沈阳季房交会市场分析.ppt

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1、2008年沈阳春季房交会,市场分析,2008-4-21,目录,Part1:08年春季房交会房地产市场分析Part2:08年春季房交会市场问卷分析,1,3,2,3,3,Part1:08春季房交会房地产市场,08年沈阳春季房交会概述房交会期间房地产上市情况春季房交会房地产市场总结,08年沈阳春季房交会概述,08年沈阳春季房交会共有81家开发企业的98座楼盘参展。其中，参展楼盘均价为4203元/平方米，和平区参展楼盘均价最高，为5326元/平方米；其次为大东区、铁西区、于洪区、东陵区和沈北新区的参展楼盘均价分别达到了4016元/平方米、3938元/平方米和3412元/平方米。,0,0,08年沈阳春季

2、房交会概述,历年房交会价格走势,0 7 与0 8 年春季房交会前三天成交套数分析,单位：元/m245004000350030002500,2675.41,2768.47,3471.4,4203,3000250020001500,2700,2000,1500,1000,1000500,500,569,06年春交会,07年春交会,07年秋交会,08年春交会,08年春交会,07年春交会,从历年房交会价格对比来看：08年沈阳春季房交会均价为4203元/m2，比07年秋季房交会增加了21%的比例,为历年房交会最高，但却成为有价无市的市场情况。,从07年与08年春季房交会前三天成交套数对比来看：呈现出大幅

3、度的下降趋势，很多消费群体都在处于观望的阶段。数据来源:沈阳房产局,房交会期间房地产上市情况-项目区域分布,08年沈阳春季房交会项目所属城市划分,35.0%,08 年沈阳春季房交会本地项区域分布,30.0%,29.3%,23%,25.0%,20.0%,18.7%,77%,15.0%10.0%,12.0%,9.3%,14.7%,5.3%,5.3%,本地,外地,5.0%,2.7%,2.7%,0.0%,大东区 皇姑区 东陵区 于洪区 和平区,沈北,苏家屯,浑南,铁西,数据来源：市场及建筑研究部从本次春季房交会项目所属城市划分来看，77%的比例来自本地，23%的比例来自外地。其中本地开发项目有29.3

4、%的比例来自铁西区；其次是于洪区，占18.7%的比例。另外，省外城市烟台与省内城市大连、铁岭等城市项目也瞄准了沈阳市场。注：本次统计数据为08年沈阳春季房交会，81家开发商和98个楼盘参展。,房交会期间房地产上市情况-项目建筑形式,按建筑形式划分2%4%,高层建筑的均价分布3%,15%13%,39%,42%,15%,38%,29%,高层,多层,小高层,别墅,洋房,3000以下,3000-4000,4000-5000,5000-6000,6000以上,数据来源：市场及建筑研究部从08年春季房交会参展楼盘建筑形式来看：,高层建筑形式为本次参展商的主打，占市场42%的比例；其次为多层建筑形式，占39

5、%的比例。,在此次房交会中，高层建筑形式的参展项目多为中档楼盘，均价分布在4000-5000元/m2之间。,房交会期间房地产上市情况-项目价格,08 春季房交会参展项目价格分析,100%80%,0%,13%,0%10%0%,25%,0%11%,13%,13%,60%40%20%0%,10%7%0%,13%0%7%0%,0%7%22%0%,56%0%,25%0%14%0%,20%7%11%43%,29%,20%14%0%,40%43%0%29%,大东区,皇姑区,东陵区,于洪区,和平区,沈北,苏家屯,浑南,铁西,3000以下,3000-4000,4000-5000,5000-6000,6000以上

6、,从08年春季房交会参展项目价格来看,市内五区中和平区依然排在全市均价首位,皇姑区由于近期极少推出新盘,但价格稳中有升,铁西区保持猛烈的攻击态势,均价持续上升。,房交会期间房地产上市情况-项目价格,按价格划分7%33%40%20%,3000-4000,4000-5000,5000-6000,6000以上,数据来源：市场及建筑研究部从08年春季房交会价格来看，占40%比例的项目价格主要集中在4000-5000元/m2之间，33%比例的项目定位中高档以上。,7%,房交会期间房地产上市情况-项目建筑形式,08 年春季房交会各区域项目建筑形式分析,100%,0%,0%,0%,0%,0%,0%,20%,

7、15%,80%,8%,2%,33%,0%,20%,60%,8%,60%,54%,5%,36%,40%,5%,8%,0%8%,5%,20%0%,6%大东区,4%皇姑区,17%8%东陵区,21%15%于洪区,2%10%和平区,67%0%6%沈北,2%苏家屯,6%浑南,42%铁西,高层,多层,小高层,别墅,洋房,数据来源：市场及建筑研究部由于市内土地的稀缺性,城市人口密度增加,目前市内五区主流产品以小高层和高层为主。,房交会期间房地产上市情况-铁西区、和平区,铁西区区域界定以南二洞桥以西,铁西森林公园以东为界市政建设、地铁建设住宅为主力产品，高层为主，区域聚集效应明显，目前进入开发高峰期。君临天下、

8、纳帕阳光,和平区区域界定以长白岛区域以北,西塔区域内南为界长白岛建设公建为主,住宅补充.长白岛发展潜力巨大新加坡城、远洋天地,房交会期间房地产上市情况-沈北新区、浑南新区,沈北新区区域界定以沈北大学城为节点地铁建设住宅为主力产品，是城市发展的门户区域，具有较大升值潜力。江南甲第、皇第龙邸,浑南新区区域界定以浑河南岸为节点2008年中国奥运会大型项目集中区域，城市经济中心南移，形成板块价值凸显，提升整体板块价值。坤泰新界、SR,房交会期间房地产上市情况-沈北新区,沈北新区按建筑形式划分,沈北新区按价格划分,25%,25%,22%,34%,17%,33%,22%,11%,11%,高层,多层,别墅,

9、洋房,3000以下,3000-4000,4000-5000,5000-6000,6000以上,数据来源：市场及建筑研究部沈北新区继上海浦东、天津滨海、郑州郑东后的中国第四个新区。目前均价主要集中在3000元/m2以下,具有极大升值潜力。,2,房交会期间房地产上市情况-外地开发商,外地开发商所在区域,沈北新区东陵浑南和平区皇姑区大东区于洪区铁西区,111,22,33,数据来源：市场及建筑研究部,0,0.5,1,1.5,2,2.5,3,3.5,外地开发商共15家，主要分布在浑南新区与和平区长白岛。浑南新区与和平区长白岛快速发展吸引了不少外地开发商纷纷投资，再加上政策严紧，土地的稀缺，也是开发商选择

10、在市郊投资的一个策略。,房交会期间房地产上市情况-代理公司,按销售代理情况划分28%,按代理公司所属城市,72%,48%,52%,代理,无代理,本地,外地,数据来源：市场及建筑研究部本次参展项目中，72%比例的项目无代理公司加入，28%的比例为代理商操作项目。其中，在代理项目中有48%的比例为外地代理商，本土代理商占52%的比例。,房交会期间房地产上市情况-代理楼盘,代理楼盘所属区域654,3,6,6,23,1,1,1,2,2,2,0,苏家屯,沈北,浑南,铁西区,皇姑区,大东区,沈北,于洪区,数据来源：市场及建筑研究部代理销售楼盘主要分布在铁西区与于洪区。城镇迅速发展，住宅效区化越来越具明显，

11、苏家屯项目已发出攻势。,房交会期间房地产上市情况-新开楼盘,按区域划分,新盘以建筑形式划分,17%,8%,17%,10%,19%,19%,25%,33%,10%,42%,和平区,沈北新区,浑南,东陵,苏家屯,多层,高层,小高层,洋房,别墅,本次房交会以建筑面积40万平方米以上大盘划分,主要区域分布在沈北新区、东陵和浑南区域。和平区长白岛为新盘集中区域，远洋天地等新项目上市后会加快板块发展，主要以高层为主力产品推出。,房交会期间房地产上市情况-未开楼盘,未开盘项目区域分布情况,17%,33%,33%17%由于长白岛区域划分为和平区，,和平区,浑南,铁西区,于洪区,因此本次房交会期间，和平区长白岛

12、,区域楼盘表现活跃。,未开盘建筑形式,市场发展趋势和开发形式以高层,建筑为主。22%33%45%数据来源:市场及建筑研究部,多层,高层,小高层,春季房交会房地产市场总结,08年沈阳春季房交会出现有价无市的形势铁西区楼盘仍然成为市内五区的焦点区域高层建筑形式成为此次房交会主打众多外地开发商加入，急剧加快沈阳区域板块发展省会以外城市项目的加入，使本届春季房交会注入了新鲜血液,1,3,2,3,3,Part2:08春季房交市场问卷分析,调研执行概要受访人群概况调研内容细分,调研执行概要,调研执行概要-房交会调研目的,2008年沈阳春季房地产交易会在国际会展中心圆满谢幕。在本次房交会之前，沈阳楼市经历一

13、年宏观调控的洗礼。那么，在目前的市场形势下消费者的购房选择发生了哪些变化呢？,调研执行概要-房交会调研说明,调研时间：2008年4月17日至2008年4月20日调研地点：2008年沈阳春季房交会现场（国际会展中心）调研方法：面谈访问法调研对象：现场参会的各层面购房消费者随机抽选样品总量：总回收问卷491份，有效问卷451份，有效率91.85%。质量保障：现场实时监督、反馈监督,受访人群概况,受访人群概况,年龄学历,受访人群概况,行业职务家庭结构及月收入居住地点,从本次调研问卷选取样本中，购房人群趋于年轻化。被访年龄主要集中在2635岁青,年职业群体占41%；其次为25岁以下占样本量的19%，4

14、6-55占样本量的16%；36-45岁占样本,量的15%；56-65岁占样本的7%；65岁以上占总体样本2%。,购房者基本形态-年龄特征,沈阳2008年春季购房者样本年龄分布,46-55岁,56-65岁7%,65岁以上2%,25岁以下19%,16%36-45岁,15%,26-35岁,41%从本次调研问卷选取样本中，购房人群趋于年轻化。被访年龄主要集中在2635岁青年职业群体占41%；其次为25岁以下占样本量的19%，46-55占样本量的16%；36-45岁占样本量的15%；56-65岁占样本的7%；65岁以上占总体样本2%。,参加本次房交会的受访消费者以市内,五区为主，占受访总人数的88%，市

15、内五区,以外的占受访总人数的11%。其中市内五区,铁西区,18%,中占比例最高的是沈河区，占21%的比例。,购房者基本形态-现居住地点分析,2 008 年春季房交会购房者现居住地点其他1%,苏家屯1%沈北新区1%,沈河区21%和平区16%,浑南新区6%于烘区3%,市内五区88%,皇姑区15%大东区18%,参加本次房交会的受访消费者以市内五区为主，占受访总人数的88%，市内五区,以外的占受访总人数的11%。其中市内五区中占比例最高的是沈河区，占21%的比例。,于烘区,浑南新区,沈北新区,苏家屯,其他,沈河区,和平区,皇姑区,大东区,铁西区,从本次调研问卷选取样本的学历来看，受访消费者多数为本科学

16、历，占整体的,37%比例，其次为大专、高中或中专、初中及初中以下学历的分别占28%、20%和9%的,比例，再次为硕士和博士学历的分别占5%和1%的比例。,购房者基本形态-学历特征,2008年春季房交会购房者学历特征,40%35%30%25%20%15%10%5%,9%,20%,28%,37%,5%,1%,0%,初中及初中以下,高中或中专,大专,本科,硕士,博士,从本次调研问卷选取样本的学历来看，受访消费者多数为本科学历，占整体的37%比例，其次为大专、高中或中专、初中及初中以下学历的分别占28%、20%和9%的比例，再次为硕士和博士学历的分别占5%和1%的比例。,18%,从受访消费者所从事的行

17、业来看，来自服务业受访消费者最多，占到样本中的,18%的比例，其次来自工业制造业、文化教育业，分别占17%和13%的比例。,购房者基本形态-行业特征,2008年春季房交会购房者行业特征,其他服务业（餐饮、娱乐、旅游、酒店）工业、制造业文化教育退休银行/通讯/电力行业政府部门医疗卫生业,5%5%,12%12%,13%,17%,18%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,16%,18%,20%,从受访消费者所从事的行业来看，来自服务业受访消费者最多，占到样本中的18%的比例，其次来自工业制造业、文化教育业，分别占17%和13%的比例。,从受访消费者在单位中扮演的角色来看，39%的

18、受访消费者为企事业单位普通工作,人员/初级技术人员，12%的受访消费者为企事业单位中高级技术人员，9%的受访消费者,为个体经营/老板，其余企事业单位中高层管理人员、教师、公务员、私营或民营企业主,/老板分别占8%、7%、和6%的比例。,购房者基本形态-职务特征,2008年春季房交会购房人群职务分布,9%3%7%,6%,16%,8%,39%,12%,企事业单位中高层管理人员公务员个体经营者/老板,企事业单位中高级技术人员教师其他,企事业单位普通工作人员/初级技术人员私营或民营企业主/老板,从受访消费者在单位中扮演的角色来看，39%的受访消费者为企事业单位普通工作人员/初级技术人员，12%的受访消

19、费者为企事业单位中高级技术人员，9%的受访消费者为个体经营/老板，其余企事业单位中高层管理人员、教师、公务员、私营或民营企业主/老板分别占8%、7%、和6%的比例。,从受访消费者家庭结构及收入来看，单身占的比例最大；其次是夫妻和子女及夫妻二人，家庭,月收入多数处于2-6千元。因此，未来的购房人群将以单身及小家庭为主。,购房者基本形态-家庭结构及收入分析,家庭月收入,2千以下,2-4千,4-6千,6-8千,0.8-1万,1-1.2万,1.2-1.4万,1.4-1.6万,1.6-1.8万,1.8-2万,2万以上,单身夫妻二人夫妻和子女,50.0%21.3%22.3%,35.2%25.5%30.3%

20、,26.1%33.6%29.4%,17.1%19.5%58.5%,38.9%38.9%22.2%,0.0%33.3%50.0%,0.0%100.0%0.0%,0.0%50.0%50.0%,0.0%50.0%50.0%,33.3%0.0%33.3%,0.0%50.0%50.0%,家庭,结构,夫妻二人与父母合住祖孙三代四代同堂合计,4.3%2.1%0.0%100.0%,6.9%1.4%0.7%100.0%,8.4%2.5%0.0%100.0%,2.4%2.4%0.0%100.0%,0.0%0.0%0.0%100.0%,8.3%8.3%0.0%100.0%,0.0%0.0%0.0%100.0%,0.

21、0%0.0%0.0%100.0%,0.0%0.0%0.0%100.0%,33.3%0.0%0.0%100.0%,0.0%0.0%0.0%100.0%,从受访消费者家庭结构及收入来看，单身占的比例最大；其次是夫妻和子女及夫妻二人，家庭月收入多数处于2-6千元。因此，未来的购房人群将以单身及小家庭为主。,购房者基本形态-小结,年龄区间:26-35岁家庭月均收入:2000-4000元家庭结构:单身、两口之家及三口之家被访客户群主要以青年为主，这部分人群正面临着成家置业或已成家，解决改善住房问题的需求较为迫切。,调研内容细分,调研内容细分,购房趋动力分析主要购房人群分析,调研主要发现,产品需求及喜好分

22、析消费态度及政策影响分析接触信息渠道分析,购房驱动力分析,购房用途,改善居住环境结婚为子女购买方便自己工作为父母养老,6%,8%,13%,20%,40%,60%50%40%30%,购房用途,投资，购买后出租,4%,20%,48%,45%,政府动迁,4%,投资，升值后转售,3%,10%,7%,为将来自己养老时住,2%,0%,改善居住环境需求,刚性需求,投资型需求,改善居住环境和结婚是购房的两大主要推动因素：,经济的发展、生活水平的不断提高，使人们对居住条件的要求也越来越高，所以在具备一定经济基础的情况下，越来越多的,人希望通过购买商品房改善居住或生活环境。,随着近几年持续的结婚增长，使婚房的需求

23、不断增加，由于现有自身住房面积的限制及年青人对独立生活、二人世界等方面,的渴望，使更多准备结婚的年青人及家长把目光投向了商品房市场。,0%,主要购房人群分析-背景年龄,我们把购房者分为三类：改善居住环境需求、刚性需求、投资型需求,100%90%80%70%60%50%,1.7%12.5%16.8%19.0%,1.5%8.0%14.6%6.5%46.2%,0.0%16.1%38.7%,改善居住环境购房群体中：26-35岁青年是购房的主力群体，其次是36-45岁中年人群体，这部分人多已有一定的经济基础,有较强的改善居住或生活环境的愿望。,40%,30%20%,34.9%,35.5%,刚性需求购房群

24、体中：购买婚房的,10%,15.1%,23.1%,9.7%,占的比重最大，多为年青人自己挑选自,己喜欢的房子，其中，26-35岁的购房者,改善居住环境需求,刚性需求,投资型需求,25岁以下,26-35岁,36-45岁,46-55岁,56-65岁,65岁以上,比例最大，占46.2%的比例，其次为父母,前来为子女的选房和动迁的人群。投资型需求购房群体中：36-45岁是这类购房群体的主力军，一般属于丰裕的家庭。,4.0%,主要购房人群分析-购房面积,我们把购房者分为三类：改善居住环境需求、刚性需求、投资型需求,100%,1.4%5.1%,1.0%,0.0%3.2%,90%80%,14.7%,9.6%

25、,12.9%,在购房面积方面：,70%60%,28.6%,21.2%,32.3%91-100m2,71-90平方米的面积受到各个群体的青睐。在改善居住环境需求与刚性需求面积中占的,50%,39.9%,比例最高,在投资型需求面积中仅与91-100,40%30%20%,33.6%71-90m2,71-90m219.7%,29.0%71-90m29.7%,平方米的面积差3.3%的比例。改善居住环境的受访消费者中,有28.6%的比例受访者表示会选择91-110平方米的面积。,10%0%,14.3%2.3%,4.5%,12.9%,在刚性需求的受访消费者中,有21.2%的比例,改善居住环境需求,刚性需求,

26、投资型需求,受访者表示会选择91-110平方米的面积，这,30-50,51-70,71-90,91-110,110-130,131-150,151以上,部分受访消费者相对购买能力较强。,1.0%,0.0%,1.5%,50%,主要购房人群分析-购房户型,我们把购房者分为三类：改善居住环境需求、刚性需求、投资型需求,100%90%80%70%60%,0.9%7.9%4.2%7.9%7.9%21.3%,0.0%7.0%6.5%21.1%,0.0%6.5%3.2%6.5%25.8%,在购房户型方面：二室一厅一卫是各类购房群体主要选择的户型。改善居住的受访消费者中，一大部份属于已有住房,者，在选择户型上

27、没有盲目的寻求越大越好，43.1%,40%30%20%10%0%,43.1%二室一厅一卫5.1%1.9%,51.8%二室一厅一卫9.5%1.5%,32.3%二室一厅一卫22.6%3.2%,的受访消费者倾向于二室一厅一卫。刚性需求的受访消费者中，以结婚群体占的比例最高，二室一厅一卫是主要选择的户型，也有21.1%的群体选择二室二厅一卫的户型。,改善居住环境需求,刚性需求,投资型需求,投资型需求的受访消费者中，有32.3%的受访消费者,一室一卫三室一厅一卫,一室一厅一卫三室两厅一卫,两室一厅一卫三室两厅两卫,两室两厅一卫四室及以上,两室两厅两卫,选了二室一厅一卫的户型。,主要购房人群分析-购房单价

28、改善居住环境需求单价分析100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%,50.0%40.0%30.0%20.0%,A,可接受区域,10.0%0.0%,B,C,3000元以下,3000-3500元 3500-4000元 4000-4500元 4500-5000元 5000-5500元 5500-6000元 6000-6500元 6500-7000元,7000元以上,价格太贵无法接受,价格稍贵可以接受,价格合理完全接受,价格太低怀疑品质,改善居住环境需求的购房者中，最优单价价格点是4000-4500元（A点），可接受的区域在3000-5000元之间（B点C点）。,主要购房人群分析-购房单价,

29、刚性需求单价分析100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%,50.0%40.0%30.0%20.0%,A,可接受区域,10.0%,B,C,0.0%3000元以下 3000-3500元 3500-4000元 4000-4500元 4500-5000元 5000-5500元 5500-6000元 6000-6500元 6500-7000元 7000元以上,价格太贵无法接受,价格稍贵可以接受,价格合理完全接受,价格太低怀疑品质,刚性需求的购房者中，最优单价价格点是4000-4500元（A点），可接受的区域在3000-5000元之间（B点C点）。,主要购房人群分析-购房单价,投资型需求单价分

30、析120.0%100.0%80.0%可接受区域60.0%,40.0%20.0%,A,0.0%,B,C,3000元以下 3000-3500元 3500-4000元 4000-4500元 4500-5000元 5000-5500元 5500-6000元 6000-6500元 6500-7000元 7000元以上,价格太贵无法接受,价格稍贵可以接受,价格合理完全接受,价格太低怀疑品质,投资需求的购房者中，最优单价价格点是4500-5000元（A点），可接受的区域在3500-6000元之间（B点C点）。,主要购房人群分析-购房单价,单价（元/m2）改善性需求刚性需求投资型需求,最低价格点3000-35

31、003000-35003500-4000,最高价格点4500-50004500-50005500-6000,最优价格点4000-45004000-45004500-5000,在受访消费者中,改善性需求与刚性需求对购房单价接受能力均一致,投资型需求对购房单价比前两者略有上升。,主要购房人群分析-购房总价,改善居住环境需求总价分析100.0%90.0%80.0%,70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%,A,可接受区域,20.0%10.0%0.0%,B,C,20万元以下 20-30万元 30-40万元 40-50万元,50-60万元 60-70万元 70-80万元 80万元以上,价格太贵

32、无法接受,价格稍贵可以接受,价格合理完全接受,价格太低怀疑品质,改善居住环境需求的受访消费者中，最优总价价格点是30-40万元（A点），可接受的区域在20-50万元之间（B点C点）。,主要购房人群分析-购房总价,刚性需求总价分析120.0%100.0%,80.0%60.0%40.0%,A,可接受区域,20.0%0.0%,B,C,20万元以下 20-30万元,30-40万元,40-50万元,50-60万元,60-70万元,70-80万元 80万元以上,价格太贵无法接受,价格稍贵可以接受,价格合理完全接受,价格太低怀疑品质,刚性需求的受访消费者中，最优总价价格点是30-40万元（A点），可接受的区

33、域在20-50万元之间（B点C点）。,主要购房人群分析-购房总价,投资型需求总价分析120.0%100.0%,80.0%60.0%40.0%,A,可接受区域,20.0%0.0%,B,C,20万元以下,20-30万元,30-40万元,40-50万元,50-60万元,60-70万元,70-80万元,80万元以上,价格太贵无法接受,价格稍贵可以接受,价格合理完全接受,价格太低怀疑品质,投资需求的受访消费者中，最优总价价格点是40-50万元（A点），可接受的区域在30-60万元之间（B点C点）。,主要购房人群分析-购房总价,总价(万元)改善性需求刚性需求投资型需求,最低价格点20-3020-3030-

34、40,最高价格点40-5040-5050-60,最优价格点30-4030-4040-50,在受访消费者中,改善性需求与刚性需求对购房总款接受能力均一致,投资型需求对购房总款比前两者略有上升。,现,在,居,住,的,区,域,1.2%,0.0%,产品需求及喜好分析-客户的地缘情结,打算购买的区域,沈北新区,15.4%,7.7%0.0%7.7%,7.7%,15.4%,7.7%,15.4%,23.1%,浑南新区于烘区,13.3%,25.0%,8.9%,0.0%,11.1%12.5%,15.6%,6.7%,50.0%,13.3%,2.2%,22.2%0.0%,12.5%,0.0%0.0%,东陵区铁西区大东

35、区,9.1%7.3%13.2%,9.1%13.4%4.4%,9.1%4.9%7.4%,6.1%,9.1%,0.0%,60.3%,54.5%56.1%,9.1%0.0%6.1%3.7%0.0%7.4%0.0%2.9%2.9%0.0%,皇姑区,7.3%,14.5%,58.2%,7.3%,5.5%1.8%3.6%1.8%,和平区,14.9%,38.8%,11.9%,10.4%,9.0%,6.0%0.0%7.5%0.0%,沈河区,52.3%,12.3%,4.6%,10.8%,6.2%1.5%4.6%,7.7%0.0%,0%,10%,20%,30%沈河区,和平区,40%皇姑区,大东区,50%铁西区,东陵

36、区,60%于烘区,浑南新区,70%沈北新区,80%,90%,100%,现在居住区域与打算购房区域的交叉分析表明：受访消费者在购房时会优先考虑自己所属的区域；其次要选择的区域受工作地点、交通便利性、房价等多方面因素影响，无明显的选择倾向特征。,产品需求及喜好分析-面积/户型分析购房选择房型面积*购房选择几室 Crosstabulation,期望选择房型,Total,Count,一室一卫,一室一厅一卫,两室一厅一卫,两室两厅一卫,两室两厅两卫,三室一厅一卫,三室两厅一卫,三室两厅两卫,四室及以上,30-5051-70,27.8%2.7%,50.0%27.4%,22.2%61.6%,0.0%6.8%

37、,0.0%1.4%,0.0%0.0%,0.0%0.0%,0.0%0.0%,0.0%0.0%,100.0%100.0%,期望选择房型,71-9091-110,0.6%0.0%,5.0%0.0%,69.6%33.3%,17.4%43.2%,4.3%9.0%,2.5%9.9%,0.0%3.6%,0.6%0.9%,0.0%0.0%,100.0%100.0%,面积,110-130131-150151以上,0.0%0.0%0.0%,0.0%0.0%0.0%,8.9%5.3%16.7%,16.1%21.1%16.7%,21.4%5.3%0.0%,26.8%5.3%0.0%,8.9%10.5%16.7%,17

38、.9%47.4%33.3%,0.0%5.3%16.7%,100.0%100.0%100.0%,从需求面积与需求户型的交叉分析来看，受访消费者偏好呈现为71-90 的二室一厅一卫户型最受欢迎；其次为91-110 的二室二厅一卫和51-70平方米的二室一厅一卫的户型也比较受青睐。,产品需求及喜好分析-现住/预购面积分析现居住住宅面积*购房选择房型面积 Crosstabulation,购房选择房型面积,Total,count,30-50,51-70,71-90,91-110,110-130,131-150,151以上,30-5051-7071-90,12.5%3.5%1.7%,31.3%26.2%4

39、.2%,43.8%41.9%45.8%,6.3%22.7%34.7%,6.3%4.7%9.3%,0.0%0.6%3.4%,0.0%0.6%0.8%,100.0%100.0%100.0%,现居住住宅面积,91-110110-130131-150151以上,3.1%3.7%0.0%0.0%,3.1%7.4%12.5%0.0%,16.9%11.1%0.0%0.0%,36.9%14.8%25.0%33.3%,29.2%44.4%12.5%33.3%,9.2%14.8%37.5%0.0%,1.5%3.7%12.5%33.3%,100.0%100.0%100.0%100.0%,从现在居住住宅面积与所需房型

40、面积交叉分析来看，现在居住面积在51-70 以下的受访消费者，大部分打算把居住面积扩大到71-90 左右;而现在居住面积在71-90 的受访消费者，46%的比例会选择与自己现居住面积相近的房子，同时35%的受访消费者有扩大面积的倾向;现在居住90110 以上的受访消费者，其购房面积一般不会低于现居住面积。,产品需求及喜好分析-总价分析,2008年沈阳消费者总价接受程度测试120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%,20万元以下,20-30万元,30-40万元,40-50万元,50-60万元,60-70万元,70-80万元,80万元以上,价格太贵无法接受,价格稍贵可

41、以接受,价格合理完全接受,价格太低怀疑品质,受访消费者认为最优的总价区间集中在30-40万元，能接受总价区间在20-50万元。,产品需求及喜好分析-总价分析,沈阳消费者问卷总价接受范围对比,40%35%,35%,37%,32%,35%,30%25%,20%15%,16%,16%,10%5%,2%,2%,2%,6%,1%,2%,4%,10%,0%,07年春季房交会,08年春季房交会,70万以上,60-70,50-60,40-50,30-40,20-30,20以下,从07年与08年春季房交会总价对比来看，今年和去年的趋势没有太大的变化，中档产品的需求仍然集中，主流市场接受的价位20-40万元之间，

42、市场还是以紧凑、实用型为主。但是，今年也有一部分受访消费者可以接受的总价在40-50万元之间。,30,00,元,以,下,30,00,-3,50,0元,35,00,-4,00,0元,40,00,-4,50,0元,45,00,-5,00,0元,50,00,-5,50,0元,55,00,-6,00,0元,60,00,-6,50,0元,65,00,-7,00,0元,70,00,元,以,上,产品需求及喜好分析-单价分析,2008年沈阳消费者单价接受程度测试90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,价格贵，无法接受,价格稍贵，可以接受,价格合理，完

43、全接受,价格太低，怀疑品质,被访消费者认为最优单价的区间集中在4000-4500元/平米，能接受单价区间在3000-5000元/平米。,产品需求及喜好分析-单价分析,07与08年春季房交会可接受单价对比分析45%,40%,40%40%,36%35%,30%25%20%15%10%,12%,9%,19%,30%,5%0%,0%,1%,1%,1%1%,4%,0%,0%0%,1%,5%,07年春季房交会,08年春季房交会,7000元以上4500-5000元,6500-7000元4000-4500元,6000-6500元3500-4000元,5500-6000元3000-3500元,5000-5500

44、元,从07年与08年春季房交会单价对比来看，中档受访消费者占的比例最大，单价接受3000-4000元/m2的产品是主流趋势，单价在6000-7000元/m2 的产品不被受访消费者所接受。但是，今年也有一部分受访消费者可以接受的单价在4000-4500元/m2之间。,产品需求及喜好分析-购房看重因素分析,购房用途*决定购房重要因素 Crosstabulation决定购房重要因素Count,价格,地段,户型,生态环境,楼盘品质,开发商品牌,Total,改善环境为子女购买为父母养老投资出租,32.43%31.07%20.45%30.30%,30.63%33.01%15.91%33.33%,15.32

45、%11.65%22.73%15.15%,10.21%13.59%18.18%15.15%,7.81%5.83%20.45%3.03%,3.60%4.85%2.27%3.03%,100%100%100%100%,购房用途,投资转售结婚政府动迁养老方便自己工作,32.00%22.37%39.29%40.00%32.81%,24.00%34.21%28.57%26.67%23.44%,16.00%13.82%10.71%6.67%17.19%,8.00%11.18%10.71%6.67%18.75%,16.00%15.13%10.71%13.33%6.25%,4.00%3.29%0.00%6.67%

46、1.56%,100%100%100%100%100%,购房用途和决定因素交叉分析：从购房目的来看，改善型需求受访消费者多以价格主导和地段主导为购房因素，投资型受访消费者则更加看重地段升值潜力，刚性需求受访消费者以价格主导型为主。,产品需求及喜好分析-购房看重因素分析,购房用途*购房时更加看重 Crosstabulation购房时看重因素Count,教育因素,商业配套,交通便利度,建筑质量,发展前景,Total,改善环境为子女购买为父母养老投资出租,15.31%14.55%8.00%4.76%,17.60%17.27%22.00%23.81%,39.80%39.09%40.00%20.42%,1

47、9.13%18.18%22.00%20.19%,8.16%10.91%8.00%30.89%,100%100%100%100%,购房用途,投资转售结婚政府动迁养老方便自己工作,5.56%14.80%11.43%0.00%14.67%,26.67%17.35%17.14%9.09%13.33%,23.33%37.24%42.86%36.36%42.67%,15.56%21.94%14.29%54.55%25.33%,28.89%8.67%14.29%0.00%4.00%,100%100%100%100%100%,购房用途与购房时看重因素交叉分析：从受访消费者购房用途与购房看重因素交叉来看，改善型

48、需求和刚性需求多以交通便利度为主导购房因素，投资型受房消费者则更加看重发展前景。,产品需求及喜好分析-建筑形式/类型分析0 7与0 8年春季房交会住房形式对比分析,70%60%50%,65%,64%,40%30%20%,30%,29%,10%0%,平层,复式、跃层07年春季房交会08年春季房交会,5%,错层,7%,从对07年与08年春季房交会住房形式对比分析来看，今年比去年没有太大的分歧，仍然有6成的受访消费者对平层的住房形式情有独钟，其次是复式、跃层的住房形式，错层住房形式今年比去年多出2%的比例。,产品需求及喜好分析-建筑形式/类型分析0 7与0 8年春季房交会建筑形式对比分析,60%50

49、%,56%,50%,40%31%32%30%20%,10%,10%,13%,2%,3%,1%,1%,0%,多层,小高层,高层,洋房,别墅,07年春季房交会,08年春季房交会,从对07年与08年春季房交会建筑形式对比分析来看，各种建筑形式没有很大的差距，仍然有五成的受访消费者对多层的建筑形式情有独钟，三层的受访消费者选择小高层的建筑形式。,产品需求及喜好分析-建筑结构/类型分析,2 0 0 8 年 沈 阳消 费 者 接受 住 房 形 式分 析,2008年沈阳消费者接受建筑形式分析,7%,12%,1%,3%,2%,29%50%,64%,32%,多层,小高层（18层以下）,高层住宅（18层以上）,超

50、高层（33层以上）,洋房,别墅,平层,跃层、复式,错层,从受访消费者对于住房形式和建筑形式来看，传统的住房形式和建筑形式更受到消费者的欢迎。64%的受访消费者选择普通平层结构，50%的受访消费者选择多层类型的房屋。对于近年来较为流行的复式结构和小高层，表现出一定的受欢迎程度，但未成为购房的主流选择。,Code,产品需求及喜好分析-建筑风格/设计分析,建筑设计分析,2008年沈阳消费者接受建筑风格分析,Category label,Count Responses Cases,60%50%40%,54%,卧室飘窗设计卧室转角窗设计带露台设计明厨明卫设计弧形窗的厅室设计,12345,15998196