房地产开发项目收入和税费估算.ppt
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1、第3节房地产开发,项目收入税费估算,5.3 房地产开发项目收入税费估算,简述:房地产开发项目收入:销售收入、经营收入、土地使用权转让收入、自营收入、配套设施销售收入、代建工程收入等。房地产开发项目税费:销售费用、经营费用、营业税、城乡建设维护税、教育税附加、房产税、土地增值费、企业所得税、契税、印花税等。,一、房地产开发项目营销收入分析估算,从投资分析的角度出发,市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和营销收入与的估算。,1、售租方案 房地产项目应在项目策划方案的基础上,制定切实可行的出售、出租、自营等计划即售租方案。售租方案内容:A、售租方式、售租比例 B、可售
2、租面积 C、售租进 度计划及各计划进度内售租量 D、售价、租金 E、收款计划,2、售租计划(程序、步骤)A、确定项目计算期(销售、出租)B、进行各项分析(售租计划、收款方式)C、确定各期销售比例、销售数量 D、确定价格、收款方式 价格:a、期房/现房 b、区位;收款方式:a、一次性付款 b、按揭付款 c、分期付款 E、编制售租计划表与资金回收计划表,详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的第八章予以阐述。,3、销售和出租经营收入 房地产投资项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。,销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入=可出售建筑面
3、积销售单价 租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入=可出租建筑面积租金单价 自营收入指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。,注意:空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率对租金收入的影响。,没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入;考虑了空置率或出租率以后,从潜在总收入中扣除空置和租 金损失,再加上其他收入,就得到了该物业的实际总收入;如果再考虑出租期的运营费用,则租金收入就是净租金收入。,三者的关系表示如下:潜在总收入=可出租面积单位租金 实际总收入=潜在总收入(1-空置率)+其他收入=潜在总收入出租率
4、+其他收入 净经营收入=实际总收入运营费用,目前我国房地产开发投资中涉及到的费用主要指销售费用和出租经营费用。目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。,二、房地产开发项目税费分析估算,(一)、销售费用及出租经营费用估算 1、销售费用(1)、销售费用内容:广告费、代理费、服务费宣传费等。(2)、销售费用计算:销售费用=销售收入适用百分比(3%5%)2、出租经营费用(1)出租经营费用内容:广告费、代理费
5、、打印费、宣传费、物料消耗费等(2)、销售费用计算:出租经营费用=年出租收入适用百分比(20%),(二)、税金估算 1、营业税金及附加 营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费,主要包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)。目前营业税的税率是5%;城乡维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差别,纳税人所在地为市区的,税率为7,纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%,纳税人所在地不在市区、县城或者镇的,税率为1;教育费附加的税率一般为3%4%。计算公式如下 营业税=营销收入5%城乡维护建设税=营业税 7%(5%、1%)教育费附加的=营业税 3%4%两税一费=营
6、销收入 5.5%,2、房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产,以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产,以房产原值一次减除1030%后的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下:A、房地产属个人所有且进行自营活动 房产税=70%房产原值税率(1.2%)B、对房屋进行出租 房产税=租金收入税率(12%),3、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下:,土地增值税实行四级超额累进税率,从30%60%。(1)增值额未超过扣除项目金额50%(包括本比例数,下同)的部
7、分,税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。综上所述,可将土地增值税的计算列出表格,土地增值税计算表,财务费用利息能按清算项目计算且有银行机构证明的,据实计算,其他费用按2.1+2.2的5%计算。财务费用利息不能按清算项目计算或无银行机构证明的,三项费用合算,按2.1+2.2的10%计算。,公式一:土地增值税税额=(各级距的土地增值额适用税率)公式二:土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额
8、速算扣除率各级税率对应的速算扣除率30%0 40%5%50%15%60%35%注意:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征增值税。,例:某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元,其扣除项目金额(假设考虑了所有应扣除因素)为100万元,试计算其应纳土地增值税的税额。解:(1)计算增值额为:400100300万元(2)计算增值额与扣除项目金额之比:300100=300%由此可见,增值额超过扣除项目金额的200,分别适用30、40、50、60四档税率。,(3)计算各档土地增值税的税额:增值税额未超过扣除项目金额50的部分,适用30的税率,税额为:100503015万元;
9、增值税额超过扣除项目金额50但未超过100的部分适用40的税率,税额为:100(10050)4020万元;增值税额超过扣除项目金额100但未超过200的部分,适用50的税率,税额为:100(200100)5050万元;增值税额超过扣除项目金额200的部分,适用60的税率,税额为:300(100200)6060万元。(4)土地增值税的总额为:15205060145万元 或 30050%-10015%=135万元,4、企业所得税 企业所得税是对境内企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。计算公式如下 企业所得税=应纳税所得额25%增值税课堂练习:某纳税人转让普通标准住宅所取得的收入为670万元,其
10、扣除项目金额为320万元,试计算应纳土地增值税税额。某开发公司在一城市建造并出售一写字楼取得860万元收入。该楼建造拿地花150万元,房屋开发花250万元。该楼贷款项目清单不详,开发费用扣除比例取8%。试计算该公司转让该写字楼应纳土地增值税税额。,附加:销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加报表 在进行房地产项目时,应按期编制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表。其表格形式见表,销售收入与经营税金及附加估算表 单位:万元,出租收入与经营税金及附加估算表 单位:万元,自营收入与经营税金及附加估算表 单位:万元,5.4 房地产开发项目
11、财务评价,5.4.1 财务评价概述,房地产项目财务评价是指分析评价人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。财务评价的基本程序包括:搜集、整理和计算有关基础财务数据资料;编制基本财务报表;财务分析指标的计算与评价;进行不确定性分析;财务分析结论。财务评价的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算与评价。,5.4.2 财务分析基本报表,财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表
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