研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告.ppt
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1、谨呈:研祥集团,研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告2009.8.12策动中国 地产资料免费提供商,2,本案目录,Part 1 市场篇,Part 2 项目地块分析,part 3 项目发展方向思考part 4 项目物业发展建议part 5 项目经济测算,策动中国 地产资料免费提供商,3,Part1 市场篇,寻找易于成功的写字楼产品,一、西安市经济基础二、西安市写字楼经济基础三、西安市写字楼市场分析四、西安写字楼现状分析五、市场给予本案的启示策动中国 地产资料免费提供商,4,Part1 市场篇,一、西安市经济基础,策动中国 地产资料免费提供商,5,宏观经济环境,庞大的人口总量所带来旺盛的需求
2、能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极,西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。,GDP反映出区域的经济表现和财力情况,西安市07年在70城市GDP总量排名中处于28位,经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后。,人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标,常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。,固定资产投资拉动房地产行业作用明显,西安市2008年全国70城市中排名第17位,城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。,图表,2008年西安与全国70城市指标比照,城市人口,GDP,人均可支配收入,固定资产投资,位次(位)数值,12837(
3、万人),402190(亿元),3915207(元),171906(亿元),资料来源:西安房地产信息网数据研究中心策动中国 地产资料免费提供商,6,西安市经济环境,进入21世纪以后,GDP连续保持着超过13的高增长率;固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。,西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心,资料来源:西安市统计年鉴,策动中国 地产资料免费提供商,单位:亿元,7,西安市经济环境西安市总体经济水平与其它省会城市相比处于落后水平。,2007年西安与其他城市年GDP总值比较,西安的经济总量,1400012000100008000,10062,13028,7569,721
4、9,仅为北京的五分之一深圳的三分之一,6000,4000,2526,3598,4286,2190,20000,北京,上海,广州,深圳,哈尔滨,武汉,青岛,西安,策动中国 地产资料免费提供商,收入,2000,0,8,西安市经济环境西安城市居民人均可支配收入偏低,处于二线城市末流,远低于一线城市。,人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求,也是城市居民购买力的重要衡量指标。西安市人均可支配收入处于二线城,16000140001200010000,西安市2003-2008年人均可支配收入变化趋势,市中较末位置,远低于一线城市。西安市近年来人均可支配收入增长速度较高,尽管收入水平绝对值偏低,但增速
5、较快,反映出市场上升空间较大。,800060004000,2003 2004 2005 2006 2007 2008年份,人均可支配收入,图表 我重点城市人均可支配收入比较,单位:万元,资料来源:西安市统计局网站,城市人均可支配收入,上海25257,北京24725,广州25317,深圳20187,哈尔滨16558,武汉17000,西安15207,青岛20464,资料来源:国家统计局网站策动中国 地产资料免费提供商,9,Part1 市场篇,二、西安市写字楼经济基础,策动中国 地产资料免费提供商,10,西安市经济支撑产业,二、三产业双轮驱动的综合型城市,五大产业支撑十分清晰;五大主导产业增加值已占
6、全市生产总值的50%左右;,高新技术产业,主要在软件园内办公,少量租赁或购买商品房,五大支撑产业,文化产业现代装备制造业旅游产业现代服务业,主要批地自建,少量租赁或购买商品房批地自建租赁或购买商品房基本在营业场馆办公资料来源:西安市统计年鉴办公用房解决途径,策动中国 地产资料免费提供商,西安市经济支撑产业,西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当,但绝对产值仍然落后很多。,深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为:0.1%:48.9%:51.0%西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为:4.7%:45.1%:52.2%策动中国 地产资料免费提供商,12,Part1 市场篇,三、
7、西安市写字楼市场分析,西安写字楼销售状况分析区域分布及区域特点西安市写字楼分类,策动中国 地产资料免费提供商,销售面积,60000,50000,40000,13,西安写字楼销售状况分析,1、西安写字楼竣工量、销售量分析,销售面积均及均低于竣工面积,写字楼市场有效需求不足。西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈,05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动。从竣工面积和销售面积的关系来看,02-07年销售面积均小于竣,工面积,显示出写字楼有效需求不足。,9000080000,西安市07-09年分季度写字楼销售面积,7000009年同期相比08年销量又有所,减少。,300002000010000
8、0,7.1,7.2,7.3,7.4,8.1 8.2,8.3,8.4,9.1,9.2,季度策动中国 地产资料免费提供商,销售价格,销金,售额,14,西安写字楼销售状况分析,2、西安写字楼价格走势,西安市近年来写字楼价格波动中上涨,而销售金额自07年以来持续下跌。西安市写字楼价格自00年以来,在波动找那个不断上涨,01-04年保持平稳,价格在4800元/平方米左右。06-08年至今,价格大幅上涨,08年上半年至今,价格较为稳定,保持在5000元/平方米左右。西安市写字楼销售金额自07年四季度以来,持续下跌,显示出写字楼市场的消化能力有限。,西安市07-09年份季度写字楼销售金额,西安市09年分月写
9、字楼销售价格,50000450004000035000,700060005000,5328,6625,5655,30000250002000015000100005000,4000300020001000,0,7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2季度,0,9.3,9.4月份,9.5,策动中国 地产资料免费提供商,平方米,15,西安写字楼销售状况分析3、西安写字楼空置情况经过多年余量累计,08年西安写字楼空置面积超过50万。西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长,04年出现大幅度的下滑,05年恢复供给量,2005年2008年始终保持较大的供应量,竣工
10、面积保持在2.5-3万平方米左右。西安市06-09年分季度写字楼物业开发情况1400001200001000008000060000400002000006.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2季度,施工面积,竣工面积,新开工面积,策动中国 地产资料免费提供商,16,西安写字楼区域分布及区域特点,西高新和南二环版块,城北版块城内版块,西高新:高新路、科技路、唐延路、南二环西段城内:钟楼、和平路、西大街城北:未央大道城南、城东、城西:除南二环沿线外,,其它分布较为零散策动中国 地产资料免费提供商,17,西安写字楼区域分布及区域
11、特点,城内:,目前城区内已形成三个集中的写字楼街区:,钟楼附近,由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、,新城国际、皇城国际大厦等构成;,和平路,由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心,等组成;,西大街,已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好,宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成,与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。,策动中国 地产资料免费提供商,18,西安写字楼区域分布及区域特点,城南:,写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、,南二环,世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国
12、际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表,这里既有东方文化的深厚底蕴,又有高科技技术含量的建筑,更与蓬勃发展的西安新城融为一体,形成新西安最重要的经济商圈之一。,小寨商务圈,作为商圈那里已经足够成熟度,然而那里却集中着大量的对写,字楼不感兴趣的个体经营者。,策动中国 地产资料免费提供商,19,西安写字楼区域分布及区域特点,城北:,目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线,有天乙大厦、航天新都,第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。,城东:,城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场,东关正街被人认为是它的办公集中区,所以有部分写字楼集中在那里。,城西:,城西作为前苏联援建的西安电工产业
13、重镇,众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌,但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。,策动中国 地产资料免费提供商,20,西安写字楼区域分布及区域特点,高新区:,目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。,高新路、科技路,分布高新比较早期的写字间,此外近年新建成的综合体写字间,高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象;,唐延路,05年后涌现了部分写字间,成为高新区小商务办公的集中区;,南二环西段沿线,也分布了一些高新区写字间,其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物,成为高新区商务形象的代表
14、作。,由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制,使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。,策动中国 地产资料免费提供商,21,Part1 市场篇,四、高新区写字楼现状分析,高新区写字楼发展简介高新区写字楼分类,高新区写字楼销售状况高新区写字楼租赁状况高新区写字楼客群结构高新区写字楼案例分析,策动中国 地产资料免费提供商,22,高新区写字楼发展简介西高新:1991年3月经国务院批准成立1991-2002年属一次创业时期:1991年6月,高新区启动了一期建设;1993年11月,接管并启动建设电子工业园;1996年4月,启动了高新区二期建设;2000年4月,启动建设长安科技产业园(现新型工业园)20
15、03年高新区进入了二次创业的新阶段,一期,二期,新区,策动中国 地产资料免费提供商,C,23,高新区写字楼发展简介,1、高新区写字楼项目分布,高新管委会的辐射效应与政策导向,对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。,组团A:办公集中区(科技路、高新路、南二环附近)综合型写字楼集中区管委会旧址,管委会现址,B,A,组团B:办公集中区(唐延路沿线)公寓型写字楼集中区,组团C:尚未成型,管委会新址,随着管委会搬迁,锦业路绿化面积日新月异。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园,形成开阔洁净的宜居环境。以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔
16、克会展为圆心的商务核心,形成项目周边政经焦点。策动中国 地产资料免费提供商,24,高新区写字楼分类高新区写字楼产品形态多元化,产品类型综合写字楼,产品特点1.建筑立面现代,大多采用玻璃幕墙;2.楼层高,间隔比较大;3.一般有中央空调、智能化配套完善;4.管理费高,一般10-19元/平米,集中区域集中分布在高新路、科技路、南二环成熟商务路段;,代表项目高新国际西港国际,1.70年使用权,宜商宜住,公寓写字楼,2.户式中央空调3.户型较小多200平米下,主要集中在高新路、唐延路;,凯创国际,4.管理费用低,一般1-2.5元/平米,独栋写字楼,1.低容积率,高50%绿化率;2.户式中央空调,室内设置
17、游戏室、会议室、休息室,无电梯,不超过3层。,秦唐12栋企业一号公园,策动中国 地产资料免费提供商,1.西安早期的写字间;,园;,工业园等,25,高新区写字楼分类高新区产品形态多元化,产品类型,产品特点,集中区域,代表项目,1.70年使用权,宜商宜住,2.基本采用住宅供暖方式;,凯丽大厦,商住楼,3.户型较小多在200平米以下;4.管理费用低,住宅物业费水平,,分布较散,电子城BC软件公寓;,1.5元/平米以下;5.租金水平低,20元/平米左右;,软件园内写字间,主要集中在电子城 电子城软件2.租金水平很低,在1525元/平 软件园、高新二路米;软件孵化园、电子软件孵化园;3.管理费用低,1元
18、/平米左右;策动中国 地产资料免费提供商,26,高新区写字楼销售状况分析,1、高新区写字楼成交情况,高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势,成交比重也较小。,写字楼06年市场成交萎缩,07年受到整个房地产市场的大涨的影响,以及与住宅价格倒挂的出现,投资购买者增多,致使成交量得到进一步提升,08年遭遇经济危机,成交量有所下滑。,策动中国 地产资料免费提供商,27,高新区写字楼销售状况分析2、高新区写字楼销售情况综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米,公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米,去货速度普遍较慢;,项目名称高新国际商务中心西部国际广场,售价(元/平方米)75007
19、000,销售率25%35%,销售周期4年5年,综合型写字楼公寓型写字楼,高科广场西港国际大厦旺座国际城class粤汉国际绿地SOHO同盟银河新坐标,6500855061725012487951855670,90%56.25%80%22.28%9.80%一期:100%二期70%62.59%,7年3年1年半2年2年一期1年半二期1年2年,策动中国 地产资料免费提供商,28,高新区写字楼租赁状况分析高新区写字楼整体租金水平较低。,相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金达80-120元/平米/月,西安高档写字楼租金较,低,如长安国际租金为85元/平米/月。,高新区写字楼租金可分3个档次:,项目,总建筑
20、面积(),租金(元/月),出租率,租金水平,特点,火炬大厦城建大厦,120006780,3025,60-70%60-70%,6070元/主要位于高新区中心,硬件、,亚美大厦,35000,40,70-80%,月,配套、物业等水平较高,具,E洋国际,15000,55,100%,备一定标志型形象的综合型写字楼,骊华大厦高科大厦,2100057944,3060,50-60%60%,4060元/分布比较分散,具备专业外,南洋国际,18000,53,65-70%,月,型和产品硬件设施,强调产,杰座广场,32000,30,60-70%,品性价比和运营低成本;,创业广场,85601,60,90%,2040元/
21、建成时间较早,硬件和服务月 相对落后。,高新国际紫洲国际华晶商务,490002800042000,705050,71%20%60%,策动中国 地产资料免费提供商,类,29,高新区写字楼客群结构写字楼客群主体为中小企业,购买及承租能力低。,西 高 新 区 部 分入 驻 企 业 行 业比 例,公司全年收入,行,业,分,类,比例,1%1%0%,100万以下100-200万,一、新技术、新产品的研发、生产类公司二、房 地 产 类,46.598.82,14%16%,6%,17%,21%,200-500万500-1000万1000-1500万5000万-1亿1-3亿,三、生 活 服 务 类四、流 通 行
22、业,11.583.78,24%62%的公司的年收入在500万元以下,3-5亿5亿以上,六、顾 问、服 务七、工 业 类八、农 业,4.032.270.76,企业结构导致大量企业购买写字楼,会综合考虑办公形象和办公成,九、其,他,类,22.17,本,因此对面积的需求不会过大。,策动中国 地产资料免费提供商,30,高新区写字楼客群结构写字楼客群主体为中小企业,购买及承租能力低。,公司目前租用写字楼价格,公司购买办公场所的价格,18.3%,10.0%,1.9%2.7%,10.2%,16.6%,小于3030-3535-4040-4545-50,1.1%6.8%4.5%10.8%,4.5%9.1%,21
23、.6%,小于30003000-35003500-40004000-45004500-5000,7.9%,21.0%,11.4%,50-6060-7070-8080以上,15.9%,25.6%,5000-55005500-60006000-7000,7000以上67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米月以下76.8%的公司购买写字楼的价格在5000元以下策动中国 地产资料免费提供商,10.4%,100-150平方米,高新区写字楼客群结构写字楼客群主体为中小企业,主力租住面积较小。购买写字楼时考虑的面积,300平方米以上8.3%250-300平方米7.1%200-250平方米,50平方米以下
24、3.7%50-80平方米7.6%80-100平方米,15.0%市场需求的主,74.2%写字楼客群面积在200平米以下,150-200平方米18.6%,力面积集中在29.3%200以下。策动中国 地产资料免费提供商,32,高新区写字楼客群结构,高新区写字楼客户特征小结:,高新区写字楼客户以小型企业为主,行业集中在高新技术产品相关的制造业,占32.3%,其次为房地产和建筑业,各占10%;,企业需求面积主要集中在100-250平方米;占67.7%。,除看中高新区的区域优势外,较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素;,客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公,以体现公司的实力、形象。,策动中国
25、 地产资料免费提供商,33,高新区写字楼案例分析,策动中国 地产资料免费提供商,34,高档写字楼案例,西港国际大厦,项目名称建筑类型入市价格主力户型,西港国际大厦高层80001560-1571,调查时间总套数目前价格优势户型,2009-743套80001560-1571,配套优势产品定位周边配套,交通便利西安新世纪之初的标志性建筑,西安高端商务的典型代表金融:中国建设银行、中国工商银行、上海浦发银行、国家开发银行、西安商业银行等酒店:志诚丽柏酒店、志诚商务酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等大学:西北大学、电子科技大学、西北工业大学等,商业:世纪金花、金鹰百货、易初莲花、爱家购物、国美电器、正泰
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