乌鲁木齐上半市场研究报告(50页） .ppt

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1、乌鲁木齐房地产市场风险研究报告,2014年上半年,新疆易居盛世房地产营销有限公司 易居（中国）房地产研究院新疆机构克而瑞（中国）信息技术有限公司新疆机构,序,当人们还沉浸在去年靓丽的销售业绩和庆功的欢乐中余温未散之即，相信行业里的大多数都没想到，2014年上半年市场会如此大规模下调，,上半年这波市场主动回调行情，瞬息间转变为销售业绩的压力。,上半年，几乎是所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。从数据来看，新开工面积急速下降，前4个月新开工面积下降22.1%，而同期销,售面积下降6.9%；进入5月后，商品房销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%，同时商品房销售额下降8.5%，办公楼销售额下降1

2、4%，商业营业用房,销售额增长2.5%。,全国房地产投资增速更是从2月份19.3%持续回落至5月14.7%，收窄近5个百分点；截止5月末，全国房屋新开工面积为5.99亿平，同比下降,18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平，下降21.6%，标志着房地产行业增速明显放缓。,对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。但数据表明，上半年房地产,资金到位情况从2013年的26.5%快速下滑至目前的3.6%。当前，虽然政策调整为“大力支持首套房贷”，但从5月份居民中长期贷款增长额来看，房,地产按揭贷款增长仍不明显。,相较2008

3、年，房地产行业调整呈V形快速反转，2011年呈U形反转。对于行业整合未来的走势，房地产业内存有不同的判断。易居观点认为，,基于当前核心城市房地产供应增加趋势、需求观望情绪，以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L形走势，意味本次房地产调整将,比过往调整较长。,面对行业资金链受限的窘迫，房地产政策调整又弱于预期，2014年房地产将整体呈现弱市特点，多重风险、矛盾出现，企业生存环境进一步,恶化。,目录,一、外部环境,二、行业发展,三、企业风险,四、总结展望,五、附录,新疆易居盛世房地产营销有限公司,地址：乌鲁木齐市沙依巴克区河滩北路153号,外部环境,宏观经济：投资增速屡探新低 短期

4、下行压力仍在,经济增速放缓,（%）,工业经济疲软、转型升级压力,PPI指数走势,资金面偏紧,央行继续实施正回购回笼资金，显示央行继续保持偏紧货币政策。,国家统计局数据显示，上半年，固定资产投资同比增长17.3%，增速比1-5月份提高0.1个百分点,比一季度回落0.3个百分点。增速连续8个月下滑后终于止跌，接近10年来的新低。,中国GDP增速走势,2013全年GDP增速7.7%，2014年第一季度增速跌破7.5%,PPI同比连续下跌，一方面需求疲软，一方面转型升级给传统行业带来危机。,索罗斯：“世界第二大经济体中国未来的走向，是全球经济所面临的不确定性的主要来源。中国迅速崛起所依赖的增长模式已经

5、失去了后劲。”,5,李克强2014博鳌论坛：“时至今日，国际金融危机的影响还没有过去，部分亚洲国家经济增速下滑、通胀上升，甚至出现资本外流、货币贬值现象，国际上唱衰新兴经济体的声音再起。”,宏观经济：降准从全面到定向 经济摆脱行业依赖意图明显,距4月25日下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率仅一个多月，央行6月10日再次宣布，符合审慎经营要求且,“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。同时，财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司,也下调存准率0.5个百分点。,6月24日，十二届全国人大常委会第九次会议上，人银副行长刘士余在其关于加强金融监管防范金融风险工作

6、情况的报,告中指出，将在金融风险聚集的重点领域即地方债、房地产、钢贸、农商行和非法集资等方面加大不良贷款核,销力度。严格控制对高耗能、高排放企业和产能过剩行业的贷款。,定向降准反映定向货币宽松支持实体经济的政策基调，鼓励金融机构将资金更多地配置到实体经济中需要支持的领域。,调整存贷比结构、定向降准、定向央票等一系列“微调”举措在经济瘫软、市场下行期间，“绕过”房地产行业，并对行业融,资渠道进行“断流”，不难看出政府摆脱经济对行业依赖的意图逾发明显。房地产行业整体在融资环境恶化的同时，企业,间分化将进一步加剧。,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,下调存款类金融机构人民币存款准备

7、金率0.5个百分点,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率0.51%,符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。,2011年12月5日,2012年2月24日,2012年5月18日,2014年4月25日,2014年6月10日,宏观经济：结构调整经济增长中速发展，行业亦步亦趋,图1：历年国内生产总值GDP总量,GDP增速,多年实践证明，经济增长率才是影响房地产,最基本、也是最重要的因素。,从我们一线的反馈来看，近些年房地产销售压力最大的时间是,2008年3季度-2009年1季度，和2011年4

8、季度到2012年1季度，,这两个阶段也正是GDP增长率下滑最快的时间。,2004年Q1,2004年Q2,2004年Q3,2004年Q4,2005年Q1,2005年Q2,2005年Q3,2005年Q4,2006年Q1,2006年Q2,2006年Q3,2006年Q4,2007年Q1,2007年Q2,2007年Q3,2007年Q4,2008年Q1,2008年Q2,2008年Q3,2008年Q4,2009年Q1,2009年Q2,2009年Q3,2009年Q4,2010年Q1,2010年Q2,2010年Q3,2010年Q4,2011年Q1,2011年Q2,2011年Q3,2011年Q4,2012年Q1,

9、2012年Q2,2012年Q3,2012年Q4,2013年Q1,2013年Q2,2013年Q3,2013年Q4,2014年Q1,经济增长率与出口/投资，土地财政、M2等密切,相关相互影响。但经济增长率是最基础的变量。,改革方向,李克强：“我们关注GDP，其实关注的是就业。,我们反复做过测算，失业率控制在4%左右，需要,7.2%的经济增长说到底，稳增长就是为了,行业影响,保就业”,6月18日，李克强在英国智库发表题为共建包,容发展的美好世界的演讲时称，就眼前来说，,中国政府对经济的运行实行区间调控、定向调,控，保证它的下限不越过7.5%。或者说能够保,证充分就业的增长，使得上限CPI不越过3.5

10、%，,让人民生活不受大的影响。,相较2008年，房地产行业调整呈V形快,速反转，2011年呈U形反转。2014年,房地产调整可能呈现L形走势，意味本次,房地产调整将比过往调整较长。,宏观政策：首次未提国家层面调控措施，房地产市场迎来市场化元年,2013年自十八届三中全会明确提出市场在配置资源中起决定作用的改革方向，政府关于行业发展的思路更加明晰，除了既有,的楼市调控政策在2014年持续发力外，鲜有全国性调控政策措施出台，反多以尊重地方特色，因地制宜、市场化为原则的调控政策,成为主基调。且一系列关乎市场未来长期健康可持续发展的长效机制也在逐步落地并深入，土地制度改革、房产税改革、新型城镇,化战略

11、、保障房战略、房地产调控去行政化等等一系列关系市场未来发展的思路及政策，将使2014年成为具有奠基意义的一年。,除“国五条”之外,已鲜有全国性的政策,5月 不动产管理局正式,挂牌。不动产统一登记,为房产税征收扩围提供,技术准备和支撑条件。,地方政策的出台主要针对房价上,涨过快、过猛的城市,货币政策调控,7月，政治局会议审议通,过深化财税体制改革,总体方案，改革重点,锁定六大税种，包括增值,税、消费税、资源税、环,境保护税、房地产税、个,人所得税。,主要为抑制投资和投机购房,从调控效果来看，多数城市房价,上涨，限购的效应逐步减弱,房产税等长效措施呼之欲,出，未来可能取代限购,宏观政策：国家新型城

12、镇化规划（20142020年）公布 五个目标推动经济持续健康发展,3月16日，中共中央、国务院印发了国家新型城镇化规划(20142020年)以下简称规划规划全文3万多,字，共计30多章，今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。,规划是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。规划提出保障随迁子女平等享有受教育权利等一系列举,措，推进农业转移人口享有城镇基本公共服务。规划明确指出了三个需要着重解决好的问题，即农业转移人口落户,城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题。,目标1、提升城镇化水平和质量稳步。城镇化健康有序发展，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城

13、,镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转,移人口和其他常住人口在城镇落户。,目标2、优化城镇化格局，以“两横三纵”为主体的城镇化战略格局基本形成，城市群集聚经济、人口能力,明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重,要增长极。城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强。,目标3、以密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式成为主导，人均城市建设用地严格控制在,100平方米以内，建成区人口密度逐步提高。绿色生产、绿色消费成为

14、城市经济生活的主流，节能节水产品、再生,利用产品和绿色建筑比例大幅提高。城市地下管网覆盖率明显提高。,目标4、以稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房等城镇基本公共服务覆盖,全部常住人口，基础设施和公共服务设施更加完善，消费环境更加便利，生态环境明显改善，空气质量逐步好转，,饮用水安全得到保障。自然景观和文化特色得到有效保护，城市发展个性化，城市管理人性化、智能化。,目标5、以户籍管理、土地管理、社会保障、财税金融、行政管理、生态环境等制度改革取得重大进展，阻,碍城镇化健康发展的体制机制障碍基本消除。,规划还明确了城镇化是现代化的必由之路，是保持经济持续健康发展的强大引

15、擎，加快产业结构转型升级,的重要抓手，是解决农业农村农民问题的重要途径，推动区域协调发展的有力支撑，促进社会全面进步的必然要求,的重要意义。,宏观政策：万亿棚改投资成经济重要引擎 促房地产市场合理区间运行,近期，国开行住宅金融事业部挂牌成立、陈政高履职住建部长等消息对推进棚改目标实现犹如注入一针“强心剂”。包括棚户区改造在内的,诸多解决居民住房需求的方式让我国房地产市场呈现出多元化发展路径。,据住建部齐骥介绍，从2008-2013年，住建部已开工建设的4000多万套保障性住房中，有1500余万套是来自棚户区改造项目。然而这1500,余万套保障房，仍不够安置所有居住在棚户区住户。目前全国仍有14

16、00多万户棚户需要进行改造，大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型,城市和三线企业较集中的城市。,2014年我国将继续大规模推进各类棚户区改造，全年计划改造470万户以上，预计完成投资将超过一万亿元。单从470万套,这个目标来看，其相当于2011年至2013年，我国棚户区改造量的近一半，是2013年改造量的1.5倍。根据住建部统计数据，从2011年到2013年,底，我国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，其中棚户区改造1084万户。,房地产投资已连续两个月对全国固定资产投资数据形成负拉动，在经济疲软的背景下，政府正在寻找新的“微刺激”。对此，推进棚户区改,造一方面可以令房地产市场保持在

17、理性区间运行，同时，又能给相关行业提供温和动力，也能起到经济“微刺激”的短期目的。,4月2日李克强主持国务院常务会议，提出加快棚户区改造,4月底，陈政高履新住建部党组书记,5月13日，海南省常务会议提出至2017年规划改造各类棚户区16.12万户。,5月14日，内蒙古召开棚改会议，到2017年开工建设45.2万户。,贵州至2017年，按每年15万户的规模，改造各类棚户区60万户。太原用3至5年的时间将剩余124片、涉及8.45万户居民的棚户区全部改造。,6月27日，十二届人大常委会第九次会议通过：免去姜伟新的住房和城乡建设部部长职务，任命陈政高为住房和城乡建设部部长。,宏观政策：产业转移、户籍

18、改革将为中西部地区行业带来消费支撑,国务院总理李克强6月25日主持召开国务院常务会议，确定促进产业转移和重点产业布局调整,的政策措施，引导东部部分产业向中西部有序转移。对于促进区域梯度、联动、协调发展，带动中西,部新型城镇化和贫困地区致富，拓展就业和发展新空间，推动经济向中高端水平跃升。,6月30日政治局会议通过关于进一步推进户籍制度改革的意见，会议指出，加快户籍制度,改革是涉及亿万农业转移人口的一项重大措施。要促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序,实现市民化。因地制宜地实行差别化落户政策，即特大城市严格控制人口规模；对于大城市有选择性,地进行户籍改革，采取有门槛的户籍准入政策；对中等

19、城市有序放开落户限制，小城市和建制镇可以,全面放开户籍。,产业转移和重点产业布局向中西部地区调整，是实施多年的西部大开发战略，以及打造“新丝,绸之路经济带”的有力政策支撑，也是推进产业结构调整、加快经济发展方式转变的必然要求。当,前，区域经济发展存在不平衡矛盾，东西部差距明显。通过产业转移拓展中西部地区就业和发展空,间，增强城市对人口的集聚力。另一方面推进户籍制度改革放松落户政策，有序引导1亿人在中西部,地区就近城镇化，增强中西部地区城市群和城镇发展后劲，从而推动房地产市场长远发展，为区域市,场注入持续的刚需购买力。,宏观政策：以房养老式反向抵押小众，共有产权住房可复制性强或与保障房、商品房呈

20、三足鼎立之势；,6月23日，保监会召开新闻发布会，公布中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。7月1日起为期,两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。,此政一出，在房产估值、70年产权限制、参与门槛过高、商业机构盈利性等诸多方面引发市场争议，“设立了2年试点期，并仅在,4个城市试点”足见保监会的慎重，且对未来房地产市场走势影响尚无法评估。,住建部4月初召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，在上述座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、,淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。,共有产权的方式，可以使得一部分群众支付一部

21、分钱解决自己的住房问题。同时也规范现在的经济适用房和限价商品房制度，通,过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，从而确定上市交易的分配比例，目的就是遏制购置型保障房里的牟利空间。,6个城市在共有产权的路径不同，北京以自住型商品房为代表的共有产权房，成都把经适房与限价房将并轨管理，统一为共有产权,房等。虽然试点城市的方式不尽相同，但明确要把公平公正作为基本原则，解决中低收入等特定群体的住房问题为主要目的。各地在完,善试点的基础上，探索建立符合国情的保障性住房供应体系。,由于价格比周边楼盘便宜3成，北京两个自住型商品房项目（共有产权性质）合计审核通过33万户家庭。而这两个项目可供房源总,计

22、为5200余套，总计中签率约为601，十年前排队买商品房的情景再现。,虽然共有产权房对保障性住房供应体系形成有力补充，但其主功市场低端、基数庞大的中低收入群体，在与保障房、商品房形成,三足鼎立之势的同时，也将商品房推向“豪宅化”方向。,宏观市场：全国楼市下行回调，地方政府微调房地产政策，预示“限购”行政化调控手段逐渐退出；,进入2014年，全国房地产市场下行压力沉重，加之中央政府强调今年针对不同城市情况分类调控，部分城市或发出文件，或从执行上对房,地产调控政策进行了松绑和微调，以期支撑当地楼市。,截止目前综合各种统计，全国至少已有近20个城市对房地产政策进行了微调或松绑，不过各地官方层面普遍对

23、此进行了淡化。地方微,调政策通常涉及：降低限购门槛，放松非户籍资格审查和购房落户政策；微调公积金政策，提高公积金可贷额度；税收减免、优惠补贴；房价审,查，限制降幅等。,综合政策微调城市情况来看，长三角地区松绑城市最为集中，涵盖安徽、浙江、江苏三个省份10个城市，大部分松绑的城市为三四线城,市。预计未来库存压力大、成交下滑明显、潜在供应压力大、土地财政压力大、降价楼盘日益增多的城市仍将会对政策微调。,在供需关系发生逆转态势下，年内预计有30个以上城市的“限购令”可能取消。但缺乏实质性宽松的宏观政策刺激，零星的“救市”,手段尚不足挽救房地产市场下行趋势，预计这轮调整周期将更长。,温州：户籍家庭名下

24、有一套住宅的可再购买一套，名下无住宅的可以连续购买二套，名下房产总数限制在二套及以下。,天津滨海：推出实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。官方表示政策正在研究尚未正式出台。,无锡：凡购买成套商品住宅（含二手房）、户均建面达60平米以上，且有稳定工作，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。,2014年4月,2013年,2014年,南宁：限购政策松绑。广,西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。,铜陵：自5月至年底购家庭唯一普通商品住房(含二手)的，按房价1%的比例给予契税补贴。单职工家庭最高可申请公积金贷款额度提高到3

25、0万元。,芜湖：居民购买第二套房时，允许申请贴息贷款；外地调入人员也可获得市民待遇，支持申请住房公积金贷款。,郑州：即日起市民可申请最高70万元的组合贷。即：既申请公积金贷款，又申请商业贷款，最高可以贷款70万元，首套房首付三成，二套房要首付四成。,2014年5月,2014年5月,宁波：口头传达放宽购房资格限制，只查询个人在拟购房的县市区域是否有住房，不再查询其在户口所在地是否有住房。,杭州：5月起，若商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。,2014年5月,沈阳：已有条件放开限购，从“本市户籍家庭拥有两套及以上住房在二环内暂停购房的规定”，变成以个人为单位。但消息传出后

26、第二日，沈阳官方予以否认。,2014年6月,呼和浩特：发文明确取消商品房销售方案备案的制度。居民购买商品住房（含二套住房）时不再要求提供住房套数查询证明。并允许外来人口在市区购买成套商品住房（含二手住房）。购买普通商品住房公积金贷款首付比例调整为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元人民币，最长时限为30年。,宏观市场：房价下降从点到面铺开 市场拐点形成,国家统计局数据显示，今年2、3、4月，全国商品房销售面积连续出现下降。到5月，,降幅已扩大到7.8%，而去年同期，该数据为增长35.6%。,“量在价先”，在出现连续三个月的成交低迷后，价格的调整就变得顺理成章。降价从,春节期间杭州、常州等城

27、市开始。从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块,状分布，到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行。市场已经出现加速调整，且变化的,速度超过市场之前的预期。,这其中不乏一线龙头房产企业，3月北京住总万科橙降价风波开始，万科便悄然展开其,降价策略。位于广州的万科欧泊、万科金色家园降价幅度在15%-30%，位于上海浦东新区的,海上传奇项目5月加推房源单价直降5000元/平方米。同时，恒大也在长沙、深圳、沈阳等城市,实行优惠促销带动项目热销。,上海易居研究院严跃进认为，5、6月份，一线楼市成交没有预期的好。从成交量、库,存、库存去化周期等指标来看，包括一二手住宅、商办物业，基本上都印

28、证了市场降温的态,历年70城房价波动情况,2011年11月,2012年11月,2013年11月,2011年1月,2011年3月,2011年5月,2011年7月,2011年9月,2012年1月,2012年3月,2012年5月,2012年7月,2012年9月,2013年1月,2013年3月,2013年5月,2013年7月,2013年9月,2014年1月,2014年3月,70个大中城市的新建商品住宅价格平均走势,势。,国家统计局数据显示，今年5月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格平均环比下,降0.16%，也是近24个月以来首次出现负增长。有35个城市的新建商品住宅价格环比下降，占,比达到50%

29、，比4月暴增27个。持平的城市有20个，比4月增加两个。上涨的城市有15个。房,拐点”已经形成。值得注意的是，在房价向来坚挺的四个一线城市中，上海、深圳的新房价,格也出现环比下跌，广州持平，只有北京微涨0.2%。,平,降,2014年5月,价环比下跌的城市数量，也首次超过上涨城市。所以，市场周期性的“,宏观市场：一二线与三四线城市的错位表现 供需失衡与去库存之忧,据克而瑞数据显示，北、上、广、深四个一线城市上半年总成交量约1340万平方米，同比跌幅高达37%，即便是与市场平平的,2012年和2011年同期相比，也分别都下跌11%和6%。,本轮调整期内，一线城市的市场冷却速度最快、萎缩程度最高。在

30、表现显著分化的二线楼市，杭州率先降价，引爆市场风险，并,迅速蔓延至长春、沈阳、青岛等城市；而南京、合肥、厦门、西安等城市则成交平稳。相比之下，三四线城市市场表现远好于被一致看,好的一二线城市。从克而瑞重点监测的18个三线城市成交数据来看，虽然上半年新建商品住宅整体成交同比下滑28%，但相比2012年,和2011年同期成交量分别上涨了3%和下降5%。,2008年，全国房地产量价大幅度下行，主要原因是经济的波动和全球金融危机的影响。从本轮市场的调整来看，更主要的是市,场内部发生了变化，供需关系失衡，加上房贷收紧，购房者信心受挫，楼市陷入了观望模式。,克而瑞数据显示，根据目前楼市库存量，一线城市消化

31、周期达11个月，同比上升53%，其中北京、深圳已经超出供求平衡区间警,戒线。二线城市整体消化周期达12.7个月，同比上升40%。,目前房地产下行趋势明确，楼市已经开始周期性调整，而本次楼市变化是历史上首次出现的因为”非政策性因素“导致的市,场萧条。,宏观市场：土地市场随楼市同步降温 一二线土地溢价率创两年新低,受房地产整体大环境的影响，进入二季度以来，房企在拿地方面就开始变得十分谨慎。,4个一线城市，6月份总成交土地为15宗，合计土地成交额为46.1亿元。从目前待售的土地看，预计6月份4个一线城市的土地成交,额将低于200亿元，创最近几年的月成交最低值。,在一、二线城市的土地市场出现了降温的同

32、时，标杆房企在拿地方面也愈加谨慎。有数据显示，截至6月23日，20家标杆房企月,内的拿地金额仅为110亿元。出手土地市场的房企也只有中海、富力、恒大、招商、华润寥寥几家。今年，累计到目前为止这20家标,杆房企的拿地总额为1558亿元，预计上半年拿地总额不足1600亿元。而在2013年，仅6月份20家标杆房企拿地总额高达421亿元，累计,上半年20家标杆房企的拿地总额则高达1977亿元。,更甚的是，5月前半月，20强房企中除万达12亿元拿下东莞虎门一地块外，其他19家房企均无动作。,6月20日，福州、合肥、重庆、南京、广州5个城市共有33宗土地入市交易，最终成功出让30宗，其中18宗均为底价成交

33、。而重庆,上周共有18宗土地入市交易，总起始价达161.1亿元，但进入现场拍卖后，4宗地块零竞争成交，另外14宗地块则底价成交。,截至6月23日，一线城市6月份出让土地的平均溢价率仅为2.3%，相比最近一年一线城市30%的平均溢价率；同时，二线城市出让,土地的平均溢价率也只有5.8%，而此前二线城市出让土地的平均溢价率一直保持在15%左右。市场溢价率创下近两年来的新低。,当前市场预期改变，多数房企对后市的看法偏向谨慎，加之资金链趋紧，因此放缓了拿地节奏。另一方面，标杆房企在2013年土,地储备充分，这20家企业在2013年购入接近5586亿元土地，土地储备提前完成，这也会导致今年拿地减少的另一

34、个原因。,市场下行销售承压，持续近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。但在楼市整体成交尚未从谷底走出的情况下，预计底价,成交地块将增加，溢价率亦将继续下滑。,宏观市场：一线城市疲软二三线成交量反弹 房企中期目标或难完成,上海易居房地产研究院6月10日发布的报告指出，5月份，监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1418万平,方米，环比增长12.0%，同比减少10.9%。从城市分类来看，一线城市较疲软。5月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为,210万平方米，环比减少2.0%，同比减少30.9%。具体城市看，北上广深4个城市分别出现了10.6%、-21.7%、18.1%和-,13.2%的

35、环比增减幅。二线城市成交出现了反弹。5月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为968万平方米，环比增长,15.8%，同比减少2.0%。,易居认为，一线城市逐渐受到看跌情绪的影响，购房者的入市积极性进一步受挫，从而使得成交量出现连续两个月的下,滑。二线城市中，天津楼市成交大增，和5月底蓝印户口政策即将取消所带来的刺激有关。而南宁此前出台了救市政策，鼓励了,购房者的入市行为。,基于中央层面不可能出台救市措施，前段时间的央行“窗口指导”效果不大，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预,计未来几个月，多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。,从企业层面来看，截至6月11日，上市房企已有30家发布前5月

36、销售数据。从完成年度目标情况看，30家房企平均完成,率仅29%。虽然央五条释放出的首套房贷定向宽松的信号，以及限购松绑的传闻，但也很难在短时间内对楼市整体回暖,产生实质效应。预计迫于销售业绩以及资金链的双重压力，房企将有更多项目主动加入降价行列。,宏观经济：乌鲁木齐市全面深化改革实施方案公布 确立经济体系领域改革工作任务,4 月23日乌鲁木齐市委全面深化改革领导小组第一次会议讨论通过2014年乌鲁木齐市全面深化改革实施方案，同时公布乌,鲁木齐市今年全面深化改革重点工作分工方案，明确确立构建开放型经济体系领域改革的工作任务。,加快构建开放型经济体系，在建设丝绸之路经济带“五大中心”上取得突破。促

37、进与丝绸之路经济带城市“五通”，启动“五大,中心”规划建设。争取批准设立亚欧经贸合作试验区，探索实行特殊体制机制。加强与国内外地区和城市合作，共同建设产业合作园,区。尽快建立综合保税区，支持大型物流园区、二类口岸、查验中心建设，建立企业信息共享平台，推进通关便利化。,争取国际航班“经停”等政策，协调航空、铁路、公路等部门拓展国际陆航联运线路，推进乌鲁木齐航空公司发展临空经济，加,快空港物流业发展。,建设丝绸之路经济带上重要的区域性国际金融中心。近期形成区域性银行业中心，中期建立和巩固区域性人民币结算和融资中,心，远期发展成为区域性资本中心，在此基础上最终发展成为贯通亚欧的区域性国际金融中心。制

38、定并实施金融产业发展扶持政策，加,快国际金融城建设，鼓励各类金融机构加大对地方经济支持力度。,依托天山北坡经济带纳入国家主体功能区战略和“乌昌石”城市群成为国家重点打造的十大城市群之一的机遇，按照“三高”要,求，加大城市建设和发展步伐，进一步增强乌鲁木齐市的辐射功能。,健全“引进来、走出去”的政策措施，用好差别化产业政策，提升招商引资水平，承接高水平产业转移，引进战略性新兴产业。,支持具备条件的企业参与境外经贸合作区建设。,市政基建：乌鲁木齐市全面推进重大基础设施建设 确定22个自治区重点招商项目,3月初，乌鲁木齐市建委在政府网站发布政务信息，计划2014年投资300多亿元，实施160项重点基

39、础设施建设项目。,一是围绕构建区域综合交通枢纽，加快推进高铁新客站建设，确保年内高铁正式通车。重点实施地铁1号线、克南高架东延、,西山路高架二期等36个新续建道路交通建设项目。二是加快建设水、电等基础设施配套工程。实施中心城区供水瓶颈改造、,排水管网改建及观园路区域供排水等基础设施配套工程建设；协调启动水磨沟、鲤鱼山等220千伏输变电工程，建成凤凰,西山东郊750千伏输变电工程；加快推进第十三届全国冬季运动会冰上运动中心建设，确保年内竣工验收并交付使用。三,是做好城市道路及对外交通项目涉及的征收工作，确保工程顺利开工建设。,其中，道路交通建设项目主要分四个方面：“快速延伸”项目，用于延伸城市东

40、西两侧，连通外围高速路网，例如克南,高架东延、西山高架二期等工程；“主干匹配”项目，用于和快速路匹配，沟通“三区六组团”，例如喀什路东延、河北路,东延等工程；“提升改造”项目，主要针对提高中心城区道路的通行能力，例如“三纵三横”路网改造工程；“公共交通”,项目，旨在方便市民公交出行，例如环线快客、BRT7号线等工程。棚户区改造项目等3项，计划投资39.5亿元，其中计划完,成征迁6000户，并开工建设6000套房屋。,自治区确定2014年的招商引资重点项目，要求必须是符合国家对新疆的战略定位，有利于推进新型工业化、农牧业现,代化和新型城镇化，构建具有新疆特色的现代产业体系的项目。其中乌鲁木齐市共

41、有22个项目入选。,其中，与民生消费相关的有乌鲁木齐空港总部商务公园项目，以及投资20亿元的大众5万辆汽车项目和投资15亿元的地,窝堡农副产品空港物流中心项目。另外，22个项目中，投资额最大的当数乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）煤基多联,产项目，总投资800多亿元。,公共服务（一）：城市基础配套建设快速发展,年初，乌市市委十届七次全委会议提出，今年乌鲁木齐以交通枢纽建设为先导，在配合国家和自治区航空、铁路、通信、管道等重大基础设施项目建设的同时，实施一批重点道路交通建设项目。将加快推进高铁新客站、地铁l号线建设，实施克南高架东延、西山路高架二期、新医路西延、城北主干道延伸等工程，推动城市道

42、路向北、西、东三面拓展。2014年道路建设主要围绕4个方面展开，内外都要兼顾，一是快速路向东向西延伸；二是田字路内三横三纵主干道的梳理和改造；三是重点片区和产业基地的配套道路建设；四是公共交通的发展。,会展片区新建12条道路年底完工,今年4月初，陆续开工建设的12条道路包括主干道和次干道，涉及会展片区、八道湾片区和文化产业园片区，主要连接苏州路、会展大道、七道湾路、会展北路等会展片区周边道路。其中，会展片区涉及5条道路，分别为会展经四路、经五路、经六路；会展纬一路、纬六路。会展经四路全长1320米，分为红光山路会展纬五路、会展纬六路规划九路会展大道两段。会展经五路全长547米，连接会展大道会展

43、经五路会展纬六路。会展经六路长2810米，红线宽30米，贯通会展大道西一路，会展北路、红光山路、苏州路。文化产业园片区新建6条道路，分别为文化二路、文化五路、文化七路、文化八路、文化九路和文化十二路。,仓房沟路拓宽成双向 六车道,仓房沟路以雅山路、仓房沟中路西六巷为界，划分为仓房沟北路、仓房沟中路和仓房沟南路。仓房沟北路已于2004年按城市主干路标准改造完成，此段道路红线宽46米，机动车道宽16米，设置双向四车道。仓房沟南路南起乌奎连接线-仓房沟路交叉口，北至仓房沟中路西六巷，长3.71公里；仓房沟中路南接仓房沟路西六巷，北至雅山路交叉口，长4.74公里。届时，仓房沟南路、中路双向四车道路面会

44、拓宽成24米双向六车道宽机动车道，两侧新建3米宽绿化带、3.5米宽非机动车道、3.5米宽人行道。,乌鲁木齐规划9座综合交通枢纽,据乌鲁木齐市公交场站枢纽规划（修编），到2020年首府共规划城市综合性交通枢纽9座，市民可通过这些枢纽换乘轨道交通、BRT、常规公交、长途大巴等。这9座综合性交通枢纽分别是国际机场综合枢纽、火车站综合枢纽、古牧地城际综合枢纽、二宫高铁站综合枢纽、米东客运站综合枢纽、南郊客运站综合枢纽、北郊客运站综合枢纽、碾子沟客运站综合枢纽、头屯河客运站综合枢纽。,雅山路改造工程5月25日开工,改建的雅山路南起燕南立交桥、北至仓房沟路交叉口，改建范围内道路全长6.64公里。雅山路规划

45、为城市主干路，设计速度每小时50公里，道路总宽度34米，其中机动车道宽24米，两侧分设3米宽绿化带、2米宽人行道，建设中完善照明、交通等相应设施。,米东区添两座互通式立交桥,拟建的两座互通立交均位于吐乌大高等级公路，其中一处位于现有上沙河枢纽互通东北侧约3.5公里处，建成之后与米东区二环路实现交通转换，为米东城区外快速上下吐乌大高等级公路减少绕行提供条件；另一处互通立交位于二道沟，主要服务于周边土地的开发和城市空间的拓展。,河北路下河滩年内将建快速通道,新建的河北路东延工程将现状河北路向东延伸，西起现状河北路-四平路交叉口，东至河滩路。新建地面道路长388.6米，改建地面道路长352.5米，按

46、城市主干道标准建设，道路红线宽度42米，设计车速40公里/小时。道路还将新建主线高架468米；新建单车道匝道1748米。同时配套建设给水、雨水污水等管线及绿化、交通安全等设施。,公共服务（二）：城市基础配套建设快速发展,乌鲁木齐米东区15个重点建设项目全面开工,米东区15个重点建设项目已全面开工建设，计划总投资293.98亿元，项目建成后，将进一步提升米东区城区综合功能，美化亮化城区环境，拉动经济和社会发展。15个重点项目涉及城市建设、新农村基础设施建设、安居富民、河道防洪等多个方面。建国路北延道路新建项目是全区市级重点建设项目之一，这条南起府前路、北至规划路的北延道路，全长2029.48米，

47、道路红线宽60米，建成后将进一步完善米东区道路路网结构，加强北部小镇与主城区的联系。同时开工的还有米东国际商用汽车城项目、汽车配件市场项目、高档玻璃器皿深加工项目等。新疆天骋市场管理有限公司投资4亿元的米东区汽车配件市场项目，是一个集配件、零售、维修、装饰装潢、物流、商住餐饮为一体的服务市场。项目建成后，将成为新疆最大的汽配市场，预计年销售额达80亿元，可提供20000个就业岗位。,新建铁路乌西乌北联络线可研通过,近日，中国铁路总公司在北京组织召开对新疆新建铁路乌西乌北联络线的可研评审，并顺利通过了可研评估。新建铁路乌西乌北联络线是乌鲁木齐铁路枢纽建设的重要组成部分，全线正线长16.9公里，主

48、要建设双线特大桥2座、单线特大桥1座、单线中桥2座及一系列相关工程，估算投资10.147亿元。乌鲁木齐铁路枢纽目前主要衔接兰新线，北疆支线。随着兰新第二双线、乌准铁路的建成，以及兰新线西段所衔接的奎北线、精伊霍线的引入，枢纽将形成衔接4个方向，既有枢纽规模格局将不能满足新线引入带来的客货需求。尤其是随着乌鲁木齐新客站的建设，大部分货运量转移至乌北、乌东站，现在的乌西乌北联络线已无法满足日益增长的运输需求。新修建的乌西乌北联络线将打通乌鲁木齐铁路枢纽运输瓶颈，理顺货运通道，满足地区运量增长的需要。自治区发改委表示，下一步，我区将配合中国铁路总公司加快推进该项目尽早批复并开工建设。,乌鲁木齐市棚户

49、区改造开工建设任务顺利完成,今年，乌鲁木齐市棚户区改造项目计划开工建设房屋6000套，开工建筑面积60万平方米。截至5月26日，开工建设住房套数和面积任务顺利完成。在新建15个项目中，开工建设房屋已达6000套，建筑面积达到81.82万平方米。其中，新建38栋高层，17栋多层。36个续建棚户区改造项目也已全部复工建设。复工18574套，建筑面积261.39万平方米。,乌鲁木齐县新城动工,乌鲁木齐县新县城建设正式动工，新县城选址乌水、乌板公路之间、方家庄村西南侧，总占地面积22平方公里。新县城含冬运会场馆、乌县行政中心、城市绿地、居住区及游客中心等主体工程，将配套公共交通、道路建设等基础工程，预

50、计5年初具规模，10年基本完成。,新县城目前已经建成了8条主干道，26条次干道和支干道。新区建设预留一条与乌鲁木齐市三屯碑地铁起点连接的南山线，预计以乌鲁木齐市轨道交通3号线为南段终点，连接至冬运会场馆站，在县城内设4个站点。,新县城内要建17个绿地公园、湿地公园和郊野公园，其中3个占地共10万平方米的县级公园将分布在核心区域，14个社区绿地公园、湿地公园及郊野公园将分布在居住区、旅游区及接待区。,乌鲁木齐年内开建欢乐谷主题公园,规划局将在会展片区快速开发建设的同时，依托现有生态绿地资源，在会展中心北侧结合红光山公园打造一座欢乐谷主题公园，市民文化中心南侧打造一座生态公园，这两座公园年内开工。