在片区房地产市场分析,以上价格均以售楼部对外报价为准东方花园1700只是对外报价尚未开售,片区房地产价格特征,项目所在片区房地产市场分析,通过对以上数据的统计分析，发现2000元/这个价格标杆成为区域楼盘的分水岭，有四个楼盘超越这个价格，楼盘品质较高；其他楼盘价格在2000元/以下。,金耀绿城,重点楼盘主力户型对比,项目所在片区房地产市场分析,所选楼盘内物业形态多以多层为主。三房、二房是市场最为畅销户型，项目户型配比应注重其比例。,项目所在片区房地产市场分析,重点楼盘户型面积区

10、间对比,分析：类比项目所供应的产品户型较为多样，面积适中，符合市场大部分购房者的需求，主流 户型为二室和三室。类比项目市场消化以经济适用的中小户型产品为主，舒适度较高的大户型产品需求量有限。,项目所在片区房地产市场分析,重点楼盘户型设计特点对比,项目所在片区房地产市场分析,重点楼盘户型设计特点对比,分析：通过片区重点楼盘户型设计特点比较，可见区域内目前受欢迎产品的特点是：大客厅、中卧室、双卫生间；主力户型三室二厅单位。起居室面积集中在18-26，开间在3.5-4.9m，进深在4.6-6.2m。主卧室面积集中在15.8-22，开间在3.6m左右，进深在4.3-5.9m。餐厅面积集中在8左右。次卧

11、面积在10-15。户型整体采光充足、明厨明卫。客厅主卧普遍位于南向。,项目所在片区房地产市场分析,重点楼盘户型创新对比,分析：各种形式的户型创新点，如：凸窗等均在该片区的楼盘中有所体现，重点楼盘九鼎颂园，在这些方面表现得最为突出。以上这些表明了户型的创新越来越受到市场的认可，且逐步淘汰单一设计的户型产品。,项目所在片区房地产市场分析,重点楼盘配套特征对比,分析：同比楼盘内部配套主要包含有主题会所、商业街铺、运动场所等。此已成为中高档品质物业的必备素质要求。,项目所在片区房地产市场分析,重点楼盘园林设计对比,分析：选取重点楼盘中，社区园林营造的比较到位，基本都引入了水景、中心广场及休闲设施等园林

12、元素，中高品质楼盘越来越注重社区共享园林空间的营造。,项目所在片区房地产市场分析,所选楼盘卖点及主诉求点,项目卖点各异，主诉求与项目卖点较为统一。,总结：根据前期市场调研我司对片区市场给出如下结论,项目所在片区房地产市场分析,楼盘2000元/这个价格标杆成为区域楼盘的分水岭。,除锦绣皇城、九鼎颂园外其项目占地面积都较小。,住宅三房、二房为市场最为畅销户型。,户型的创新越来越受到市场的认可，且逐步淘汰单一设计的户型产品。,市场上中高档楼盘因满足如主题会所、商业街铺、运动场所等相应内部配套。,园林设计已经是该片区楼盘不可忽视的重要因素。,项目情况分析,项目所属区位,项目位于铁塔一街与解放路交叉口东

13、北角,西区,东区,南区,老城区,项目情况分析,项目基本经济指标：,项目情况分析,本项目地块为梯形状，一期总占地面积31亩。项目临近河南大学老校区，人文环境优越，因此其具有一定的升值潜力。,项目四至情况：,项目情况分析,南至铁塔一街,西至解放路,北至豆芽街,东至内环路,为片区内主干道，直接与市中心相连,随着项目的开发铁塔一街将纳入明伦街体系,是一条穿过居民区的一条小路，多以小的门面房为主,是一条穿过居民区的一条小路，多以小的门面房为主,项目情况分析,项目现状,地块沿铁塔一街部分(一期)，已完成拆迁工作，明伦街拓宽工程已经进入施工阶段；后续开发仍然存在拆迁压力。,拆迁工作基本完成,项目情况分析,周

14、边配套:,商业配套：金好来超市、小型临街商铺等。教育配套：河南大学、河大附中、河大附属小学、育英幼儿园、北道门小学、开封市第二中学等。金融配套：中国农业银行、中国交通银行、中国建设银行等。医疗配套：开封市第六人民医院等。休闲配套：铁塔公园、龙亭公园等。交通配套：28、10等多条公交线路。,项目SWOT分析,市场机会：区域内土地供应量明显不足。项目周边区域新建地产项目较 少，市场投放量有限。周边项目产品差异化不明显。市政机会：郑汴一体化对开封房地产市场起 到的整体推动作用。片区机会：中区整体房地产市场价格偏低，未来升值空间较大。,片区劣势：项目所处板块目前不属于城市发展 热点区域，区位优势不明显

15、。口碑劣势：前期长达4年的拆迁，在周边居 民的心目中会造成一 定的负面影 响。,片区威胁：周边部分在建楼盘与本项目 在体量、定位、产品入市时间 上形成最直接的竞争。后续的拆迁工作会带来较多 不确定性风险。市场威胁：西区、中区楼盘将分流部分区 域内有一定消费能力的中高端 消费者。,教育优势：河大附中等教育资源丰富。人文优势：项目靠近学校人文教育优势明显。品牌优势：富辰房地产开发有限公司有着较强 楼盘开发能力。景观优势：项目周边如铁塔公园、龙亭公园等 景观优势明显。关注度优势：项目为旧城区改造项目，市场关 注度较高。配套优势：片区周边配套成熟。,项目情况分析,项目定位研究,同致行项目定位观,THE

16、 PROJECT LOCALIZATION,项目定位研究,上城生活,属性定位以“教育、环境”为主题，及明伦街、11万平米、教育、景点社区上城生活,属性定位：,上城是座什么样的城？高高在上还是居优越之上？世家仅仅只是独门大院？亦或可以世袭永享？,项目定位研究,上城是座什么样的城？这里的每一片琉璃都蕴含着千年的文化传奇这里的每一条街巷，都曾经通往无数荣耀宅府这里的每个人，都曾经无数次梦回大宋这里的每一个声音，都曾经令行华夏,没有一座城市象开封一样承载了千年的文化底蕴在这个城市里居住我们能感受到什么当然是居锦绣之上的无上荣耀,项目定位研究,项目定位研究,锦绣之上,荣耀之府,形象定位,项目定位研究,形

17、象定位：,分期次主题：第一期：品牌主题诉求语：富泰品质、科学筑家 第二期：教育主题诉求语：承载成长的梦想 第三期：产品主题诉求语：创新开发类型，打造建筑精品 第四期：物业主题诉求语：常规服务个性化菜单服务“精品服务，真情关怀”,项目定位研究,案名定位：,理念释义：“上城”因为项目所处内城，外城为“下”，内城为“上”。世家则是指世袭传承祖上有功劳的家族。“上城世家”极大的提升了项目档次，体现了一种浓郁的生活品位。,方案一：上城世家,项目定位研究,形象展示,这是一个什么地方？这里，曾经决定一个王朝的兴衰曾经传承数个世纪的文明这里，曾经是社会的中枢和首脑,理念释义：宋沿唐制设学士院，也称翰林学士院，

18、有时亦称翰林院。翰林学士实际上充当皇帝顾问，很多宰相都从翰林学士中选拔。北宋前期的翰林学士，亦无秩品。元丰改制后，翰林学士承旨和翰林学士成为正式官员，正三品，并且不任其他官职，专司草拟内制之职，例带知制诰衔。项目教育气息浓郁“翰林院”形象突出项目最大卖点。,项目定位研究,案名定位：,方案二：翰林院,承袭一座城的辉煌,项目定位研究,形象展示,这是一条什么样的街巷？是唯一，是专享是承袭一个世纪的大河辉煌在这里，至今都回荡着饱满的灵魂和才俊的思想再过一百年，这里的思想依然深邃久远,理念释义：案名的建议主要从项目的区位考虑，项目所处明伦街并且明伦街在开封人的心目中就是好学校的代言。,项目定位研究,案名

19、定位：,案名三：明伦街99号（假定门牌号）,11万平米教育景观社区,形象展示,项目定位研究,理念释义：由于项目位与历史悠久的明伦街，择选明伦两字可以提升项目的人文气质，与河大高度融合；明伦盛世又同谐音名门盛世，暗含皇城大气之势，同时也具有书香雅士的风范，更能代表一座皇城的形象。,项目定位研究,案名定位：,案名四：明伦盛世,明伦盛世,皇城之上，盛名天下,大学城人文城,明伦盛世，精神领袖的选择,根据我司对市场的长期观察和总结，影响置业者决定购买高端物业的最重要因素为：Q品质、T交通、P价格,C（竞争力）=qntn/p,C=6060/1544（2006年住宅均价）=2.33取值说明：qn、tn值取合

20、格，60分；p值取最近开封住宅产品均价，未来可适当修正,价格定位,项目定位研究,购买决定因素,区域交通,产品品质,销售价格,工作、生活习惯,面子、形象、价值观,购买平衡杠杆,？,？,互动影响,项目定位研究,项目定位研究,C=2.33，qn=74，tn=66p=qntn/C=2096 元/平方米,说明：在本项目的品质和交通质素的综合评定条件下，结合3.17的市场合理竞争力，本项目的总体均价水平可达到2096元/。同时，通过良好的营销策划，提升客户的感知价值；找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）将会带来销售价格一定的上涨空间，在价格具有竞争优势的前提下，可实现：2300元/的合理售价,项目定位研

21、究,1）低开高走为迅速占有市场份额，形成市场热点，建议本物业低价入市，逐步提高价格，树立升值物业形象。要切实做到低开高走，两个难点在于：一是调价频率；二是调价幅度，必须做到调幅要“小”、调频要“频”,2）各阶段定价措施内部认购时，价格较低，才能吸引客户，真正做到高尚的物业、平实的价格。开盘销售后，价格小幅“频”调，逐渐升高，因为物业的整体形象展现会对客户有较强的吸引力。现楼销售时，为了加快销售速度，尽量保持价格，避免价格调整的幅度过大,项目定位研究,价格控制实施,【对买家的判断】,项目定位研究,项目客户定位：,【定位思考】,市场中有一群人在寻找一种房子。富泰项目在市场中寻找一群人。,项目客户定

22、位,项目定位研究,游离客户群,重点客户群,核心客户群,成长型客户群,重点客户群,周边学校教师主要来自于河南大学的年轻教师主要来自周边私营业主主要来自于开封的各行政单位公职人员及边缘人员老城区所引起的拆迁居民的购房潮城市其它区域或周边城市人群，希望子女受到优良教育的或因工作因素而再次购房。,核心客户群,游离客户群,成长型客户,客户定位,周边居家型客户(25-35岁）认同片区价值关注配套，尤其是教育资源积蓄多，收入稳定面积需求一般,片区周边居民老城区服务行业人员脱离原家庭年轻一族,周边投资客(30-40岁）多数已有购房经验，并已尝到物业升值甜头看好片区升值前景对产品细节关注不多对单价不太敏感，对总

23、价敏感,项目定位研究,项目定位研究,客户定位,主要包括河南大学院、河大附中、开封市二十三中等学校教职员工及其他工作人员。城市其它区域或周边城市人群，希望子女受到优良教育的或因工作因素而再次购房。当地小商铺的私营企业主。政府官员及公务员。医生及其他医务人员。旧城改造拆迁因素而寻求住房的人群。片区居民有购房需求者，工作稳定，收入水平处于中高层，有一定积蓄，可承受购房总价在20-30万元之间。投资意识的客群。,项目定位研究,建筑立面及园林,项目定位研究,建筑立面及园林,项目定位研究,商铺立面建议,项目定位研究,商铺立面建议,项目定位研究,项目标准色定位,锦绣皇城红色,项目定位研究,项目标准色定位,东

24、方花园绿色,项目定位研究,项目标准色确定位,九鼎颂园兰色,项目定位研究,项目标准色定位,建议项目标准色采用差异化路线红白灰三色的组合,项目配套建议,社区会所,市场研究表明，各类球场、健身房、游泳池是社区配套中 使用率最高的设施。这类设施 充分满足了社区居民的健身、休闲需求。,项目配套建议,设置幼儿园、参与性强的户外儿童游乐场所。让孩子更多的接触自然，在鸟语花香中健康成长。,儿童乐趣天地,幼儿园,项目配套建议,全民运动是人们必不可少的、老少皆宜的休闲锻炼方式。建议在楼间设立多块露天健身设施，为社区居民提供休闲娱乐场所，提高居住舒适度。,户外运动设施,项目配套建议,项目物管建议,小区智能化体系（一

25、般做法）,项目物管建议,入口厅堂设24小时酒店式服务提供钟点工等家政服务代为订餐、送餐服务个性化的时尚运动/旅游出行建议宽带网络、电话、IP长途电话办理室内设施维修服务定期举办社区文化娱乐活动定期进行业主身体检查,360度“一站式”管家服务（特别推荐）,项目物管建议,酒店式公寓物业服务,报告纲要,第二部分 营销执行报告,第一部分 市场调研报告,策略总纲,高举旧城改造旗帜，借势片区的复苏推广,诉求产品的差异化特色，放大产品的优势,发挥项目昭示性优势，强化卖场包装,策略分解,差异化形象打造精英教育花园社区充分展示策略楼体的强烈昭示将是推广的重要途径推广策略着重锁定本区域，并在关键路段设置导示截留客

26、户事件营销策略一次有影响力的公益性活动提升项目品牌,以片区为核心的区域性营销,目标导向,中价入市,推广渠道,快速销售,深度分析,活动营销,项目分批推售量少,同期在售项目少,客户群体集中,卖点整合,一流教育配套无可比拟,交通便利，配套齐全,优越的居住环境,方正实用的中小户型,百年河大的人文历史,开发商的品牌优势,11万大社区,卖点,营销筹备期,推售策略控制,第一批：4、5、8、9#楼时间：8月份理由：首推单位需要低价入市，并且与工程相一致第二批：2、3、6、7#楼时间：10月份理由：次推单位需要提价，剩余单位品质需要相对较高，适合价值的提升第三批：1#楼时间：11月份理由：1#楼为小户型产品，市

27、场接受度较弱，需求并不旺盛做为1期最后的单位推出，既满足了此类新产品的市场培育过程，又可以在较高的价格出售最后推售商业,销售周期：7个月（2007年8月2008年2月）,营销节点,第一阶段导入期(现在-7.31）：形象树立/引起注意,第二阶段强销期（8.1-10.31）：市场预热客户积累强势推广销售,第三阶段持续期（11.1-08.2）：住宅卖点持续宣传、商业、小户型推售,5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月,5.1房产会亮相,5.8售楼部开放,6.1认筹,8.5开盘,9月教师优惠购房月,公关活动营销,尾盘销售,第2批选房,第3批选房,公关活动营销,各阶段营销推广计

28、划（一批预热期）,时间跨度6.17.31（8周）营销目的充分消化前期来访/电客户，积累新客户，进行市场 摸底。宣传上提升项目的整体卖点形象。营销节点6.1VIP登记销售目标积累VIP客户500600组营销活动VIP登记媒体渠道广告牌、报纸宣传主题锦绣之上，荣耀之府工程形象售楼处、工地围墙,各阶段营销推广计划（一批热/强销期）,时间跨度8.69.1（4周）营销目的正式公开销售，充分消化VIP登记客户。进行项目的卖点延展，提升产品价值，吸引购买。通过营销活动，提升市场关注，实现热/强销二合一。只有1个多月，必须持续销售热潮，速战速决，吸引下批客户关注。提升开发商的品牌。营销节点8.5公开选房 销售

29、目标整体完成第一批单位80%的销售，资金快速回笼。营销活动8.5公开选房 媒体渠道广告牌、报纸、有线电视、公交宣传主题11万平米精英教育花园社区工程形象售楼处、工地围墙,时间跨度9.29.30（4周）营销目的通过活动吸引客户对第二批单位关注，积累诚意客户。进行项目二次形象提升，为销售打下基础。提升开发商的品牌。营销节点9月教师购房特惠月 销售目标进行第二批销售单位客户的积累达到300350组。营销活动9月教师购房特惠月 媒体渠道广告牌、报纸、有线电视、公交宣传主题“承袭千百年人文精粹”工程形象售楼处、楼体围墙,各阶段营销推广计划（二批积累期）,各阶段营销推广计划（二批热/强销期）,时间跨度10

30、.111.1（4周）营销目的通过现场营销活动，持续销售热潮 扩大客户群体，带动销售。同时为第三批单位的客户积累创造一定的条件。提升开发商的品牌。营销节点主要通过现场营销活动带动销售。10.1日第二批单位选房销售目标完成一期的整体销售营销活动10.1日第二批单位选房媒体渠道广告牌（内外）、报纸、有线电视、公交、网络宣传主题11万平米精英教育花园社区工程形象售楼处、楼体围墙,各阶段营销推广计划（三批积累期）,时间跨度11.211.30（4周）营销目的通过现场营销活动，持续销售热潮 扩大客户群体，同时为二期的客户积累创造一定的条件。提升开发商的品牌。营销节点主要通过现场营销活动带动销售。11.2日第

31、三批单位积累诚意客户公关事件营销销售目标完成一期的整体销售营销活动11.2日第三批单位积累诚意客户公关事件营销媒体渠道广告牌（内外）、报纸、有线电视、公交、网络宣传主题上城世家的生活格调工程形象售楼处、楼体围墙,各阶段营销推广计划（三批热/强销期）,时间跨度12.108.2（8周）营销目的通过现场营销活动，持续销售热潮 扩大客户群体，带动一期销售的基础上。同时为二期的客户积累创造一定的条件。提升开发商的品牌。营销节点主要通过现场营销活动带动销售。12.1日第三批单位选房销售目标完成一期的整体销售营销活动12.1日第三批单位选房媒体渠道广告牌（内外）、报纸、有线电视、公交、网络宣传主题上层建筑，

32、上品生活工程形象售楼处、楼体围墙,第一大战役：造势（形象差异化阶段）,时 间：5.16.1目 标：塑造厚重人文价值/差异化形象在市场中脱颖而出 推广主题：锦绣之上，荣耀之府见证皇城的历史与未来核心战术：房产会亮相全城，迅速成为关注焦点辅助战术：户外广告/奠基典礼/报纸广告/,第二大战役：心理战（认筹阶段）,时 间：6.1.8.4目 标：形象拔高/属性认知/认筹造势推广主题：11万平米的精英教育花园社区一切为了孩子的未来核心战术：希望工程全城捐赠活动启动/认筹辅助战术：新闻发布会/户外广告/报纸,第三大战役：登陆战（住宅销售阶段）,时 间：8.5-12.30目 标：塑造住宅形象，传递住宅卖点推广

33、主题：明伦街大学城国际级一站式生活梦工场 核心战术：中华骨髓基金会全城捐赠活动抽奖/开盘辅助战术：报纸/户外/DM/短信,第四大战役：大决战（商业销售阶段）,时 间：12.108年1月底目 标：重点推广商业，传递商业投资价值，引爆投资狂潮推广主题：商业主题推广核心战术：模特儿大赛/财富论坛 辅助战术：报纸/户外/车体/DM/短信,第五大战役：歼灭战（清盘阶段）,时 间：08年2月目 标：重点推广项目的整体形象推广主题：阶段性主题变换核心战术：促销/以老带新/现场活动辅助战术：报纸/电视/户外/车体/DM/短信,认筹解筹工作组织流程图,推广攻略 事件推广,公益性事件营销：目的：赞助一次公益性活动

34、，提升项目知名度及项目形象；内容：在河大附中设立5万元基金的奖学金，并举行教师节优秀作文赛时间：9月10日形式：开发商赞助，学校承办,形象提升为主，销售目的为辅,推广攻略 事件推广,公益性事件营销：目的：赞助一次公益性活动，提升项目知名度及项目形象；内容：希望工程全城慈善捐赠时间：10月10日形式：有关部门主办，开放商协办,形象提升为主，销售目的为辅,媒体渠道策略,双管齐下,本区域,区域外,有线电视,DM直邮,公交,短信息,目标杂志,城际公交,郑开广告牌,广告牌,深度挖掘本区客户,挖掘周边 潜在客户,报纸媒体承载项目形象和挖掘客户2重任务,营销推广策略,营销节点,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,6.1接受咨询,媒体组合,5.8进场,08年2月,第一阶段导入期(现在-8.4）：形象树立/引起注意,第二阶段强销期（8.5-12.317）：市场预热客户积累强势推广销售,第三阶段持续期（08.1-08.2）：住宅卖点持续宣传、商业小户型推售,购房特惠月,推广主题,锦绣之上，荣耀之府,11万教育园林社区,卖点/热销信息/商业,8.5开盘,公益性事件,推广主题延展,项目推广总体费用预计,MADE BY TOUCHSTONE同致行 荣誉出品,预祝项目开发圆满成功！THE E！,