宝龙地产专题研究.ppt

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1、宝龙商业地产,1,青岛宝龙城市广场自持与销售比例,青岛宝龙城市广场销售与自持面积规划,青岛宝龙城市广场销售进度（单位：万平米）,宝龙商业地产,2,青岛宝龙城市广场销售情况,我们根据行业经验测算的可销售总收入：22.5亿元,来源：截止2010年4月2日,备注：宝龙城阳预售物业预收款,来源：宝龙招股说明书,宝龙商业地产,3,青岛宝龙城市广场自持部分收益,第一太平戴维斯于2009年6月30日对该项目的估值为39.9亿元。第一太平戴维斯于2009年6月30日对投资物业127106平方米的估值，是17.83亿元，每平方米价值为14028元/平方米。于2009年6月30日，实际账面值为2.477亿元。于2

2、009年12月31日，预期账面值为3.679亿元，预测公允值为17.9亿元。,对青岛宝龙城市广场的市场转让价格估算,宝龙商业地产,4,青岛宝龙城市广场的客户群,一级市场客户群：以城阳、青岛为中心的市内七区客户以及青岛郊区五市为主的目标客户群，这一客户群的消费特征主要是以家庭、朋友、同事等组成日常休闲、旅游、购物，重复消费次数多，将成为乐园及城市广场未来主力消费群体。二级市场客户群：山东西部及周边省区、国内、国际旅游客户群。这一客户群基本以旅游为明确目的，以单次消费为主，但每年的整体旅游消费群数量比较稳定，将是未来宝龙乐园的一个主力消费群体之一。三级市场客户群：青岛市区以外，主要包括：日照、潍坊

3、、烟台、威海等胶东半岛地区，3-4小时车程以内的客户消费群，这一客户群消费特征主要以家庭、朋友、同事等组成以短途休闲旅游为目的。重复消费次数较少，为乐园及城市广场未来的辅助消费群体。,1、宝龙地产规划的目标客群：,宝龙城市广场周边居民的生活性消费为主。城阳区以及周边地区的年轻消费人群。,2、实地考察的消费客群：,宝龙商业地产,5,青岛宝龙城市广场商业经营理想进度,城阳宝龙城市广场预期租金水平（单位：每月元/平方米）,第一太平戴维斯估计于2009年7月1日至12月31日的预测租金收入为人民币1540万元。,城阳宝龙城市广场租赁情况（宝龙公司资料）,宝龙一般于项目竣工后六个月开业。目标主力店（租期

4、一般逾五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工起六个月内开始与商户商讨租约。其它潜在意向租户（租期一般少于五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工后12至18个月开始与之商讨租约。商业物业的整体目标出租率一般如下：(i)竣工前短时间内 与主力店订立租约以提高物业租户水平；(ii)于综合性商业地产项目开业时 达到至少80%出租率；及(iii)综合性商业地产项目开业后一年 达到90%以上出租率。,宝龙商业地产,6,青岛宝龙城市广场商业实际经营情况,目前，宝龙自持并完工运营面积127106平方米，持有物业已保有之出租率61.7%（实地考察空置率在40%-50%左右）。,青

5、岛宝龙城市广场市场租金报价,主要租户租金水平,宝龙商业地产,7,项目租赁政策规划(1),宝龙商业地产,8,制订统一基本商务条件,递增率：5%，从第五年开始递增；免租期：第一年免租九个月；第二年免租三个月，第二个租赁年度的前三个季度每个季度 免租一个月；第三年免祖一个月，第三个租赁年度的第一个季度免租一个月；租赁年限：招商租赁合同签定期限按以下几种方式，合同起租日为项目开业日；世界500强：一事一报；大店（租赁面积3500以上）：815年；中型店（租赁面积300以上）：58年；小型店（租赁面积300以下）：5年,租金调整方案,按招商率及开业周期制订租金调整方案租金上浮原则：根据分阶段开业区域的独

6、立店招商签约达成比例进行调整。一期开业区域：独立店商铺招商签约率达到40%时，独立店商铺租金上浮5%；独立店商铺招商签约率达到60%时，独立店商铺租金上浮10%；独立店商铺招商签约率达到80%时，独立店商铺租金上浮20%；二期开业区域：在原租价政策基础上统一上浮30%,项目租赁政策规划(2),宝龙商业地产,9,按销售回报率比例返算租金（按该出租商铺房款总价的百分比）宝龙城市广场一层的平均售价在25000元/m2,二层的平均售价在12500 元/m2，三层的平均售价在8000元/m2，负一层的平均售价在24000元/m2。按前四年5%、6%、7%、8%的年返租比例计算，前三年一层的平均租金在12

7、5元/m2/月，二层的平均租金在62.5元/m2/月，三层的平均租金在40元/m2/月，负一层的平均租金在120元/m2/月，较目前城阳商圈所能接受的租金价格偏高一些。,售后包租与租金政策,独立店租赁政策,.,宝龙商业地产,10,青岛宝龙城市广场营销推广,宝龙商业地产,11,开发节点：,7月拿地,4月开工 7月开盘,11月一期封顶,3月超市开工 10月部分开业,5月竣工 10月整体开工,地价款：2.5亿元,地价款：0.782亿元,地价款：0.703亿元,开发成本实际支出,2.8亿元,至09年实际支出：18.85亿元,总投资：25亿元,自有资金3亿元,销售3.724亿元贷款3.3亿元,销售5.2

8、42亿元IPO后注资1.5亿元,销售1.65亿元,销售10.633亿元,至09年销售合计：19.6亿元,4.95亿元,4.95亿元,4.65亿元,3.3亿元,工程尾款3亿元,租金：3千万元,2006年,2007年,2010年,2009年,2008年,青岛宝龙城市广场资金平衡情况,自有资金+销售收入=24.1亿元自有资金+可销售总额=25.75亿元自有资金+销售收入+贷款=27.4亿元,宝龙商业地产,12,青岛宝龙城市广场项目盈利测算,青岛宝龙城市广场主要经营指标,青岛宝龙城市广场现金流图示,项目后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。,宝龙商业地产,13,青岛宝龙城市广场

9、SWOT分析,竞争劣势(Weaknesses),项目良好的地理位置 极具竞争力的土地价格大型商业、五星酒店的城市综合体效应室内游乐场在销售期引导投资预期成熟的造势宣传能力,竞争优势(Strengths),潜在机会(Opportunities),外部威胁(Threats),商业体量过大，造成商业规划无序商业动线设计不合理项目的商业辐射范围偏小商业运营能力不足，项目回收期延长控制建筑成本，项目品质影响长期经营企业资金实力影响项目整体开发,城阳区区域发展的提升空间商业经营改善空间,项目在新区正在形成的核心商圈之外项目长期经营的市场竞争力不突出,宝龙商业地产,14,宝龙青岛李沧项目研究,宝龙商业地产,

10、15,青岛李沧区介绍,李沧区位于青岛市区北端，青岛是个半岛型的城市，而李沧属于咽喉地带，是目前进出青岛的咽喉之地，从地缘关系来看，李沧具有非常重要战略地位。青岛市政府提出大青岛概念，把李沧区建成青岛的核心区域。,青海老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于城市地理中心。,2006年完成全区生产总值(GDP)161.05亿元，三次产业的比例关系为0.1：75.8：24。总量居市内四区第二位，增速居市区四区第三位,李沧区2004-2007年人口基本情况,宝龙商业地产,16,李沧区西部是传统工业区，目前区域规划将工业企业搬迁到远郊区，本区域未来规划定位于发展现

11、代生产服务业为主的城市副都心。,李沧区规划的三大组团，将推动李沧从青岛城市地理中心向功能多元复合、环境生态友好、都市特色鲜明的城市中心转变。,李沧中部打造青岛北部商贸中心,李沧东部打造青岛中央居住区在未来的8到10年内形成一个，总投资160亿元、总建筑面积约500万平方米、吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成为市区北部最适宜发展和安居的新城区,李沧区位发展空间,宝龙商业地产,17,李沧宝龙广场区位图,宝龙商业地产,18,李沧宝龙广场鸟瞰图,综合经济技术指标（1#、2#、3#块地）,宝龙商业地产,19,青岛李沧宝龙广场地块条件,宝龙商业地产,20,青岛李沧宝龙广场区域商圈情况,宝龙商业地产,2

12、1,青岛李沧宝龙广场周边环境,三角地形和河流交通条件使商业前景存在不确定性,宝龙商业地产,22,宝龙李沧项目区位前景分析,李沧宝龙城市广场与历史悠久的“李村大集”连接在一起，建成后将构建李沧区的核心商圈之一。李沧形成以李村为中心的核心商圈。李村商圈在不足300米的步行街上，汇集着青岛十大商场中的3家，周围还有 2700多家商户，日均人流量达到了40万。宝龙项目紧邻李村大集，李村大集距今已有几百年历史，形成繁荣一方、辐射百里的商业规模。主要消费人群以农民和民工为主，李沧大集是青岛人气最旺、最有特色的商业。李沧商业有其鲜明的特点，属于典型的城乡经济，交通发达，人口流量大，造成了李沧非常旺的商业人气

13、，但目前李沧的商业档次还比较低。宝龙城市广场如果商业运营档次适中，将具有良好的开发前景。,李村大集,宝龙商业地产,23,李沧宝龙城市广场项目分析,2008年11月，宝龙李沧项目奠基。李沧宝龙城市广场建筑面积为35万，总投资额约18亿元。项目规划有酒店、百货、超市、影院、大型娱乐、步行街、酒店式公寓等，为多业态综合消费区。,李沧宝龙城市广场保守估算,李沧宝龙城市广场建筑规划指标,宝龙商业地产,24,青岛宝龙李沧项目SWOT分析,竞争劣势(Weaknesses),项目选址，成为项目良好前景的决定性因素区域、项目周边良好的商业氛围项目销售溢价能力高 较低的土地价格,竞争优势(Strengths),潜

14、在机会(Opportunities),外部威胁(Threats),城阳项目商业经营的负面影响河流对项目商业动线的影响,李沧区商业消费环境、消费能力、区域改善空间较大,项目在区域核心商圈之外，存在“隔街死”的可能区域中低消费特点，对自持商业定位的影响,宝龙商业地产,25,郑州宝龙城市广场项目研究,宝龙商业地产,26,郑州宝龙城市广场项目位于郑东新区，依托国家级高新技术产业开发区，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能为一体的新型城区。确定主要功能单位为三区一城一带，即高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和观光旅游带等。郑东新区远期规划总面积约150平方公里，起步区

15、规划占地33平方公里，规划居住人口150万人，相当于目前郑州市已建成市区的规模。预计2005一2010年将达到80万人，2010一2020年将达到150万人。,项目选址符合商业发展的趋势：拥有相当数量的中高收入消费群体；交通便利，停车方便。项目建成后商圈范围可达郑州200一300公里，直接面对1000万消费群体，2小时车程辐射范围内居住人口超过5000万。郑州宝龙城市广场位于河南省会郑州市区东部，已规划的郑州市第一条轻轨线路“轻轨一号线”将经过107国道、CBD会展中心、东绕城公路、金水东路等区域。,郑州宝龙城市广场所处区位图,宝龙商业地产,27,郑州宝龙城市广场商圈情况,郑州宝龙城市广场位于

16、郑州市郑东新区CBD东北部，距CBD核心区商务外环路约600米。项目南侧、北侧和东北侧均为已建成入住的中高端住宅，东侧为一中低端商业街，东南侧为绿城集团一待开发地块，项目西北侧和西侧为在建大型住宅和商住项目。区域高端居住区经过建设，大多已居备入驻条件，未来消费前景看好。,宝龙商业地产,28,郑州宝龙商圈图示,CBD核心区楼群,CBD核心区商务楼群,CBD核心区商务楼群3,CBD核心区楼群2,宝龙商业地产,29,CBD核心区郑州艺术中心 2,CBD核心区绿地中心项目（CBD核心区内仍有不少在建和待建的大型项目）,CBD住宅,CBD郑州会展中心,郑州宝龙商圈图示,宝龙商业地产,30,郑州宝龙城市广

17、场项目产品构成,郑州宝龙城市广场位于郑东新区农业东路与九如路交会处西，郑东新区核心区，总占地面积113,984平方米，总建筑面积247,195平方米，容积率为2.2，绿化率15%。包括一家零售购物中心及两栋酒店式公寓（商住）。,宝龙商业地产,31,酒店式公寓,1F ITAT（倒闭）2F 溜冰场 3F 美食广场,香港万花楼国际会所,四季温泉俱乐部,1F-2F OUTLETS3F 横店影城,B1 汽车城,大商新玛特苏宁电器,郑州宝龙城市广场规划图,宝龙商业地产,32,A区康城奥特莱斯主入口（西侧）,A区康城奥特莱斯东侧入口,A区康城奥特莱斯入口,A区康城奥特莱斯主入口（西侧）,郑州宝龙A区,宝龙商

18、业地产,33,郑州宝龙A区,宝龙商业地产,34,A-B区衔接处,A-B区衔接处 4,A-B区衔接处 3,A-B区衔接处 A区钟塔,郑州宝龙B区,宝龙商业地产,35,酒店式公寓和底商（40年产权，公寓已售完，外侧底商已售，内侧通道商铺将开盘，售价约18000）,酒店式公寓和底商（北外立面，公寓楼下还有两条通道，通道两侧也是商铺，右侧为地下停车场出口）,郑州宝龙C区,宝龙商业地产,36,郑州宝龙广场自持与销售情况,在总建筑面积中，128,440平方米为持作销售建筑面积，118,755平方米为持作租赁建筑面积（包括建筑面积30,395平方米的停车位）。销售面积为52%；商业自持面积为36%。,郑州宝

19、龙广场产品构成比例,郑州宝龙广场自持与销售比率,宝龙商业地产,37,郑州宝龙广场开发节点,郑州宝龙城市广场开发节点,2007年12月，宝龙城市广场部分营业，吸引市场注意力三大主题店冠军溜冰场、ITAT、宝龙美食广场对外试营业。2009年12月18日，郑州康城奥特莱斯购物中心开业。2010年1月21日，与大商千盛生活广场和横店电影城的签约进驻。,商业开业时间：,宝龙商业地产,38,2005年3月签定土地合同，土地出让金合共1.259亿元（含税），地上建筑面积楼面地价581元。,郑州宝龙土地出让金情况,郑州市政府关于郑东新区起步区优惠政策,所使用土地出让金总额在1亿元以上、信用等级不低于AA级的投

20、资商，可以分期支付土地出让价款。首期交纳土地出让价款的30%，在规定的付款期限过半时，交纳土地出让价款的30%及相应利息，付款期限截止时结清全部土地款及相应利息，利息按同期银行贷款利率计算。土地出让金交齐后，发放土地使用权证。土地出让金总额在13亿元的，分期付款期限最长不得超过2年；土地出让金总额在35亿元的，分期付款期限最长不得超过3年；5亿元以上的，分期付款期限最长不得超过5年。对房地产开发商开发销售商品住房的，按其所实现的营业收入、利润总额分别给予3%的财政补贴。,商业补贴：2009年初，新区管委会对宝龙按原定协议进行奖励。在大商新玛特入驻前奖励宝龙500万元，正式开业后再奖励500万元

21、。对深圳华森百货、郑州食全食美餐饮和北京零度阳光体育文化入住，按协议奖励宝龙250万元。,郑州宝龙广场的土地成本与政府优惠,宝龙商业地产,39,郑州宝龙广场项目资金链,宝龙商业地产,40,郑州宝龙广场销售收入,据郑州房管局数据，在12.8万平方米持作销售建筑面积中，截止到2010年4月20日，已完成销售10.04平方米，均价11954.6元，共销售收入约12.09亿元。项目销售基本完成，实际访问情况显示，购物中心销售基本截止，住宅销售完结，剩余部分住宅底商。,郑州宝龙广场销售统计,郑州宝龙城市广场销售统计资料（平方米）,宝龙商业地产,41,郑州宝龙广场销售回款情况,郑州宝龙广场价格情况（元/平

22、方米）,郑州宝龙城市广场均价走势图,截止到2010年4月20日，实际销售收入约12.09亿元。加上待销售面积，销售总回款额预计在15.9亿元,宝龙商业地产,42,开发总投资：10.5亿元,至09年销售合计：10.3亿元,郑州宝龙城市广场资金平衡情况,至10年4月销售合计：12亿(可售收入15.9亿元),5月整体开业,2010年,4月销售3.8亿元,租金：1千5百万元,宝龙商业地产,43,B区节点性中庭及小型景观池观光电梯为上海三菱,B区室内商业街，迅达扶梯,B区商业街,B区内节点性中庭,郑州宝龙B区,地面基本为瓷砖+少量石材，墙面（包括立柱底部）均为涂料,宝龙商业地产,44,郑州宝龙A区（建筑

23、标准）,建标较低，施工较粗糙，耐久性不佳,宝龙商业地产,45,康城奥特莱斯中庭观光电梯（上海三菱）,康城奥特莱斯扶梯设置电梯前的台阶显示其建筑设计缺陷,康城奥特莱斯楼梯口,康城奥特莱斯楼梯,郑州宝龙A区（建筑标准）,宝龙商业地产,46,郑州市商圈布局,郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家。核心商圈二七商圈的商业功能还在不断加强，郑州市在营主要百货商场营业面积约40万平方米，有近一半分布于二七商圈，其它区域商圈无法对它形成威胁。目前在营百货中，金博大和丹尼斯凭借良好购物环境、丰富的业态取

24、得较好的经营业绩，其它百货商场目前无法和这两家抗衡。,郑州市区商业地产价格基本呈现东部高，西部低的格局。郑州市西部城区主要为原有国营大厂及工矿企业，企业大面积占地、环境恶化及经济的不景气，导致郑州市西部城区商业地产项目无论在楼盘售价及开发品质上，均远远落后于城市东部区域。,宝龙商业地产,47,郑州宝龙广场各楼层示意图,B1,1F,2F,3F,宝龙商业地产,48,郑州宝龙广场消费群界定,综合项目市场条件，宝龙地产对郑州项目的消费群定位情况如下：,1、大型超市：龙湖南区居民及CBD居民占70%、郑州其它区域居民占30%。2、电影城：龙湖南区居民及CBD居民占50%、郑州其它区域居民占30%、郑州高

25、校的学生占20%。3、餐饮：高档餐饮以公务消费、商务消费为主，占90%；家庭消费占10%；中档餐饮以家庭消费为主，占60%；商务消费占40%。4、百货：郑东新区居民占40%、郑州其它区域居民占50%、郑州周边县市居民占10%。5、酒店式公寓：CBD上班族占50%、娱乐场所工作人员占30%、公司购买或租用占20%。6、迪厅：郑州本地青年人占60%、郑州高校的学生占40%。7、休闲中心：公务消费及商务消费占60%、家庭消费占40%。8、店面：类似于百货。,宝龙商业地产,49,郑州宝龙广场当前租金收入情况,郑州宝龙广场已出租商业建筑面积在43000平方米，预测2009年租金收入接近1500万元。,郑

26、州宝龙城市广场主要租户租金水平,郑州宝龙城市广场主要租户租金水平,注：主力租户为宝龙集团自营产业,项目孵化期自开业阶段预计接近5年，满租后租金收入近2亿元,宝龙商业地产,50,郑州宝龙A区,宝龙商业地产,51,康城奥特莱斯主入口左侧品牌店,康城奥特莱斯次入口店面,康城奥特莱斯中庭周边商铺,郑州宝龙A区,宝龙商业地产,52,郑州宝龙A区,宝龙商业地产,53,康城奥特莱斯集中经营部分（周一下午基本没有顾客）,郑州宝龙A区,宝龙商业地产,54,郑州宝龙A区,康城奥特莱斯室内商业街2层,宝龙商业地产,55,郑州宝龙B区,B区主力店除溜冰场和美食广场外，其他持有部分主要入驻大商集团旗下的业态，目前宣称苏

27、宁电器已签约,B区东北侧主入口（2007年12月主力店之一ITAT开业，ITAT破产后空置，目前大商超市准备入驻）,宝龙商业地产,56,A区万花楼国际会所,A区温泉俱乐部,郑州宝龙A区,冠军溜冰场位于B区东侧二层中心位置，挑高至三层屋顶。冰场内无顾客,宝龙商业地产,57,郑州宝龙广场项目盈利测算,郑州宝龙城市广场主要经营指标,郑州宝龙广场现金流图示,宝龙商业地产,58,竞争劣势(Weaknesses),郑州宝龙广场 SWOT分析,政府重点扶持项目，郑东新区第一个大型商业配套项目。位于新区CBD和新区高端居住区中间，拥有大量的高档消费人群。拿地时郑东新区处于前期开发阶段，土地成本低。周边道路建设

28、已完善,竞争优势(Strengths),潜在机会(Opportunities),外部威胁(Threats),项目周边缺少商业地产集群，新区处于规划实施阶段，居住率低，商业培育期5年左右。新区对项目18米限高使项目整体形象受到限制。物业建标品质较低，不利于长期维护，对长期吸引高品质品牌入驻和高素质客群光顾产生不利影响。宝龙在郑州品牌、知名度不高，影响投资者信心，在招商经验、商业运营、品牌资源上均无优势。,项目是新区除CBD中心商业街以外唯一集购物、休闲、娱乐于一体的大规模的商业项目，具有吸引力郑东新区整体在郑州地区具有良好的发展前景，在城市人口迅速增加、轿车时代到来等因素下，项目前景看好。郑州对

29、高档餐饮娱乐项目有非常大的需求，新开业的餐饮娱乐项目大多都受到追捧，可以考虑引进有南方特色的餐饮娱乐项目。CBD中心商业街面积虽然庞大，但进深太小，无法做成MALL，只能做成步行街形式，对项目威胁不大早于其他项目引入主流品牌有助于形成先发优势。（奥特莱斯部分）,郑州目前开发的大型商业项目众多，与项目同期开发的郑州地区商业地产投放量近200万，商业竞争日趋激烈。CBD中心商业街进驻丹尼斯等本地传统强势商业品牌，全部开发完成形成聚合力后将带来一定竞争威胁。郑东新区规划面积巨大，且处于开发初期，入住人口偏少、及其它相关配套建设滞后（项目四至公交尚不发达，如果作为社区商业，则体量太大，因此需要更大范围

30、内的客群）。郑州其他商业楼盘大都采用包租、回购（售后包租？）策略，且郑东新区社区底商定价偏低，项目周边商铺租金仅20元/平方米/月。郑州市民虽然对郑东新区前景看好，但要真正改变他们在传统商圈消费的习惯则需要一个过程。,宝龙商业地产,59,根据宝龙研究给甲方的建议,建议,核心借鉴宝龙经营指标三四线城市具备可行性土地获取地价、选址投资测算采取倒算方法，确定销售比例建议销售占总投资70%-80%以不影响商业经营确定商业销售比例,项目销售高溢价的商业街部分先行销售住宅部分在环境允许情况下追求溢价开发周期与招商周期：缩短，前置主力店与散售的合理比例售后包租计算方法，侧重价格折扣与租金推算,产品定位商业定位：中档+中档偏低高容积率下，商业与住宅采取“插蜡烛”增强消费聚合性注重分体商业建筑形式与商业动线设计,商业经营订单地产+自主商业体系+散户招商 主力店采取订单开发分割散铺过多，招商难度大，商业规划无序商业物业管理与招商结合,宝龙商业地产,60,汇报结束，谢谢！,