淄川通乾广场项目市场分析报告116PPT11月汉博投资.ppt

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1、1,淄川通乾广场项目市场分析报告,2007年8月,2007年11月,北京汉博投资顾问有限公司,2,市场定位的总体思路,各业态组合体量上限,业态组合与定位,建筑平层格局,业态平层布局,区域消费人口总量,区域消费人口结构与质量,区域消费者的消费习惯,区域消费需求,区域现有商业供应,空白的或未被很好满足的市场空间,未来商业供应,本项目的生存空间及发展方向,租金确定,财务测算,目标消费者目标市场档次定位形象定位租金定位,市场分析,市场定位,成本核算收益回报风险防范,竞争性商圈的影响,单位租金租金增长率出租率,3,目录,Part I 区域消费人口分析.Part II 区域商业供应分析.Part III

2、竞争性商圈分析.Part IV 主力商家深度访谈.,4,目录,Part I 区域消费人口分析.Part II 区域商业供应分析.Part III 竞争性商圈分析.Part IV 主力商家深度访谈.,5,区域界定区域商业需求区域商业供应,Part I 区域商业供需分析,6,说明：图中红线范围为本项目重点调研的核心区域，核心区域西起西关大街，东到淄城东路；北起淄川医院，南至将军路，此部分围合区域将是本项目未来服务的基本核心区域。,调查区域界定,7,区域界定区域商业需求区域人口总量区域商业供应,Part I 区域商业供需分析,8,区域人口总量,淄川区现共有人口67万人，其中城市人口21万人，城市建成

3、区面积17.8平方公里。到2010年，全区人口估计68万人，城市人口30万人.在调研区域内已有及在建住宅项目20余个，共有常住居民 户，按市平均户均人口数2.7计算，区域内常住人口数为.随着城市开发力度的逐年加大，办公氛围已渐有起色。现区域内已有及在建商务办公项目2个，总建面达到3万平方米（含在建项目），按有效办公面积10/人计，本区域内办公就达到了0.3万人。,构成,数量,占比,上班族,城市居民,0.3万人,21万人,28.4,91.6%,加总,21.3万人,100%,9,住宅列表-1,淄川区辖3个街道、16个镇、3个乡。经第五次人口普查普查，截至10月31日24时，全区共有226946户，

4、总人口697178人，其中男性353626人，女性343552人.,10,写字楼详细列表,11,核心区域内的消费者总量-调整后的数据,构成,数量,占比,上班族,居民,0.15万人,21万人,0.7%,99.3%,加总,21.15万人,100%,上班族总数,减：住在本区域内的上班族总数,外处居民上班族人数,0.15万人,0.3*50.2%=0.15万人,0.3万人,根据是区域消费者问卷调查结果,12,目录,Part I 区域消费人口分析 区域人口总量分析区域人口结构及消费行为分析Part II 区域商业供应分析Part II 竞争性商圈分析Part III 主力商家深度访谈,13,常住居民消费调

5、查说明,目的：了解区域内消费者结构构成、消费行为习惯、偏好以及对本项目商业的态度，为本项目的核心消费者提供定量化的消费力测算基础，并为本商业业态定位提供可参考的依据。内容：了解该地区常住消费者背景信息：年龄分布、职业、教育背景、工作地分布、婚姻状况、收入分布、出行方式等。了解该地区消费者消费行为习惯和偏好：购物消费偏好（商圈/购物场所/购物频率/购物支出）、休闲娱乐类消费习惯（商圈/类别/频次/支出/场地）、餐饮消费习惯和偏好（商圈/类别/频次/支出/场地）、消费出行方式等。了解消费者对本商业项目的态度：对区域现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望及态度、对购物中心业态及档次定位的具体建

6、议等。方法：以问卷形式，通过深入小区拦截调查。有效样本量：200份 置信度：95%抽样点：项目周边小区西关、东关、般阳、柳泉、其他,14,区域人口结构说明,访问对象分为两类人群：在划定区域内居住的居民（包括业主和租户）。在区域内选择了西关小区、吉祥路、东关小区、般阳小区、柳泉小区、华洋街、菜园社区等7个抽样点进行小区内拦截街坊。,抽样,调查时间：2007年11月样本量：200份置信度：95%,15,区域人口结构被调查者基本情况,年龄：26-45岁为主,学历：以初高中等为主.,家庭结构：三口之家居多,16,区域人口结构被调查者基本情况,性别：基本平衡,家庭税前月收入：以1500-3000居多，占

7、75%。平均家庭月收入 元。,职业：工薪族、公司白领、私营业主退休人员居多,17,区域人口结构购物场所选择主要考虑因素,消费者在选择购物场所时主要考虑因素分别是：交通便捷性，关注度11.9%；服务好关注度33.2%；商品价格合理，关注度9%；商品种类多，关注度6%；购物环境与设施好，关注度11.5%。,18,区域人口结构各类商品购物场所偏好,此处列举选择率=10%的选项,19,区域人口结构各类商品购物场所偏好,此处列举选择率=10%的选项,除化妆品、钟表、珠宝和图书印象外，其它各类产品常住居民消费者的购物场所偏好都z在淄川.在奢侈品（化妆品、钟表、珠宝）和图书音像方面，张店商圈和淄川的百货购物

8、中心仍然是该区域居民首选.,20,区域人口结构各类商品购物消费金额,在对各类商品月均消费的调查中，我们可以发现，本区域总消费金额的平均水平为1021.41元，其中食品手机通讯支出占据了较大的比例。对应家庭月收入6893的水平，购物类的消费在家庭月收入中占的比例为26.6%。,各类商品月均家庭购物消费一览表 单位：元,21,区域人口结构外出购物交通方式及可接受路上的交通时间,大部分常住居民消费者外出购物选择骑自行车自驾车步行公交为主.居民外出购物可以接受的路上交通时间以16-30分钟的最多，占43%；15分钟以内的占41%.,外出购物交通方式,可接受路上的交通时间,22,区域人口结构娱乐消费形式

9、,从上表可以看出，在被调查的常住居民中主要的娱乐消费形式为：外出旅游歌厅KTV 美容美发 桑拿洗浴 等,23,区域人口结构娱乐消费场所偏好,此处列举选择率=10%的选项,娱乐场所的品牌偏好：外出旅游、迪厅、美容美发SPA、台球游戏厅、展览演出馆具有很大的随机性娱乐场所的区域偏好：外出旅游、迪厅地域因素影响不大,24,经常光顾的KTV,25,区域人口结构娱乐消费频次及金额,在各类娱乐消费中，网吧台球游戏厅的消费频次最高，平均为每月3.8次，外出旅游的月均消费最高，为992元；教育培训次之，为403元。鉴于选择展览演出馆消费者太少，仅占总体的0.9%，对其进行频次和消费金额分析容易出现偏差，所以在

10、此不做分析。,26,区域人口结构餐饮消费场所、频次、金额,被调查者最常见的外出餐饮消费为中餐和快餐，选择率分别为70.10%和45.40%，餐饮消费区域主要集中在淄川。选择 东南亚餐或休闲餐饮的消费者极少，故不形成统计分析的充分条件，予以略去。,*消费区域列举选择率5%的项,27,区域人口结构餐饮消费场所、频次、金额,28,区域人口结构每年购物、外出就餐、休闲娱乐消费总额,被调查者中，平均每年购物、外出就餐和休闲娱乐消费总额：2万以下占36.3%，2-5万占50.6%，5-8万占11.9%，8-10万占1.8%。平均每个家庭每年花在这方面的支出为34325元，占到平均家庭年收入的41.5%。,

11、29,区域人口结构关于本区域,被调查者普遍认为本项目周边区域的商业氛围好或较好，占总数的17.1%；认为一般的，占总数的30.8%；认为较差或很差的，占到了52.1%。,30,区域人口结构关于本区域,被调查者普遍认为本区域最缺乏大型百货/购物中心，占41.2%；其次是知名连锁饭店/酒店，占11.9%,31,区域人口结构关于本区域,对本区域的商业现状满意的只有15.5%，而高达84.5%的被调查者对本项目周边区域的商业现状不满意,对本区域的商业现状不满意的原因主要是交通不方便（太远、公交车少）、档次低、业态结构不合理、规模小以及环境不理想等,32,区域人口结构关于本项目,大部分的消费者都希望本项

12、目的档次是中档、中高档的，占到了总被访者的83.4%。绝大部分(90.9%)的被调查者知道规划中项目.,33,区域人口结构关于本项目需要设置的店铺,在认为本项目需要设置的店铺中，大型品牌连锁百货关注度最高，接下来依次是：中餐、便利店/超市、服装鞋帽精品店、酒吧咖啡厅茶馆等休闲餐饮.,34,区域人口结构关于本项目,在被调查者中，37.9%的人希望本项目做成以购物为主的商业设施；32.2%的人希望是提供一站式消费的综合性商业设施。,35,区域人口结构关于本项目希望发展方向,提供一站式消费的综合性商业设施，类似于59.6%的被调查者建议本项目建成类似于银座；27.27%的人建议新星商厦；,36,区域

13、人口结构关于本项目希望发展方向 以购物为主的商业设施,类似于,53.75%的被调查者建议本项目建成类似于银座；27.5%的人建议新星商厦；,37,区域人口结构关于本项目希望发展方向,33%的被调查者建议本项目餐饮部分建成类似于肯德基,38,区域人口结构关于本项目希望发展方向,39,区域人口结构关于本项目,项目附近建造大型商业设施，绝大部分人83.6%的被调查者表示一定会光顾,40,小结,从调查数据中可以看出，本区域消费者的构成主要是 普通百姓家庭，以三口之家居多，年龄25-45之间居多，大多数人受教育程度中等，职业以工薪族、公司白领居、私人营业主居多，家庭月均收入1500-3000元.购物：考

14、虑因素前三位因素是服务质量、交通便捷性商品价格合适。就近消费除化妆品、钟表、珠宝和图书印象外，其它各类产品常住居民消费者的购物场所偏好都包括了淄川商圈。购物金额本区域总消费金额的平均水平为1024。41元，其中食品手机通讯支出占据了较大的比例。交通大部分常住居民消费者外出购物选择乘坐公交车，占16%；其次是自驾车占25%；另外乘坐出租车的占7.8%，骑自行车的占26%，步行的占22.3%。居民外出购物可以接受的路上交通时间以16-30分钟的最多，占43%；15分钟以内的占43%娱乐：消费形式外出旅游歌厅KTV 美容美发 桑拿洗浴 等 品牌偏好外出旅游、迪厅、美容美发SPA、台球游戏厅、展览演出

15、馆具有很大的随机性 区域偏好外出旅游、迪厅地域因素影响不大,41,小结,餐饮：最常见的外出餐饮消费为中餐和快餐，选择率分别为70.10%和45.40%，餐饮消费区域主要集中淄川。平均每年购物、外出就餐和休闲娱乐消费总额：2万以下占36.3%，2-5万占50.6%，5-8万占11.9%，8-10万占1.8%。平均每个家庭每年花在这方面的支出为34325元，占到平均家庭年收入的41.5%。本区域：本区域常住居民消费者认为本区域商业氛围一般的，占总数的30.8%；认为较差或很差的，占到了52.1%；同时对本区域的商业现状满意的只有15.5%，而高达84.5%的被调查者对本项目周边区域的商业现状不满意

16、，不满意的原因主要集中在交通、档次、规模、环境等方面，认为本区域最缺乏大型百货/购物中心和知名连锁饭店/酒店。本项目：绝大部分(90.9%)被调查者清楚规划中的项目，并且希望本项目的档次是中档中高档的，占到了总被访者的83.4%。37.9%的人希望本项目做成以购物为主的商业设施；32.2%的人希望是提供一站式消费的综合性商业设施。在认为本项目需要设置的店铺中，大型品牌连锁百货关注度最高。,42,目录,Part I 区域消费人口分析.Part II 区域商业供应分析.Part III 竞争性商圈分析.Part IV 主力商家深度访谈.,43,目录,Part I 区域消费人口分析 Part II

17、区域商业供应分析现有商业供应未来商业供应Part II 竞争性商圈分析Part III 主力商家深度访谈,44,零售、餐饮、休闲娱乐整体状况,区域内商业物业总供应量为1856016平方米，其中零售1528618平方米，餐饮面积为67386平方米，休闲娱乐业态面积为69635平方米。零售业态供应量巨大是因为区域内存在几个面积比较大的服装批发市场，总面积达1382100平方米。剔除批发市场影响后，零售占总商业供应量的51%，餐饮和休闲娱乐各占24%和25%.,45,区域现有商业供应分析餐饮,区域内餐饮总供应量为2930平方米，共21家餐饮店，其中中餐占绝大部分面积。,餐饮,本区域区域内从几十平米的

18、快餐店到上千平米的高档饭店均有分布，租金在1.5-5元/平米/天不等。从图中看出，餐饮店分布有集中扎堆现象，吉祥商业街表现最为突出。,46,餐饮详细列表-1,47,区域现有商业供应分析休闲娱乐,区域内休闲娱乐的总体量为830平方米，其中洗浴桑拿会所约占一半，其次是网吧台球棋牌、养生美容美发和歌厅KTV,本区域内目前没有电影院。,休闲娱乐,本区域区域内休闲娱乐店租金在1.5-3.5元/平米/天不等。,48,休闲娱乐详细列表-1,49,现区域内已有超市和小专业店53个，包括以社区配套为主的几十 平米的小超市，也有上千、上万平米的专业卖场，如 服装城建材城。超市的分布比较均匀，说明大多数超市是以服务

19、周边居民为主。,零售,超市及其它商业设施,50,零售详细列表-1,51,零售详细列表-2,52,零售详细列表-3,53,零售详细列表-4,54,零售详细列表-5,55,零售详细列表-6,56,零售详细列表-7,57,零售详细列表-8,58,零售详细列表-9,59,零售详细列表-10,60,社区服务详细列表-1,61,社区服务详细列表-2,现区域内的社区服务配套135个左右，总规模近20万平方米。从类别来看，主要以满足医院、银行、邮局、药店、洗衣、房屋中介等居民日常需求的商业设施为主，从几百平米到数千平米不等。从分布来看，居住区密集的区域，社区配套也比较密集，说明社区配套主要是为居民服务的。,6

20、2,区域现存商业供应分析小结,业态,面积,零售,休闲娱乐,24018平米,2930平米,77.33%,3.6%,日租金,配套服务,470平米,10.3%,加总,28248平米,100%,0.72,0.78,占比,830平米,3.75%,0.57,餐饮,经营现状,一般,一般到良好,一般到良好,区域内商业整体档次较低，零售、餐饮、休闲娱乐均有分布，但分布不均，贸易型的专业市场集中于服装城一带，服务型基本集中于较老、成熟的社区中，本项目周边存在较大的商业供应空白。区域内商业经营现状视业态、规模、档次而定。,餐饮,休闲娱乐,零售,0.69,一般,63,目录,Part I 区域消费人口分析 Part I

21、I 区域商业供应分析现有商业供应未来商业供应Part II 竞争性商圈分析Part III 主力商家深度访谈,64,区域内未来商业供应,SM购物中心,65,未来的重要竞争对手SM集团购物中心,SM集团投资项目位于山东淄川经济开发区内的胶王路以南、张博路复线以东、庆淄路以西，总占地面积1000亩，计划总投资亿美元，首期开发已投入资金500万美元。S M集团至成投资有限公司将在淄川经济开发区开发建设商业、金融、文化、休闲、娱乐、住宅等用途的建筑物，以及大型综合性建筑物及相应的设施设备，用于经营零售、商店、来雅百货、沃尔玛大型超市、娱乐中心、主体公园、停车场、批发中心、体育休闲设施、会展中心、酒店餐

22、馆、百安居大型家居建材超市以及住宅。在2005年10月13日举行的中国（淄博）对外经贸洽谈会上，SM集团与淄川区政府正式签约。项目建成后将极大地推动淄博市的经济发展规划，加速淄川区的经济发展，提升淄川的城市形象。,SM集团购物中心,成都SM城市广场效果图,建筑面积：300000 平方米，其中商业15万平方米，写字楼、公寓15万平方米,66,目录,Part I 区域消费人口分析.Part II 区域商业供应分析.Part III 竞争性商圈分析.Part IV 主力商家深度访谈.,67,淄川商业发展回顾,淄川早期的国营商业企业多在西关建立。西关也是国营商业网点的重点分布区域。50年代、60年代,

23、集中在香市街、太平街、长兴街、复兴街、鱼市街的国营商业批发单位如淄川百货站、淄川纺织品分站、糖业烟酒批发部、淄川副食品收购站。零售商业网点如西关百货门市部、西关副食门市部、西关杂货门市部等。改革开发后，1989年 5月 29日淄川服装城一期开业，由此拉开了淄川的财富城序幕，淄川从此诞生了第一批百万富翁。然而，传统服装集散（批发）经历了上世纪 90年代的火爆之后，随着高档商场的涌现，人们已经不习惯去批发市场购买衣物；同时，高档商场实行代理的利润分成制，使服装城进货量和进货人数都有所下降，从 90年代中后期开始，曾经一度名扬江北的淄川服装城走向低迷。从 1992年开始，淄川商业就没有大的投入，几年

24、来一直是在吃老本。淄川商业已经沉默了 11年。2003年，淄博市政府决定对孝妇河淄川段进行改造，淄川区决定借机在孝妇河沿岸打造新的商城，对曾经名噪一时的淄川东方、华联商厦和淄川服装城进行扩建（改造），盘活不良资产，彻底改变、提升淄川的商业形象。如今淄川商业仍以批发为主,其“名片”淄川建材城正向全国一流、专业、规范化市场迈进，成为全区服务业发展的一大亮点，今年上半年实现交易额60亿元，同比劲增32.7%。这是淄川今年运用大市场撬动大流通的一个缩影。另一张“名片”批发大市场如服装城、温州商厦、通乾服装广场、上海裤业城、大海商场、诺来针织毛衫专业市场陆续建成投入使用，聚集了人流、物流、资金流，实现了

25、服务业的新跨越。今年上半年实现交易额57亿元，同比增长13.8%。而主要百货类商场新星商厦,银座,仟佰汇,新亚商场,集中在张博路,般阳路,城里大街交叉路口附近。而未来的SM等将淄川建造一个前所未有的真正现代化的购物场所。,68,联华名品百货开业时间：1992经营面积：3000平方米商业分布：F1-F3流水倒扣：1520经营状况：一般地位：淄川区较老的传统百货,新亚商场,69,F1,戴梦得,名牌珠宝,翠绿,美甲,翠福缘,过桥缘米线,70,F2,男鞋、女鞋、休闲鞋类,71,F3,男装,女装,羽绒服,针织家纺,72,鸿泰大厦写字楼入住时间：2005建筑面积：30000平方米商业分布：F1-F4写字间

26、分布：F5-F12空置率：50地位：目前淄川区唯一投 入使用的写字楼代表租户：上岛咖啡、铭爵商务俱部、平安保险、三阳纺织公司,鸿泰大厦,73,74,仟佰汇购物中心 开业时间：2003年底经营面积：15000平方米商业分布：F1-F租金：3-8元/平方米/天流水倒扣：1522经营状况：较好地位：淄川区较新的传统百货,仟佰汇,75,B1,76,F1,77,F2,78,F3,79,F4,80,F5,81,新星商厦开业时间：2004年底经营面积：32000平方米商业分布：F1-F流水倒扣：1525经营状况：好地位：淄川区中高档购物中心,新星商厦,82,F1,超市 珠宝 化妆品,83,F2,绅士之都,8

27、4,F3,针织 女装,85,86,F4,家电广场 儿童世界,87,F5 电玩,88,银座中心,2006年1月17日，山东银座商城股份有限公司投资经营的大型综合购物中心银座购物广场淄川店正式营业。经营面积2.5万平方米，商品10万余种，以高档商品为主.其地理位置优越，设计理念先进，开发规模宏大，是集购物、休闲、娱乐、商住、办公于一体的大型现代购物中心。,89,淄川宾馆,开业时间：1995年酒店类别：3星会议酒店房间：80余间会议室：10余个房间面积：15-28平方米宾馆价格：180-320元/天入住率：65%,90,蒲泉大酒店,开业时间：1996年底酒店类别：3星商务酒店房间：80余间会议室：4

28、余个房间面积：18-35平方米宾馆价格：268-768元/天入住率：60%,91,福临门大酒店,开业时间：1994酒店类别：商务酒店房间：100余间会议室：4余个房间面积：15-25平方米宾馆价格：138-268元/天入住率：50%,92,目录,Part I 区域消费人口分析 Part II 区域商业供应分析Part II 竞争性商圈分析传统商圈商圈消费者调查Part III 主力商家深度访谈,93,一直以来，张店作为淄博辐射鲁中的中心城区，商业竞争已趋于白热化。云集银座.金帝.新星等。美食街商圈现已成为淄博的商业品牌，在这条长仅800米的黄金商业走廊内，汇集了包括10多家大型商场超市，百余家

29、世界名品专卖店，用“寸土寸金”来形容商铺地价的昂贵绝不夸张，租金之高在淄博无处能及，成为了淄博举足轻重的“财富金街”，目前更是淄博市人最多、店最多、生意最火的地方。淄博零售业的竞争可从原惠尔玛购物广场原址商家的更替中略见一斑，五星电器、金佰汇购物广场相继离去，特别是后者，消费者还没来得及掀起它的盖头来就夭折了。面对外地强龙抢滩，展开凌厉攻势，各大型零售商家之间的竞争招数也风起云涌。江苏五星电器、苏宁电器先后来淄博试水，在几番征战后，不得不悄然隐去。而今年9月南京零售巨头中央商场杀入淄博这一黄金商圈。,美食街商圈,94,未来发展,根据淄博市中心城区商业网点规划，随着老城区大中型商业网点相对过剩以

30、及消费重心西移造成的商业重心偏离等问题日益显现，淄博商圈将建两个中心根据规划，未来淄博中心城区的商圈，将规划出两个市级商业中心：一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心；另一个是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心的新城区市级商业副中心。从空间形态看，老城区市级商业主中心由几条错落有致的商业街组成一个扁平的“口”字形商圈，以淄博商厦、银座商城、金帝购物广场为骨干，成为服务全区、辐射全市的重要商业中心。规划的重点是总量控制、结构调整和功能开发。,95,淄川,而淄川项目周围这些市场、商场兴建时淄川2005年总人口67万人，城市区人口不足20万人。而现有商业面积20

31、多万平米。其中，新星集团拥有近40家连锁超市商业机构，仟佰汇购物中心，上海服装城、温州商厦、通乾服装城，淄川服装城、鞋城、小商品批发城，加上正承广场6万平米，如此之多的商业机构，淄川现有人口能够消受得了吗？商业竞争惨烈，地头蛇众多。新项目能否在商战中脱颖而出?我们将会拭目以待,96,目录,Part I 区域消费人口分析 Part II 区域商业供应分析Part II 竞争性商圈分析传统商圈商圈消费者调查Part III 主力商家深度访谈,97,竞争性商圈消费者调查说明,目的：了解附近典型购物场所消费者的人群结构与消费习惯，为本项目商圈范围确定、为商业定位（总体定位以及差异化定位）提供基础以及为

32、本项目的潜在客户提供目标消费群参考。内容：了解附近典型购物场所消费群体的背景：年龄构成、性别比例、教育背景、收入层次、工作类型、来源地、工作地、出行方式；了解附近典型购物场所消费群体的消费偏好和习惯：当次消费统计（品类、品牌、金额、出行方式）、购物习惯和偏好（偏好商圈/偏好购物场所/购物频次/购物金额/品牌偏好）；了解消费群体对该购物场所的认知和态度：对此购物场所的感知、对该购物场所的满意点和不满点；了解附近典型购物场所消费群体对本商业项目的态度：未来商业形式的心理期望及态度、对本商业项目的消费意愿、对购物中心业态的具体建议等。方法：以问卷形式，在典型消费场所拦截调查。样本量：203份 置信度

33、：93%抽样点：项目附近主要商圈的典型消费场所 银座.新星等,98,目录,Part I 区域消费人口分析.Part II 区域商业供应分析.Part III 竞争性商圈分析.Part IV 主力商家深度访谈.,99,主力商家访谈说明,调研目的：通过对部分国内和国际知名零售商进行访谈，了解他们未来业务拓展计划及相关要求，以考察他们对本项目本区域的看法和未来发展趋势。调研方法：选取代表性商家进行深度访谈。涉及行业：百货、超市卖场、零售次主力店、餐饮、休闲娱乐等。访谈商家（节选）：超市：Tesco、欧尚、家乐福、易买得家居：伊利诺伊百货：晨曦、百盛、上品折扣餐饮：东来顺、金山城、大食代休闲娱乐：纸老

34、虎、时代俱乐部、中华影业、红人运动俱乐部运动用品专卖：迪卡侬,100,Tesco,行业 大型综合卖场分店 全国共有33家分店 在北京有3家（待开业）平均面积：约20,000平方米（建筑面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,乐购TESCO未来几年内将在北京累计共开设8家店面,现时运营状况,人流 商圈成熟度 商铺布局,承租兴趣：有兴趣，等待进一步的资料承租/技术要求：面积：20,000平方米左右 独立建筑最佳，其次为店中店 层高6米，面宽80米 可接受首层、二层或首层+地下一层,101,欧尚,行业 大型综合卖场分店 现时共有15家分店 在北京有2家平均面积：约18

35、,000平方米（建筑面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,继续拓展重点在一线、二线等大众性开发城市，2010年前新开16家,现时运营状况,人流 商圈成熟度 租金水平,承租兴趣：有，要求现场看地块承租/技术要求：面积：20,000平方米左右 独立建筑最佳 层高5.5米以上 可接受首层、二层或首层+地下一层,102,Emart(易买得）,行业 大型综合卖场分店 全国共有9家分店 在北京有1家平均面积：约20,000平方米（建筑面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,现时运营状况,人流 商圈成熟度 商铺布局,承租兴趣：有兴趣，等待进一

36、步的资料承租/技术要求：面积：20,000平方米左右 独立建筑最佳，其次为店中店 层高6米，面宽80米 可接受首层、二层或首层+地下一层,继续拓展，城市包括上海、北京、天津、沈阳、杭州、南京,103,家乐福,行业 大型综合卖场分店 现时共有60多家分店平均面积：约20,000平方米（建筑面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,现时运营状况,人流 商圈成熟度 商铺布局,承租兴趣：无兴趣 承租/技术要求：面积：20,000平方米左右提供双回路电源，或安装1200KW进口发电 机系统 供水容量不小于200-300吨/天,在中国市场，有30多个城市都是家乐福考虑的目标。

37、,104,中华影业,行业 电影院分店 现时共有3家分店 在北京有1家 平均面积：约3,000-5,000平方米（租赁面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,主要依据市场情况，没有确定的开店数量,现时运营状况,商圈成熟度,承租兴趣：有兴趣，要考察承租/技术要求：面积：3,000-5,000平方米 层高要求9米以上,105,伊利诺伊,行业 家居饰品分店在北京有10家 平均面积：约500-3,000平方米（建筑面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,拓展范围北京、济南、石家庄,现时运营状况,人流 商圈成熟度 租金水平,承租兴趣：无兴趣承

38、租技术要求：面积：1500-2500平方米左右 层高4.5米，柱距8米 机电设备要求120千瓦/平方米 租约年限为15年，免租期最少3个月,106,东来顺,行业 大型餐饮连锁分店 主要城市均有分店,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,北京市内,现时运营状况,租金水平 商圈成熟度 人口聚集区,承租兴趣：有，需要进一步的资料再做决定承租技术要求：面积：不小于1,500平方米 独立建筑、商场内独立店铺、步行街/商业街之独立店铺皆可,107,金山城,行业 大型餐饮连锁分店 主要城市均有分店,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,北京城区,现时运营状

39、况,租金水平 商圈成熟度 人口聚集区,承租兴趣：有，需要进一步的资料再做决定承租技术要求：面积：不小于1,500平方米 独立建筑、商场内独立店铺、步行街/商业街之独立店铺皆可,108,大食代美食广场,行业 大型餐饮连锁分店 现时共有14家分店 在北京有1家,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,将继续拓展，每年2家分店。主要集中在长三角及天津、北京和重庆。,现时运营状况,目标消费群 商圈成熟度 租金水平,承租兴趣：有，需要进一步的资料再做决定承租技术要求：面积：1,500平方米左右 店铺类型为商场内独立店铺 可接受楼层为地铁连接商场之楼层,109,时代俱乐部,行业 大

40、型夜总会分店 在北京有1家,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,选址主要集中在北京城区繁华商圈内。,现时运营状况,目标消费群 商圈成熟度 租金水平,承租兴趣：对桑拿有兴趣承租技术要求：面积：10,000平方米左右精装修，可以根据装修程度提高租金,110,纸老虎文化休闲广场,行业 大型综合性文化消费场所分店 在北京有1家,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,主要集中在北京、上海。,现时运营状况,目标消费群 商圈成熟度 租金水平,承租兴趣：有兴趣承租技术要求：面积：3000平方米左右 店铺类型为商场内独立店铺 可接受楼层为餐饮、影院楼层 部分

41、提供餐饮接口,111,红人俱乐部,行业 大型球类健身场馆 分店在北京有1家,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,北京城区,现时运营状况,商圈成熟度 租金水平,承租兴趣：有兴趣，要考察承租技术要求：面积：8,000平方米左右 层高13米，柱距8米,112,晨曦百货,行业 百货连锁分店 在北京有2家 平均面积：约12,000平方米（建筑面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,继续拓展北京、上海等一线城市，首选商业繁华闹市区。,现时运营状况,人流 商圈成熟度 地区,承租兴趣：无 承租技术要求：面积：12,000平方米左右 层高4.8米，首层

42、不低于5.1米 停车位200个以上 框架结构,113,上品折扣,行业 百货连锁分店 在北京有4家 平均面积：约10,000平方米（建筑面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,继续拓展北京、上海等一线城市，首选商业繁华闹市区。,现时运营状况,人流 商圈成熟度 地区,承租兴趣：有兴趣，需要更详细的资料承租技术要求：面积：10,000平方米左右 层高4.8米，首层不低于5.1米 停车位200个以上 框架结构,114,百盛百货,行业 大型百货连锁分店 现时中国大陆共有38家分店 在北京有2家 平均面积：约50,000平方米（建筑面积）,未来3年拓展计划,开店决定的主要考

43、虑因素,对本项目的意见/评语,2006年内在北京开设第三家店，未来4年计划在全国范围内开店近60家,现时运营状况,人流交通 商圈成熟度 租金水平,承租兴趣：无承租技术要求：面积：30,00050,000平米（视项目情况 而定）层高5米，柱距8米 楼层：地下一层地上五层最佳,115,迪卡侬,行业 大型运动休闲品专业零售商 分店 现时共有6家分店 在北京有0家,未来3年拓展计划,开店决定的主要考虑因素,对本项目的意见/评语,2008年之前在北京开15家店，2010年希望遍布华北区大中城市。,现时运营状况,商圈成熟度 租金水平,承租兴趣：有兴趣，要考察承租技术要求：面积：5,000平方米左右 层高5

44、米，柱距8米,116,主力商家深度访谈小结,通过深度访谈，商家们的观点可总结如下：本项目所在区域的居民构成正在转变，特别是随着未来大量中高档社区陆续入住，为区域带来了大量的年轻时尚的白领阶层，从而使整个区域的消费能力和消费取向有了一个质上的飞跃，区域商业未来前景看好。本项目所在区域的商业现状是体量大，档次低，存在较大的结构升级的空间，这不光体现在档次上，还体现在某些特定的需求的满足上，如儿童用品、时尚购物以及健康休闲、高档娱乐等等。本项目的操盘理念较好，招商先行可以极大的满足商家的需求，也可以很好的考虑到各业态、各品牌商家的联动效应，能够充分发挥整体优势。本项目有一些劣势需要规避，如项目周边道路的通达性不太好等等。对本项目，大部分商家都表示了强烈的兴趣，如超市、影院、文化休闲广场、运动城、家居饰品、餐饮等业态，但具体意向仍然要等详细资料出来之后才能给出。,