【商业地产】南京世茂滨江新城商业地块概念提案97PPT.ppt
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1、目 录,南 京 商 圈 图,品牌档次,商圈特色,新街口商圈具有无可比拟的品牌优势和人气优势,以大商场和中高档商务区为主,品牌档次以中高档为主,以德基广场为代表的高档次品牌商场,影响力,新街口商圈集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的大型商业中心,其百货业态达到鼎盛时期。知名度高消费忠诚度高。,根据对南京第一商圈:新街口商圈的研究,主要以零售业态为主,新街口商圈是南京商贸商务的核心区。,消费层次,人流量,以1840岁之间为主;中高档消费,平时人流量60多万人次。节假日人流量达到100多万人,以零售业态为主,如:百货店、家电专卖、大卖场。以休闲、娱乐为辅。,业态,新 街 口 商 圈,新城市广场商业区,品
2、牌档次,商圈特色,餐饮+娱乐+购物 时尚一族的向往之地 精品店为特色,餐饮档次中高档,狮子桥美食街;零售为中高档次,八佰伴。,影响力,“购物放心满意一条街”称号;“百城万店无假货”。全市最繁华、市民百姓最满意放心、最具魅力的现代文明商贸中心,湖南路商圈以“百城万店无假货”的良好的美誉度,狮子桥美食街的知名度打造特色商业中心。,消费层次,人流量,以2040岁之间为主。本市居民为主,观光旅游为辅。,日均人流量达20万人次,节假日达40万人次以上;,特色:狮子桥美食一条街辐射整个南京市居民,其“百城万店无假货”的满意度较高。,辐射范围,狮子桥美食一条马台街娱乐一条街、湖南路购物一条街百货业态。,业态
3、,湖 南 路 商 圈,商圈特色,夫子庙这个无形资产具有深厚的传统文化内涵,同时也具有品牌价值的“唯一性”。,品牌以中档为主,其特色小商品居多。档次以中高档为主,游客居多。如:水游城,本地消费者带有节日消费的特点。知名度与美誉度非常之高,旅游观光的游客较多。,夫子庙商圈以旅游观光为特色,美食街知名度高,节日人流较大等因素,使其影响力不断升高。,影响力,消费层次,人流量,以2050岁之间为主,观光旅游消费者。本地居民。,平时人流量为20万人次。节日人流量高达40万人次。,以旅游景点为特色,辐射整个南京市,打造人文历史旅游特色品牌商圈。,辐射范围,各大品牌专卖店;以小商品、古玩字画、等沿街零售;美食
4、一条街。,业态,品牌档次,夫 子 庙 商 圈,品牌档次,商圈特色,中央门商圈以生活日用品、小百货为经营特色,各种餐饮、休闲、娱乐场所齐全,属大众化经济实惠型商圈,品牌档次以中档为主。,影响力,中央门以发展社区购物中心、大型市场为主,发展与居民日常生活息息相关的商业业态,以增强开放的辐射力和影响力。,中央门商圈由于其地理位置,流动人口大,专业批发市场、单价低总价高等因素下,成交额不断上升。,消费层次,人流量,以2040岁之间为主;本地居民消费;外地人消费占该地区总消费的比重达46.4%。,平时日均人流量为30万人次节日人流量为60万人次,地处交通枢纽的特殊地位,吸引了诸多流动性大的外来人员,承担
5、着既服务本地又辐射外地的功能。,辐射范围,中央门商圈以生活日用品、小百货为经营特色,各种餐饮、休闲、娱乐场所齐全,业态,中 央 门 商 圈,品牌档次,商圈特色,奥体文化活动中心;文化产业集聚区的第壹区、艺兰斋、金陵图书馆等文化休闲项目;,档次以中高档为主;知名品牌进驻,发展潜力无限。,影响力,河西CBD(中央商务区),发展重点为三大产业集聚区(现代服务业、总部经济和现代商贸业),随着开发建设印象逐渐扩大。,河西新区商圈是以河西新城为依托而形成的南京地区最年轻商务商贸中心。,消费层次,人流量,以2535岁之间为主附近办公的白领人士,日均人流量约为15万人次,辐射长三角、现代化商务、商贸功能齐备的
6、区域。,辐射范围,生态商务活跃区、高端消费商务区、观光旅游博览区;中央商务绿轴;中央公园商务核,业态,河 西 新 区 商 圈,品牌档次,商圈特色,集美食、娱乐、购物、休闲于一体的SHOPPING MALL400米长的室内步行街,.时尚旗舰店、名品专卖店、咖啡Shop、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊,影响力,号称“全省首家SHOPPING MALL”的新城市广场,影响在河西新城-项目周边的居民,新城市生活广场区域商业中心离本案2.3公里,本案居民在其消费,对其研究对本案有一定的启示。,消费层次,人流量,以2040岁之间为主美食、购物消费为主。,日均人流量:10万人,周边的居民为主,是区域的
7、大型综合性现代商业与生活配套中心,辐射范围,金润发大型仓储平价超市、上影华纳影城、百货精品步行街、家居数码港及餐饮娱乐广场,业态,新 城 市 生 活 广 场,品牌档次,商圈特色,以高档的酒吧和特色餐厅为主题,历史建筑群为基石,打造南京娱乐高端场所。,酒吧在南京属于中高档次。特色餐饮在南京也有较高的知名度。,影响力,以民国建筑文化与国际流行时尚的结合,打造南京高端商务、休闲生活区。娱乐业态在其非常受欢迎,且顾客忠诚度高。,南京1912是南京成熟的特色商业街区,对其目标客户群研究有助于本项目的客户选择。,消费层次,人流量,以2535岁之间为主的时尚、潮流人士在此消费。,日均人流量为8万人次,南京休
8、闲、娱乐的集中地,辐射整个南京市区的酒吧、休闲消费者。,辐射范围,主要以酒吧、特色餐厅、咖啡吧等为主的魅力街区。,业态,1912 特 色 商 业 街,品牌档次,商圈特色,项目整体定位为“南京首家RBD城市休闲商业核心区”,集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的生活,档次为中、高档,目标消费群为小资及中产阶级人群,影响力,下关区域内的新兴大型商业中心,业态配置新颖,目标客户群广,影响面广。,下关区域内的大观 天地MALL是集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的生活商业中心.,消费层次,人流量,以1040岁之间为主。区域内的大型商业中心,辐射层次较广。,目前无,建设中,大观天地MALL
9、的入驻可谓是填补了下关中高端人群日常生活的需要此项空白。,辐射范围,大型生活卖场、精品购物街区、酒吧、KTV、西餐、大型中餐酒楼、儿童体验区、高档休闲中心,业态,大观 天地 MALL,政府规划南京外滩重点在河西新城的区域内-奥运板块,下关沿江风景区将打造“南京外滩”。据此发展,沿江风景区将成为南京的特色商业中心。,各商圈差异化定位经营各商圈根据自己的商圈特色、位置、承担的功能等形成错位、相互补充的商业模式布局经营。,以中山路为中轴中山南路与中山北路的连接着:夫子庙商圈、新街口商圈、湖南路商圈至新建的大观天地mall.,南京商业环境格局,商 业 格 局,南 京 商 圈 解 析 图,新街口商圈:以
10、金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商贸中心。特色:百货,夫子庙商圈:借助夫子庙秦淮风光带的知名度和影响力,满足消费者购物、观光、休闲、娱乐的活动。特色:文化+餐饮,良,性,循,环,河西新区商圈:河西新区是现代服务区积聚区,高端消费商务区、中央商务区。,商 圈 功 能,王府大街美食街,夫子庙美食街,湖南路狮子桥美食街,南 京 餐 饮 街,大观 天地 MALL,目标消费群为小资及中产阶级人群,区域内大型的商业中心,总建筑面积10M,地上4.6万M,地下两层,约5万M。,区域商业中心,业态配置:负1层生活大观1层时尚大观2层流行大观3层美食大观4层酒店5层酒店,总体量20%的产权式商铺,销售
11、单价:24000元,集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的生活商业中心,项目定位:中国首座山水城林主题购物中心。,1200个停车位,档次为中、高档,大观 天地 MALL,S1.车位、建筑形态等硬件条件满足区域市场消费要求。S2.该项目地段优于本案。交通便利。S3.“狮子楼、阅江楼”风景区,辐射旅客消费群。S4.四大业态+2条街+四大主题馆的业态定位,打造区域商业中心。S5.麦德龙超市、四星级酒店、五星级影城等主力店入驻,为后续招商奠定了基石。,W1.周边脏、乱、差的环境与整体的定位有一定相冲突。W2.棚户区、老旧厂房和本地老居民也不可能在短时间内换血迁出,周边消费力弱。W3.配套虽然尚属
12、齐备,但后续改造困难较大,短期内无法满足项目的客户需求。,O1.区域内无大型商业中心,弥补市场空白,集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的商业中心,发展前景良好。O2.在滨江规划范围中,是政府支持项目。,T1.下关区在口碑不佳,在区域内商圈未成规模期间,来此购物的目标客户意愿下降。T2.区域内竞争对手对项目的威胁。,SWOT 分 析,本案项目,政 府 规 划,范围,建筑,组成,交通,改造,建设,南至中山北路,北至长江大桥,西至长江,东至大桥引桥和惠民大道,沿江岸线约2公里。,高投入建设基础设施,沿江建筑南高北低,南京滨江规划,地铁为“新外滩”改道,调整后的地铁6号线。变为半圆形走向,增加
13、了辐射半径,改造87万平方米危旧房,滨江商务核心区;大马路高密度混合商贸街区;滨江都市门户区;滨江创业区;滨江生活区;历史文化展示区;热河路综合生活街区等7大区域。,政 府 规 划,规划区域,交通线路,滨 江 规 划,滨江商务核心区,本案商业项目至规划中的滨江商务核心区约600米,政 府 商 业 规 划,政 府 规 划 示 意 图,项 目 示 意 图,SWOT 分 析,S1.大量高档住宅的消费群、提供了消费保障。S2.良好的绿化景观、紧邻绣球公园。S3.渡江起义纪念公园,高尚历史人文气息突出。S4.超5星级酒店入驻,商务人士与旅游人士将集聚在此,对商业项目提升号召力、知名度奠定了基石。S5.紧
14、邻长江:独特的长江景观,独一无二的发展机遇。,W1.该项目位于世茂滨江新城内部,对外标识不明显,交通不畅。W2.商业项目早于住宅二期项目开发,周边住宅施工对商业运营有一定的影响。W3.停车位无法满足商业项目的需求。W4.项目体量较为尴尬,北部扩张受阻,不易形成规模。,O1.南京滨江规划、倾力打造南京外滩,为本项目提供了发展机遇。O2.本案商业项目获得政府大力支持,增强商户对项目的信心。,T1.区域内的大型商业中心优于本项目,如:大观。天地MALL。T2.受金融危机影响,部分商家拓展意愿降低,定 位 可 行 性,生活配套商业与零售业态定位可行性分析,:商业定位无鲜明的主题,只能服务本社区人群。且
15、商业项目早于住宅二期开发,住宅一期有效 消费者无法支持商业项目的人流量。招商操作难度较大,知名品牌难以入驻,前期商业经营风险较大。,1,消费基础不足,2,区域竞争激烈,:区域内的传统商业竞争较为激烈,定位同质化,且号召力优于本项目,如:大观。天地MALL、挹江门商圈。无论业态配置、品牌档次都将优于本项目。目标消费群外流,增加经营风险。,33,主题定位无特色,:商业定位无鲜明的主题,在南京特色商业(购物:新街口;娱乐:南京1912;餐饮:湖南路狮子桥等知名的消费场所)都具有较高的忠诚度的综合因素考虑下,零售业态定位将无法引起与消费者的共鸣,故不能特地来此消费。,43,招商与运营难度风险过大,综上
16、所述:招商存在过大的难度,商业经营具有较高风险。对后期的销售将造成直接影响,将难以达到预期值。,规 避 风 险,规 避 风 险,消 费 心 理 分 析,新颖的定位,是项目的成功的关键,纵观区域内的商业已呈现饱和式状态。结合商业项目的位置,交通不便的情况综合考虑,整合项目的优势,规避难点,差异化定位,主题新颖等。经我司研究以浪漫为主题去发展商业项目。,1,充分利用周边的自然资源,在建筑风格与周边环境形成有机的统一,打造视觉盛宴。灯光、水、秦淮河历史、长江等元素充分结合一起,引导潮流人士。,规 划,定 位,自然资源,根据下关滨江沿岸的规划,南京的商业格局即将进行洗牌,为本案带来了机遇。与临近的商业
17、中心差异化定位,共同打造滨江商业区,荣辱与共!,成 功 三 部 曲,主 题 定 位,在这里我们相识了。在这里我们相爱了。,本商业定位谨呈献给追求爱情的人!,浪漫 罗曼蒂克,欧式教堂,大型摩天轮,灯塔,魅力街区,白色马车,音乐水舞等,许愿树、教堂、音乐水舞、渔人码头等梦幻色彩,寻找属于自己的爱情。,主 题 定 位,特色餐厅、酒吧、咖啡厅、商务休闲等业态配置,赋予梦幻气息,让您乐在其中。,大型摩天轮、愚人码头、白色马车、千人婚礼、画舫等元素交织一幅梦幻画面,让您回味无穷。,成 功 基 石,码头、画舫,欧式教堂,马车,许愿树,音乐水舞,摩天轮、灯塔,愚人码头,摩天轮,欧式教堂,音乐水舞,许愿树,白马
18、马车,建 筑 特 色,复 制 性,项目服务功能,旅游功能第一目标:打造南京特色旅游圣地。第二目标:提供商务各项精致服务。,娱乐功能(吃、喝、玩、乐)第一目标:以浪漫为主题,配置精致特色商业,满足消费者的娱乐要求。第二目标:扩大项目的知名度、美誉度、社会认知度。,浪漫的功能(罗曼蒂克)第一目标:以建筑特色打造浪漫情节,让您在这里了解爱情不同的定义,演绎浪漫.第二目标:南京地区浪漫第一符号。,在这里为您触动浪漫的神经,演绎爱情的真谛。,功 能 分 析,构 成 元 素,商业项目辐射范围一级核心辐射范围:二级核心辐射范围:三级核心辐射范围:四级核心辐射范围:(南京市都市圈形成以超特大城南京为核心,以扬
19、州、镇江、淮安、马鞍山、巢湖、滁州、芜湖7个大城市为主体,以27个中等城市(县级市、县城镇)和一大批小城市为基础的,分工合理、持续快速协调发展的都市圈城市体系。”,南京六城区的当地居民,南京周边的郊区与郊县,南京都市圈的居民,全国的追求浪漫爱好者,辐 射 范 围,目标消费群在新颖的主题“浪漫”罗曼蒂克的爱情诉求与硬件特色相呼应下:浪漫、时尚、潮流将成为本商业项目的关键词。光顾本商业项目的消费者年轻化,个性化,时尚化。目标消费群体定位:以20岁35岁之间的追求浪漫、时尚消费群体。消费特征分析:a.静态描述:年龄:25-35岁为主职业:私营企业高级职员、私营业主、自由职业者等学历:多数受过高等教育
20、家庭结构:1-3人。收入主源:薪金、公司补助金、投资收益收入数额:3000-15000元/月交通工具:以出租车(TAXI)为辅、私有汽车为主。接受信息媒介:报纸、网络、电视,目 标 消 费 群,b行为描述行为:追求时尚、注重心理感受、对浪漫的概念有深刻的理解。起居:有规律,居家时间少但重视感情生活。购物:品牌商场和专卖店。喜爱名牌但不一定全是名牌。娱乐消费:酒吧、休闲、健身、喜爱特色商品。嗜好:旅游、体验浪漫色彩活动、对消费环境软硬件有较高要求。旅行:国内外名胜地点金融消费:银行储蓄卡、现金、信用卡(一定有但消费规模有限)c心理描述描述:对“浪漫”充满着憧憬,带有浪漫色彩主义消费者。对新鲜事物
21、充满好奇心的消费者,引导追随生活潮流、自立享受浪漫体验。消费忠诚度:较高心理感受忠诚度:较高,目 标 消 费 群,招商核心问题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,以招商为中心,招商核心问题,招 商核心问题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,商业物业,宣传攻势,选择与项目定位可以互动的特色餐饮,选择与特色景观相匹配的休息娱乐业态,满足本项目生活需求的零售业态,餐饮:40%;休闲:20%;娱乐:20%;零售:20%,业 态 配 置,招 商核心问题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,与浪漫相关联的娱乐知名品牌,品 牌 锁 定,招 商核心问题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,
22、宣传攻势,商业物业,具有良好的自然景观、与浪漫这一主题具有良好的互动。,浪漫-罗曼蒂克这一概念性的主题具有广大的消费群体支撑。,与滨江规划齐头并进,共同打造南京“外滩”这一繁荣景象。,音乐水舞、许愿树、灯塔等特色进行有机的选择与组合,具有巨大吸引力。,特 色 提 炼,招 商核心问题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,出一本宣传册页/商业投资白皮书,推一系列商业平面广告,搞一系列商业的公关活动,传一个具有浪漫气息的形象,加强宣传攻势,先“抢眼”后“攻心”,宣 传 攻 势,招 商核心问题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,选择最具代表性的浪漫建筑元素进行整体商业物业
23、设计。,商 业 物 业,浪漫-罗曼蒂克,定位,战略,业态,招商,招中,形象,招前,传播,主打口号,业态定位详细建议,招商方案,平面/视觉资料,招商策略,传播方案/内容/形式,整合营销方案,招商执行,以 招 商 为 核 心,快 准备+开展+推广,准 时机+展示+把握,灵 调整+工具+计划,招商工作的快速展开,迅速组建招商队伍、准备招商物料,灵活及时调整招商计划的各项内容,主力品牌专人接待与跟踪,认准时机准时开始招商消息的发布,准确把握商家的心理和需求,招商战略,招 商 战 略,招商规划,招商业态区域范围分布,整合区域内品牌为主联合区域外品牌未辅以南京地区为主台湾、香港、上海为辅,招 商 规 划,
24、整合策略,招商整合策略,A、先外后内,从区域外诚招品牌商家主力店若干,给予外来品牌商家一定的优惠与扶持,根据整体经营定位与品牌商协商一致管理办法,B、区域内整合,整合区域内高质量符合项目统一规划的品牌商家,品牌高质量商户享受同样的优惠政策与扶持政策,协商统一的经营管理约定与经营指标考核,整 合 策 略,招商范围:与“浪漫”主题形成产业链商品以及其他配套业态。如:品牌代理商、专业店、特色餐饮、休闲、娱乐、招商对象:大型餐饮、品牌连锁餐饮、特色餐厅、各国风情餐饮、轻音乐酒吧、DISCO酒吧、台球室、游戏城、保健会所、名家画作点、特色饰品、工艺品合作方式:租赁、联营、自营,招 商 对 象,招商对象范
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