郑州汇艺·东区项目开发思路及定位建议.ppt

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1、,汇艺东区项目开发思路及定位建议,1.项目核心问题界定,2.项目市场环境解读,3.项目开发方向研判,4.案例借鉴,5.项目定位建议,报告结构,6.项目规划布局思路,项目本位分析项目简介,地块位于郑东新区的交通枢纽片区，紧靠郑东新客站，区域价值高,东风东路,商鼎路,中州大道,郑东新客站,本案,项目位于东风东路与商鼎路交汇处东南，与郑东新客站近在咫尺。隶属于郑东新区发展范围下的交通枢纽区，具有极高的区域价值。,区域利好：郑东新区交通枢纽片区核心板块；与郑东新客站近在咫尺；城市路网通达。,交通枢纽片区,郑汴路,心怡路,项目本位分析项目简介,项目西临东风东路，为城市的一级干道；北临商鼎路，是郑汴两地的

2、快速干道；西临普惠路，为城市的区间路；南临榆林南路，为城市的次干道。整个地块昭示性强，并紧临在建的升龙广场、海马公园，周边成熟度相对较高。,地块四面临路，昭示性强，周边发展较为成熟,项目本位分析项目简介,用地性质,商业金融业用地,建设用地,15087.74,建筑密度,45%,容积率,7.0,建筑高度,100米,绿化率,35%,停车位,0.8:100,地块基地方正，面积适中，有利于规划；但容积率较高，建筑限高上与该区域其他项目有所差距，难以通过建筑高度打造地标；但有机会通过产品创新实现项目发展。,地块指标条件较优，有机会通过产品创新实现项目发展,建筑面积,105614,项目本位分析项目竞争环境,

3、区域市场未来竞争激烈，需要从红海中脱颖而出,项目所在的交通枢纽片区将成为未来郑州乃至整个中原地区的商务中心；在未来的两到三年，整个片区写字楼、商业的整体供应量将超过300万，在区域价值不断攀升的同时，也不可避免的带来了激烈的市场竞争。,项目本位分析开发期望,开发期望,通过本项目的开发，树立汇艺企业品牌,项目将于2012年上半年入市，希望实现快速销售回现,以销售型物业为主导，减少自持比例,项目本位分析核心问题界定,绝对的区域价值高地,规模适中的优质地块,激烈的区域市场竞争,企业品牌缺乏竞争力,VS,目标：在实现快速销售的基础上，树立企业品牌,项目发展的核心问题：如何跳出区域竞争的红海？,1.项目

4、核心问题界定,2.项目市场环境解读,3.项目开发方向研判,4.案例借鉴,5.项目定位建议,报告结构,6.项目规划布局思路,10,项目发展环境分析城市发展环境研究城市发展战略,第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化 区域,中原城市群以省会郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内共9个省辖（管）市。在中国15个城市群中综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位,中原城市群范围示意图,中原城市群城市体系三个层次,核心层,紧密层,外围带,但目前中原城市群还远未达到“群”的要求，郑州的辐射带动力仍然较弱，城市之间相互呼应、协同融合缺乏引导和动力，各市分散布局、异

5、向发展的态势。在此背景下，郑州面临建成核心增长极的历史使命，和空前的发展机遇。,郑州作为中原城市群的中心城市，肩负着核心增长极的历史使命，城市建设进一步提速，使其面临重大历史机遇和巨大的发展前景。,11,郑州新区的定位是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展的综合试验区。郑州新区是郑汴一体的主要空间区域，西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航空港区、北至黄河大堤，主要包括郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州国际航空港区、中牟产业集聚区、郑州国际物流园区以及沿黄生态文化旅游产业带对应区域和现代农业示范区等，面积约1840平方公里,城市空间发展战略为“以东为主（郑州新区、CBD等区域和概念），兼顾西

6、部，培育南部，控制北部”。目前西区和南区的规划及大量项目的入市将会对东区产生一定的竞争，但是东区仍将 成为市场的价值领跑者。,项目发展环境分析城市发展环境研究城市发展战略,12,郑州城市之动力引擎,郑州城市之动力引擎,2010年起郑州新区开发重点区域,1,2,3,4,5,6,7,1、龙湖地区 2、龙子湖高校园区 3、新火车站枢纽地区 4、九龙国际物流园区 5、航空港商贸物流区 6、雁鸣湖景区 7、白沙职教园区和文化旅游产业园区,“综合交通枢纽区”的重点建设，是继CBD之后新的热点片区；项目位于中央政务区、综合交通枢纽商圈的黄金结合点。,项目发展环境分析城市发展环境研究区域发展规划,公路系统：“

7、四纵三横”紧邻五站合一的郑东新客站，2012年建成使用后，3小时内可到达北京、上海等一线城市项目距离高铁站仅有500米左右的距离，并且临近地铁1、5号线站点，交通出行十分方便。,地铁5#,地铁1#,项目位置,综合交通枢纽商圈特别是高铁的建设，形成“北京-郑州上海武汉”三小时经济圈，“郑州高铁经济时代”的一触即发。,五站合一综合交通枢纽,项目发展环境分析城市发展环境研究区域发展规划,14,南特距巴黎1.5小时（1989年TGV开通）空间区位：旅行时间的减少使南特和巴黎的联系更加紧密了，对企业选址、扩张和迁移的影响非常大，许多公司将总部从巴黎迁到南特。城市形象：TGV车站建筑被更新为现代的流线型帆

8、船造型寓意着高铁连通了大西洋。另外，由于TGV的高科技性和其在商业上的成功，对南特产生了渗透性的影响。TGV开通后南特开始积极的招商，并帮助企业在南特扎下根来。直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、提高了生产力、产生了企业选址的积聚效应。,里昂距巴黎2小时（1981年TGV开通）从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从17.5万平米增至25.1万平米，整体增长43，年均增长5.2。商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的旅客。整体商务旅行乘客增加了约56，其中与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112。,项目发展环境分析城市发展环境研究高铁经济案例,法国高铁的开通，缩短了城市之间的

9、距离，提高了城市的形象，扩大了城市的影响力，促进了城市经济的发展,15,高铁对沿线城市的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户,高铁对沿线城市的影响,1,3,4,2,1996年统计有23个大型开发项目分布在TGV沿线。地方政府将与TGV网路接驳视为地方经济繁荣的象征，他们与私人业主一起在铁路车站周边地区展开了的规模的城市开发。,高铁沿线城市房地产交易量和价格的到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。,与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线中小城市,TGV网的扩张驱动沿线城市开发,加速沿线城市房地产发展,沿线文化教育产业的发展

10、,由于城市空间区位的改变，与大城市联系的紧密性提高，吸引了大学、科学园等落户。,大企业落户沿线中小城市促进当地经济发展,TGV是那些已经存在发展条件的地方经济发展的催化剂。对企业选址和搬迁来说TGV只是一个因素，城市整体经济环境、交通网络、政府公共服务等都是企业考虑的重要因素。,项目发展环境分析城市发展环境研究高铁经济的影响,16,20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古屋、大阪、神户等“沿海型”工业地带，3大经济圈 成为日本经济发展的“火车头”（以东京、横滨为中心的关东经济圈，以名古屋为中心的中部经济圈，以大阪、神户为中心的近畿经济圈）。当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%

11、，却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。,项目发展环境分析城市发展环境研究高铁经济案例,日本高铁的开通，加速了各大城市之间的联系，促进了日本产业结构的调整，带动了经济的高速发展,17,日本高铁促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展,高铁对沿线产业的影响,1,2,3,4,新干线将京滨、中京、阪神、北九州4大工商业地带连接起来的静冈、冈山、广岛等兴建新的工业地带，形成沿太平洋伸展的“太平洋工业带”,1975年新干线从大阪进一步延伸到九州后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊本等沿线地带的工业布局迅速发生变化，汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化产业。,东

12、京229公里的大和市，在建成上越新干线浦佐站后，诞生了国际大学，观赏戏剧会、茶道会的机会增多，美术馆、音乐厅的建设也增多。,东海道新干线和山阳新干线，带动旅游人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等的消费支出约为5万亿日元，增加就业50万人。高铁建成后，客流量的诱发率平均为25%，,促进沿线产业带的形成,沿线城市产业结构的调整,沿线文化教育产业的发展,沿线旅游、商贸产业的发展,项目发展环境分析城市发展环境研究高铁经济的影响,18,根据法国TGV和日本新干线案例分析，快速轨道交通促进了沿线城市开发和房地产的加速发展，尤其大幅度提高了中心城市及周边区域价值，吸引了大企业和高校的落户。,项目发展环境分析

13、城市发展环境研究高铁经济的影响,19,节点交通价值：高铁为郑州带来500公里集聚效应；城市功能价值：将重新定位和提升郑州在全国的交通枢纽地位；区域价值：城市东扩的次一级核心区，提升区域价值，促进房地产的发展。,京广高铁以郑州为核心拉动中国经济；京广高铁是国际大铁路规划的主干线，预计2012年建成通车。京广高铁预计年客运量1亿人次，沿京广铁路线东14公里左右，横穿北京、河北、河南、湖北、湖南、广东，全长2590公里。全路设4个中心站：北京、郑州、武昌、广州，将进一步拉动3大城市发展。石家庄、郑州、长沙，其中以郑州为中心枢纽，全线通车后，郑州到北京2小时，到广州5小时。,徐兰高铁郑州先行，率先获益

14、；徐兰高铁是我国铁路中长期规划的重要组成部分，西起兰州，经西安、郑州直至江苏徐州，接入京沪高铁后，直达上海、北京，全程1400公里，预计2015年客车106对。徐兰高铁中心段郑西高铁已开通，全场484.4公里，途径陕西省咸阳、西安、渭南、三门峡、洛阳、郑州，西安至郑州2小时可达。,项目发展环境分析城市发展环境研究高铁经济对郑州的影响,20,郑州市GDP突破4000亿元，并向南京、武汉等副部级省会城市看齐和追赶。,经济发展的向好，人口的持续增长都有利于促进整体房地产市场的良好发展。,项目发展环境分析房地产市场发展环境城市经济发展,21,项目发展环境分析房地产市场发展环境政策环境,国务院新国八条：

15、限购、提高首付等方式打击了投资投机；郑州市限购令：主要是对二环以内进行限购，影响有限。,利率上调，存款准备金上调：融资成本加大，渠道进一步收窄房地产市场监管加强：监管更加严厉，运作空间缩小,对项目开发有影响的政策法规,对置业需求有影响的政策法规,“郑十五条”限购令,此次限购政策主要针对的是商品住宅产品，而对40年产权的写字楼和商业物业不限购，这也将在一定程度上推动写字楼和商业物业的发展。,项目发展环境分析房地产市场发展环境郑州商品房市场,进入2011年之后，在限购政策的影响下，郑州市的商品住宅供应量和需求量都有一定的下滑，但非住宅类物业受到市场青睐,2010年以来的宏观调控，尤其是2011年3

16、月郑州版“限购令”出台后，住宅物业的销售量下降超过50%，而办公、商业等非住宅类物业销售量却有明显的上升，占整个商品房市场的比例达到了25%，并越来越受到投资者的青睐。,项目发展环境分析房地产市场发展环境郑东新区商品房市场,自2010年开始郑东新区商品房就一直处于供不应求的状态，进入2011年郑东新区商品房均价突破1万元/，处于全市各区之首。,2010年，郑东新区商品房供应量为175.12万，同比增长了56.26%，占全市供应量的17.54%，位居各区第二；成交量为215.37万，同比增长了13.63%，占全市成交量的18.78%，位居各区第二；全年商品房供需比为0.81:1，延续了区域供不应

17、求的局面。郑东新区商品房成交均价为7753元/，较去年相比增幅高达32.99%，创造了历年增幅之最。,郑州市西区“新行政文化中心”及南区“滨河新区”的规划将会对郑东新区产生一定的竞争作用，但是仍改变不了郑东新区价值领跑者的地位，交通枢纽片区的价值开始彰显；国八条及限购令的出台将抑制大量外地客户购房需求，非住宅产品不限购，这将有利于写字楼和商业物业的发展。,项目发展环境分析房地产市场发展环境小结,项目面临市场环境分析郑州写字楼市场研究写字楼发展模型,郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃,项目面临市场环境分析郑州写字楼市场研究郑州写字楼历年供需状况,随着郑州市经济及高铁建设的不断发展

18、，目前整体写字楼市场发展较为火热，市场供需两旺，价格增长较快。,经历了多年的发展，目前整体写字楼市场呈现相对平衡的状态，写字楼升级成为趋势。随着2011年限购政策的实施，目前写字楼物业市场发展最为火热的物业，特别是项目所处的郑东新区片区。,市场环境分析郑州写字楼市场研究东区写字楼现状,郑州写字楼分布“一圈”+“一带”+“一片”,郑州目前写字楼热点主要集中在金水路沿线、郑东CBD，随着高铁客运站的建设，未来两年交通枢纽片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域。,市场环境分析郑州写字楼市场研究东区写字楼现状,CBD发展已进入尾声，在售项目仅有千玺广场、国泰财富中心，未来该区域写字楼供应量较少。,市场环

19、境分析郑州写字楼市场研究东区写字楼现状,第一国际,奥园世贸大厦,格拉姆国际,领秀国际中心,海联国际,汇智大厦,王鼎国际,中储粮大厦,联合中心,新蒲大厦,中科金座,光彩大厦,绿地千玺广场,国泰财富中心,已售项目,在售项目,“一带”写字楼目前在售、待售项目主要集中在金水东路，靠近交通枢纽片区，未来供应量在50万以上，供应量较大,市场环境分析郑州写字楼市场研究东区写字楼现状,市场环境分析郑州写字楼市场研究东区写字楼现状,“一片”为交通枢纽片区，是未来高端商务集聚的区域，目前规划的办公商务项目较多，多为高端产品,海马公园,升龙站前商业广场,永和宇宙星广场,绿地之窗,绿地中央广场,东方陆港,豫航中心,传

20、媒大厦,铁科大厦,待售项目,在售项目,市场环境分析郑州写字楼市场研究东区写字楼现状,区域内目前规划有写字楼总体量210万左右，目前供应体量只有21万，仍有190万未供应，未来体量较大，竞争将加剧。,2010年郑东新区成交商务金融用地699.6亩，总建筑面积达288.89万，且均要求在2014年前竣工，未来片区商务写字楼将进入到竞争的红海之中,市场环境分析潜在供应分析,目前郑州市写字楼发展已经形成了规模，CBD和金水东路已日趋成熟，未来发展的核心区域将是交通枢纽片区；交通枢纽片区写字楼目前得到市场的追捧，并且写字楼多向高端品质发展，但未来供应体量非常巨大，市场竞争也将异常激烈。,市场环境分析郑州

21、写字楼市场研究小结,项目面临市场环境分析郑州公寓市场研究公寓类型特征,市场公寓分布多集中在金水区和郑东新区，目前整体市场占比较低。,中豪汇景湾,受到限购政策的影响，居住型公寓销售速度较慢，而40年产权公寓市场消化速度较快。,本案,项目面临市场环境分析郑州公寓市场研究公寓市场特征,商务公寓价格高于居住公寓，酒店公寓多采用精装修，且配置高档，价格最高；商务公寓受政策影响较小。,公寓价格情况,项目面临市场环境分析郑州公寓市场研究公寓价格,分物业市场情况商务公寓角色,由于商务公寓变现能力强，作为现金流产品特点。常用来降低市场风险，回笼资金滚动开发，作为“写字楼”的替代品,项目面临市场环境分析郑州公寓市

22、场研究区域公寓产品特征,（高速奥兰花园）,（红星蚂蚁SOHO）,公寓产品主要以30的标间和60多的一方为主。户型多方正，能合理利用面积，便于分割及合并。,项目所在区域内公寓项目较少，周边主要以写字楼和中高端住宅产品为主；受到限购政策影响，40年产权公寓产品市场消化情况较好；目前区域在售公寓项目多为小户型，随着区域经济的发展，高端白金公寓存在较大的发展机会。,项目面临市场环境分析郑州公寓市场研究小结,大量高档酒店集中在金水路因为金水路集中了大量政府机关和大型企业，同时他也是郑州主要的财富大道、商务大道、行政大道，大道上高楼林立，市政配套齐全，交通较为便利；郑东新区目前作为一个未来城市建设的重点区

23、域，郑州未来城市的名片，高档酒店较少，每年会展和旅游经济带动的人群，给郑州酒店业带来了大量需求，目前在建项目也基本集中此区域；,红色代表营业中绿色代表规划中 代表四星级 代表五星级,高档酒店大多集中在金水区，主要以四星级为主,五星级酒店数量较少,项目面临市场环境分析郑州酒店市场研究酒店分布,五星级酒店入住率普遍好于四星级酒店，展会期间更为明显,项目面临市场环境分析郑州酒店市场研究酒店入住,希尔顿酒店永和丽笙酒店喜来登酒店大观国际酒店凤凰城酒店香格里拉酒店千禧广场喜来登酒店,未来酒店供应主要集中在郑东新区，特别是沿中州大道附近，临近中央商务区，主要以五星级酒店为主,8,项目面临市场环境分析郑州酒

24、店市场研究酒店分布,未来酒店主要以五星级酒店为主，多为综合体项目，开发商较为看重酒店的对于项目品牌的提升和配套,项目面临市场环境分析郑州酒店市场研究酒店未来供应,高档星级酒店在郑州市场经营和发展状况较好，市场需求较为旺盛，随着郑州城市的扩大和会展经济的发展，未来需求仍将扩大。项目所在区域有发展高档星级酒店的机会，同时星级酒店的建立还有利于树立项目的形象和档次，利于项目的对外宣传。,项目面临市场环境分析郑州酒店市场研究小结,集公寓、写字楼、酒店、商业于一体的高端商务集群,项目面临市场环境分析重点个案分析绿地之窗,项目先推出了一栋24层的SOHO式办公，主打性价比，面积分割较小均价12000元/，

25、项目在4月23日又推出一栋150米高的超高写字楼，销售90%，实现销售均价18000元/。,项目目前已经推出两栋写字楼，目前销售均价为18000元/。,项目面临市场环境分析重点个案分析绿地之窗,项目地块方正，共分为四个部分，总建筑面积43.35万，为高端商务综合体项目,地块状况地块平坦、随时可以动工开发总用地面积：5.74万 容积率：5.5总建筑面积：约59.85万 地上面积：43.35万 地下面积：16.50万 限高：45m至150m,项目面临市场环境分析重点个案分析升龙站前广场,5A写字楼,SOHO写字楼,酒店式公寓,五星级酒店,分体空调办公,商业,5A写字楼,SOHO写字楼,酒店式公寓,

26、五星级酒店,分体空调办公,商业,升龙站前广场项目，定位为综合交通枢纽区的商务标杆，目前处于规划设计阶段,项目面临市场环境分析重点个案分析升龙站前广场,区域内商务金融项目目前主要有两种：高端大型城市综合体项目代表楼盘：绿地之窗、站前广场高端办公（纯办公）代表楼盘：绿地中央广场、铁科大厦、传媒大厦,面对区域内竞争日趋激烈的商务金融办公环境面对高档的商务综合体和高端办公项目面对区域未来巨大的发展机会面对一块占地1.6万的商务金融用地我们将何去何从？,1.项目核心问题界定,2.项目市场环境解读,3.项目开发方向研判,4.案例借鉴,5.项目定位建议,报告结构,6.项目规划布局思路,项目开发方向研判方向探

27、讨,选择开发方向的原则：避开市场的激烈竞争，实现项目的快速销售；要树立项目的高端形象，提升开发企业品牌；尽量减少物业的沉淀，尽可能实现项目的销售；尽可能实现项目价值的最大化，确保开发利润。,项目走高端综合体路线？,面临与绿地之窗、升龙站前广场等高端综合体项目的同期销售，无论是项目规模、开发商品牌均处于劣势，竞争能力较弱,项目走高端办公路线（纯办公）？,区域未来大量的高端纯办公产品，竞争激烈，且目前郑州的办公产品已发展到新的阶段，产品品质上难以有质的突破，项目难以跳出市场，实现项目价值的最大化,项目该何去何从？,避开激烈的市场环境，走“差异化”路线,差异化路线如何走？,他山之石可以攻玉,1.项目

28、核心问题界定,2.项目市场环境解读,3.项目开发方向研判,4.案例借鉴,5.项目定位建议,报告结构,6.项目规划布局思路,模式二：创新型生态类办公物业，通过创新来增加产品的竞争力特 点：以写字楼为核心功能的发展模式,模式一：时尚商务街区，以街区式布局融合周边区域功能特 点：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式,例如：深圳城市大厦、深圳银座国际,例如：北京三里屯SOHO,项目案例借鉴商务办公新模式,模式一：北京三里屯SOHO,项目案例借鉴商务办公新模式,项目案例借鉴北京三里屯SOHO,三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、

29、居住综合社区。由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成,三里屯SOHO北京最聚人气的城市商务综合体,中国时尚商务街区的代表作,项目案例借鉴北京三里屯SOHO区位解读,三里屯SOHO位于燕莎商圈和CBD商务中心区的边缘地带,三里屯是北京最早的酒吧衍生地，受酒吧街的影响和辐射，在整个三里屯地区吸引了庞大的休闲、娱乐、消费人流，形成了独特的商业文化。,1979 东京大学建研所，建筑学硕士 1985-86 成为哥伦比亚大学研究生院、亚洲文化协会访问学者、研究员 1995 获文化/公共机构类1995年度JCD设计奖大奖（作品：龟老山观景台）1997 获日本建筑学会奖年度大奖（作品：森舞台）美国建

30、筑师协会杜邦班尼迪克特斯建筑奖一等奖（作品：水/玻璃）地域设计奖大奖（作品：Yusuhara访客中心）1999 获美国波士顿建筑师协会未建成建筑设计奖荣誉奖 2000 获日本建筑学会建筑设计大奖“互动内部空间”设计选集大奖（作品：北上运河交流馆）林业设计奖（作品：马头町广重美术馆）意大利国际石造建筑奖（作品：石美术馆）获村野藤吾奖（作品：马头町广重美术馆）获自然木造建筑精神奖 2005 获意大利大理石建筑奖,项目案例借鉴北京三里屯SOHO建筑设计,三里屯SOHO邀请国际大师进行设计，吸引了市场的关注,三里屯SOHO设计师：隈研吾,立面设计时尚独特、极具冲击力，形成市场区隔，打造记忆符号,立面特

31、点：时尚现代，冲击力强 高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引力的、时尚的城市空间。,设计说明：九个塔楼共两种立面设计,一种是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式，以体现塔楼的纤细形态；一种是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形式，以突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。,项目案例借鉴北京三里屯SOHO外立面解读,项目案例借鉴北京三里屯SOHO功能互动理念,商业,写字楼,公寓,商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；公寓及写字楼做为商业业态的补充和完善，也是发展商实现资金回现的有

32、力保障。,高消费力商务人流,高品质的商业配套,居住、办公的成熟反过来促进商业的整体价值提升,三里屯SOHO整体功能注重互动性，通过互补实现价值最大化,商业约12.8万平米，占37%,办公约10.2万平米，占29%,公寓约12万平米，占34%,项目案例借鉴北京三里屯SOHO规划解读,开放式社区，通过步行商业街区将公寓和写字楼进行串联,三里屯SOHO由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，整个项目采用开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合，开辟众多街道，让人自由出行，为项目注入活力。,写字楼区,公寓区,项目案例借鉴北京三里屯SOHO商业解读,三里屯SOHO商业部分提出“城市开

33、放式会客厅”的概念,位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本项目的心脏，也将成为吸引商业人流的一个“目的地”。在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终贯通的。在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层和三层设置了室外平台，这些平台通过台阶和桥彼此连接起来。三里屯SOHO提出了“城市开放式会客厅”的概念，这里不仅提供完备的商业设施，更重要的，这里将是一个供市民享受生活、休息和会见朋友的“场所”，通过商业来聚集人气。,三里屯SOHO商业部分定位“北京最国际化的时尚消费休闲区”，业态集购物、休闲、娱乐、

34、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。服务与整个项目的同时，又辐射整个片区，形成区域的商业中心,项目案例借鉴北京三里屯SOHO商业解读,商业部分以国际街区形式满足项目自身配套外，辐射整个片区,项目案例借鉴北京三里屯SOHO商业解读,商业部分通过广场聚集人气，通过景观轴导入人流,商业部分通过下沉式旱冰场、南北贯穿的流水景观将5个购物中心串连起来，将人流导入内部，形成功能丰富城市街区。,项目案例借鉴北京三里屯SOHO公寓解读,公寓部分依托项目商业价值，打造精装修豪华行政公寓,公寓：全家居服务式公寓,共4栋塔楼，坐落在项目

35、用地的南侧,公寓部分依托项目价值，结合目标客户（企业老板、娱乐明星、各国使馆工作人员等）打造120-300平方米的舒适型精装修公寓。,一房两厅：120.21,项目案例借鉴北京三里屯SOHO公寓解读,公寓部分以满足舒适度的前提下，采用大尺寸大空间设计,两房两厅两卫：168.58,项目案例借鉴北京三里屯SOHO公寓解读,公寓部分采用知名品牌精装修，通过品牌嫁接提升项目档次,两房两厅两卫：168.58,公寓部分采用精装修、家具配套均采用知名品牌，屋内设计突出居家温馨的氛围，倡导一种“全居家服务式公寓”的产品理念,项目案例借鉴北京三里屯SOHO写字楼解读,写字楼部分以精装修的手法，打造个性化时尚的办公

36、空间,写字楼：个性化时尚办公空间,共5栋塔楼，坐落在项目用地的北侧,三里屯SOHO对于写字楼部分的处理，在配置上并无太多创新，其层高、电梯配置、单层面积上均无法与高端接轨，只是在外立面和内部空间装修上体现了个性化的办公理念,项目案例借鉴北京三里屯SOHO写字楼解读,写字楼部分以精装修的手法，打造个性化时尚的办公空间,单层面积1300至1800之间，电梯配置在6000至7000/个，层高3.5米，总体配置属于中高端写字楼,项目案例借鉴北京三里屯SOHO写字楼解读,写字楼部分以精装修的手法，打造个性化时尚的办公空间,精装修、打造个性时尚办公空间,通过打造“时尚商务街区”的概念，通过产品规划将商业、

37、写字楼、公寓与整个城市的功能实现融合。,三里屯SOHO借鉴点及启示：,项目案例借鉴北京三里屯SOHO,通过内部街区式景观，如下沉式旱冰场和景观水系将人流导入内部，实现商业、公寓、写字楼部分的有效串联，来聚集项目的人气。,通过国际知名大师的规划理念，打造具有冲击力的造型以及时尚新潮的外立面，来区隔市场形象，形成独特的记忆符号。,模式二：深圳城市大厦、深圳银座国际,项目案例借鉴商务办公新模式,项目案例借鉴深圳城市大厦,错开设计，自然空气对流,本项目生态点：1、采光面广（保证每个单元两面或以上采光）2、自然空气对流 3、空中花园 4、明厕、明电梯走廊 5、节能，环保建材,四方型核心筒，采光面单一,圆

38、型核心筒，采光面增加,圆型错开核心筒，采光面充分,空中花园,项目案例借鉴深圳城市大厦,广场绿化面积最大化充分利用临街的优势，将街区道道路绿化纳入广场体系将绿化草坪与地面停车位有机结合边界围合绿化展示生态形象,1楼部分营造了大面积的绿化广场，并将停车位于景观结合,形象要素建筑小品；商务形象旗帜；奠基石碑和跌水喷泉；绿化点缀；聚光灯,项目案例借鉴深圳城市大厦,本项目生态点：1、三明设计 2、自然空气对流 3、空中花园,项目案例借鉴深圳银座国际,项目案例借鉴深圳银座国际,项目顶楼设置了屋顶花园、在顶楼会所设置了市内高尔夫球练习场，在楼层中间设置了空中花园，给使用者提供一个交谈、休憩的共享空间，充分与

39、室外新鲜空气互动,生态型写字楼的要点“健康性的、环保性的、低能耗的”生态写字楼不仅仅是室内树木花草的种植（楼宇内绿化率）；更包含了写字楼的良好自然通风（室内空气流通）、充足采光面；当然生态还包括了楼宇的材料环保（无污染玻璃高透光、低反射，墙、楼地面材料低辐射；配套系统的低能耗）。楼层的高度（空间感）也是生态写字楼的衡量标准之一。,项目案例借鉴案例借鉴,1、基本的绿地及绿化,2、低能耗,3、环保材料,4、对不同的季节做出反映,5、对空气的洁化,6、再循环,7、自身制造能源,生态建筑，以国际化、生态、强调人与自然可以对话,项目案例借鉴案例借鉴,裙楼屋顶、主体楼屋顶建造大型屋顶花园屋顶绿化设计，提高

40、了屋顶的夏季隔热、冬季保温的性能，同时改善了生态与环境的质量 如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3左右同时，楼顶建造花园，可以形成休憩的空间,屋顶花园天然空调+舒适空间,项目案例借鉴案例借鉴,大堂挑空两层或以上充分注重大堂绿化，打造绿色的大堂中庭、绿色的办公空间,挑空大堂注重内部绿化，实现与景观的最大化结合,项目案例借鉴案例借鉴,生态型写字楼对于节能环保的要求较高，倡导低碳环保,项目案例借鉴案例借鉴,讲究三明设计、开启扇的运用成为绿色办公的重要标志，自然的空气流入，减少对空调和电源采光的依赖，减少能耗。,通过打造“生态型办公”的写字楼空间，实现写字楼功能附加值的

41、提升，形成独特的价值卖点，跳脱出市场竞争环境。,生态型写字楼借鉴点及启示：,项目案例借鉴生态型写字楼,通过对于环保材料的运用、多重绿化的搭配组合（写字楼大堂、屋顶花园、空中花园）以及项目自身的合理规划（三明设计、错开设计）等实现写字楼的使用的生态绿色化。,1.项目核心问题界定,2.项目市场环境解读,3.项目开发方向研判,4.案例借鉴,5.项目定位建议,报告结构,6.项目规划布局思路,项目定位建议项目SWOT分析,项目定位建议项目发展战略,基于项目价值分析后的开发战略细分是：,核心竞争力：区域价值+差异化的市场定位+独特的市场形象,立足郑东新区区域优势，利用综合交通枢纽高铁深化区域价值,创新、独

42、特的形象是立足之本，规避区域内的其他竞争对手,定位的差异化通过差异化的市场定位来实现项目的成功营销,区域层面,占位层面,运作层面,项目定位建议项目发展战略,时尚商务街区？,绿色生态办公？,项目定位建议项目发展战略,时尚商务街区 体现了多元化的业态，有利于项目功能的互补，实现价值最大化能够通过差异化的建筑表情迅速树立项目形象，提升企业知名度,绿色生态办公 是未来办公物业发展的趋势之一，能形成领先区域发展的概念物业类型相对单一，对品质的要求较高，短时期内难以实现价值的提升,项目定位建议项目开发模式,时尚商务街区,本项目的开发方向选择以三里屯SOHO的“时尚商务街区”的模式进行开发，面临片区内激烈的

43、竞争环境，以打造郑东新区高铁片区与城市功能融合的综合体，通过功能定位的差异和鲜明的项目形象来跳脱出市场的竞争。,通过项目定位差异,通过项目形象差异,建议项目采用时尚商务街区的开发模式规避市场竞争，提升项目价值,以写字楼、商业、酒店、公寓为一体的时尚商务街区,商业功能,商务功能,居住功能,白金公寓,街区式商业,星级主题酒店,物业类型组合,功能化体系,中高端写字楼,项目定位建议项目物业定位,打造高档的形象、中高档产品，通过独特鲜明形象吸引市场关注,区位理想,本项目处在郑东新区综合交通枢纽黄金区位,形象差异,产品形象坚持走差异化路线，以时尚潮流的形象吸引市场,档次定位：中高档产品高档形象入市,通过打

44、造高品质形象、中高档产品，拉升项目整体的核心竞争力,项目定位建议项目档次定位,通过创新、差异化形象和定位规避市场竞争，将项目打造成为片区乃至郑州紧缩型城市的代表,项目定位建议项目形象定位,郑东核心 国际化时尚城市综合体,郑东核心国际化时尚城市综合体,与世界接轨的国际化城市平台,汇艺MIX CITY,项目定位建议项目形象定位,项目写字楼定位建议,档次定位形象定位客户定位,高端的市场形象，中高端的产品配置，通过性价比扩大客户群体,项目定位建议写字楼档次定位,目前片区内高端写字楼项目较多，未来竞争压力较大，建议项目写字楼的档次定位以”中高端“。在配置上以市场平均水平即可，采用三里屯SOHO的模式，以

45、项目整体的时尚形象吸引市场关注，以高性价比来满足更多客户群体的置业办公需求。,低 中 高,高档的形象，中高端的配置,本项目定位,符合项目整体形象气质，打造时尚个性化办公空间,郑东核心 时尚商务头等舱,项目定位建议写字楼形象定位,满足在核心办公区找不到合适写字楼的企业客户需求,智力服务型企业,有一定实力，但总价和使用成本相对敏感；对企业办公形象要求高，以提升企业形象；面积要求不大，配套齐全。,成长型企业,我们需要抓住的：急需改善目前办公环境，提升公司形象；核心区找不到合适价格中高端写字楼,限制条件：这部分客户对面积的价格相对比较敏感；,可把握客户提形象、创新、控成本、户型空间可变、自由组合！,（

46、高知型的服务性企业，如金融、IT、咨询顾问、律师、会计师事务所等）,郑州写字楼基本以满足实力企业客户高端写字楼和众多小企业中低端写字楼为主，随着时间的推移写字楼的需求会进一步提升；,项目定位建议写字楼客户定位,本地实力企业跨区域外地企业分支机构,成长型智力服务型中小企业,外地高端投资客投资公司,核心客户,重要客户,需要主动去引导！做区域价值提升！高形象、完备配套控成本、划分面积可灵活组合,相对难把握，需要主动引导，强调区域价值、升值潜力！,项目定位建议写字楼客户定位,我们的客户特征：急需改变办公环境，提升公司形象，看重区域发展,注：受限购令政策影响，住宅投资渠道受限，整体写字楼发展的良好态势使

47、得部分房地产投资者对办公物业产生浓厚兴趣，项目开发时需要关注该批客户。,项目定位建议写字楼客户定位,项目公寓定位建议,档次定位形象定位客户定位,舒适型公寓：根据市场整体业态差异填补区域内高端公寓空白，同时与写字楼形象相匹配。,紧凑型公寓：不能能够满足市场初期的投资需求，且对项目整体高端形象有削弱,公寓开发方向,从项目自身需要、开发主体需要及市场机会的角度出发，舒适的居住型公寓是成为定位的突破方向。,项目定位建议公寓功能定位,建议以舒适型的公寓来填补区域内高端公寓的空白,低 中 高,项目处于公寓物业的中高档次,本项目公寓定位,为支持项目整体定位，实现公寓物业的价值同时满足与整个项目档次相匹配，公

48、寓在开发过程定位成高档次。,项目定位建议公寓档次定位,通过高端形象来提升项目价值与档次，吸引片区内高端人群,郑东核心 首席CEO白金公寓,时尚个性化外立面，高端市场形象；提升公寓附加值高档社区的高端公寓；,市场稀缺产品，满足高端商务客户需求；奠定市场高档公寓地位。,酒店式白金公寓（CEO专署领地）,项目定位建议公寓产品定位,符合项目整体形象气质，打造首席CEO公寓,郑东核心 首席CEO白金公寓,项目定位建议公寓形象定位,公寓客户主要锁定周边高端自用需求客户，以及看中区域发展的投资客。,项目定位建议公寓客户定位,项目商业定位建议,功能定位形象定位客户定位,外向型商业：以本项目内部客户以及辐射周边

49、项目和周边潜在消费者为服务对象，这部分商业不能仅限于满足日常生活需求，还需要考虑娱乐、休闲和文化享受等多方面的服务。,内向型商业以满足本项目写字楼和公寓类客户群体为主，功能定位以写字楼配套需求和公寓类客户购物需求为导向。,商业开发方向,从本项目的商业功能定位来看，建议本项目商业档次定位以“高端”为主，符合项目气质带动项目价值提升。功能定位以“外向服务型为主，内向服务型为辅”，目的是打造一个“区域性的时尚商业街区”。,项目定位建议商业功能定位,本项目商业功能定位为服务于整个片区的商业中心,打造高档商务社区的顶级商务配套；完善片区商务功能，完善配套提升项目价值,生活配套商业打造高端规模街坊式社区商

50、业；以满足片区为主商业配套。建议引进高端品牌，将这里打造成为郑州时尚生活最前沿。,引进品牌餐饮和品牌旗舰店；休闲娱乐、商务会所等配套；高档餐饮、休闲娱乐；一站式服务商业满足办公人群所有需求；,商务办公配套面向写字楼客户,日常生活配套面向公寓客户,项目定位建议商业功能定位,本项目商业定位为服务于整个片区的商业中心,商业业态以“银行金融、西餐厅、中高档中餐厅、精品购物街、品牌服装旗舰店、KTV、健身房、咖啡厅、购物超市等一系列生活配套”为主。,郑东核心 国际化时尚商业街区,项目定位建议商业形象定位,项目及附近写字楼入驻企业工作人员附近政府机关单位工作人员项目附近居民及部分商旅客户,消费客户,销售客