无锡小娄巷招商思路报告（82页） .ppt

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1、无锡小娄巷招商思路报告,博思堂地产综合服务股份有限公司 2011年 3月5日,PART.1 公司简介,博思堂集团简介,博思堂地产综合服务股份有限公司，借鉴国内外先进营销及顾问服务模式、广揽上海、深圳等业内资深精英加盟，是以全程顾问服务、营销代理服务、商业地产服务、渠道营销服务为主业的全新房地产综合服务公司。十年博思堂，十载专业路，2001年至今，人员规模达到600人，公司以专业、信誉和创利能力享誉业内，并取得如下业绩：,代理楼盘200多个代销面积700多万平方米代销金额400多亿09年突破150亿服务发展商200多个已进入15个城市企业排名：全国十六强，华东区四强,目前，博思堂业务区域覆盖苏州

2、、无锡、常州、泰州、南通、合肥、蚌埠、浙江、山东、吉林、昆明等市场，形成了立足江苏、辐射全国的“博思堂”品牌。,战略性发展区域：长三角业务区：以江苏为中心，辐射安徽、山东的长三角核心业务区西南业务区：以云南为中心，打造四川、重庆的西南业务区东三省业务区：以沈阳为中心，建设吉林、黑龙江的北方业务区,立足二、三线城市全国性的房地产服务企业,博思堂战略规划,博思堂集团组织架构,博思堂集团董事会,集团商业事业部,集团财务部,董事会办公室,集团代理事业部,集团顾问事业部,墨池广告,集团战略中心,集团管理中心,集团行政部,集团人力资源部,集团经营管理委员会,发展背景 backdrop,博思堂,全国领先的房

3、地产代理企业.博思堂地产综合服务股份有限公司成立于2001年，专业从事房地产开发全过程的营销、策划、企划和代理服务。10年来，博思堂人博思广义，博采众长，勤奋创新，不懈进取，坚持团队创造价值，先后服务了万科地产、招商地产、中信地产、中粮地产、中新股份、中新置地、圆融集团、绿城集团、复地集团等一大批国内一线和区域龙头房地产开发企业，成为全国领先的房地产代理企业之一。2003年开始涉足商业地产项目的营销代理业务，2007年正式成立商业事业部，专门负责商业地产项目的策划、招商和销售代理业务，2011年正式成立博瑞行商业地产经营管理有限公司，负责商业经营管理业务。,集团商业事业部背景,PART.2 小

4、娄巷项目招商报告,报告思路,审视：通过项目研究总结及借鉴案例分析，对项目准确定位。搜寻：对消费者进行定位，分析消费者的特性，为后期商家做铺垫。创新：分析建筑规划，进行业态定位并进行铺位划分；进行商家模拟，提出可行的招商策略。突破：基于以上分析，进一步挖掘项目核心优势，提出可行的营销推广策略。,成功运营本项目！,突破,搜寻,审视,历史挖掘项目素质分析,一、项目研究,小娄巷街名追踪,小娄巷旧称鸣珂里。古时显贵者乘马以玉为饰，行则作响，因名鸣珂。古诗有云：“甲第亘长虹，拥节复鸣珂。”小娄巷后称戴墓巷。据光绪七年的无锡金匮县志记载：小娄巷，福田巷南，旧名戴墓巷。后因巷内有更楼台，并楼巷讹为娄巷，故得名

5、小娄巷。小娄巷，拥有900多年的历史沉淀。,无锡城区现存历史悠久、规模较大、知名度高的巷弄之一,历史挖掘,小娄巷风云,一个小娄巷，就是一段风云史,无锡四大家族：谈氏、秦氏、孙氏、王氏四大世家，居住于此。谈氏在明代显赫一时，有“半城风雨本城谈”之说。谈氏宗祠、秦氏佚园、孙氏来鹤楼框架基本完好。秦氏后裔至今依然在老院子里生活。,历史挖掘,小娄巷古今人物,小娄巷又称才子巷，历900年而不衰，盖因名门久鼎、英才盛出，仅明清就出了1位状元，13位进士，15位举人，80位秀才。古代：谈信（宋）、谈恺（明）、谈志明（明代花鸟画家）、秦金（明）秦敬然（清）、孙继皋（明朝万历年间状元）、孙揆均（清）现代：谈家桢

6、（中科院院士、复旦大学教授）、秦毓鎏（同盟会重要人物）,文人辈出的才子巷、达官贵人的名望地,历史挖掘,小娄巷建筑文化,拥有江南民居传统肌理的老巷子,小娄巷的空间格局为“一巷、五弄、一园、多组大院、七座牌坊”。“一巷”即指东西向的小娄巷。“五弄”为福寿堂东侧备弄、南北向由小娄巷进入院落的少宰第弄和其他两条小弄，以及东西向接新生路的大院弄。“一园”指位于福田巷的佚园及秦毓鎏故居。“多组大院”指独门独户、明清至民国的历史建筑。“七座牌坊”：绣衣坊、锤衣坊、毓英坊、文献坊、进士第坊、丛桂坊、进士世家坊。,历史挖掘,城区核心地段，人流量大，但停车问题突出私密性强，闹市中僻静之地状元故里，著名文旺之地“街

7、巷弄院”，古典院落建筑,小娄巷素质分析,项目基本素质,成都宽窄巷子宁波郁家巷上海新天地,二、借鉴案例分析,项目概况,项目建筑面积44000（地上35000、地下停车场11000）。宽巷子是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。,宽窄巷子历史文化片区在保护老成都原真建筑的基础上，形成具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街。,借鉴案例成都宽窄巷子,项目总体定位：最具典范性成都历史文化商业步行街区中国首个院落式情景消费体验区成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心,项目总体定位准确，充分将历

8、史文化元素与商业元素融合在一起。主题分区更加明确，通过分区间的互动，提升整体的商业氛围。,商业定位：宽巷子旅游休闲主题的情景消费游憩区窄巷子品牌商业主题的精致生活品味区井巷子时尚年轻主题的时尚动感娱乐区,项目定位分析,借鉴案例成都宽窄巷子,两种结合：老成都原真生活文化内涵与西方文化相结合。在保留老成都建筑、设置老成都生活方式体验馆、规划引进体现老成都文化内涵的商家等的基础上，引进法国餐饮、法国著名巧克力、星巴客咖啡等，实现中西合璧。四个见证：老门头、拴马石、留声机、盖碗茶。五种文化：历史文化、民俗文化、印巴文化、餐饮文化、西方文化。,文化内涵,项目遗留下来的历史古迹，通过宽巷子的闲生活、窄巷子

9、的慢生活、井巷子的新生活来体现历史文化内涵。,借鉴案例成都宽窄巷子,建筑特色,整个宽窄巷子由45个明末清初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，带天井，院落面积1731100，主要集中在400800。从建筑产品来看，整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐，由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。,项目在保留明末清初风格的四合院落基础之上，结合商业元素，形成有特色的商业，提升项目整体价值。,借鉴案例成都宽窄巷子,动线分析,借鉴案例成都宽窄巷子,东广场,西广场,主入口,主入口,次入口,次入口,次入口

10、,次入口,从平面图来看，项目设置2个主入口，4个次入口。从业态分布来看，餐饮类业态和休闲类业态穿插排布，有利于消费者的互动。,业态分布及商家名录,商家突出主题、创意、闲散的生活态度，以中高档为主。成功引进滴意法式西餐厅、品德啤酒庄园、星巴客咖啡等商家，充分融合中西方文化。,借鉴案例成都宽窄巷子,综合分析,最文化的，也是最有代表性的，是真正的城市会客厅。项目定位：项目总体定位准确，充分体现历史文化元素与商业元素。建筑特色：充分利用项目院落式的特色古建筑与商业元素相结合，提升了整体的商业价值与历史文化价值。业态布局：项目主题分区明确，布局特色餐饮、休闲娱乐、特色零售，并充分利用“院、巷”的特征，将

11、各区连通，实现人气、商气的互动。经营商家：商家档次为中高档，成功引进滴意法式西餐厅、品德啤酒庄园、星巴克咖啡等商家，充分融合中西方文化。,案例总结,特色建筑：在保留“街巷弄院”基础之上，结合商家经营可行性的要求，合理划分铺位。业态布局：项目分区合理，各区主题明确；同时注意各区之间的互动关系。商家选择：选择真正具备文化及商业双重价值的中高档商家。亦可引进国外商家，如：法式西餐厅、品德啤酒庄园，呈现文化氛围。,可借鉴点,借鉴案例成都宽窄巷子,月湖盛园作为宁波八大历史文化街区之一，位于宁波最核心的天一商圈。项目总占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约4.9万平方米。建筑结构由32幢二层为主的江南三合

12、院组成。项目将已于2009年底全面竣工，目前已经开业。,项目简介,郁家巷定位集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于一体的江南风尚体验商街，打造宁波“新天地”。,借鉴案例宁波郁家巷（月湖盛园）,建筑特色,项目保留原有的院落体系、建筑风貌和建筑装饰，局部空间嵌入现代设计新元素，建筑充分吸取了江南传统院落和现代商业建筑的精髓，现代建筑采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料，沿老建筑一侧则采用了石材，建筑风格不仅和谐统一，新旧建筑之间也形成较好的过渡。采取大量的高科技技术，增添项目亮点，以更多的聚集人气。将大型LED天幕亚洲最清晰的天幕，国内第三个做天幕的商业项目。,项目在保留江南三合院建筑基础之

13、上，加入现代商业建筑的特色，并引进大型LED天幕，增加项目亮点，聚集人气。,借鉴案例宁波郁家巷（月湖盛园）,业态定位,项目业态布局丰富，集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于一体。动区布置时尚餐饮、主题零售、动感娱乐；静区布置SPA、瑜伽、美容、健身、茶馆等雅致休闲业态，满足不同类型的消费需求。业态分布体现了时间序列的层次性，布置酒吧、餐吧更加体现其夜生活的特色。,借鉴案例宁波郁家巷（月湖盛园）,业态布局及商家名录,功能分区明确，商家档次为中高档，充分融合中西商家，同时契合历史文化气息，如：泰国泰美好SPA、汉唐餐厅、青瑜书吧等,借鉴案例宁波郁家巷（月湖盛园）,综合分析,项目定位：包

14、含时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营的江南风尚商业街，打造宁波“新天地”。建筑特色：项目在建筑形式和建筑风格上，充分将江南传统院落和现代商业建筑的特色相结合。现代建筑采取了钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料。业态分区：主题分区明确，业态布局合理。同时体现了时间序列的层次性，布置酒吧、餐吧更加体现其夜生活的特色。经营商家：成功引进国内外时尚品牌，如：英国最大的咖啡专卖店COSTA咖啡、国内量贩KTV第一品牌好乐迪、泰国泰美好SPA等。,案例总结,项目定位：项目可定位历史文化休闲街区，体现自身历史人文底蕴。建筑特色：项目可在保留“街巷弄院”基础之上，加入现代商业建筑特色，可采取钢材、玻璃幕墙等现

15、代建筑材料。业态分区：项目分区布局时，亦可考虑时间序列的层次性。商家选择：可根据项目自身特点吸引国内外时尚品牌入住，如：汉唐餐厅、青瑜书吧、泰国泰美好SPA、COSTA咖啡等。,可借鉴点,借鉴案例宁波郁家巷（月湖盛园）,借鉴案例上海新天地,项目概况,上海“新天地”位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”，是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路

16、地铁站和南北、东西高架路的交汇点。,新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。,建筑理念与特色-整旧如旧，翻新创新,设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。外表整旧如旧：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，按照当年的图纸进行修建，弄堂、门框、门楣、高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原先的旧砖、旧

17、瓦，务求贴近它原有的历史面貌。内部翻新创新：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。,从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。,借鉴案例上海新天地,规划定位三阶段,第一阶段：综合性时尚场所,第二阶段：都市旅游景点,第三阶段：

18、顺应潮流与国际接轨,第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。当时的参照物是衡山路，但它是由很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者。对比之下，瑞安认为新天地应该有一个明却的吸引力。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。,出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成一个平面的MALL。不但要求综合，更要求有明确的主题定位和独特的魅力。石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主

19、题，“都市旅游”。设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。,上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，最终脱颖而出。,深化,深化,层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mal

20、l中脱颖而出。,借鉴案例上海新天地,建筑规划,整体规划,板块划分：项目整体分为三个部分，分别为新天地南里、新天地北里、企业天地功能定位：具有上海历史文化风貌的都市旅游景区，以上海传统的石库门建设旧区为基础，融合东西古今文化基调，建造成具有国际水平的集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街。业态定位：招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。从目前入驻商户来看，有老字号的品牌商户，也有个性特色独树一帜的魅力商户，包括通过明星自营性商户。客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。日客流量：平时日客流量达到1万，最高达到3万多，其中港澳台及国际游客占1/3以上，基

21、于全国背景的都市社区旅游国际化指数达到300%以上。,借鉴案例上海新天地,建筑规划,时尚商家,1,餐饮商家,1,1,1,业态布局新天地北里,借鉴案例上海新天地,建筑规划,业态布局新天地北里,位置：北里为上海新天地的主要入口，两面临街，占据绝对优越的地理位置主要业态：北里分布的业态较为零散，餐饮、零售、休闲娱乐均有分布，其中餐饮比例最大布局特点：从北里的业态布局上来看，餐饮等目的性消费业态主要分布在项目内侧，而零售而分布在沿路的位置,借鉴案例上海新天地,建筑规划,时尚商家,1,餐饮商家,1,1,1,119,业态布局新天地南里,借鉴案例上海新天地,建筑规划,业态布局新天地南里,位置：一般要经过北里

22、才能进入南里，北里处有旅游咨询中心主要业态：南里的业态以零售为主，一般均为小型店面，在南里的东侧有部分餐饮店面，均为中高档商家布局特点：从南里的业态布局上来看，零售区域较为集中，主要集中在南里西侧，零售业态集中在一起，可以形成购物的氛围,借鉴案例上海新天地,建筑规划,1,1,1,3,4,业态布局新天地企业天地,借鉴案例上海新天地,建筑规划,业态布局新天地企业天地,位 置：位于上海新天地的东侧主要业态：以时尚购物与休闲业态为主布局特点：由于南里相对较为独立，因此此处一般布置 较为目的性消费的业态，如美容SPA等,借鉴案例上海新天地,建筑规划,业态分布局-业态比例,上海新天地的业态（按店数计算）以

23、时尚商品最多，共52家，其次为餐饮店；上海新天地的餐饮与时尚品牌商品均为国内、国际知名品牌，其致使其成为流行时尚的积聚地；,借鉴案例上海新天地,前期分析总结项目总体定位,三、项目定位,项目研究：无锡城区现存具有历史悠久、规模较大、知名度高的巷弄之一。文人辈出的才子巷、达官贵人的名望地。拥有江南民居传统肌理的老巷子。城区核心地段，人流量大，但停车问题突出私密性强，闹市中僻静之地。借鉴案例分析：项目可挖掘自身的文化特色，体现自身历史人文底蕴。项目分区合理，各区主题明确；同时注意运用商家运营时间来拉动各区之间的互动关系。在保留“街巷弄院”基础之上，加入现代商业建筑特色，可采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑

24、材料；寻找古建筑与商业的结合点，将二者结合，提升整体价值。结合商家经营可行性的要求，合理划分铺位。挖掘项目自身文化底蕴，选择真正具备文化及商业双重价值的中高档商家，体现商业与文化双重价值。项目亦可引进国外商家，体现文化氛围（如：法式西餐厅、品德啤酒庄园），增强历史文化氛围（如：特色零售类：精品服饰、精致用品、精致糕点、巧克力、咖啡等；历史类：四大家族博物馆）；以及国内外时尚品牌入驻（如：服饰类：古驰、LV；香水类：香奈儿、迪奥；餐饮类：泰国泰美好SPA、COSTA咖啡等）。,前期分析总结,代表江南文化的历史长度，展示千年古街巷的文化积淀；迎接现代城市人体验消费需求，悠然赏观静养，成为品味江南文

25、化的最好所在。,江南文化原真展示区城市慢生活游憩中心,项目总体定位,客户分析消费者定位,四、消费者分析,消费群1：当代名仕。包括政府官员、公务员。拥有官员和知识分子的双重身份。权力符号与文人意趣的交织，是这一群体的特质。,客户分析,未来的消费者是怎样一群人？,消费群2：当代豪绅。包括企业主、私营业主等拥有一方财富的人。文化层次不一，手握财富，交际广泛，喜欢附庸风雅以作为自身品位的昭示。,客户分析,消费群3：企业高管。包括职业经理人、企业管理人员等。掌握技术与管理，在行业内有一定的影响力，自身修养比较高，对生活消费品质要求较高。,客户分析,消费群4：其他爱好人文消费的人群包括城市白领、驴友及成功

26、的艺术工作者等。他们分布在社会各个行业，有稳定的工作和收入稳定，追求生活品质、追求精神修养。,客户分析,他们年富力强，事业有成，他们“游手好闲”，随心所欲；他们经济宽裕、生活无忧，他们浪漫悠闲，享受生活！他们有文化，有品位，有追求。他们热爱生活，更懂得生活。他们懂得，在路上，不仅仅是一种姿态，更是一种内心向往。他们懂得如何从快速的生活节奏中撤退下来，自己主宰自己，找寻城市快乐的“慢”生活。他们以缓慢优越的方式诱惑着无数尚在忙碌生活中的人们。,客户特征,他们的共同追求是：在拥有财富之外，享受内心文化的丰盛。他们就是：,城市悠客,客户定位总结,1983年，32岁的王石从机关下海经商，用20年创业成

27、就“万科”。然而从1995年起，王石大部分的时间开始花在工作以外的地方，他用了3年的时间登了11座雪山，“国家登山运动健将”称号就是他以每年13的时间登山换来的。现年五十多岁的王石，又迷上了航海。也因为这些爱好，在朋友眼中，王石“如今已然是大情大性，有着一种其他商人少有的坦率。”,“自己在职场上像陀螺一样，忙忙碌碌转了那么多年，现在该是停下来等待的时候了什么才是我真正想要的？我需要一个什么样的人生？”王石,典型代表王石,五、建筑分析及铺位划分,动线分析建筑分析业态布局,动线分析,佚园弄入口,福田巷北入口,大院弄主入口,小娄巷主入口,横街入口,项目西北侧临路，昭示性好，将西北侧设为项目入口，有利

28、于吸引人流，提升商业价值。项目内部巷道较为狭窄，因此设置为人行通道。,A1,A2,A3,A4,A5,A6,A7,A8,A9,A10,A11,A12,A13,A14,A15,A16,A17,A18,A19,A20,A21,A22,A23,A24,A25,A26,A27,A28,A29,A30,A31,A32,A33,A34,A35,标注：,共计分割为35个铺位。,建筑分析（铺位划分）,功能重点突出：动静结合，同时考虑各业态之间的互动关系。在商家选择上，精品餐饮区选择特色演艺餐饮，有效的延长营业时间，同时采用外摆等方式，增加消费者的逗留时间，形成二次消费，起到时间层次的互补；高端消费品体验区可做成

29、高端奢侈品，零售与扣点。通过以上的功能布局，达到动静人流相互引导，提升整个项目商业氛围与人气。,休闲餐饮区特色餐饮区高端消费品零售区养生会所区,铺位划分依据,铺位划分参考因素：昭示性、通达性、景观资源（包含内部庭院）、停车条件及商家经营可行性。项目多为“巷弄堂院”式古建筑，在铺位划分时，尽量根据建筑隔墙划分，并考虑适合商家经营的条件。项目西侧靠近主入口位置，划分大铺位，可布局中高档特色的主力店吸引人流；中间沿巷零售类的铺位尽量分割成小铺位，提高商业价值，也可以灵活运用。,建筑分析,商家模拟招商策略,六、商家模拟及招商策略,商家模拟,A1,A2,A5,A6,A7,A8,A3,A10,A11,A9

30、,A12,项目西侧靠近主入口位置，昭示性较好、通达性较高、景观资源（包含内部庭院）丰富、停车条件优越；适合划分大铺位，可布局中档大型的主力店吸引人流。,品牌餐饮,商家模拟,沿小娄巷南侧进深较小、纯一层沿街铺位为主，其建筑格局适宜布置特色高端零售类商家。,特色零售,A17,A18,A19,A25,A26,A27,A28,A4,A23,A24,A21,A22,A20,A29,A30,A32,A33,A34,A31,A35,A23,A24,商家模拟,养生会所,A15,A13,A16,A14,项目内部，环境优雅，景观资源丰富，在最大限度保证建筑完整性，划分中大型铺位，适合休闲娱乐商家需求。,业态及档次

31、比例,项目招商策略,招商轴心建议：“特色人文商区”。突出“特色人文”：900年明清江南水乡建筑群，才俊府第，传世遗迹。突出“商区”：中西交融，文化切合；华夏精神，海纳百川。“商家资质”。“以特色文化为载体”类经营方式，“以传承为己任”类经营理念的品质商家为重点发掘客户。,项目招商策略,经营方式建议：“特色市场管理”，为商区经营与形象推广加码。“周期性、节假日文化荟萃活动”，为商区聚集人气，增加社会关注度与美誉度。“只租不售，统一管理，追求长线收益”，提升商家对项目可持续性发展的信心。“合作联营”，对需要重点引进的品牌主力店，可以考虑与当地投资者或发展商共同合作，拓宽文化商家加入机会。,招商策略

32、建议：强化媒体、活动，主打“特色人文”牌等方式，宣传造势，扩大影响，提高项目知名度，锐化“特色人物”，钝化“商业”意图。宣导步骤：前期主攻项目形象；中期强化招商政策；后期开业倒计时。锁定目标客户群，本地为主，异地为辅；文化特色优先，独特创新次之。渠道、活动、宣传等“组合拳”式招商方法，以市场状况结合使用，以求快速乘势，缩短招商周期，加速商区形成。进行长线签约（3-5年，逐年递增），加大优惠期，“低进高走”租金政策等方式，给予充足项目孕育期，表现经营方持续经营决心，坚定目标商户进驻信心。,项目招商策略,前期分析回顾案名推荐推广战略,七、项目推广策略,项目规划类型：文化商业地产旅游商业地产项目类型

33、定位：江南文化原真展示区、城市慢生活游憩中心目标客户定位：城市悠客千年对话，慢语江南项目形象定位：江南历史文化商业街区典范项目打造愿景：无锡的文化商业名片、无锡的城市会客厅,前期分析回顾,小娄巷拥有的，正是城市悠客渴求的！沉静的 小巷 与 心灵 的修养 世间桃源与万千繁华的共融精神品位和物理享受的境合内心的契合度如何唤起？,含蕴春秋的小娄巷,寻求内心宁静的城市悠客,小娄巷核心定位分析,用记忆深处的情感和江南文化！我们将从案名、定位语、推广策略上充分运用文化的力量，契合消费者的心灵需求，为小娄巷带来源源不断的人气和关注度，从而为未来经营者营造一个不败的投资神话。,小娄巷核心定位分析,鸣珂里，才江

34、南！衣香鬓影鸣珂里，千里人文袭繁华，从历史的记忆中觉醒在都市的繁华里是历史的印记、江南的文风，与当代生活的最佳融合,淡妆鸣珂里，千年传盛世,小娄巷核心定位,鸣珂里是小娄巷的古名。鸣珂，古时显贵者所乘的马以玉为饰，行则作响，因而得名。来意指居于高位。符合项目后期消费群体时代领袖人群。笔画和五行分别：14(水)10(木)7(火)其暗示的信息：此数大吉，名利双收，渐进向上，大业成就。(吉),案名方向：深挖古名,挖掘小娄巷的历史，从历史古名中搜寻能代表巷子当代气质的名词。能增加人文历史气氛，唤起深厚的历史认同感。,鸣珂里,案名推荐,让小娄巷再次进入人们眼中，成为关注的焦点；小娄巷的历史文化清晰反应出来

35、，奠定千年历史名巷；让人关注、期待，这是无锡的历史名片、是骄傲、是值得游览、传诵的地方。到了江南，若不到小娄巷，便是枉到江南走一遭的感觉。这是商贾显贵，名人风雅，珍品博览，文化衬托下的高端体验区。,推广策略思考,从复兴到融合复兴：复兴历史的记忆和文化的厚度融合：现代都市中悠享纯粹的江南生活（运用虚实结合、贯通古今的战略）,核心推广策略,文化攻略+招商攻略+体验攻略+媒体攻略,战略组合,推广战略,以历史人文的力量激起小娄巷的深厚底蕴，以高远的境界提升口碑度美誉度。主要战术如下：小娄巷等无锡古街改造利弊讨论。寻找小娄巷的历史，有偿征集见证小娄巷历史的物品。中国古街商业改造及古街现今存留状态论坛。全

36、球发布江南文化精神雕塑方案。邀请知名作家撰写小娄巷纪。,推广战略,文化攻略,针对经营者采取的信息公示和引导，增加经营者对未来的认可度。战术如下：政府规划方案陆续公示；寻找合适位置公开展示小娄巷历史及改造规划方案。非物质文化遗产商家启动招商，公益性或1元租金，制定详细的入场条件。主力店大型签约仪式。联合大型知名旅行社，制定战略合作协议，出版锡游记旅游指南，在旅行社各个门店免费发放。开街仪式。,推广战略,招商攻略,用浓郁的人文氛围感染经营者和消费者，促进招商及未来消费客群的聚集。战术如下：目标商家对同类型商业地产项目游览体验。状元游街再现（开街运营后）。寻找小娄巷原住民重游小娄巷。邀请目标商家及文

37、化界艺术家实地考察游览。,推广战略,体验攻略,媒体攻略,运用新闻纪实等手法，全方位展开媒体攻势，扩展知名度，增加舆论关注。战术如下：纪实性宣传片拍摄制作，定期在当地电视台播放。话题性事件炒做；如在小娄巷改造过程中发现“宝藏”或历史文物。小娄巷项目网站营建。小娄巷项目工地包装。招商手册。江浙沪三地巡演展示。,推广战略,PART.3 部分典型案例,我司操作众多商业案例中，选取与本项目类似的部分特色、文化商业中的典型案例介绍及商家资源嫁接，以确保本项目的成功操作。,运河特色商业街区狮山永利广场,特色商业,两湖特色商业街李公堤,特色商业,地理位置：阳澄湖度假区东部主入口占地面积：30.3万平方米，其中

38、水域面积5.8万平方米建筑面积：6万平方米规划及建筑设计：英国ATKINS商业顾问：苏州市博思堂投资顾问有限公司项目进度：2007年月开工规划亮点：莲花堤塞维利亚休闲商街全长1.3公里，作为进入阳澄湖国际休闲旅游度假区的主要通道，是度假区的重要门户。莲花堤商业街位于莲花堤西侧，项目充分利用其滨水资源，以餐饮、娱乐、旅游服务配套等休闲商业及酒店式公寓等度假物业为主要业态，整条商业街散发着芬芳馥郁的地中海式风情，步入其间，温和淳朴的红瓦、坡面、廊街、拱门、柱廊、观景平台、营造出宁静闲适的异域氛围，未来将建成为与度假区门户区域特征相匹配的滨湖特色商业街区。,特色商业,莲花堤塞北利亚休闲商街,商家资源

39、,兰会所,美芙蓉SPA会所,商家资源,预祝项目圆满成功！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT

40、5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhL

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