邯郸曲周北海花园项目前期报告.ppt

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1、谨呈：曲周稽山房地产开发有限公司,第一篇 公司简介,第二篇,地产大背景下的思考,导入,地产市场的发展轨迹（断截）,购房者连夜排队争抢房源,房价一路飙升,销售量与销售单价屡创新高,地王-长江后浪推前浪,售楼处门可罗雀,房价的明升暗降与明折暗扣,量价齐跌,土地流拍,？,地产市场的明天,何去何从,国家宏观政策调控,地产市场瞬息万变,？,地方政策频出,市场结构转变,地产市场的明天,！,引用：亮剑丁伟-论国家战略 在当今世界大的战略格局下，我国国土防御的重点问题。我想向在座的各位提一个问题：有谁能够保证在未来十至二十年内，我国的领土不会受到外敌的入侵？恐怕没人做这个担保；那么我们的敌人会是谁？不知道。这

2、正是我和在做的诸位必须要 我认为，在将来的某一天，很有可能发生。我是军人，我要做的就是未雨绸缪！,现状下的思考,战略层思考点：地产商的考虑战略-企业生存与发展 vs 项目生存与发展,战术层思考一：地产商的考虑重点-造什么样的产品造卖给“谁”的什么样的产品,战术层思考二：地产商的考虑层面-卖给的“谁”更“需要”什么,战术层思考三：地产商的考虑深度-在“需要”之上，还能够给予什么“独享”,小 结：,现状下的思考,战 略 前 提 下,第三篇,关于项目战略层面的几个思考,思考契入点,基于城市发展的大思维制定项目整体定位与发展战略,前提：保证项目方向的正确性,结 合 因 素,城市经济发展及房地产市场特征

3、,城市特征及城市发展阶段界定,城市未来规划以及城市功能布局演变规律,项目在城市中的地位、发展前景、与城市其他功能区的关系,思考契入点,财务目标是制定项目整体定位和发展战略的基础,必须沟通及关注的因素,本项目在开发商的企业战略和资本链条中的地位,本项目的启动资金、融资成本等限定条件,本项目的动态现金流要求等,思考契入点,兼顾长短期目标的成功启动,基本原则：开发利润最大化原则、市场接受原则、技术可行性原则。,项目整体定位项目短期目标、长期目标之间的关系项目的启动资金不同启动模式的作用及项目的适应性相关物业的现实市场状况,第四篇,项 目 初 期 思 考,曲周概况,产品现状,价格态势,小结,曲周概况,

4、关键词：东部振兴 东北部中心城市 东拓南移,曲周县，位于邯郸东北部区位中心，东接邱县、馆陶，西连鸡泽、永年，南邻广平、肥乡，北靠邢台市广宗、平乡。曲周区位优势明显，自建国以来曲周一直是政治、经济、文化中心。全县面积667平方公里，辖5镇5乡，342个行政村，耕地面积72万亩，人口44.5万人，其中农业人口39万人。,曲周坚持“3451”经济发展思路，即做强“三大产业”（天然色素、林板家具、新型材料），培育“四大基地”（绿色食品生产加工、优质棉生产加工、畜牧养殖加工、自行车配件加工），繁荣“五大市场”（冀南小商品批发、家具、建材、农资配送、汽贸），打造“一个园区”（现代新型工业园区），大力实施“

5、工业立县、开放兴县、商贸活县、科教强县”发展战略，强力推进“项目建设、三年大变样、县校合作、新农村建设、优化环境”重点工作，致力保障民生，乘势振兴、率先崛起，建设邯郸东北部中心城市。县域经济实力、活力、竞争力明显增强，创出“一个世界第一、三个全国第一”。,产品现状,稽山南苑、电力小区、众美凤凰城等拉开曲周居住社区的序幕。,房地产未来发展,逐渐注意到项目的总体规划及配套,水榭花都,祁美五福园,空中花园,未来曲周房地产发展,同期放量及待放量,在整个三年大变样工作以及新民居建设中，城市拆迁与建设工作量不断加大，在同期放量以及仍在储备筹划挂牌的地块越来越多，越来越规模化、品质化的情况下，市场的供求关系

6、正在发生着变化，未来的市场竞争也将越来越激烈。,价格态势,特色化品质社区,2003-2005,2008-2009年上半年,目前,小结,曲周的房地产市场处于一个量价齐升的阶段，骤然增大的市场放量与突然的价格提升，在目前看似活跃的市场氛围下，暗藏一定的风险；在未来几年内，曲周房地产将从有效供给不足局面走向明显的供大于求，市场竞争将异常激烈，因此，抢抓市场现有的时机，有效锁定目标客户，充分利用营销的手段，进而赢取市场。,项目简介,SWOT分析,项目基础剖析-项目简介,总体来说：（1）项目所处位置为曲周县原县城中心，各方面配套齐全，尤为繁华；（2）因为是老城区，外围环境较差，交通拥挤；（3）结合曲周的

7、未来规划，不属于城市未来的发展方向。,占地22.6亩，容积率1.7，建筑密度30%，绿化率25%；零分3块,项目区位紧邻凤城路，县医院斜对面,项目周边县医院、东街小学、实验中学、城关镇中学、汇通超市、占道市场、稽山新世界、小广场等，外围配套较为齐全，交通稍为不畅。,项目基础剖析-SWOT分析,优势:地处老城区，周边生活配套齐全；稽山的品牌Strength,劣势 外围环境较差 交通不便 地块规模小，且分散，不利用整体规划 不属于城市发展的方向，外围新建配套跟不上Weakness,机会 当下较为活跃的市场氛围 Opportunity,威胁 三年大变样及新农村建设所呈现的市场放量的增大，对于供需结构

8、的影响而产生的威胁 国家宏观政策的对地产市场的总体影响Threat,运营策略选择开发目标解析,总体开发目标,利润目标：实现价值最大化,速度目标：快速销售，降低后期风险,品牌目标：通过延续稽山的品牌口碑，继续形成良性循环,风险控制：尽最大可能降低宏观政策及地方政策带来的隐性风险,前期投入：减少前期投入，实现较少资金启动,目标冲突，如何解决？,5大目标存在冲突寻求最佳平衡点,对本项目开发目标的理解,首要目标,以高性价比的产品为载体，实现利润丰收与项目、企业品牌塑造！,目标分解,运营策略选择机会的把握！,机会-目前较为活跃的市场目前房价上升的态势及市场的接受程度,本项目运营策略选择！补缺者战略！,敏

9、锐的机会主义者,次/非主流市场,中大市场份额,行业老大,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值,本项目运营策略选择！品牌塑造！,品牌战略路线符合开发商长期发展的利益需要！符合市场环境！差异化竞争获取最大利润！符合项目自身条件，区域品牌项目！,企业品牌,稽山地产的品牌路线,项目定位！市场定位！,城市中央中小套型便捷生活,特色品牌,超额利润,发展基础,县城专家,从品牌出发，倡导全新生活方式！,项目定位！形象定位！,品牌稽山,倡导全新生活方式,企业品牌：相信稽山的实力，跟随稽山的脚步,项目品牌：品牌企业下的又一品牌力作,倡导：在于企业有引领潮流

10、的能力，项目有前瞻的潜质,生活品质：从项目自身出发，外部因素+内部因素，使得全新的生活方式得以呈现。,项目定位！形象定位诠释！,重要客户,项目定位！客户定位,婚房需求者,周边企事业单位,老城区户,进城队伍,追求生活的便捷控制投资的额度,项目定位！其他各项定位,发展轨迹,形态,自建房多层住宅小高层高层,户型,豪华型三室舒适性三室经济型三室两室 一室,面积,150 130 120 110 100 90 80,价格,1000一下1300 1600 2000 2300 2500,地价,10万以下二十万100万,价格实现策略：,科学、系统的营销手段，共同保证预期销售价格的实现：,思路基本点,基本点细化,

11、营销思路基本点,营销观：策略营销+活动营销+文本营销,推广传播策略：市场现场磁场,营销模式：杠杆,营销观：策略营销+活动营销+文本营销,营销思路基本点,总体营销思路：蓄客+筛选+爆破+延续,根据上述不同阶段，结合要达到的效果，有针对性的组织营销活动,相关物料等的准备,营销思路基本点,推广传播策略：市场现场磁场,市场：区域价值判定、目标客户研究、消费利益择定,现场：现场动线控制、营销展示面构建,磁场：客户关系管理、公关及促销活动组织,营销思路基本点,杠杆营销模式：小众渗透，带动大众自发通过介入,产品力杠杆：卖点需要包装盒,产品卖点：,品牌稽山传统老城区，外围生活配套完善：医院、学校、广场、购物稽山新世界，间接引领不一样的居住与生活新观念,表现力杠杆：诉求到心底,北海花园，年轻的精彩,传播力杠杆：四两拨千斤的渠道,期待与贵公司的合作！并期望我们共创本项目的辉煌！,谢谢！,