策源精品上海南汇康桥康虹花苑产品定位及概念规划方案.ppt

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1、我们的目标：,目录：,第一部分：房地产市场分析及项目市场定位,第二部分：本项目产品方案推荐,康虹印象,市场分析,项目定位,规划方案概述,产品线组合（户型）,配套、智能化等,第一部分：房地产市场分析及项目市场定位,PART 1,。康虹印象。,地块位置目前状态经济指标,沪南公路串联,浦东、南汇交界,外环以内,地块位置,地块现状,地块水系资源,地块周边环境,地块现状,地块南部一处物流办公楼,地块中间一保留的多层住宅区,河道资源丰富，适宜营造高档社区氛围,地块现状,地块被道路、河流和已有建筑强行分割为四幅偏小地块,大盘风韵顿失,1.9,地块现状,道路南北向两头受阻，周边多厂房，造成人流不畅，商业扩散度

2、有限,地块现状,受“70/90”政策限制,内部3.6万动迁回搬建筑面积指标,综合经济技术指标：,项目规划限制条件：,经济技术指标,地块位置优越，南汇距浦东最近位置，路网系统四通发达；,地块内部三条河道其中两条河道大约宽10米，水质佳，,三条河道成“工”字型与地块内部道路将地块划分为四块，各地块多呈长方形方正地块，但面积都不大，且地块中部还有一个保留的多层住宅小区，项目整体规划有定难度,总规模超过20万方，容积率1.8，内含3.6万方动迁回搬，且规划受到“7090”限制,地块特性总结,“地块零散”、“70.90限制”,“便捷”、“水景”,。市场分析。,房地产宏观环境解读微观市场解读市场契机,PA

3、RT 2,。房地产宏观环境解读 微观市场解读 市场契机,宏观经济,土地现象观察,供需现状,中国经济进入新一轮高速增长期，必将推动房地产业的快速发展,货币相对贬值，固定资产投资行为增加,房地产宏观环境解读宏观经济,【近年上海挂牌住宅土地出让列表】,开发全面外移，居住外围化,【土地价格】,5616元/,6677元/,12509元/,新江湾城,宝山顾村,地价快速上涨,8429 元/（07.7）,3044元/（04.12）,房地产宏观环境解读土地现象观察,整体市场向上势头强劲；内环内、中外环板块领涨；,【公寓供求】,【价格走势】,供求两旺,【各环线价格】,房地产宏观环境解读供需现状,内环内,中外环,6

4、1.3%,42.6%,19.1%,3.5%,14.8%,房地产宏观大环境看好；24号文，房产市场真正市场化运作 在世博、奥运的利好下，楼市将长远稳定发展07年底，金融、税收等方面的调控下，楼市“拐点说”又现，仍需严密关注调控政策及楼市走势动向；开发外沿化；外围项目市场机会扩大；,房地产宏观环境解读总结,房地产宏观环境解读。微观市场解读 市场契机,周边板块地位解读,市场结论,发现土地价值，挖掘土地潜力，赋予新价值,精准市场研究及客户需求，寻找市场空白点,周康板块现状认知,本板块市场地位解析,【三林】：世博支撑，后发力度强，后来居上；导入市区客户,【北蔡】：“早期开发，在浦东本区客户以及市区客户心

5、中地位稳定，后继力度弱，南北两段式开发，热点集中北部，南部认知度不高”；,【周康】：市中心动迁基地，发展逐渐成熟，认知度仍较低，目前以南汇本地客户为主，拥有这着价格优势；,南汇进入浦东的北大门；周边高手环绕，差距大,公寓供需价格情况（07.1-11）,周康成交量庞大，说明客户基础稳定，需求旺盛,4000元差距,紧近浦东两大板块，认知度仍然较低，价格处于低位,本板块市场现状认知,在售楼盘位置图,主要在售个案：中邦城市绿地东上海天台星城美林小城 菱翔苑龙泽家园大富苑,【康桥】：前期别墅聚集板块，公寓在浦东辐射下发展【周浦】：原来的市区动迁基地集中地，目前以区域客户为主,开发集中周浦镇；康桥板块位置

6、优越但目前开发氛围不足,本板块市场现状认知,康桥在售项目产品面积一览,大板块内没有滞销面积段,本板块市场现状认知,A.康桥住宅产品大类一个不缺,产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表,本板块市场现状认知,产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表,说明：表示区域中没有该类型产品 表示区域中有个盘有该类型产品 表示区域中该类产品相对较多,B.六大特殊物业在康桥完全空白,市场结论,土地价值、板块传统认知南汇土地、周浦、动迁基地,稚嫩的开发层级本地开发商,老旧产品、缺乏产品创新从众的面积、老套的规划、老套的组合、老套的户型设计,单一、低档客户群体本地客户、动拆迁客户、小范围内的市

7、区客户,“4000元”价差,浦东、南汇的土地级差不可跨越，但也有着广阔的价格增长空间；,可改变,可改变,所在的康桥板块，已经在悄然向浦东靠拢，区隔周浦,弱化板块区位概念，弱化南汇概念，剥离周浦影响，向三林、北蔡渗透,地块价值方面,本项目的位置，接浦东：南汇和浦东的第一触点,产品方面,板块内，老套的产品，没有出现亮眼点从众的面积、老套的规划、老套的组合、老套的户型设计,挖掘客户所在，未来市场之空白，通过产品、规划方案等的后天努力，去创造利润,分析未来市场的契机。客户的挖掘。,转变：,房地产宏观环境解读 微观市场解读。市场契机,市场契机板块发展契机,项目契机产品定位契机。,如何改变？,如何在同等板

8、块内创造出高利润的个体项目产品的全新打造,如何缩小4000元的价格级差板块概念的重新塑造,迎合着市场契机,沪上购房的区域结构性外扩势不可挡,项目位处周康最北，临界浦东,浦东“南扩”第一站购房大军南下首选,区隔周浦；三林、北蔡齐步,市场发展趋势：,市场契机,品牌开发商进驻：,浦东南部整体房地产开发层级质变,1000米开外的万科地杰5公里范围内的万科开发包围圈,知晓度提高、开发等级提高、价格的拉升、客户的大量带入,09、10年上海东南置业热土,市场契机,三林：万科5个地块 金地未未来,北蔡：万科（地杰）,周浦镇：和黄、中华企业、荣惠等地块,康桥：中邦、绿地后期,万科曾以12.9亿元收购了浦东成山路

9、、济阳路、五街坊、七街坊及中林的5个住宅开发项目,万科24亿元的价格收购浦东超级大盘“地杰国际城”的50股份,万科等品牌开发商进驻对我们的启发：,本身市区客户向南扩张的同时，受到万科等品牌开发商的品牌的吸引，更加产生聚集效应，同时提升周边板块的认知度；,万科历来的价格标杆形象，及带动周边板块价格提升的现象，我们预判08年25000元已经成为其价格底线，借助这样的趋势，可以一定程度上带动项目价格提升，同时在万科高价杠铃之下，利用价格优势，性价比，分流客户。,引导市区南下客户，提升板块认知度,价格杠铃，给性价比高的项目带来机遇,客户（主力及目标）：市区南客户为主针对这类高要求的客户，打造媲美万科等

10、开发商等级的产品，利用价格优势，提高性价比，引导、分流客户,PART 3,项目基本定位客户研判本项目产品定位项目利润挖掘,。项目定位。,立足浦东；平视三林、北蔡；营造“泛三林”：价格优势、产品特色，打造万科五公里包围圈内的新亮点,板块概念的重新塑造,项目市场定位,项目的市场定位是：东上海 精致社区,考虑基础：,打造高端精品，实现价值，满足目标客户需求,挖掘潜在客户需求；瞄准市场空白；对应的多元化产品设计,了解未来的客户分析其购房需求。,客户定位,我们的客户是：,南下客户,世博、产业引入的客户,基于地块本源本地客户,项目产品定位,客户需求,市场空缺,南下客户,购房属性：对房产有一定了解，理解层级

11、高，看过新产品，对整体规划、产品细部、房型、面积都有着一定的高要求项目突破点：价格、利用30-50万的总价优势分流上游万科客户，需求特征：两种：舒适性的改善性置业 年轻人的初次置业，如婚房、两口之家居住等,需求,市场机会,目前市场对舒适性产品需求较大；,市场产品户型设计单一，无特殊亮点,后期90以下小面积产品大量上市，竞争压力加剧舒适型产品供应减少；需求旺盛，价格将会有大幅上扬空间,对舒适型公寓愈加珍稀；市场需求愈大创新型90以下小户型要求高,立基点：打造与上级板块同等品质的产品,基于地块本源本地客户,购房属性：希望有好的产品，但是没有形成概念，对产品的认识还是比较初级而且容易有追随潮流、跟随

12、市区需求的特点；希望与市区拉近距离，但同时受到上级板块高昂价格的压制；项目突破点：可以完全展现的规划，翔实呈现出的产品吸引；通过主推市区客户，满足其心理虚荣感；在价格优势的前提以及项目市区客户定位的基础之上，导入希望很大需求特征：本区的舒适性的改善性置业；,对舒适型公寓愈加珍稀；市场需求愈大,高端改善性客户,购房属性：脱离了160以下面积的公寓需求，同时之前可能是居住联排或是叠加产品，大面积舒适性的居住尺度需求，但可能对别墅上上下下的方式感到厌烦；项目突破点：舒适型居住尺度的需求，产品的创新，强调市场空白；需求特征：平层，无上下烦扰，尺度宽，,需求,市场机会,别墅需求难以得到满足，必定带来产品

13、形式创新；,别墅的限批：区域逐渐面临别墅供应的枯竭，从成交情况来看，区域需求旺盛。,康桥是早期别墅开发聚集区，浦东少有的别墅区域；已经有了稳固的客户基础,借鉴市场的经验如仁恒家园、万源城等，“经济型别墅面积/大面宽/无上下烦扰/平层”的生活方式渐植根客户心中；,“大平层”类别墅产品基础较稳,世博、产业引入的客户,购房属性：年轻、阶段型居住要求、简化装修的麻烦，物业服务要求、直接入住，项目突破点：精装，精致产品、市场稀缺、在外环等交通动线支撑下，有着位置优势需求特征：阶段型居住要求，小面积、装修、高服务标准,需求,市场机会,是周边的稀缺性产品，基本没有类似供应，有着市场空白,“世博带动、工业园区

14、支撑”，市场空白的“精致服务式公寓”产品面临一定的市场机遇,活力动感地带，青年工房“小户型、精装修、休闲生活主题”,立体小公寓 up space“占天不占地”90m2独享立体化生活,产品线之N0.1：,产品线之N0.2：,本项目产品定位,产品线之N0.3：,“可分可合”的全家福公寓青年人独户小家与年迈父母成为邻居,产品线之N04：,宽HOUSE，“平墅”电梯洋房类别墅、舒适大平层,在这样的产品设置下：,项目在整体规划的基调下以中高档产品推向市场，并通过别墅产品的设置提高整体档次；而针对目标客户喜好分析后的多样化公寓，丰富的产品可以给整个项目带来更高的产品利润：,基于原方案，本方案可以达到20%

15、的增值利润,项目利润挖掘,第二部分：本项目产品方案推荐,我们的目标:,高溢价&引领性,产生高溢价生命脉络组合,高附加值规划方案,独到的产品组合,活力便捷生活配套,节能环保智能设施,品牌精英团队,总体概念规划方案,高附加值,方案本身赢得溢价,土地资源极致利用,组合产品创新无限,如何实现？,基地分析基地范围及技术指标,规划总用地面积：96389总建筑面积：211512地上建筑面积：173502地下建筑面积：38010综合容积率：1.94综合绿化率：42%综合建筑密度：16.6%,原有综合经济技术指标：,基地大致四至范围,一,基地分析现有景观资源,康 花 路,北,大,寨,花,河,康,河,“两横一纵”

16、原生态水系,“两横”将整个基地南北环抱,“一纵”穿越地块,同时丰富了东西向的自然景观资源,可谓自然天成,环境优美。,景观资源点评：,二,基地分析分区地块价值分析,康 花 路,北,大,寨,花,河,康,河,地块价值综合评判：,原有多层老公房,1级,3级,2级,动迁房区域,三,我们根据地块本身的优劣势合理分配房型分布位置，以“景观资源最大化”为原则将舒适型房源安排到最佳位置。,基地分析产品线层次分布,康 花 路,北,大,寨,花,河,康,河,产品线层次分布：,原有多层老公房,1级,3级,2级-1,动迁房区域,四,2级-2,1级,类别墅大户型产品,2级-1,2级-2,3级,90M2创新产品,90M2以上

17、舒适型产品,90M2经济型产品,2级-3,5060M2精装青年公寓,2级-3,产品线之N0.1：青年工房,产品线之N0.2：立体小公寓,产品线之N0.3：全家福公寓,产品线之N04：“平墅”电梯洋房,1级,类别墅大户型产品,2级-1,2级-2,3级,90M2创新产品,90M2以上舒适型产品,90M2经济型产品,2级-3,5060M2精装青年公寓,总体概念方案之 总平面方案图,四,方案综合经济技术指标：,总体概念规划方案演绎,总体概念方案之 体块模型效果图,一,总体概念方案之 体块模型效果图,二,总体概念方案之 体块模型效果图,三,总体概念方案之 功能布局示意图,四,图例:,配套商业,住宅,会所

18、,总体概念方案之 空间结构分析图,五,2022 F,空间结构层次分布：,1418 F,6 F,总体概念方案之 产品组合分析图,插入图片及文字手绘和电脑结合,六,C区,D区,A区,B区,90m2以下复式及平层小高层产品,170m2左右，宽HOUSE多层亲水洋房,90130m2左右舒适型产品,90m2经济型产品,动迁房,5060m2经济型产品精装修青年公寓,总体概念方案之 整体景观分析图,七,“两横一纵”河岸景观主轴,各组团景观纵轴,图例:,各组团景观节点,河岸景观带,总体概念方案之 道路结构分析图,八,地块周边主要交通道路,康衫路,康安路,康花路,小区内主要车行流线,小区内主要人行流线,以规划方

19、案为核心竞争力,赢得高溢价以产品线为主要导向,创造市场价值,结论,概念规划设计理念,生活的理想，就是理想的生活 法雨果,N,atural,P,eaceful,L,ife,自然,恬静,生活,原生态资源完美结合,舒适怡人的空间氛围,“漫”成为一种生活方式,概念规划总体定位,康桥原生态水岸漫城,我们的建议:,小提示:欧式风格流行过多,项目本身的容积率也不太适合做风情小镇格调社区,偏向于中性的融合风格会更符合地块气质,总体景观设计理念,延 展 城 市 风 华,衍 伸 生 态 水 文,天然活水环岛风情水岸,差异化及独到的产品线组合,项目发展思路,以创新产品带动人气,留住客源,形成消费,开发时序建议,二(

20、二),二期,动迁安置,一期,一期,以创新经济型产品吸引人气,累积并留住差异化大户型产品需求的客源,亲水现场接待中心,二期,地块分区示意图,一,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,D区,C区,A区,B区,独到的产品组合,A区,B区,各分区主要经济技术指标,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,二,D区,C区,A区,B区,C区,D区,各分区户型配比建议,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,三,总体户型配比及户型单元组合建议,A区产品组合及户型意向,高附加值规划方案,活

21、力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,四,A区,户型分布区域示意,户型类型意向:90M2复式,户型点评:创意高层TownHouse,独特“”布局,将平层的功能立体化,超高舒适度空间。,A区产品组合及户型意向,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,五,A区,户型分布区域示意,户型类型意向:90M2平层,高层二梯四户：85、86平方米,A区产品外观风格意向图参考,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,六,B区产品组合及户型意向,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智

22、能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,七,B区,户型类型意向:170M2左右亲水洋楼,B区产品组合及户型意向,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,八,B区,户型类型意向:170M2左右亲水洋楼,B区产品组合及户型意向,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,九,B区,户型类型意向:170M2左右亲水洋楼,B区产品组合及户型意向,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,十,B区,户型类型意向:宽HOUSE170M2左右亲水洋楼,B区产品外观风格意向图参考,

23、高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,十一,C区产品及户型建议,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,十四,C区,1房：59 2房：90,户型类型意向:90M2经济型小高层,C区产品及户型建议,高附加值规划方案,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,十五,C区,户型类型意向:90M2经济型小高层,活力、便捷、生活时尚配套,小区总体商业功能定位,服务自身辐射周边,我们的建议:,高附加值规划方案,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,小区总体商业形象定位,尚中央

24、漫街汇生活,我们的建议:,高附加值规划方案,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,小区总体商业业态构想,我们的建议:,高附加值规划方案,节能环保 智能设施,品牌精英团队,独到的产品组合,特色简餐品牌连锁店；便民药店、花店、宠物饰品店等等；美容美发，咖啡茶室；超市便利店；绿色产业展示厅等；,节能环保、智能化及物业服务,新材料应用及节能环保,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,一,高附加值规划方案,节能环保设备,1、新型管材、高贵装饰材料（铝合金断热双层中空LOW-E玻璃）、LED反光照明系统等2、家庭中央净水机供水系统3、中水回用系统：4、增设紧急电源：厨房冰箱旁、客

25、厅各设一个紧急电源插座，以备停电之用。5、二线式自动照明系统：6、地下室停车照明采用多回路设计，可依上下班尖峰时段调整照明。7、其他科技应用 有机垃圾生化压缩处理 生态灭蚊技术：小区不但在进行绿化设计时选用了相当数量的防 蚊植物，还配置了草坪磁场灭蚊器。,智能设施等,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,二,高附加值规划方案,通信网络系统,1、电话通信系统：每户基本配置2线，最多可达到3线；2、有线电视系统：HFC网，每户最多配置6个终端；3、宽带数据通信系统：FTTB+LAN（光纤到大楼+局域网）每户最多配置4个端；,信息服务系统,1、Internet高速宽带计算机网络；2、卫

26、星闭路电视；3、电子公告牌；4、信息增值服务系统；,智能设施等,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,三,高附加值规划方案,安全防范系统,小区周界防越系统；闭路电视监控系统；楼宇门禁对讲系统；住户报警及联动控制系统；电子巡更系统；,表具远程抄送系统；车辆出入与停车管理:IC卡的综合运用（付费、停车、出入）背景音乐、紧急广播；公共设备监控管理系统；物业管理计算机系统；IC卡一卡通系统；,社区智能管理系统,智能家居管理系统,1、家庭自动控制；2、家庭娱乐和通信；3、家庭医疗保健；,物业管理,活力便捷生活配套,节能环保 智能设施,品牌精英团队,四,高附加值规划方案,增值服务（免费特约服

27、务）,1）代叫搬运公司2)代为联系保姆3)代请家教4)代叫出租5)代送饮用水6)代订酒店宴席、客房7)代叫餐8)代为联系提供清洁服务9)代订报刊杂志10)代寄、代领邮件11)代购、代送礼品、鲜花12)组织各种展销活动,品牌精英团队推荐,优秀团队推荐,活力便捷生活配套,品牌精英团队,一,高附加值规划方案,节能环保 智能设施,国内建筑设计公司推荐：上海SOM建筑设计有限公司KPF建筑设计顾问有限公司UA国际（上海）建筑设计有限公司,景观设计公司推荐：贝尔高林园林设计（深圳）有限公司艾麦欧(上海)建筑设计咨询有限公司系日本M.A.O.一级建筑士事务所在中国的分支机构,物业服务公司推荐：1、第一太平戴维斯；2、戴德梁行；3、高力国际物业服务,