国有土地上房屋征收与补偿行政案件的司法审查.ppt

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1、江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,国有土地上房屋征收与补偿行政案件的司法审查,马鹏程,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,一、国有土地上房屋征收与补偿的程序 二、国有土地上房屋征收与补偿行政案件的司法审查 三、国有土地上房屋征收与补偿条例答疑,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,国有土地上房屋征收与补偿的程序,返回主页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路

2、177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,国有土地上房屋征收与补偿行政案件的司法审查,一、国有土地上房屋征收与补偿行政案件的特点（一）原拆迁行政案件的特点1、构成复杂，案件数量多2、问题突出，纠纷化解难3、矛盾激烈，社会影响大,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,（二）引发拆迁行政纠纷的主要原因,1、立法规定不协调，“公共利益”界定不明晰2、补偿范围不合理，拆迁补偿标准不统一3、行政程序不规范，强制拆除制度不健全,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025

3、-82226685 传真：025-82226696,（三）拆迁行政案件被告败诉的主要原因,1、拆迁行政许可缺少前置批准文件、超越职权发放拆迁许可；2、拆迁行政裁决确定评估机构违法；3、拆迁安置补偿不到位或违反法律规定；4、评估程序违法；5、被拆迁人对评估结果提出异议，但未依法进行鉴定或鉴定程序违法;6、裁决程序违法；7、裁决侵犯被拆迁人补偿安置方式选择权；8、拆迁裁决前置程序违法；9、作为强制拆除前置条件的拆迁裁决被撤销或确认违法；10、强拆行为没有法律依据；11、申请强拆的资料不完备；12、强拆实施程序违法。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685

4、 传真：025-82226696,（四）征收与补偿条例对司法审查的影响,1、公共利益的界定相对明晰2、征收职责更加明确3、补偿范围更加明确、补偿标准相对统一4、司法强拆取代行政强拆5、征收与补偿程序更加规范6、征收与补偿程序上更加公开、透明,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,二、房屋征收与补偿行政案件司法审查的指导思想,（一）妥善处理公共利益与私人利益的关系（二）妥善处理司法公正与行政效率的关系（三）妥善处理实体正义与程序正义的关系（四）妥善处理充分协调与依法裁判的关系,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177

5、号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,三、国有土地上房屋征收与补偿行政案件的受案范围,（一）应当纳入受案范围的情形1、国有土地上房屋征收决定；2、国有土地上房屋补偿决定；3、通知暂停办理相关手续的行为和依据上述通知暂停办理相关手续的行为；4、作出征收决定前对未经登记的建筑进行认定和处理的行为；5、房屋征收与补偿事实行为；,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,6、与征收与补偿相关的政府信息公开行为；应当公开的信息主要包括以下几个方面：（1）政府组织有关部门对征收方案进行论证的情况、

6、所征求的意见以及根据意见对补偿方案修改的情况（第10条、第11条）；（2）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查结果（第15条）；（3）补偿决定（第26条第1款）；（4）分户补偿情况（第29条第1款）；（5）征收补偿费用管理和使用情况的审计结果（第29条第2款）（6）一些相关职能部门的指导、监督情况等等。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,7、房屋补偿协议；8、对房地产价格评估机构、房地产估价师所作的行政处罚行为；9、市县级人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对违反征收与补偿条例

7、规定的行为不予及时核实、处理的行政不作为。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,（二）不宜纳入行政诉讼受案范围的情形：,1、城乡建设主管部门、财政、国土、发展改革等有关部门的指导行为；2、对举报的查处行为，但举报人为利害关系人的除外；3、征收补偿方案；4、征收决定公告；5、社会稳定风险评估；6、房屋价值评估行为。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,四、国有土地上房屋征收与补偿行政案件的当事人,（一）原告1、被征收房屋的所有权人2、征收

8、补偿案件中的私房承租人。（二）被告(略)（三）第三人(略),江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,五、对房屋征收决定的司法审查,（一）司法审查的主要内容1、作出征收决定的行政机关是否为具有征收职权的市、县级人民政府；2、所涉及的房屋是否系国有土地上的房屋；3、征收项目是否系法律、行政法规规定的公共利益的需要；4、被征收房屋是否系确需征收的房屋（第八条规定）；5、是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；6、征收方案是否合法、合理；7、作出房屋征收决定前，征收补偿费用是否足额到位、专户存储、

9、专款专用；8、征收决定的内容和形式是否符合法定要件；,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,9、征收补偿程序是否合法（1）作出房屋征收决定前，是否组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理（征收与补偿条例第二十四条第二款）；（2）房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，是否经政府常务会议讨论决定（征收与补偿条例第十二条第一款）；（3）作出房屋征收决定前，是否按照有关规定进行社会稳定风险评估；（4）征收决定是否依法进行公告。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-822266

10、85 传真：025-82226696,（二）裁判方式1、判决驳回诉讼请求2、判决撤销征收决定3、判决变更征收补偿方案,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,4、判决责令限期补正 法院根据行政机关的补正情况，分别做出如下的处理：（1）补正后，当事人认为诉求得到满足申请撤诉的，可以同意准予撤诉申请；（2）补正后，法院审查认为已经符合法律要求，而当事人坚持诉讼的，可以在说明理由部分指出其存在程序违法的情形，由于其已经履行了法院的责令补正判决，判决驳回原告的诉讼请求；（3）行政机关拒绝补正，或补正后依然不符合法律要求的，如果

11、补正事项涉及当事人实体权益的，可以判决撤销征收决定；如果补正事项不涉及当事人实体权益的，可以判决确认违法。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,六、对房屋征收补偿决定的司法审查,（一）司法审查的主要内容 1、作出补偿决定的行政机关是否为具有法定职权的市、县级人民政府；2、是否具有合法生效的征收决定；3、涉案房屋是否在征收决定所确定的征收范围；4、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内是否达不成补偿协议，或者存在被征收房屋所有权人不明确的情形；,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：

12、025-82226685 传真：025-82226696,5、对被征收房屋价值的评估是否合法、合理；（1）房地产价格评估机构是否由被征收人协商选定；协商不成的，是否通过多数决定、随机选定等方式确定（征收与补偿条例第二十条）；（2）被征收房屋的价值，是否由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，房地产价格评估机构是否独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作（征收与补偿条例第十九条第一款，第二十条第二款）；（3）对评估确定的被征收房屋价值有异议并申请复核评估的，是否经房地产价格评估机构复核评估；对复核结果有异议并申请鉴定的，是否经房地产价格评估专家委员会鉴定（征收与补偿条例第十

13、九条第二款）；6、是否给予被征收人货币补偿或房屋产权调换的选择权（征收与补偿条例第二十一条第一款）；,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,7、补偿是否完整、合理（1）补偿决定是否包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项（征收与补偿条例第二十五条第一款、第二十六条第二款）；（2）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府是否优先给予住房保障（征收与补偿条例第十八条）；（3）对被征收

14、房屋价值的补偿，是否不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格（征收与补偿条例第十九条第一款）；（4）被征收人选择房屋产权调换的，是否明确用于产权调换的房屋以及被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（征收与补偿条例第二十一条第二款）；（5）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，是否提供改建地段或者就近地段的房屋（征收与补偿条例第二十一条第三款）；（6）因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门是否向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门是否向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房（征收与补偿条例第二十二条）；（7）因征收

15、房屋造成停产停业损失的，是否根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定补偿（征收与补偿条例第二十三条）；（8）补偿决定是否符合公平原则（征收与补偿条例第二十六条第二款）。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,（二）裁判方式1、判决驳回诉讼请求2、判决撤销征收补偿决定3、判决变更补偿决定变更的事项主要涉及以下几个方面：一是被征收房屋价值的评估；二是对征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿标准；三是因征收房屋造成的停产停业损失。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：

16、025-82226696,4、判决撤销补偿决定并责令重新做出补偿决定这种情况主要有：一是被征收人以侵犯其选择权为由，要求进行房屋产权调换的；二是产权调换房屋的确定不合理的。5、责令限期履行法定职责,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,七、对房屋补偿决定强制执行申请的司法审查,（一）审查事项1、被征房屋是否系国有土地上的房屋；2、征收项目符合法律、行政法规规定的公共利益需求；3、征收补偿已经到位或已备有足额的补偿金和安置用房；4、是否已经超过自行搬迁期限且当事人既不申请复议，也未提起诉讼。,江苏博事达律师事务所中国南

17、京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,（二）裁定方式 1、裁定准予执行；2、裁定不予执行。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,八、新旧条例的衔接,1、征收与补偿条例施行前法院已经受理、但尚未审结的拆迁类行政案件的审理及行政非诉执行案件的司法审查，在适用法律上应当按照“实体从旧、执行程序从新”的原则进行审理；2、征收与补偿条例施行后，依据拆迁条例已作出的拆迁行政许可、强拆决定等行政行为尚未超过法定起诉期限，被拆迁人提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。审理中仍适用

18、原拆迁条例及相关的法律规范，需要强制执行的由行政机关申请人民法院执行；3、征收与补偿条例施行时已超过起诉期限的拆迁行政裁决、行政强拆决定等行政行为需要执行的，应当严格按照征收与补偿条例的规定，由作出决定的行政机关申请人民法院强制执行。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,4、征收与补偿条例施行时，拆迁行政裁决已经被法院判决撤销并要求其重作的，行政机关仍应当依照原拆迁条例重新作出行政裁决。当事人对新的裁决不服提起行政诉讼的，人民法院应当受理。在适用法律上仍然按照“实体从旧、执行程序从新”的原则进行审理；但新的裁决被法

19、院维持需要强制执行的，应由行政机关申请人民法院强制执行。5、对征收与补偿条例施行前已经依法取得房屋拆迁许可证，当事人拒不执行行政裁决的项目，包括已经作出行政强拆决定但尚未实施的项目，政府或行政机关申请人民法院强制执行的，应依据拆迁管理条例进行审查。对符合国有土地上涉及公共利益、事关全局的重大项目，要依法实施司法强制搬迁。国有土地上房屋的拆迁类行政案件的审理及行政非诉执行案件，也应依照拆迁管理条例进行审查处理。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,九、先予执行,（一）原则上裁定不予执行（二）准予执行的必备条件 如同时

20、具备以下几项条件，经报请项目所在地的中级人民法院院长决定，可以作出先予执行的裁定：1、被征收的房屋系国有土地上的房屋；2、该征收项目确系为了国家重点工程建设需要或为了其他重大公共利益需要；3、做出征收决定的市、县级政府已经对被征收人的实体权益作出充分补偿或者已经向法院提交足以充分补偿的专项资金证明，足以满足安置需求和周转需求的产权调换房屋、周转用房证明的。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,国有土地上房屋征收与补偿条例答疑,声明：第一、主要介绍高层立法者的思想与思路，很多观点来源于高层立法者的解释。第二、有些仅为

21、高层立法者的个人观点，是否准确，有待今后的新规予以明确。第三、条例留有很多空白之处，有待今后新规予以明确和解释。很多不是今天可以解释清楚的。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,一、主体与机构问题,1、关于主体问题 新条例第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这里的“市、县级人民政府”，主要包括两个层面:一是市级人民政府，主要包括除直辖市外的设区的市、直辖市所辖区、自治州等；二是县级人民政府。主要包括不设区的市、市辖区（直辖市所辖区除外）、县、自治县等。职责：详见第10、11、12、

22、13、17、24、26条,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,2、关于征收决定谁来作出：由市里发还是由区里发，由地方政府决定。3、关于房屋征收部门：是指政府确定的房屋征收部门，可以是独立部门，也可以确定由原机构承担，如房地产管理局等。机构性质由地方政府确定。也可以是事业单位。有拆迁办的，可翻牌，房地产管理局可设科或处等等。房屋征收实施单位：不能以营利为目的，原则上公司、企业不可以。具体讲就是受委托的单位在受托范围内开展工作应当不以营利为目的。实施机构一个城市或一个区设一个机构为宜（个人观点）。,江苏博事达律师事务所

23、中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,4、评估机构选择办法：新办法未出台前，按征收条例办。评估机构不管是哪儿的，都可以，如果是外地机构，定办法时，要考虑按何标准收费。评出来的价格，买不到类似的房子怎么办，如出现这种情况，那就是评估有问题。关于新办法住建部正在走程序，即将出台，届时大家可按新的规定执行。5、新老条例的衔接问题：招商引资已签合同的，情势变更后，可解除合同。合同法第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如投资方愿配合，也可按

24、征收程序办。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,二、程序问题,1、公共利益 谁定？实行法定主义。按本条例第八条的规定来理解。社会投资，不以营利为目的来界定。旧城区改建概念，城市规划法中有所提及，大家可结合起来看。2、计划可不可以调整。条例中讲，安居工程、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，计划能不能调整？可以调整，由人大常委会行使这个权力。3、补偿方案修改情况公布时间（条例第11条：市、县级 人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布）可以这样掌握：下一程序起动前要公布。,江苏

25、博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,4、听证（条例11条）仅限旧城改造项目。其他的项目可听证。旧城改造的，多数人认为不符合本条例的规定的，必须听证。如修改后，仍有50%以上人不同意的怎么办？设这条主要看是否符合条例规定，如经过专家评定，你认为符合规定的，可不再组织听证。5、征收决定公告方式与内容：张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于公众查看的地点，也可通过报纸、电视等新闻媒体予以公布。内容包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。6、社会稳定风险评估（第12条）应当经政府常务会议讨论：条例未进行量的界定，人数何

26、为较多，由地方政府根据当地实际进行具体规定。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,7、补偿费用来源 来源不管，建设单位或其他方面的，都可以，但必须专款专用。8、调查登记结果公布范围（15条）应当在房屋征收范围内向全体被征收人公布，且以被征收人为限。9、房屋征收范围确定时间节点（16条：禁止性规定）有人主张：纳入年度计划时；拟定征收范围时 立法者倾向在征收方案公布征求公众意见时为征收范围确定时间。交易在不在禁止范围？关键看增加不增加补偿费用。（如保障房涉及到人口问题）规定的暂停期限一年时间能不能延？不能延。不可长时间

27、拖下去，影响共众的正常生活。10、补助与奖励(17条)不是普惠的。但留有操作空间。如上海市做法。姑且不论对错，但有空间。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,11、旧城区改建产权调换（21条）因旧城区改建需要征收个人住宅的，政府应当在改建地段或者就近地段予以安置，包括三层意思:一是只适用于因旧城区改建需要征收个人住宅的情况；只有被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的情况下才适用，若被征收人不选择在建地段进行房屋产权调换，则不适用；三是在同时满足上述两个前提的情况下，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地

28、段或者就近地段的房屋。12、关于被征收人对补偿决定不服的救济（26条）补偿决定是一项行政行为，根据行政复议法、行政诉讼法的规定，被征收人对补偿决定不服的，可以自补偿决定书送达之日起60日内向作出补偿决定的市、县人民政府的上一级人民政府申请行政复议，也可以自补偿决定书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,三、六大具体问题,1、适用范围 本条例适用于国有土地。集体土地怎么干？按土地管理法规定走。要修改法律。不能变性：即先转国有，后按条例补偿。一个项目，两者都有的，分别办，各按各

29、的走，补偿就高不就低，不能差异太大。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,2、复议、诉讼期间执行不执行 不停止执行是原则，停止执行是例外。详见行政诉讼法44条：诉讼期间，不停止具体行政行为的执行。但有下列情形之一的，停止具体行政行为的执行：（一）被告认为需要停止执行的；（二）原告申请停止执行，人民法院认为该具体行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害社会公共利益，裁定停止执行的；（三）法律、法规规定停止执行的。复议法21条：行政复议期间具体行政行为不停止执行；但是，有下列情形之一的，可以停止执行：（一

30、）被申请人认为需要停止执行的；（二）行政复议机关认为需要停止执行的；（三）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；（四）法律规定停止执行的。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,3、能否先予执行 不先予执行是原则，先予执行是例外。（关于执行若干问题的解释第94条：在诉讼过程中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的

31、财产担保。）,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,4、司法强制执行 讲五个问题：（1）前提条件：不签协议、签而反悔、不明产权人的，政府可以单方作决定。不申请复议、不提起诉讼且在规定期限内不搬迁的，可申请强制执行。（2）申请主体：作出决定的人民政府。（3）执行内容：是补偿决定，而不是征收决定。（4）执行标的：让被征收人在补偿决定确定期限内搬迁。（5）执行方式：法院裁、法院干。（关于执行若干问题的解释第93条：人民法院受理执行申请后，应当在30日内由行政审判庭对补偿决定的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定，需

32、要强制执行的，由本院负责强制执行非诉行政行为的机构执行。）,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,5、土地储备 根据相关部委的规定开展的，无法律依据。无建设单位无建设项目不知用途不知是否是公共利益。实践中要予以关注并妥善解决。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,6、非公共利益的拆迁适用什么法或条例：（1）首先不适用本条例（2）可按民法通则，合同法规定去谈判。但要符合各种规划要求。（3）将来怎么办？这也是大家最为关心的。我讲三层意思，可从

33、三个方面来理解：a、公共利益的内涵与外延在不同国家和地区的不同发展阶段，是不同的。公共利益的界定必须考虑到我国的国情。b、公共利益和非公共利益之间无明确界限。建设项目一般必有混合利益。事例很多。c、国有土地上征收与补偿条例是有弹性的。靠大家去理解。,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,二O一一年十一月四日,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,相关法条,第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部

34、门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十六条（第一款）房屋征收部门与被

35、征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征

36、收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织

37、实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十四条（第二款）市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十二

38、条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住

39、房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十五条（第一款）房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或

40、者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。第二十六条（第二款）补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十九条（第一款）对被征收房屋价值的补偿，

41、不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十一条（第二款）被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。（第三款）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。,回上页,江苏博事达律师事

42、务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十六条（第二款）补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿

43、协议的事项。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征

44、收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房

45、屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。,回上页,江苏博事达律师事务所中国

46、南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。,回上页,江苏博事达律师事务所中国南京市广州路177号7楼联系方式：025-82226685 传真：025-82226696,第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。,回上页,