上海宝山北斗星商业广场市场调研报告.ppt
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1、泰德行商业地产咨询工作室,宝山区北斗星商业广场 调研简报,泰德行商业地产咨询工作室2009年3月30日,泰德行商业地产咨询工作室,目 录前言一、项目概况1.地理位置2.区域交通3.人口环境4.市政规划5.项目运营情况二、项目周边商业发展调查1.商业设施2.竞争项目分析3.租金概况三、项目SWOT分析1.项目概况2.项目SWOT分析,四、北斗星商业广场调整及招商定位1.总体定位2.广场调整与改造 3.业态比例建议4.业态布局说明5.动线及业态分布建议,泰德行商业地产咨询工作室,前言 受业主委托,我方对“北斗星商业广场”进行了调研,从区域竞争定位、市场需求、物业结构、业主收益、后期整体运营五个角度
2、进行了专项调研分析,现提出我方的分析结果和建议。商家的生存与赢利是业主收益的根本保障,如何迎合市场需求,并打造庙行地区有特色俱活力的商业广场是我方考虑的重心,以期实现业主、商家、周边消费群的三方共赢。,泰德行商业地产咨询工作室,一、项目概况地理位置 本案坐落于共康商圈的轴心地段长临路段。宝山家乐福购物中心、易买得、好美家、永乐、国美电器、宏图三胞等众商家集聚圈内。,泰德行商业地产咨询工作室,本案辐射半径2公里范围可达外环线、沪太路、场中路、江杨路,区域内人口密集,交通发达。随着本案西片区的住宅开发和市政改造,人口数量将大幅增加,区域环境明显改善。2、区域交通 本案周边有轨道 1号线,通河新村站
3、,距离1公里,步行时间12分钟;公交:862路,站名:长临路,步行时间:5分钟;722路,站名:共康路,步行时间:5分钟;719路,站名:三泉路,步行时间:10分钟。高速交通:南北高架 共江路匝道,距离900米。,泰德行商业地产咨询工作室,3、人口环境,庙行镇辖野桥、康家、场北、周巷四个村,共康二村、共康五村、共康六村一居、二居、共康七村一居、共康八村一居、共康公寓、屹立家园等8个居委会。2002年底全镇城乡常住居民总人口(庙行派出所管辖人口)195456人,实有人口近四万人。人口结构以新市民及外来人口为主,近几年因土地开发而富起来的社群数量可观,整体消费潜力巨大。,4、市政规划 根据宝山城市
4、总体规划,未来五年,宝山将大力发展区域商业中心,规划的商业面积将超过100万平方米,以弥补目前总体商业布局有欠均衡的缺陷。目前,区政府已引进了一批体量大、业态新、知名度高的商业项目。如在南部地区先后引进“百安居”、“易买得”、“大润发”、“家乐福”、“好美家”等大型商业项目,初步形成了以大卖场为核心的商业圈。已规划的“宝山新城”距本案以北3.5公里,刘杨路以西住宅集中开发区域距本案900米,已规划的高境社区商业中心距本案以东3.5公里,本案以南900米和闸北区交界。是上海北区中环区域核心区位,项目为周边20万居民提供服务的社区商业中心,并向周边区域辐射施加影响。,九英里城,瑞和家园,庙行公园(
5、在建),住宅用地,住宅用地,住宅用地,商业用地,泰德行商业地产咨询工作室,好美家,北斗星商业广场区位及规划图,泰德行商业地产咨询工作室,5.项目运营情况 自08年1月开业以来,进驻品牌商家有世纪联华、一兆韦德、老凤翔银楼、真锅、味千拉面、阿迪达斯等。现在开业率不足30%,2、3层非知名品牌商家皆有撤场倾向,经营惨淡。,二、项目周边商业发展调查商业设施超市生活卖场类 易买得,易买得长江店二、三两层的营业面积达到了1.5万平方米,一层招商经营范围近4,000平方米。,家乐福,家乐福宝山店占地面积约25000平方米,是宝山区内大型的超级卖场。,泰德行商业地产咨询工作室,家电卖场类,永乐电器,永乐共康
6、店位于共和新路共康路交界处,地处上海最大的居民聚居区,交通便利出门便有高架、地铁、公交线路四通八达。,装饰卖场类,好美家,好美家共江店于2003年6月20日开业,位于共和新路5288号,商场营业面积为28000平米。,泰德行商业地产咨询工作室,2.竞争项目分析 项目周边两公里范围内没有在建或已建成的大型商业项目,需要关注的是易买得和家乐福两大卖场的出租区,此两大品牌对中小商家有很大的号召力,若商家在共康地区只拓展一家,去掉租金因素,本案将处于弱势地位。易买得对面(长江西路)地块为商业用地,现已是净地,区位优势明显,加上和两大超市的互动,从商业价值来看远优胜于本案,此地块商业地产完成立项后,将成
7、为本案最有力的对手,需重点关注。,3.租金概况 共康路底商租金在5-12元/平米天之间,本案现有租金在3-8元/平米天之间。,泰德行商业地产咨询工作室,三、项目SWOT分析项目概况发展商名称:上海百鑫置业有限公司项目名:北斗星商业广场项目位置图:五角星为本案位置,泰德行商业地产咨询工作室,()项目地理位置 位于宝山共康地区,该址紧邻长临路,距长江西路230米,共康路300米,三泉路300米。项目可视性不佳,仅共康路口可见,且视角受限。()物业指标:项目建筑面积6万平方米,其中商业面积3.6万平方米。商用物业使用面积可自由分割,从30-2000平方米之间,层高3.5-5米之间。部分商业物业配备餐
8、饮经营的硬件设施。(3)停车条件 共有113个车位左右。,(项目鸟瞰图),泰德行商业地产咨询工作室,2、项目SWOT分析 优势1)区位优势突出。已规划的“宝山新城”距本案以北3.5公里,刘杨路以西住宅集中开发区域距本案900米,已规划的高境社区商业中心距本案以东3.5公里,本案以南900米和闸北区交界,是上海北区中环区域核心区位。2)项目所在地人口密集,周边2公里范围内人口达20万,西片区住宅的大量建设也为人口增加奠定基础。3)交通便利,地铁1号线、高架入口皆在一公里范围内,周边有多路公交可达。4)商圈发展空间开阔。周边没有大型商业广场满足居民消费和休闲娱乐需求,本项目为共康地区商业地标,为周
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