【广告策划PPT】网站专题培训1[1]‘0.ppt

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1、中文网资讯关联编辑规范,WCM工具使用及常用html语言讲解,浅谈网站专题策划技巧,信息服务部 张妍,讨论：香港回归十周年专题,哪个专题的标题给你印象最深？更喜欢哪个专题？原因？,讨论：香港回归十周年专题,新浪：香港回归10周年腾讯：紫荆花开10年搜狐：香港10年传奇网易：我爱香港21cn：香港10年，变vs不变？大洋网：10年 用历史暗示未来,什么是网站专题-1,利用一个点、一件事、一个主题来策划一个页面或一个活动的流程页面，该页面会包含网站相应模块和频道所涉及到的功能与该主题事件的内容展示。网络专题虽然在网络媒体表现形式中运用极广，但尚无相关研究成果或行业标准对其定义作出界定。,什么是网站

2、专题-2,网络专题最早以“专题栏目”和“专题报道”两种形式出现。这两种形式不同之处在于访问入口的差异。专题栏目只是简单聚合相同主题的网络新闻，访问者点击栏目链接时，展现在屏幕上的通常是多条新闻标题的列表；而专题报道则由一则重头网络新闻为主，辅以背景资料、相关报道作为链接出现在该条重头新闻的页面中。前一种专题形式无需编辑过多干预，至多编写一个栏目导语；而后者则侧重对报道主题的挖掘，背景资料需要历史数据库的积累，即时报道则需要时时更新。网络专题栏目由于其形式简单，逐渐演化为网站频道的下一级栏目。网络专题报道则逐渐演进为目前广为使用的网络专题，只是脱离了早期一个单独页面的简陋形式，而糅合了专题栏目的

3、一些特性。可以认为，目前的网络专题在形式上类似于一个微型网站频道，而其内容的组织上则较频道更为精细和集中。,为什么网站需要专题？,专题不同于单篇文章，专题能反映出新闻事件的全貌，它强在历史感、纵深感以及横向比较，能多层次、多角度地报道一个新闻事件，有空间感，有时间感。这就是网站专题这一表现形式存在的依据，也是网站专题存在的意义所在。在表现形式上，专题页面不仅能美化页面、吸引访问者的注意力，而且能为网站拓宽报道领域、报道深度。网站专题之于网站，如新闻调查、焦点访谈之于央视，是高端产品。专题流量方面，虽然并不是网站流量的主体，但通过专题，能使网站获得很高的网民认知度，极大提升网站品位，拓展公司品牌

4、。,网站专题的分类,网站专题没有公认的分类标准，依各网站定位而定。按照招标网的特点，可将常用的专题划分为事件类、知识类、活动类、产品展厅类专题。依据类型不同，在策划重点上有所区别：1、活动类专题2、事件类专题（主题类）3、知识类专题 4、产品展厅类专题,网站专题的分类-1,1、活动类专题 通过一个活动、网站周年庆等形式展开的活动，这种专题主要涉及到活动介绍、活动流程等；此类专题的策划重点在对活动的介绍、推广、形象展示或引导用户参与。如：最受欢迎招标机构评选活动与时偕行创新篇 春华秋实五周年 数字安全护航电子招标签约仪式,网站专题的分类-2,2、事件类专题（主题类）以报道新近发生的重大事实为主要

5、内容，包括突发事件、新动向，或者是要特别宣传的主题。突发事件专题着重于对报道主题的延伸性挖掘，追踪整个事件的发展态势，同时提供大量的背景材料佐证事件的意义。事件类专题，所设栏目一般为新闻速递、评论或反应、图片新闻、背景资料、热门链接、相关专题等。如：首例政府采购案二审开庭引发网友热议 行政不作为引发：中国第一政府采购案聚焦新青藏 雪域高原铺商机岁末大盘点：回眸2006招投标业内大事,网站专题的分类-3,3、知识类专题 对同一事件、不同观点的辩论争锋，或对同一事件的来龙去脉进行不同的分析解读。这类专题的选题通常需要进行前期的周密策划。首先，选题要具独创性和开拓性。确定好选题后，还需从编辑思路、受

6、众需求、社会影响等诸多因素综合考虑，“精加工”新闻资源，从事件中提炼出观点，进行深入研究和系统总结，进而得出新的观点。如：机电产品国际招标质疑解读 揭开“招标师”神秘面纱 解读工程建设项目施工招标投标办法政府采购法全面解读 13号令完全解读,网站专题的分类-4,4、产品展厅类专题 展示供应商品牌以及产品。选题一般与销售部门协商，选取供应商较多的领域，并能促进销售或获取现金流。策划此类专题重在形象推广和产品展示。如：众星云集展现胶印本色聚焦中国挖掘机市场,专题制作步骤,怎样做好专题,1、网站定位2、选题3、组稿4、专题构架5、标题制作6、版式设计7、推广,怎样做好专题-1,1、网站定位 网站的定

7、位不同，受众群体的不同，意味着它所具有的性质、发挥的作用、受众群体、内容选择等也不同。因此，专题的组织和策划应当与网站的定位相协调相一致。新华网能够做的专题，并不一定适合新浪网去做，反之亦然。,怎样做好专题-2,1、网站定位招标网的定位：具有官方背景的国内最大的招投标与采购门户网站专业：招投标与采购 机电设备 进口申报客户：供应商、招标机构独有的资源：国际招标数据、标讯如：机电产品国际招标质疑解读2006年国际招标盘点对华日贷缓缓落幕,怎样做好专题-3,2、选题 选题由新闻事件热点的关注程度决定。在网站中，新的文章、好的素材就是由头；如果再能找到好的角度，好的切入点，就可以做专题了。例子：青藏

8、铁路通车 新浪:博客、旅游、摄影大赛、征文、人物访谈、视频、知识问答新华网：现场报道、建设者风采、青藏铁路与老百姓 招标网：设备篇（施工设备要求、设备制造商）、项目篇（青海、西藏）从这个意义上来说，选题要比专题制作更显得重要。选题要具独创性和开拓性。每一个选题都应该有新的构思，形成鲜明的个性特色，避免和已经出现的其他网站专题重复雷同。,怎样做好专题-4,2、选题什么是好的选题？视角独特、独家、以小见大、逆向思维 选题灵感从哪里获得？关注政府网站、关注论坛、关注客户反馈、在日常的新闻更新中积累。如：揭开“招标师”神秘面纱（论坛）首例政府采购案二审开庭引发网友热议（论坛）行政不作为引发：中国第一政

9、府采购案（新闻热点）13号令完全解读（客户反馈）对华日贷缓缓落幕（客户反馈）,怎样做好专题-5,3、组稿：流程：汇总资料填充资料延展资料展现独家 汇总资料的手段：引擎搜索。根据专题策划方案的需要，输入相应的关键词检索，就可以获取专题的相关信息，然后对其进行分类整合，形成自己的专题。调查网站独有资源，比如独家统计数据、信息、社区资源等。向专家、业内人士约稿或发起调查。有些专题，编辑通过搜索引擎不一定能获取相关的信息资料，那就需要编辑通过各种渠道联系到相关的专家、学者、权威人士或社会独立撰稿人，去深入挖掘、创作出相关的稿件。,怎样做好专题-6,3、组稿原则：要选择有代表性、权威性的材料。权威性材料

10、的来源主要有：党和政府的红头文件、法律法规、专家或学者的报告等。加大原创、独家资源比例，独家资源的比重决定专题的价值。要考虑正反两方面的材料。,怎样做好专题-7,4、专题构架多角度、多体裁、多载体所谓多角度，指的是在专题中，不仅要有对事件本身的跟踪报道，还应该有对这件事情的反应（包括政府、媒体和普通民众的看法），支持赞同和反对的声音都要兼顾，等等。多体裁指的是不仅有新闻，还应当有论坛网友发言，博客文章评论，等等，充分利用可以互动的方式，调动网友的热情和关注。多载体是指除了文章之外，还有图片，多媒体。图片以清晰为第一要求，能说明问题，有代表意义。多媒体则要考虑技术条件。,怎样做好专题-8,5、标

11、题制作 如何根据内容提炼一个好的标题直接决定着专题的传播效果。报纸的新闻标题和网络新闻标题是不一样的，报纸标题紧跟内容，读者可以浏览；而网络新闻只有一个标题，标题的好坏直接决定了新闻内容的传播效果。专题标题制作应达到以下的标准：一是要清晰准确地说明一个专题事实；二是要突出专题中的最为重要的信息元素；三是要强调专题中最新的变动；四是要揭示专题中最为本质的变动意义。,怎样做好专题-9,6、版式设计 专题形式美的体现，可以直接推动内容的传播。无论是平面媒体还是网络媒体，“内容永远滞后于视觉”，如何让读者从看到的第一眼就被吸引住，页面效果便显得至关重要。这就要求编辑具备较高的审美层次和较强的鉴赏力，去

12、构建专题框架和表现形式。对于很多网民来说，不要指望能读到专题的每个角落，因此专题的气势就显得极为重要。例如：高考专题、网易第六次大提速专题,怎样做好专题-10,7、推广 专题页面一些细节上的推广。如在专题页面增加网站各频道栏目的导航条，增加相关栏目、论坛板块的入口，相关专题推荐或者热点专题推荐等。专题出来后要进行宣传推广，如在本网站显著位置进行突现，或者在论坛进行发帖号召，或者在其他媒体进行再宣传。专题如何服务客户：专题与商机的结合；通过对企业的正面形象宣传，达到双方共赢的目的；还可以通过总裁访谈、经理在线的形式招商，甚至栏目冠名，加深与企业的联系，最终形成广告形式。,对专题编辑的要求-1,专

13、题编辑要有辨别新闻价值的能力。对于专题编辑来讲，新闻价值的判断是选择和衡量专题的标准。专题编辑必需学会HTML语言、DW网页制作、PS图片处理，甚至还需要掌握基本简单的FLASH动画制作。专题的选题、配发照片、配发言论、撰写导语、摘要、背景、相关链接、新闻调查、观点表达，反映出专题编辑的综合素质。制标题、写导语、写评论等，样样都要行。除了传统媒体的编辑工作外，专题编辑更必须是一位多面手。,对专题编辑的要求-2,专题编辑需要快速浏览大量新闻资讯，并有快速消化新闻事件的能力。能够迅速对繁杂的新闻事件，梳理出一条易于接受的逻辑思维，制作出更具可读性的页面。网络的快捷及更新速度，要求网络编辑有较强的文

14、字驾驭能力，有更高的文章价值判断力。专题编辑集新闻搜集、采写、改稿、页面制作等知识与一身。因此，一个合格的专题编辑，需要十分了解专题所反映行业，并对该行业有长时间的关注与跟踪，需要更多、更全面的知识储备。要视野开阔，胸有大局。专题编辑不仅要对本职工作的领域胸有成竹，而且要对当前相关市场的热点、焦点新闻了如指掌，发现和掌握新闻线索并形成前瞻性认识，形成对本职工作的指导意见。不仅如此，专题编辑还要站在网站整体的高度来考虑、调整、促进本职工作，并做好各个方面的协调工作。,完谢谢参与！,商业地产策划基础培训,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义

15、第四部分 各类策划报告侧重点简析,商业地产是什麽？,商业地产（commercial property）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。,简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,什么是策划？,策划是思想策划是点子策划是告诉对方：做什么，怎么做？（论点）为什么这样做，这样做的结果？（论据，论证）策划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、

16、文字及表达于一体的具体工作。,商业地产策划定义,商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产策划就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产策划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。,商业地产全程操作流程,第一阶段 项目策划,第二阶段 招商管理,第三阶段 营销/销售管理,第四阶段 经营管理,我们的工作,第一阶段：项目的初步判断及定位,研究项目相关资料 选取所需的调查项目 对所选市场进行初步调研 整理分析数据得出结论 结合调研对项目做出初步定位,一般项目策划流程,第二阶

17、段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想,全面市场调研及消费者研究工作可比性竞争对手分析客观分析项目自身条件接洽主力商家及目标业态代表性商家,一般项目策划流程,一般项目策划流程,（一）全面市场调研及消费者研究工作,市场调研及消费者研究是确定项目定位的基础。,研究项目相关资料 选取所需的调查项目 展开全面市场调研及消费者研究 整理分析数据及得出结论,一般项目策划流程,（二）可比性竞争对手分析,可比性竞争对手调研 可比性竞争对手分析 对本项目的借鉴,（三）客观分析项目自身条件,对项目技术指标的研究分析 对项目设计图纸的研究分析 项目SWOT分析,知己知彼，百战不殆。,一般项目策划流程,（四）接洽主力

18、商家及目标业态代表性商家,访谈主力商家及进行接洽谈判 访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判 对商家意见进行综合分析,商家是商业项目定位的落脚点。,第三阶段：综合各方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议项目市场定位。,综合市场调研及消费者研究结果综合商家访谈的具体反馈 综合业内人士访谈、小组会谈的成果综合项目自身条件的要求,一般项目策划流程,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,策划主要工作内容,市场调研消费者问卷调查商家访谈策划定位其他,市场调研,（一）市场调研的意义

19、（二）市场调研的准则（原则）（三）市场调研的特点（四）市场调研的方法（五）市场调研的工作程序（六）市场调研的内容,什么是市场调研？,市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。,归根结底：市场调研就是让自己说话有底气，让自己有发言权！,市场调研的意义,1、市场调研对策划的意义 为项目定位提供依据 为商业规划提供依据 为营销推广提供依据2、市场调研对销售的意义 为制定租金/售价提供依据 为现场说辞提供

20、依据（及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力）,市场调研的准则,1、真实性 保证调研内容的真实性是对调研人员的最基本要求。“宁可缺，也不 能假”，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有清醒的认识。2、客观性 客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。,3、科学性 科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和 分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。4、适

21、用性 市场调研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做”的问题。,市场调研的准则,市场调研的特点,1、市场调研具有很强的针对性；2、市场调研的方法是多样的；3、市场调研的内容是广泛的；4、市场调研结果具有一定的局限。,当前市场调查主要存在的问题：,1、调查目的不明确；2、调查准备不充分；3、调查遗漏内容较多；4、调查很难与人沟通；5、调查有心理障碍；6、调查结束后仍然是一团谜雾，不知所云。,市场调研的方法,市场调研的方法有很多种，每个人应根据自身的特质采用不同的方法。比如根据自己的外形、性格、知识面而扮演不同的角色，自由发挥。总之就是让被调查者能

22、够接受你，愿意与你沟通，最终能够获得真实的信息。具体方法如下：,1、以不同身份介入调查（投资者、社会调查工作者、记者、夫妻、家人、朋友、同行等）2、使用不同的提问技巧 单刀直入：遇到比较干脆的调查对象，单刀直入是最好的沟通方式。侧面探寻：对配合度不高或对话题敏感的调查对象要侧面切入，巧妙试探引导。,市场调研的方法,3、建立同行间的友谊 让自己成为“顺风耳”的最简单方法就是与同行间建立友谊，使 了解的信息有一定真实性与及时性。经常维护及扩大你的朋友圈将会你的工作事半功倍。（深入到敌人内部，获取一线资料。如：以客户身份参加认筹解筹）4、发挥电话的功能进行调查 事先准备好提问的内容提纲，在电话连线时

23、能够有条不紊地与对方交流，并同时记录。,市场调研的方法,市场调查工作人员需注意事项,1、市场调查人员的素质 好的心态（市场调查是一个学习的机会，是增长见识的过程，是一份愉快的工作）；认真、细致的态度；吃苦耐劳的精神；市场调查是集沟通、分析、总结于一体的工作,2、让人愿意与你交谈 彬彬有礼 保持微笑 虚心倾听 巧妙提问 收买人心（在小店略加消费）,市场调查工作人员需注意事项,3、让谈话内容有实质意义 充实自身，让对方尊重你的知识面，不随便提供无效信息 评估被调查人交谈内容的真实性 尽快切入主题 从对方口中探寻更多你想知晓的信息,市场调查工作人员需注意事项,市场调研的工作程序,1、确立调查目的 明

24、确你要获取什么信息，得出什么结论。2、确定调查范围 包括调查主题、调查地域、被调查人。3、确定调查方式 包括问卷、访谈、电话采访、上门拜访等形式。4、确定调查人员 明确调查人员，提前做好准备。,5、学习调查主题的相关知识 采用的调查工具（笔、笔记本、卷尺、太阳伞、防晒霜、休闲装、地图、相机、测距仪、录音笔）、必备的调查提纲（提前备好，以防遗漏）、表格；了解不同的调查方法(步子丈量法、数地砖法、目测法等)；扫街法、抽查法（画地图）6、展开调查 进入实质工作，有很多灵活性，随时与组员沟通，及时调整工作方法，力争获取有效信息。,市场调研的工作程序,7、分析与研究 对调查工作进行分类、分析和总结。注意

25、事项：及时整理调查数据，查漏补缺；每日一 清，减少工作量；避免时间太长，有所遗忘。8、提出报告根据不同的调查前提，提交对应的调查报告注意事项：报告一定有理有据，层次分明，结论要有支撑。,市场调研的工作程序,市场调研的内容,（1）不同商业形态的调研内容：,社区商业 专业市场 大卖场,市场调研的内容,（2）对于特定对象的调研内容：,商圈 人口 交通,人车流 租金 特定业态,消费者问卷调查,消费者问卷调查的意义消费者问卷的设计调查地点与目标人群确定礼品的选择、购买与赠送调查达成的技巧数据统计分析,商家访谈,商家访谈的意义商家访谈问卷制定商家访谈对象范围的确定访谈对象的联系与约定面谈技巧与核心信息搜集

26、访谈报告的撰写,项目策划定位,（1）项目分析：,分析原则 分析依据 分析方法 分析内容,项目策划定位,（2）项目定位：,项目定位的原则 项目定位的依据 项目定位的主要内容 功能布局建议 租赁营销方案建议 项目市场推广建议,其他主要工作内容,理论研究,案例研究 专题研究,与发展商的工作沟通,其他,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,当一个国家和地区的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下时，商业处于农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100到2000美元，城市化在45%以下时，商业形态出现

27、第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000到4400美元时，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。,按照所处商业发展阶段划分：,（即按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系）：,按照所处区域划分：,第一类：位于城市中心商圈的商业物业，此类

28、物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者；第二类：位于城市居住区的商业物业，此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成；第三类：随着经济发展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类与传统商业物业有所不同的新型商业物业，此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费

29、模式的商业圈，力求达到引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海“新天地。,按照市场形式分类：,大型百货；专业市场；批发中心；社区商业；餐馆酒楼；等等。,按照建筑形态分类：,大型商厦（购物中心）；塔楼配套裙房；沿街商铺；步行商业街；地下商场；零星商铺；等等。,按市场功能和建筑形态来划分：,底商、裙楼（商场）、社区临街 商铺 专业市场、专业商场 整合性复合性的商业楼 写字楼 步行街 地下商业城（街）购物中心（SHOPPING MALL）,酒店（产权式酒店）会展中心、会馆、会所文化产业商业地产（电影院、娱乐城）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）教育产业商业地产（校园商业广场）工业园区商业

30、地产旅游商业地产,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划中心主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,房地产海量资料免费下载,http:/,商业地产策划基础培训,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,商业地产是什麽？,商业地产（commercial property）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。,简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复

31、合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,什么是策划？,策划是思想策划是点子策划是告诉对方：做什么，怎么做？（论点）为什么这样做，这样做的结果？（论据，论证）策划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、文字及表达于一体的具体工作。,商业地产策划定义,商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产策划就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产策划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来

32、不确定的收益。,商业地产全程操作流程,第一阶段 项目策划,第二阶段 招商管理,第三阶段 营销/销售管理,第四阶段 经营管理,我们的工作,第一阶段：项目的初步判断及定位,研究项目相关资料 选取所需的调查项目 对所选市场进行初步调研 整理分析数据得出结论 结合调研对项目做出初步定位,一般项目策划流程,第二阶段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想,全面市场调研及消费者研究工作可比性竞争对手分析客观分析项目自身条件接洽主力商家及目标业态代表性商家,一般项目策划流程,一般项目策划流程,（一）全面市场调研及消费者研究工作,市场调研及消费者研究是确定项目定位的基础。,研究项目相关资料 选取所需的调查项目 展

33、开全面市场调研及消费者研究 整理分析数据及得出结论,一般项目策划流程,（二）可比性竞争对手分析,可比性竞争对手调研 可比性竞争对手分析 对本项目的借鉴,（三）客观分析项目自身条件,对项目技术指标的研究分析 对项目设计图纸的研究分析 项目SWOT分析,知己知彼，百战不殆。,一般项目策划流程,（四）接洽主力商家及目标业态代表性商家,访谈主力商家及进行接洽谈判 访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判 对商家意见进行综合分析,商家是商业项目定位的落脚点。,第三阶段：综合各方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议项目市场定位。,综合市场调研及消费者研究结果综合商家访谈的

34、具体反馈 综合业内人士访谈、小组会谈的成果综合项目自身条件的要求,一般项目策划流程,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,策划主要工作内容,市场调研消费者问卷调查商家访谈策划定位其他,市场调研,（一）市场调研的意义（二）市场调研的准则（原则）（三）市场调研的特点（四）市场调研的方法（五）市场调研的工作程序（六）市场调研的内容,什么是市场调研？,市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的

35、方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。,归根结底：市场调研就是让自己说话有底气，让自己有发言权！,市场调研的意义,1、市场调研对策划的意义 为项目定位提供依据 为商业规划提供依据 为营销推广提供依据2、市场调研对销售的意义 为制定租金/售价提供依据 为现场说辞提供依据（及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力）,市场调研的准则,1、真实性 保证调研内容的真实性是对调研人员的最基本要求。“宁可缺，也不 能假”，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有清醒的认识。2、客观性 客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去

36、寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。,3、科学性 科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和 分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。4、适用性 市场调研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做”的问题。,市场调研的准则,市场调研的特点,1、市场调研具有很强的针对性；2、市场调研的方法是多样的；3、市场调研的内容是广泛的；4、市场调研结果具有一定的局限。,当前市场调查主要存在的问题：,

37、1、调查目的不明确；2、调查准备不充分；3、调查遗漏内容较多；4、调查很难与人沟通；5、调查有心理障碍；6、调查结束后仍然是一团谜雾，不知所云。,市场调研的方法,市场调研的方法有很多种，每个人应根据自身的特质采用不同的方法。比如根据自己的外形、性格、知识面而扮演不同的角色，自由发挥。总之就是让被调查者能够接受你，愿意与你沟通，最终能够获得真实的信息。具体方法如下：,1、以不同身份介入调查（投资者、社会调查工作者、记者、夫妻、家人、朋友、同行等）2、使用不同的提问技巧 单刀直入：遇到比较干脆的调查对象，单刀直入是最好的沟通方式。侧面探寻：对配合度不高或对话题敏感的调查对象要侧面切入，巧妙试探引导

38、。,市场调研的方法,3、建立同行间的友谊 让自己成为“顺风耳”的最简单方法就是与同行间建立友谊，使 了解的信息有一定真实性与及时性。经常维护及扩大你的朋友圈将会你的工作事半功倍。（深入到敌人内部，获取一线资料。如：以客户身份参加认筹解筹）4、发挥电话的功能进行调查 事先准备好提问的内容提纲，在电话连线时能够有条不紊地与对方交流，并同时记录。,市场调研的方法,市场调查工作人员需注意事项,1、市场调查人员的素质 好的心态（市场调查是一个学习的机会，是增长见识的过程，是一份愉快的工作）；认真、细致的态度；吃苦耐劳的精神；市场调查是集沟通、分析、总结于一体的工作,2、让人愿意与你交谈 彬彬有礼 保持微

39、笑 虚心倾听 巧妙提问 收买人心（在小店略加消费）,市场调查工作人员需注意事项,3、让谈话内容有实质意义 充实自身，让对方尊重你的知识面，不随便提供无效信息 评估被调查人交谈内容的真实性 尽快切入主题 从对方口中探寻更多你想知晓的信息,市场调查工作人员需注意事项,市场调研的工作程序,1、确立调查目的 明确你要获取什么信息，得出什么结论。2、确定调查范围 包括调查主题、调查地域、被调查人。3、确定调查方式 包括问卷、访谈、电话采访、上门拜访等形式。4、确定调查人员 明确调查人员，提前做好准备。,5、学习调查主题的相关知识 采用的调查工具（笔、笔记本、卷尺、太阳伞、防晒霜、休闲装、地图、相机、测距

40、仪、录音笔）、必备的调查提纲（提前备好，以防遗漏）、表格；了解不同的调查方法(步子丈量法、数地砖法、目测法等)；扫街法、抽查法（画地图）6、展开调查 进入实质工作，有很多灵活性，随时与组员沟通，及时调整工作方法，力争获取有效信息。,市场调研的工作程序,7、分析与研究 对调查工作进行分类、分析和总结。注意事项：及时整理调查数据，查漏补缺；每日一 清，减少工作量；避免时间太长，有所遗忘。8、提出报告根据不同的调查前提，提交对应的调查报告注意事项：报告一定有理有据，层次分明，结论要有支撑。,市场调研的工作程序,市场调研的内容,（1）不同商业形态的调研内容：,社区商业 专业市场 大卖场,市场调研的内容

41、,（2）对于特定对象的调研内容：,商圈 人口 交通,人车流 租金 特定业态,消费者问卷调查,消费者问卷调查的意义消费者问卷的设计调查地点与目标人群确定礼品的选择、购买与赠送调查达成的技巧数据统计分析,商家访谈,商家访谈的意义商家访谈问卷制定商家访谈对象范围的确定访谈对象的联系与约定面谈技巧与核心信息搜集访谈报告的撰写,项目策划定位,（1）项目分析：,分析原则 分析依据 分析方法 分析内容,项目策划定位,（2）项目定位：,项目定位的原则 项目定位的依据 项目定位的主要内容 功能布局建议 租赁营销方案建议 项目市场推广建议,其他主要工作内容,理论研究,案例研究 专题研究,与发展商的工作沟通,其他,

42、本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,当一个国家和地区的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下时，商业处于农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100到2000美元，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000到4400美元时，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美元以上，

43、城市化70%以上，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。,按照所处商业发展阶段划分：,（即按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系）：,按照所处区域划分：,第一类：位于城市中心商圈的商业物业，此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者；第二类：位于城市居住区的商业物业，此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成；第

44、三类：随着经济发展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类与传统商业物业有所不同的新型商业物业，此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费模式的商业圈，力求达到引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海“新天地。,按照市场形式分类：,大型百货；专业市场；批发中心；社区商业；餐馆酒楼；等等。,按照建筑形态分类：,大型商厦（购物中心）；塔楼配套裙房；沿街商铺；步行商业街；地下商场；零星商铺；等等。,按市场功能和建筑形态来划

45、分：,底商、裙楼（商场）、社区临街 商铺 专业市场、专业商场 整合性复合性的商业楼 写字楼 步行街 地下商业城（街）购物中心（SHOPPING MALL）,酒店（产权式酒店）会展中心、会馆、会所文化产业商业地产（电影院、娱乐城）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）教育产业商业地产（校园商业广场）工业园区商业地产旅游商业地产,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划中心主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,房地产海量资料免费下载,http:/,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bp

46、LCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKw

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